成都龙泉国地东湖湾5200亩项目整体营销报告112PPT.ppt

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1、成都国地东湖湾项目首次沟通,谨 呈：成都国置业有限公司,2007 GW,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目整体工作推进安排,从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户,房地产市场调研,项目地块查勘房地产市场调研龙泉驿区楼盘调研五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块，共计21个项目城市住宅中高档楼盘现场调研全市中高档城市住宅项目七大板块，共计49个项目,专业人士及消费者访谈,开发企业调研

2、,房地产业内人士访谈成都当地开发商前期及销售主管访谈10余人销售代表访谈70余人 政府访谈龙泉区相关主管部门访谈6个建委、发改委、房管、开发区管委会、计经局、国土消费者访谈项目可能目标客户（可比项目意向客户及业主访谈）约20人,首次沟通会公司管理层访谈蒋总马总吴总,项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点,区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副中心交通：近郊，距城市中心区车行30分钟之内规模：大规模，整体4000亩，至少可取地1200亩，地块完整内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及水体资源周边状况：基本以城市主干道为四至，边界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻

3、成都传统都市田园旅游胜地三圣乡,开发模式：4000亩的一级开发商，希望能够进行整体开发在企业中的地位：集团重点项目，希望建成整个成都范围内的里程碑式高品质项目，引领区域房地产发展升级 价格预期：价格超越（6000/8000），打造成都富人区,项目具备成为站位成都、定位高端的高品质大盘的基本素质和条件,目前已经确定的投入：造价2个亿的18洞golf、湖景湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心开发进度：Golf与城市公园今年年底开工,本体条件,开发目标,投入计划,为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开,项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状龙

4、泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析,成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析成都中高端住宅产品分级及客户细分分析基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析,成都整体市场发展趋势分析类比标杆案例发展历程分析项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）,现在在哪里？,起点能多高？,未来怎样走？,整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议,本次汇报核心结论构成,成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”,成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上 成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东

5、部分中心,龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元),2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元),龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展,至2006年全区国民生产总值达114.13亿元。但和周边近郊区县相比，国民生产总值及人均可支配收入仍处于中低水平。,尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平,2006年成都郊区人均可支配收入比较,2006年成都郊区城市化率比较,虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长，但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。纵观成都郊区，2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二

6、为位。同时2006年龙泉驿区的城市化率仅为38.63%。因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一个农业大区。,龙泉驿区第一产业发展状况,2006年成都郊区第一产业增加值比较,作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低,龙泉驿区产业结构变化分析,经济开发区对龙泉驿地区贡献,龙泉驿区规模以上工业总产值,龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的20：35：45 调整为06年的15：49：36。目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发区支撑。与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总量处于中下等水平

7、。,随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱,从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向,龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心五片龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区大面：以工业和科研教育为主要特色的片区平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主柏合：以工业为主。未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸,从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及

8、东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力,龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、老城区、阳光城和开发区四部分绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于没有得到持续性开发，逐渐衰落。经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期开发已经完成，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。,近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，

9、将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区,政府重点打造三个组团以及经开区：天鹅湖：实现和城区的无缝对接。皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕 完善公共交通：地铁2号延伸段（洪河龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。引进重大项目 四川师范学校的东校区 成都航天学院 吉利汽车,龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于

10、双流，但成交价格水平较低,2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。,区域房地产市场近年呈现走量不走价 的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低,龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。,根据区域位置的差异和房地产供应

11、及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区,驿都大道片区,阳光城片区,老城片区,东山国际片区,东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区大环境和价格取胜,区域认知：实力开发商带动的远郊大盘开发，自然环境良好的新城。价格：区域价格平台3500-3700元/平方米左右 产品类型：主力户型在120-140平之间的小高层、高层为主 客户构成：成都养老、投资客户为主，龙泉本地客户以及本省外地客户 代表项目：东山国际新城、蓝色劲力理想 未来供应：东山国际新城开发主体已经取得719亩左右，截至目前消化大约15万平米，预计未来将有70万平米左右的小高层/高层产品推出；蓝色劲力处于尾盘，基

