定远合蚌路项目商业定位报告.ppt

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1、定远合蚌路项目商业定位报告,2009年11月28日,2,3,自身研判及资源优化,1,市场调研及竞争环境分析,项目商业业态定位,商业卖场销售经济测算及建议,4,关于昌兴房产,5,定城镇印象,定城镇历史及人文,定城是江淮之间的古老重镇，地理位置十分重要，历史上有九省通衢之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝四年(745年)，定远县治迁至定城，此后1200多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年(1211年)始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓

2、、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园湖，更是景色宜人。那时市容整齐，商埠林立，商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地。,定远县县域人口结构及交通路网,安徽省定远县是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22万人，占全县总人口的22.5%，定城镇城区面积18平方公里，城区人口计16万人。定城公路四通八达，合(肥)蚌(埠)、定(远)滁(州)、定(远)明(光)、定(城)炉(桥）四条主干公路通向四方。每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内已形成了以定城为中心的乡村公路网，可与53个乡镇相通，每天均有客车往返。,定远县商业网点规划目标

3、,全县商贸流通业发展总体目标,到2015年1、实现社会商品消费总额达到25亿元，年均递增18%。2、引进1-2家知名连锁超市或品牌专营店，重点扶持2-3家本地服务业代表企业，培育1-2家销售额过亿元的专业批发市场，建设1个现代物流基地，搭建起物流配送网络和商贸流通信息平台。3、“万村千乡市场工程”乡镇覆盖率达到100%，行政村覆盖率达到80%，家电下乡销售与补贴位居全市前列，建设多个商业服务标准化示范社区和布局合理的成品油、典当、拍卖、二手车交易、报废汽车和再生资源回收等特种行业经营服务网络。4、规划县城商业中心、区域商业步行街、社区商业中心组成的商业体系和特色商业街、大中型零售网点、餐饮宾馆

4、、商品交易市场、物流体系以及城镇商业等。,定城镇城市总体规划,按照新的城市总体规划，定远县突出“依托老城、南进东扩、紧凑发展”的空间发展策略，规划“三轴三区三片”的总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园湖公园为重点，优化自然生态环境。到2030年，建成区面积达到45平方公里、人口达到40万人，努力打造高品位、有特色、宜商宜居的新县城。,定城镇城市总体规划对本案发展的影响,从对定远县城的整体规划分析，目前发展方向是向东、向南。在政务新区、城东新区内，新

5、建项目众多，本项目处于县城开发重点区域。本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻规划，目前，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。,定城镇房地产市场发展特征,政策导向分析及风险评估,由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，去年底，采取的五项措施有效促进房地产市场发展。（分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市

6、规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。）上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。,宏观政策对定远市房地产市场的影响分析,1、对于起步较晚的定远房地产来说，房价整体水平仍然较低。老城区商品房成交均价仅为2400元/平米，给市场房价提供了较大的增长空间。2、在房地产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少（以乡镇刚性需求型客户为主）。这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而

7、言，宏观政策对定远房地产市场发展促进作用，整体市场将依县城及经济发展而发展。,定城镇楼市整体发展概述,（1）概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，以多层住宅为主。（2）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：老城区多层住宅。地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：2600元/平米左右；城东新区一带。随着定远县城南

8、拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价：2000-2200元/平米。（3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等。而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。,定远县城在售住宅商品房项目调查及分析,伟华幸福城,楼盘名称：伟华幸福城项目地址：西大街花园湖旁售楼部地址：西大街花园湖东侧售楼电话：05504407777、4408888开发商：安徽同济集团、建工集团投资，滁州伟

9、华置业发展有限公司开发营销代理：君行房产总占地面积：382亩总建筑面积：约40万建筑、物业类型：多层为主，少量独栋别墅、联排别墅、花园洋房、景观小高层、商业街容积率：1.57绿化率：38%户型：74132，两房、三房为主主推广告语：花园湖畔 幸福生活 好房子 幸福生活一辈子项目主要卖点：花园湖景观、交通（两路公交车经过）、户型、规模销售情况：由“和园、满园、福园、泽园”组成，一期和园去化率100%；二期泽园去化率90%以上；三期福园去化率60%，青春小户11月25日开盘。前期均价约2400元/，目前小户型均价约2600元/。二期商铺一二层销售均价约5700元/，目前一层租金约20元/月。启示：

