阳澄湖巴城板块研究报告.ppt

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1、阳澄湖巴城板块研究报告,板块地理交通,沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地。西面挨苏州工业园区的唯亭镇，至苏州市区约40 分钟车程。向东往上海的路程也相当快捷，沪宁高速约50分钟车程。,板块旅游资源,昆山阳澄湖旅游度假中心为省级旅游度假中心，总体规划用地67平方公里，是一个集休闲、度假、美食、康疗等于一体的多功能旅游度假中心。区内生态环境十分优越，占地3.792平方公里的阳澄湖水上公园，是一个以蟹为中心，以水为脉络的综合性生态公园；绰墩遗址、崇宁古寺、巴城老街等历史文化遗存与星期九生态农庄、万亩葡萄园等生态农业观光区交相辉映。阳澄湖大闸蟹、清水虾、桂鱼等“一蟹八鲜”，构成了特有

2、的美食系列。总投资超亿美元的大上海国际高尔夫球度假村会员俱乐部、总投资近十亿元的东方云顶广场、总投资超亿元的上海市阳澄湖度假村等高档休闲、娱乐、会务设施，并建有阳澄湖美食一条街目前该板块已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。,区域在售楼盘汇总,区域在售楼盘汇总,区域在售楼盘汇总,区域项目主力面积对比分析,该区域主力面积在198-800之间，面积跨度比较大，而200-300之间的同类别较多。该区域板块，从面积段分布来看，适合投资自住。,区域项目主力总价对比分析：,从对比列表中可以看处，该板块主力总价虽然跨度比较大。但总价集中在2

3、00万-450万量比较多，降低了该板块别墅投资市场门槛。该板块所面对的客户群体更加广泛，同时竞争相对比较激烈，项目之间总价差异不大。,板块别墅市场客源分析,板块客户分布比例：本地自住客户占45%（包含苏州区域）、外来自住10%、自住投资客户40%、其中外来占30%，主要集中在上海，上海客户约占70%。上海客户置业目的：投资、自住占60%，旅游度假30%、养老5%、其他5%,重点项目分析,项目环境分析,交通：沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地；娱乐设施：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学

4、城、体育馆、高速路等重大投资项目占地3100 亩的生态公园；小区依湖而建，阳澄湖光尽收眼底，自然生态，自由生活苏式园林建筑风格，庭院落落。,项目规划、物业配套分析,项目由阳澄湖玉林苑、会所和假日酒店组成。该案依湖阳澄湖而建，自然生态，自由生活的苏式园林建筑风格，庭院深深，移步换景，该案采用新型地源热泵系统，环保、节能，科技与舒适完美结合。该案一期预计今年九月开盘。周边配套：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、大学城、体育馆、以及占地3100 亩的生态公园；项目内部配套：大型会所、管家酒店式物业配套。,项目去化分析,该项目现处于客户积累期，原预计今年5月开盘，由于其

5、客户积累数量不足，推迟至9月份开盘。该项目现阶段积累客户主要是苏州、昆山客户为主以及部分外地投资客。该项目前期推广较少，导致累积的外地客户较少。预计其去化周期会较长。,重点项目分析,项目环境分析,该项目在阳澄湖与傀儡湖双湖之间,苏州绕城高速巴城出口,城北路与马鞍山路交通干道,交通便捷。700亩的星期九农庄集休闲、生态、娱乐、餐饮于一体。提供一系列完善的基础生活、娱乐配套实施；内部配套：大型会所、健身房、基础生活商业配套。,项目物业配套分析,该案总建面积约为5万平米,以经典英式风情打造原味立体庭院别墅-超大面宽与8米挑高空间,环景下沉式庭院、双主卧、双车库；同时，社区还配备约2500多平米的多功

6、能邻里中心以及400多平米的会员中心。共202户，其中独栋别墅面积240-380平米，双拼225平米，联排200平米左右，每种户型均有相应面积的露台和花园赠送。预计09年9月份开盘推出51套196-380的独栋、双拼及联排别墅。星期九庄园，提供休闲、娱乐、生态、餐饮等一系列生活配套实施。英郡在农庄设有专属果园、专属马厩、专属游船、自留地，英郡业主，即可享受田园般的生活。内部配有大型会所、健身房、基础生活商业配套。,项目去化分析,该案现处于客户积累阶段，由于其产品形式多样，包含：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，客户可选择性强。现客户积累较好，预计在9月份会推出51套独栋、双拼、联排的组合产品。如果

7、该案仅限于本地客户而进行推广，其后期去化将很困难。,重点项目分析,项目环境分析,华府庄园位于由阳澄湖、巴城湖、鳗鲡湖、傀儡湖、矫城湖所环抱的阳澄湖休闲度假区地段。沪宁高速、苏州绕城高速、苏昆太高速、苏嘉杭高速合围，十五分钟内可以经绿茵夹道的马鞍山西路直达市区，或由苏州绕城高速到达苏州。华府庄园地势高低起伏，每幢建筑都有重重的林荫掩映，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成六重绿化体系。,项目规划、物业配套分析,该案建筑风格为欧洲古典主义建筑风格。整个项目地势高低起伏，呈现立体式的绿化体现，每幢建筑都有重重的林荫掩映，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成