12、本无后续供应,客户描述：A区 90%为龙泉本地的客户，包括公务员、川大等学校的老师、私营业主、航天集团以及川威集团的职工，工厂的工人不多;B、C区其中50%左右的客户为成都客户，主要购买为养老和投资，30%为龙泉本地的客户，20%为二级城市的个人。,东山国际新城,核心竞争力：规模大、环境好、价格低项目问题：项目品质一般、现状配套设施不足,C区,C区,C区,C区,驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以成都市区客户为主，供应产品线丰富,区域认知：依托于驿都大道城市快速交通干道，区域项目产品线丰富，成为成都市区郊区化置业人群置业的区域。价格：多层价格在3500-4500之间 未

13、来供应：龙城1号、御源大湖以及艺锦湾后续将有100万平米左右的多层产品推出；未来区域将是龙泉土地出让的重要集中区 客户构成：主要以成都郊区改善以及养老客户为主，少量本省外地人 代表项目：龙城1号、御源大湖区、艺锦湾,客户描述：客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不仅是来自东门，也有来自西门和北门，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年纪都比较大，准备养老居住；外地客户以当地的官员为主,龙城一号,C区,C区,C区,C区,项目竞争力：低密度、产品及社区环境项目问题：高压线、周边配套设施缺乏,客户描述：东门的客户比较多，中年人士，很多都是二次置业，还有一些

14、成渝线上退休来养老。投资的比较少。龙泉驿也有来这边买房的，都是龙泉驿收入水平比较高的，算是改善型置业，但是比例特别低,御源大湖区,C区,C区,C区,C区,核心竞争力：40亩大湖面、低密度项目问题：配套设施缺乏,艺锦湾,客户描述：客户主要有三类，第一是成都二次置业的，占到40-50%，因为现在三环以内几乎没有多层，有的也高达7000-8000的房价；第二种是龙泉城区的，占25%，主要是龙泉政府官员、航天工业区的领导、做生意的人等（东山国际老总，蓝色理想总监，东麓驿境策划都到这里买房子）；其他就是一些散客。外省来置业的小于10%。,C区,C区,C区,核心竞争力：低密度、性价比项目问题：配套设施缺乏

15、,老城区板块：以龙泉本地客户为主的内向市场，依托老城区成熟的配套，产品主要以小高层和高层为主,区域认知：龙泉老城区，配套设施齐备，生活方便。价格：区域价格平台3000-3500元/平方米 产品供应：以小高层和高层为主，项目普遍规模较小未来供应：未来供应以小高层、高层为主；受到老城区供地限制，未来供应有限客户构成：客户以龙泉本地客户（航天城职工、公务员、私营业主）为主,老城区主要在售楼盘状况,阳光城片区意向：日趋衰落的成都低密度板块之一,基本无新增供应,区域认知：阳光城片区为衰落的成都低密度板块之一，对外交通不够便利，但是自然环境较好价格：别墅类产品4000-6000元/平米；小高层2500-3

16、000元/平米左右产品：区域新增供应主要以小高层为主未来供应：未来可见供应较少，不是龙泉未来重要的发展方向,阳光城主要在售楼盘状况,龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151亩左右，未来产品供应将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右,川师大现代花园已经取得土地151.94亩，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右,龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，未来供应产品将以小高层和高层为主，预计供应量在55万平米左右,恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计项目平均容积率

17、在3.4左右，供应量在55万平米左右,从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的供应区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐渐成为供应主体,龙泉市场客户构成复杂，共有来自本地、成都、省内外地三个不同区域的十类客户,阳光城片区,老城片区,东山国际片区,驿度大道片区,产业发展及资源集中带来的置业需求：航天城：1994年从达州迁来龙泉驿，共有职工10万人，其中中高层管理人员接近1万人。航天城在达州属于军工企业，搬迁带动了配套产业人口迁移。航天城建有配套住宅，分为甲乙丙区及中区，所有迁来员工均有住房，但居住条件较差。经济开发区：2000年正式成立，企业规模较小，产业工人共有10万，