10、短进深小户型，低总价的特点，为乡镇客户及年轻人所青睐，其中74两房、93小三房最为热销。,百合华庭,楼盘名称：百合华庭项目地址：城南严桥路108号（原南门油厂）售楼部地址：城南严桥路108号（原南门油厂）售楼电话：05504284888、4284999开发商：安徽金恒祥瑞置业有限公司建筑设计：华盛国际建筑设计工程咨询有限公司总占地面积：112亩总建筑面积：约12万建筑、物业类型：多层为主、两栋小高层、7栋联排别墅、沿街商铺容积率：1.6绿化率：43%户型：主力面积90120，三房为主主推广告语：12万花园新贵社区项目主要卖点：绿化、户型销售情况：一期已交付，物业费约0.3元/月；二期基本销售结

11、束，均价约2450元/；三期即将开盘，预计销售均价2600元/；沿街商铺一层4.2米、二层3.9米，暂未开盘预计均价约6000元/。启示：超过80%的客户来源于乡镇，乡镇客户已成为住宅项目主要客户来源，同时乡镇客户受“地缘”条件影响较大，本案客户主要来源于定远东南乡镇，如严桥等；底层商铺为挑高建筑。,日源蓝公馆,楼盘名称：日源蓝公馆项目地址：合蚌路与严桥路交汇处售楼部地址：合蚌路与定滁路路口西南售楼电话：05504969888开发商：安徽农垦房屋开发公司营销代理：杭州博望房地产营销总占地面积：24亩总建筑面积：2.6万建筑、物业类型：8栋多层住宅、沿街商铺容积率：1.6绿化率：40%户型：86

12、131，三房为主主推广告语：光能 多层 全框架 生态家园 节能住宅新时代项目主要卖点：全框架多层建筑、合蚌路示范街、节能环保成本低销售情况：一期推售5栋多层，现已基本销售结束，均价约2500元/。启示：框架结构、太阳能发电等技术的运用，表明产品创新已成为增加项目竞争力的一种手段，本案社区公共用电源于太阳能发电，环保节能；购买六层，赠送顶层复式，六层价格高于五层。,名仕嘉园,楼盘名称：名仕嘉园项目地址：定滁路农机大厦向南300米售楼部地址：定滁路百大超市对面售楼电话：05504358888、4358999开发商：滁州铭威置业营销代理：北斗七星营销策划总占地面积：约10万总建筑面积：17万建筑、物

13、业类型：39栋多层、3栋17层、部分沿街商铺容积率：1.7绿化率：37.3%户型：80140，两房、三房为主主推广告语：名仕传承 尊贵天成项目主要卖点：规模、户型丰富、优惠幅度大销售情况：一二期销售完毕，均价约2450元/；三期多层预计近期发售。启示：户型种类丰富，便于消费者选择；定远工业园工作人员选择就近安居，城东新区为其首选；预计高层均价高于多层。,书香茗邸,楼盘名称：书香茗邸项目地址：定滁路新一中东100米售楼部地址：定滁路新一中东100米售楼电话：05504991999开发商：滁州正溢房地产开发公司总占地面积：45亩总建筑面积：约4万建筑、物业类型：8栋多层住宅、部分沿街商铺容积率：1

14、.33绿化率：37%户型：90120，两房、三房为主主推广告语：温馨家园 富贵盈门项目主要卖点：城市发展方向、临近一中、价格优势销售情况：住宅推售400套，目前销售去化率约65%，均价约2400元/；三层价格最高约2600元/，一层赠送入户花园均价约2500元/，二层、层均价约2400元/，五层均价约2200元/，六层均价约2000元/；商铺尚未正式销售，预计沿定滁路一层均价8500元/，二层约4000元/，南吴路商铺均价约4600元/。启示：临近一中，教师购房较多,景天东城,楼盘名称：景天东城项目地址：定滁路新一中东200米售楼部地址：定滁路新一中东200米售楼电话：05504289999、

15、4289888开发商：滁州景天置业有限公司营销代理：南京智博总占地面积：61亩总建筑面积：6.6万建筑、物业类型：16栋多层、部分沿街商铺容积率：1.6绿化率：33%户型：90119，三房为主主推广告语：城市向心力 生活话语权项目主要卖点：城东新区（城市发展方向）、临近一中、价格优势销售情况：一期推售250套房源，现以销售完毕，均价约2060元/；二期11月28日开盘，预计销售均价约2300元/。启示：建筑采用外墙保温系统，提升居住品质；地下有采矿活动，客户存在疑虑。,天裕国际,楼盘名称：天裕国际项目地址：合蚌路东侧、长征路北侧售楼部地址：合蚌路东侧、长征路北侧售楼电话：05504288888