8、六重绿化体系，景观绿化非常优美。产品方面：精装修入户大堂，私家专属电梯;中西双厨、中西餐厅；超大面宽客厅，双主卧设计，；双厅或7.8米非凡尺度英伦宫廷客厅，层高：3.3米；超大主卧，7.5-9.0米阔绰空间；卫生间，男女主人更衣室，书房雪茄房。周边配套：阳澄湖旅游度假区；内部配套：大型商业、有超市、餐厅、酒吧、咖啡厅、休闲茶座、商务中心、洗浴中心、SPA,KTV,棋牌室,桌球室等。,项目去化分析,一期第一批推出的38套房源，已去化35套。剩余房源面积较大，总价较高；该案现阶段开始积累一期剩余100套房源客户，预计在今年9月推出。该案主要客户集中在苏州、昆山本地及外地投资客户，外地投资客户上海客

9、户占50%，购房目的为投资、旅游自住；该案后期推广去化还是主要以外地客户为主。,重点项目分析,项目环境分析,荷塘月色，位于阳澄湖度假区，临水而建，周围阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖五湖环绕。白墙灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传统建筑；阳澄湖度假区，提供一系列生活娱乐配套设施；苏州绕城高速、沪宁高速，30分钟到苏州。至上海一个半小时。,项目规划、物业配套分析,该案采用现代化的建筑材料和设计技法，表达江南传统民居的神韵。白墙、灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传统建筑符号。打造“新苏式”院落大宅，浓缩中式别墅精髓。该案总体规划74户独栋、双拼别墅，面积从240-335、460、800经典苏式大

10、宅，留待您亲鉴。周边配套：阳澄湖旅游度假区商业设施配套、阳澄湖水上风情园、大上海高尔夫球场、水上公园等生活娱乐休闲配套设施；内部配套：会所,项目去化分析,该案与今年5月推出35套独栋与双拼别墅。去化了15套，剩余20套。虽然经过前期大量的客户积累，但是该项目所处位置离阳澄湖度假区相隔一段距离。其地理位置在该板块中，客户认可度不高，尤其投资客户。购买的客户中本地客户占80%。该案总价范围：200万-750万，对比于阳澄湖板块其他项目，价格差异不大。相比与其他项目在板块中d 优越性，其位置较差。价格将决定去未来的去化速度及去化周期。,重点项目分析,项目环境分析,中大易墅地处阳澄湖旅游度假区内，占据

11、阳澄湖、傀儡湖别墅生活圈，上海到达昆山巴城出口的第一站。项目1小时车程到达上海内环。距苏州绕城高速公路巴城出口，仅5分钟车程。18万平米水景，将人、水、庭院完美融合，20000景观内湖，1700m的外围三面环水的天然水岸；实现岛屿生活。,项目规划、物业配套分析,该案总占地面积：18万，总建筑面积6.5万，规划户数：226户。产品形态：四大系列；12大户型：198湖景水岸双拼、221-235格调独栋、252-263情境独栋、320-327奢华独栋。景观设计：18万平米水景，将人、水、庭院融合；20000景观内湖；1700m的外围三面环水的天然水岸；3500m的内湖水岸实现0.36超低容积率的浪漫

12、岛屿生活。周边配套:阳澄湖度假旅游区、蟹舫苑、大上海高尔夫球场、宝曼酒店；内部配套：会所,项目去化分析,该案2008年12月推出60套双拼别墅，共去化50套，今年5月该案推出二期40套独栋房源，至今已去化15套。该案双拼总价在155万-200万之间；独栋总价在220万-350万之间。该案去化速度一般，该案双拼项目主要购买群体以昆山当地客户主，占90%以上。独栋项目购买群体包括：昆山当地占30%、上海客户45%、其他25%。上海客户购房动机为投资自住为主。,重点项目分析,项目环境分析,项目紧临湖滨路，处于阳澄湖旅游度假中心、距离阳澄湖最近仅15米元，水上公园、酒店、度假村、学校；城北路、古城路、

13、马鞍山景观大道，3分钟直达巴城镇中心，15分钟直抵昆山市区。周边交通：苏昆太高速、沪宁高速、G312国道、沪宁铁路（规划中）、京沪铁路、苏州环城高速及苏州轻轨3号线唯亭站等，一小时内到上海、苏州与周边千灯、锦溪、周庄等江南古镇。,项目规划、物业配套分析,该案规划占地面积21万平米，总建面101595，52.4%的绿化率，直面阳澄湖景。周边配套：阳澄湖旅游度假中心、水上公园、酒店、度假村、学校；驱车3分钟可到达巴城镇中心，银行、超市、邮局、医院公建配套齐全。内部配套：会所、健身房,项目去化分析,该案预计今年10月开盘，现阶段处于客户积累期。该案目前推广方案尚未出台，客户积累情况一般。该项目独栋均

14、价1.5万元/平米，总价在450万-800万之间。现积累客户中，上海投资自住型客户占50%，本地客户30%，其他20%。,总结分析,由于昆山当地别墅市场客户资源有限去化量有限，该板块别墅市场吸引周边苏州、上海、浙江等地客户比较多，占总量的50%。有个别楼盘甚至超过60%来自上海客户。一方面从该板块地理环境、交通位置（至上海交通方便），适合度假自住；另一方面从该板块项目的面积段、单价、总价等方面适合投资（面积小、单价低、总价相对低），降低了投资门槛，可以吸引的客户层次比较广泛。该板块项目差异化程度比较少，楼盘核心卖点不突出，导致该板块别墅市场竞争激烈。楼盘前期营销推广策略创新点较少，销售与前期推广不能及时衔接，多数项目都是开发商自己在卖。（网站信息不及时更新；前期营销推广介入太迟，往往在开盘前一个月才进行盲目的轰炸推广，缺乏整套推广核心点。）该板块未来将会吸引周边更多的投资自住型客户，上海客户将占据其中重要部分。未来推广的重点必定在上海区域进行营销推广。推荐项目：玉林苑、英郡、湖滨御花园,附件：公司联系方式,