18、技术人员大多数是外聘，并没有在龙泉驿出现大规模置业需求。高校：四川大学东校区、四川财经职业学院、四川音乐学院通俗音乐校区、四川大学的成教院、成都大学、成都信息工程学院、四川科技职工大学等多所高校及职校,由于产业发展及资源集中，龙泉驿区内形成了四类鲜明的地缘性客户,龙泉老城原住民,产品舒适性小区环境生活便利,中年、30-40岁左右、龙泉区公务员、私营业主三口之家在当地社会地位高、财富实力强、龙泉驿首批住房改善人群承受力有上限（约40-50万）在龙泉驿内已有房产，在不离开已有工作区域的条件下改善置业,置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、小区环境（社区内绿化、水系）、生活便利产品形式：舒适120

19、-130平米三居室为主,地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好周边缺乏配套设施,行为及生活特征,置业需求,对本项目的看法,地缘性客户,航天城产业人口中高层管理人员,中年人、40-45岁、企业中高层管理人员（1万人左右）航天城工作时间较长，生活圈相对固定已有一套航天城分配住房，80或100平米左右三居企业发展的中坚力量有一定经济实力，购买住房总价50万左右 二次以上改善置业客户,地块位置较好，通勤方便,行为及生活特征,置业需求,产品舒适性大盘居住环境交通便利,置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、工作便利、不远离生活圈产品形式：舒适120-13

20、0平米三居室为主,对本项目的看法,地缘性客户,航天城产业人口产业工人,年青人、25-35岁、航天城生产厂基层工人或航天城退休老职工后代家庭人口全部在航天城就业或曾经是航天城的职工家庭内有一套航天城分配住房，60平米左右两居，或80平米左右三居基层工作人员，初次改善置业或婚龄刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30万左右,位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据航天城较远，公交通勤不便没有配套，生活不方便,行为及生活特征,置业需求,总价面积改善不远离生活及工作圈居住环境,置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适80平米两居或紧凑100平

21、米三居室为主,对本项目的看法,地缘性客户,经开区产业人口,大型企业（如川威集团）普通员工就职企业为龙泉传统产业集团，企业提供住房福利居住在企业提供宿舍内或自有住房中，形成固定的社会生活圈经济实力一般，购买住房总价30-40万左右改善型首次置业，集团提供住房优惠，集中内部团购,行为及生活特征,置业需求,总价交通便利居住环境,置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：实用80平米两居或紧凑100平米三居室为主,地缘性客户,位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据工作地较远，需要有车没有配套，生活不方便,对本项目的看法,高校/职校教师,大盘居住环境产品舒适性升

22、值前景,中年、35-40岁左右、事业稳定期三口之家，基本有车知识层次高、视野广、投资意识强承受力有上限（约50万）二次置业在龙泉驿内已有房产，改善置业或改善投资置业,置业要素排序：大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、升值前景、产品舒适度产品形式：实用80平米二居或舒适型120平米三居,地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好缺少配套生活不方便,行为及生活特征,置业需求,对本项目的看法,地缘性客户,随着城市化进程的推进，四类成都城市客户在龙泉驿释放置业需求,快速城市化带动的置业需求：城市化进程加快：随着成都城区的开发，中心地区用地逐渐减少，城市骨架在快速城市化进程中被拉大，居民住房改