16、、4882999开发商：滁州天裕房地产开发有限公司总占地面积：120亩总建筑面积：17万建筑、物业类型：多层、小高层、高层、商业街容积率：1.5绿化率：35%户型：58138，包含一房、两房、三房、四房主推广告语：安居天裕，添福添富裕 花园景观式生活社区项目主要卖点：规模、户型丰富、城东新区、配套完善销售情况：一期400套房源，去化率约90%；均价约2600元/。启示：目前区域人气一般，对项目销售速率产生一定影响；小高层销售均价高于多层均价。,金鑫曲阳城,楼盘名称：金鑫曲阳城项目地址：曲阳路中段（新华街路口）售楼部地址：曲阳路中段（新华街路口）售楼电话：05504023888、4032989开

17、发商：滁州市金鑫房地产开发有限公司总占地面积：约75亩总建筑面积：约10万建筑、物业类型：多层、小高层住宅、底商裙楼、商业街容积率：2户型：90145，三房为主主推广告语：定远首席中心生活城项目主要卖点：地段、人气、招商（知名商家入驻）销售情况：住宅仅剩一栋小高层部分房源在售，均价约2700元/；主力店以外一二层商铺均价约18000元/。启示：招商引进苏果超市、苏宁电器（意向），很好的提升了项目价值。,德诚御湖国际,楼盘名称：德诚御湖国际项目地址：定滁路南侧计划生育服务站南侧售楼部地址：定滁路与合蚌路路口东南角（在建）售楼电话：05504296666开发商：定远德诚房地产开发有限公司营销代理：

18、南京优智库总占地面积：81亩总建筑面积：约9万建筑、物业类型：多层住宅约7.4万，商业街8000平米容积率：1.6绿化率：31%户型：70130销售情况：项目11月24日开工。,楼盘名称：绿园小区项目地址：东城南路售楼部地址：东城南路总建筑面积：约6万建筑、物业类型：多层为主、两栋小高层、沿街商铺销售情况：多层已销售完毕，小高层剩余部分房源，均价约2200元/；沿街商铺销售去化率约60%，价格68007600元/不等，均价约7200元/。启示：营销推广意识、手法比较落后，与其它项目对比可以看出，营销推广逐步为消费者所关注。,绿园小区,嘉禧世纪广场,楼盘名称：嘉禧世纪广场项目地址：曲阳路与人民路

19、路口西南售楼部地址：曲阳路与人民路路口西南总建筑面积：约2.5万建筑、物业类型：两栋小高住宅、底商裙楼销售情况：住宅仅剩余2套顶层复式，均价约2100元/；商铺均价约11000元/。,定远县城在售住宅商品房项目调查分析,通过对定城镇在售住宅商品房的调查可以发现：1、在项目总体规模上，目前定城镇在售住宅商品房项目的规模较小，40万平米的大盘只有一个，其余楼盘规模均在20万平米以下。2、在项目建筑形态上，目前在售住宅商品房推售的建筑以多层为主，小高层的体量也在逐步增加，而高层则较少。3、在项目的建筑形态所对应的销售均价上，多层住宅目前的销售均价约在24002900元/，小高层住宅目前销售均价约在2

20、2002700元/。4、在项目的主力户型上，各项目推售的主力户型面积段集中于58145，其中以大三房、小三房和二房居多。5、在项目的销售去化上，各在售住宅商品房项目目前的销售率均较高，导致目前定城镇住宅商品房市场的可售量较少，而需求依旧旺盛。6、在项目的销售卖点上，对比各楼盘可以发现，各楼盘对卖点的运用比较单一，均集中于地段、户型和配套等常规卖点的深化，而未进一步对楼盘卖点附加值进行提炼。,定远县城在售商业商品房项目调查及分析,伟华新天地,楼盘名称：伟华新天地项目地址：定滁路与合蚌路交汇处西北角售楼部地址：定滁路与合蚌路交汇处西北角售楼电话：05504035888、4020222开发商：同济集

21、团投资，滁州伟华置业发展有限公司开发营销代理：安徽华磊地产顾问、笑果广告总占地面积：88.6亩总建筑面积：10.15万建筑、物业类型：多层住宅约5.2万，商铺约4.9万容积率：1.72户型：73117，两房、三房为主主推广告语：合蚌路十里商业示范街 定远购物第一街项目主要卖点：地段前景、交通、招商销售情况：项目销售团队五月入场，8月8日，一期多层266套入市，当天销售率高达95%，销售均价约2300元/；10月18日3万商铺开盘，一二层销售均价约11000元/，目前已销售80%；二期北区多层，11月18日开盘，销售均价约2600元/。启示：人气促进销售：住宅低价入市，引爆市场，快速聚集人气，持