23、善需求的持续存在以及政策对城市建设的影响导致东部就业人群的置业需求向城外蔓延。东郊老厂拆迁：由于设备陈旧、能耗高、产品结构单一、污染严重、基础设施落后东郊工业发展退出了成都工业发展舞台，成飞，五冶，784等东郊老厂的旧改引发了大规模的客户迁移，这一刚性需求在东部得到了一定释放。龙泉驿资源优势：龙泉驿区是省级花果山风景名胜区，自然环境优越，曾举办的国际桃花节提升了区域的知名度。同时成渝高速及成龙高速形成了核心交通骨架。环境及交通的优势吸引了大量来自成都的养老及投资客户。,成 都,城市东部蔓延人群东部白领,总价通勤便利生活配套,青年、30岁左右、事业起步期，在东门附近就业两口之家，部分家庭有车，部

24、分依赖公共交通中上等收入，有明显的总价上限（约40-50万）婚龄初次置业支付能力差，父母资助首付款,置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适90平米二居或舒适型120平米三居,地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名,行为及生活特征,置业需求,对本项目的看法,成都城市客户,城市东部蔓延人群改善置业人群,总价通勤便利产品舒适性大盘的居住环境,中年、40岁左右、事业稳定期，在城市东部就业三口之家，部分家庭有车，部分依赖公共交通中等收入，有明显的总价上限（约50万）二次置业在成都内已有住房，但条件一般，进入龙泉区域内改善投资置业,置业要素排序：总价、通勤

25、便利、产品舒适度、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适90平米二居或紧凑型100平米三居,地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名,行为及生活特征,置业需求,对本项目的看法,成都城市客户,拆迁迁移客户,成都东部工业厂房拆迁改造居民习惯城市东部生活环境，不愿迁移太远工业厂房产业工人，刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30-40万左右,位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高公交通勤不方便没有配套，生活不方便,行为及生活特征,置业需求,总价通勤便利生活配套,置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适80平米两居或舒适型120平米

26、三居室,对本项目的看法,成都城市客户,潜在养老需求客户,中老年人，40-50岁左右，生活在城市东部青睐较好的居住环境养老，但不愿远离原居住地家庭人口较多，通常与儿女同住，也考虑未来的升值前景多由儿女支付房款，购买住房总价40万左右,位置偏向成都，交通很便利，能升值自然环境很好，农家乐，适合养老生活配套需要完善,行为及生活特征,置业需求,总价生活配套交通便利升值前景,置业要素排序：总价、生活配套、交通便利、升值前景产品形式：舒适型120-140平米三居室为主,对本项目的看法,成都城市客户,绿带家庭客户,中年人、35-40岁、事业鼎盛期从事高收入职业，成都中产阶层城市内已有一套住房，或其它区域内也

27、有住房经济实力雄厚，财富积累速度快，购买住房总价60-80万支付能力强，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投资,地块位置较好，交通便利，升值前景看好,行为及生活特征,置业需求,产品舒适性大盘良好的居住环境交通便利升值前景,置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利、具有升值前景产品形式：舒适120-140平米三居室为主,对本项目的看法,成都城市客户,成都城市的首位度吸引大量外来人口置业，这一影响也波及到龙泉驿,城市首位度引发的外来置业需求：外地购房占成都半壁江山：在2005年，攀枝花、内江、乐山、绵阳、南充、自贡、德阳、宜

28、宾、达州以及西藏10地成为成都外来购房主力。2006年去年达州一举成为外来购房者中增长最快的区域。其中内江更是表现非凡，成为成都外来购房区域中的绝对主力城市。成都良好的居住环境及户籍绿卡是外来人口置业的原动力。龙泉驿的外来人口：最早的来龙泉置业的外来人口多为航天城搬迁带动的达州居民，随着龙泉产业发展的强大，越来越多从事加工制造业的外来人口成为龙泉产业发展的生力军，在产业链各环节中实现就业，并举家迁往龙泉成为成都市民，从而带动了龙泉驿一方居住市场的快速发展。,绿卡移民客户,中青年人，25-40岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内看中成都中心地位、城市资源及良好的居住环

29、境通过进入成都置业获得户籍“绿卡”解决改善生活环境、获取就业机会、子女教育等问题支付能力有限，购买住房总价30万左右,位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高,行为及生活特征,置业需求,总价生活配套居住环境,置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：适用80平米两居，紧凑100平米三居室为主,对本项目的看法,省内外地客户,绿卡养老客户,中老年人，40-50岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内青睐成都较好的居住环境养老家庭人口较多，通常与儿女同住，一次置业全家可获得成都户口支付能力有限，购买住房总价40万左右,位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高自然环境很好，农

30、家乐，适合养老,行为及生活特征,置业需求,置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：紧凑型100平米三居,对本项目的看法,省内外地客户,总价生活配套居住环境,从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，其中支付力较强的主要为成都城区客户及本地中高收入群体,30万,40万,50万,60万,80万,龙泉本地客户,成都城市客户,本省外地客户,绿卡养老客户,绿卡移民客户,绿带家庭客户,潜在养老客户,拆迁迁移客户,改善置业人群,东部白领,高校/职校教师,经开区产业人口,产业工人,中高层管理人员,龙泉老城原住民,承受能力,客户来源,龙泉市场中高端客户箱体构成,项目成本较高，如立足本地

31、竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小的状况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争,未来竞争项目潜在供应状况多层大约为100万平米左右，小高层/高层160万平米左右，供应量较大 龙泉房地产市场中高端客户中本地中高层企业管理人员数量有限，大部分居住条件已经改善；来自成都的改善置业人群以及绿带家庭客户虽然总价承受能力相对较高，但是周边区县对其有较大的分流作用,本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备在成都中高端市场竞争的条件,为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开,项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状龙泉未

32、来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析,成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析成都中高端住宅产品分级及客户细分分析基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析,成都整体市场发展趋势分析类比标杆案例发展历程分析项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）,现在在哪里？,起点能多高？,未来怎样走？,整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议,本次汇报核心结论构成,成都中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期,成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。经济持续稳定增长，20

33、06年国内生产总值达到2750亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。经济活力凸现，2002-2006连续5年经济增长速度高于全国平均水平。2006年人均GDP超过3000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段.成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心.,作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住,据统计，2006年成都市五城区商品住房销售中，有40.3%的客户是外地人，他们大多选择来成都置业定居：外地商人进驻成都支边人群回成

34、都养老西部各省有钱人来成都买房养,大量西南人口迁入,宜居排名全国第三,公众眼中的成都市,一座来了就不想走的城市 包容性全国第二的城市 休闲之都,外来置业人口逐年递增，已经成为城市房地产市场发展的支柱力量，开放性的市场格局已经形成,从商品住宅个人购买量看，外地人在成都购房面积比例逐年上涨。2006年全年外地人购买344.29万平方米，占成都市五城区商品住宅销售面积的40.3%。这些客户选择来成都置业定居,是因为 外地商人进驻成都 支边人群回成都养老 西部各省有钱人（主要是西南区的重庆、西藏、贵州等省市及四川省二三线城市的人员）来成都买房养老,成都生活的内在舒适度很高，同时这也是一个文化大省，这里

35、的文化可以总结为不时尚，但是舒适、厚重；成都作为四川文化和底蕴的集大成者对于本省的人具有很强的认同吸引力，只要四川人都把成都当作自己的故乡，因此在外的四川人只要有钱了，都会隔三差五得来成都住一住，甚至置业。成都某房地产开发有限公司商业总监,成都房地产市场在内生以及外来需求带动下呈现供销两旺的态势，宏观调控后整体依然保持持续发展态势，开发商对市场预期乐观,在多层次、多角度、多立面的国家宏观调控下，外来房地产开发商对成都市房地产市场仍然保持乐观态度，纷纷抢摊成都 仅2006年一年,中海地产在成都的开发建设规模就接近70万平米；华润置业继2005年12月以21.42亿元鲸吞420地块之后，2006年

36、中又成功竞得成都高新区175亩优质地块，成为成都土地储备量最大的开发商之一 万科、和黄、华侨城、雅居乐、珠江等全国性大开发商2006年均有大规模开发或取地的动作,2004年由于土地严控政策，建设项目进展缓慢，而需求却逐年递增，导致之后的几年成都的房地产住宅市场出现供不应求状况，每年的销售面积都远远大于竣工面积。,根据资源禀赋的差异、房地产供应及客户特征，可以把成都中高端住宅市场分成四大板块,城市成熟住区,外光华区域,城市东部区域,人南延线,依托城市快速交通干道以及良好自然环境形成的新兴城市生态住区,中高端住宅板块分析 光华大道沿线,区域认知：依托光华大道以及温江良好的自然生态环境形成的新兴城市

37、生态居住区，目前开发强度正在逐渐走高，平均容积率2.5。产品类型：新入市项目以高层、小高层为主。价格：高层、小高层价格约4000-5000元平方米，联排价格约7000元平方米，洋房5000-6000元/平米未来供应：土地供应较大，区域是未来房地产主要供应区域，产品供应以高层、小高层为主。客户构成：现状客户中成都本地人约占60%，广州、深圳等,外地投资客户约占40%。代表项目：仁和春天大道、万科朗润园、宏信西花汀,客户描述：成都人占到50-60%左右，成都客户来自全成都，主要是做生意的人；外地客户以广东深圳为主约占30%，另有少量四川省内客户约占10%左右感觉项目户型面积合理，适合投资，项目品质

38、很好，具有升值潜力,仁和春天大道,项目竞争力：湿地公园、品牌配套、居住环境,光华大道沿线片区主要在售楼盘状况,依托良好的区域位置、便利的交通条件、成熟的城市配套形成的传统住区,中高端住宅板块分析 城市成熟住区,区域认知：位于二环三环之间，依托良好的区域位置、便利的交通条件、完善的城市配套形成的传统住区。产品类型：以高层、小高层为主价格：高层小高层产品价格在5000-7000，洋房类产品在7000-10000未来供应：未来供应以高层为主，洋房和多层产品将成为稀缺产品。片区土地稀缺，地价已达到1000多万/亩，预计未来房价会持续上涨。客户构成：属于顶级和上中产客户。整体上成都本地人居多。买高层产品

39、的大多是二次置业。买低密度产品的有很多是属于三、四次置业，年龄大都在40岁左右。代表项目：中海国际、鹭岛国际、中大君悦金沙、华润翡翠城,客户描述：成都市区客户占到70%左右，主要为生意人，公务员；外地客户感觉以广东深圳为主约占30%（另有少量外籍人员）,中海国际社区,项目竞争力：大社区、开发商品牌、优质配套,客户描述：成都本土人看得多，自住型，投资客比较少。老板居多。成都客户占到6070。来这里的客户更看中环境，也挑户型。购买水晶公寓的主要是成都本土的有钱人和华侨。,城市成熟住区典型项目鹭岛国际,项目核心卖点：成熟区域、规模楼盘、优质社区环境,客户描述：大都是四川二线城市的人买的，占70。成都

40、还是有地缘划分，东边人住在东边，西边人住西边。南面的政府官员比较多，这边也有。环境要好，成都人买房最重要是要看环境，这边买了以居住为主，周边郊县在这买房子的也都是居住的，养老、上学。,城市成熟住区典型项目中大君悦金沙,项目卖点：成熟区域、性价比项目问题：开发商开发节奏推进较慢,客户描述：买多层的成都的多一些，买高电梯的是市外省内的比较有经济实力的一些官员和商人买的。市外省内以自住为主，深圳上海的兼顾投资。多层的大都是至少二次置业的。以中年人居多，上有老下有小，还是喜欢靠近城内的医院和学校。过几年没那么忙了，退休了，才会考虑去麓山那边去。很多客户还是很喜欢湖的。,城市成熟住区典型项目华润翡翠城,

41、项目核心卖点：自然环境、开发商品牌、成熟区域项目问题：沙河对面有铁路经过、亲水性不佳,其他在售楼盘状况,其他在售楼盘状况,其他在售楼盘状况,城市规划利好带动而兴起的城市新富聚集区,中高端住宅板块分析 人南延线,区域认知：由于政府南迁、新会展以及地铁等城市规划利好，承接传统南富区域认知而成为新兴的城市新富聚集区，城市意向初具，在心里距离上属于城区。产品类型：产品线丰富，以高层和小高层为主，兼有洋房和别墅。价格：高层、小高层价格约为5500元平方米，洋房价格约为7000元平方米，别墅价格约为10000元平方米。未来供应：伴随土地持续放量以及南城都会、雅居乐等千亩大盘的持续供应，未来将是热点供应区域

42、；伴随地价持续走高，未来产品仍将以高层、小高层为主。客户构成：现状客户中成都本地人约占60%，四川省内约占20，广州、深圳等,外地投资客户约占20%，整体置业动机以投资为主代表项目：中海蘭庭、南城都会、华润凤凰城、蜀郡,客户描述：成都人占70%左右，四川省内占20%大都是二线城市生意人，广州深圳占10%（另有少量外籍人员）。成都客户关注社区环境、户型、交通、价格；外地客户关注环境和升值。有一部分客户是追随中海的品牌过来。成交的外地客户对价格并不关注，成都外做生意的四川人经济实力非常雄厚，买房多考虑家人同住，但入住率并不高。,典型项目中海蘭庭,关键特征：外地人纯投资客为主，关注升值潜力，入住率较

43、低 本地人大都是三次、四次置业，更关注环境和升值潜力 关键需求：社区环境、升值潜力、项目品质、开发商品牌,客户描述：政府工作人员和500强工作人员占60%，其他占40%。成都客户关注环境、户型、交通、配套、价格；外地客户关注环境和升值。华润品牌也是吸引客户置业的重要因素。客户年龄多在35岁左右，从事高收入职业，事业发展期具有一定经济基础。在城市中有小面积住宅，需要改善，再次置业多半与父母同住。由于知识层次高，视野宽广，置业选择在关注生活便利的同时看中产品品质、项目品牌以及升值空间。,典型项目华润凤凰城,关键特征：外地人纯投资客为主，关注升值潜力，入住率较低本地人改善投资置业，关注环境和升值潜力

44、 关键需求：社区环境、升值潜力、项目品质、开发商品牌,客户描述：部分客户为好多朋友一起购买，或者父母养老（洋房,自己住别墅，给父母在洋房置业），大部分客户在30多岁或40多岁，有部分外地客户，其中成都本地客户占到60%-70%。；200户型客户较多，400户型客户较少；400-500客户以三代人同住较多；客户认为本项目的距离比较合适，此外比较认同项目的设计理念，有较强的家的温馨感。,规划带动区域典型项目麓山国际,项目特点：18栋高尔夫、西班牙风格别墅、高品质低密度大盘关键需求：社交、养老、家庭、环境,人南延线片区主要在售楼盘状况,人南延线片区主要在售楼盘状况,大开发商介入带动形成的中高档住宅产

45、品聚集的中产居住区,中高端住宅板块分析城市东部区域,区域认知：位于城市主要的发展方向上，由于工厂置换而有大片土地放量，伴随万科、龙湖、首创、华润等大开发商的进入，使得区域迅速兴起，价值不断提升。区域产品以高层为主，平均容积率3.89，随着周边配套的不断完善，将逐渐形成中高档住宅产品聚集的中产居住区。产品类型：新开盘项目严格遵守70/90政策，但通过赠送面积可达到120-130平左右；未受70/90政策影响的盘以以80-90平的两居和120的三居为主。价格：区域价格平台6000-10000元/平米；代表项目首创爱这城三期价格达到了7000元/平米；未来供应：目前该区域在售供应量已达120余万平。

46、由于工厂拆迁，未来还会有大量土地供应，是成都未来主要的放量区。7月双林路土地的竟拍价格已经到了1290万元/亩，估计片区地价和房价会持续走高。产品严格执行70/90政策。客户构成：成都本地人以及与成都有渊源的外地人，主要置业目的以改善需求为主代表项目：万科金域蓝湾、华润24城、龙湖三千里、首创爱这城,客户描述：自主客户多为区域内升级换迁客户，以城南、城西过来的客人居多。看重这边配套设施齐全，环境良好、距离工作地点较近、开发商品牌好。高新区很多IT人士过来买房，因为华润翡翠城已经面世，对华润24城比较有信心。看重这里的环境和人文氛围。外地人大都与成都有一定渊源，由亲戚朋友代为看房。看重成都房价便

47、宜，区域配套好，楼盘的环境和品质都很好。买来给父母养老，或者自己将来居住，兼具投资的功能。,城市东部区域典型项目华润24城,关键特征：投资客与成都有一定渊源，买来养老兼投资 自住客升级换迁，区域内长期居住 关键需求：社区环境、生活配套、楼盘品质,客户描述：成都人和外地人都有，各占一半，外地以省内投资为主。从深圳、北京过来的大都是成都人出去工作的回来买房子。买这个盘，买首创的品牌。中国有跟风的习惯，别人说首创好就好，首创客户维护的也比较好。选择市区就要牺牲环境，但是可以享受城市的生活和配套，住在郊区即使有车也比较麻烦。本地客户第一次换房的比较多，大都买89-90平的。此外还有三、四次置业客户买1

48、30平左右的。,城市东部区域典型项目首创A-Z town,关键特征：投资客四川二线城市有钱人，成都情结，买来自住兼投资；与成都有一定渊源，买来养老兼投资 自住客升级换迁，区域内长期居住 关键需求：享受城市生活配套、开发商品牌、楼盘品质、社区环境,城市东部区域在售楼盘状况,成都即将入市的大规模城市中高档住宅：区位条件好、知名开发企业、产品线复合、大盘,与其他中心城市相比，现状的成都中高端住宅市场整体具有豪宅市场支撑不强、低密度产品比重高的特点,成都中高端城市住宅市场特征 低密度比重高 细分未形成，豪宅市场支撑不强形成原因分析：城市投资价值未充分显现，房地产财富化程度不高房价与地价：中心区房价不高

49、，近郊区地价更低，低价的低密度产品成为主流，成都普遍的超前消费使普通市民也加入主动郊区化二次置业的大军需求：成都田园都市的独特城市文化特征使消费者亲地取向特征鲜明，对于多层、洋房类产品十分青睐供应：近郊环境好，低密度产品率先建设发展,中高端城市住宅客户分类分析,成都客户,财富人群,上层中产,绿带中产,城市白领,本省外地客户,财富人群,成都情结人群,外省客户,投资团,成都渊源客户,财富人群,私营业主、高级公务员、大型企事业以及外资企业高层管理 成都拥有多套住宅，大部分具有别墅置业经验 具有很高的社会地位 商务社交活动丰富，平时喜欢居住在自身朋友及交际圈子的活动范围周边 经济实力雄厚，总价承受能力

50、在150万以上,行为及生活特征,置业需求,居住形式和生活方式升级增值/保值潜力产品品质及社区环境,置业要素排序：居住形式和生活方式升级、增值/保值潜力、产品品质及社区环境 产品形式：城市豪宅或者别墅，户型面积150平米以上,成都客户,上层中产,居住形式升级社区环境与产品品质增值/保值潜力,中年、40岁左右、成都市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位及外资企业的中层管理人员、高校教授 至少拥有两套以上的住房 社会地位较高，具备一定的财富积累，属于“有钱无闲”的状态 平时社会交往应酬频繁，不愿意离开市区自己活动的圈子太远 比较看重子女教育问题 再次置业看中区域未来发展前景和住房的升值潜力，承受