22、续加推，制造热销氛围，促进销售；招商提升价值：引进主力店，提升项目形象，促进商铺销售，提升商铺价值，目前已引进知名商家有，百脑汇、米兰假日酒店、外婆家餐饮、曲美家私、茂昌眼镜、意尔康鞋业、北京艺人美场、嘉贝逸飞等，拟进驻商家有：傣妹、茵宝、九牧王、七匹狼、才子男装、周大生珠宝、梦都大酒店等；主力店只租不售；行销打动客户：采用派单、电话营销等方式，不断加深客户对项目认知，促使客户认同项目发展前景，实现销售。,阳光商业广场,楼盘名称：阳光商业广场项目地址：人民路售楼部地址：人民路售楼电话：05504298888、4299999开发商：定远阳光置业有限公司营销代理：合创地产顾问总占地面积：约30亩总

23、建筑面积：约5万建筑、物业类型：3层商铺、6层公寓容积率：2.2主推广告语：一站式休闲购物广场 阳光小旺铺，首付5万起项目主要卖点：地段、人气、招商（知名商家入驻）、小商铺销售情况：商铺价格1200032000元/不等；主力店以外，一二层商铺销售均价16000元/；三层招商租出，租金约17元/月；推售商铺销售完毕，沿曲阳路商铺、公寓建至二层暂未销售。启示：招商引进大型百货台客隆超市，为项目聚集人气；提出服装Mall概念，一层主要引进知名服装鞋帽品牌商家，引起关注，提升产品价值；商铺面积较小，二期推出1530小商铺，低总价，投资门槛低；定远县城商品销售利润较高，经营户多，商铺开发利润较高。目前引

24、进品牌商家：耐克、阿迪达斯、劲霸男装、七匹狼男装、老庙黄金、李宁、特步、安踏、美特斯邦威、意尔康、太平鸟、康奈、大头鞋城、名品家居馆等。,定远县城在售商业商品房项目调查分析,通过对定城镇在售的两个在售商业商品房项目调查发现：1、伟华新天地一、二层复式商铺的销售均价约在1100012000元/，其销售率已达80%，城市中心阳光商业广场一、二层复式商铺的销售均价约16000元/，销售率达100%，其中阳光商业广场引入了商超台客隆，使得商业的最高价格可卖至32000元/，但阳光商业广场的三层以招商为主，租金较低。2、在商业业态规划上，伟华新天地项目的商业业态以品牌性服装鞋帽、百货、餐饮、饰品为主，阳

25、光商业广场的商业业态则是以商超及服装鞋帽业态为主。3、商业的销售策略上，伟华新天地项目采取三年返租策略，一次性返租15%，年投资回报率5%，而阳光商业广场通过引入主力店、小面积划铺及低总价策略来促进商铺销售。,定远县城在售商品房项目竞争策略分析,创新产品、品质取胜,品质是项目的生命。在定远目前在售楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区，在售项目产品缺乏创新、品质较为一般。对于本案，建议在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面做精，打造出当地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。,低总价，高性价比,通过对在售楼盘调研分析，可以看到总价

26、的高低将直接决定客户面。在购房客户构成方面，乡镇购房客户比例占了绝大多数（60%）、县城内购房客户（40%），而以定远县的经济实力，能承受高总价的客户相对较少。从销售情况看，在售项目90%为多层住宅产品，由于多层公摊较少，物业费较低，较为认可；小高层因物业管理费、公摊因素，抗性巨大。综上所述，高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。,用营销和规范的案场管理打动客户,一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销

27、手段和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行。可以说，销售人员专业知识甚是缺乏。因此，对于本案可通过抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在。,用营销和规范的案场管理打动客户,一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行。可以说，销售人员专业知识甚是缺乏。因此，对于本案可通过

28、抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在。,定远县城房地产市场发展前景预测,定城镇房地产市场发展前景预测,目前，定远经济发展呈现良好的发展态势，但房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，居民经济收入的不断增长，进城生活的乡镇居民增多，可以预测定远房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。1、房地产市场保持旺盛需求 根据定远县城市总体规划（20082030年），近期至2015年定远县县城人口规模为1921万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平米/人控制，未来市场需求旺盛。2、楼市房价仍

29、将稳步攀升 目前，定远房价保持在2100-2400元/平米，在售产品以多层为主流。随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见房价仍有较大的增长空间。3、居民对住宅品质需求提高 由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板，规划、绿化、配套等不尽人意。随着经济的快速发展，人民生活水平日益提高，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。4、房地产市场竞争进一步加剧 据定远县国土资源局统计数据分析，2009年土地供应充足，预示市场供应将会大幅增加，市场竞争也会日趋激烈。5、商品房价格水平低，有一定发展空

30、间 随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。,2,3,自身研判及资源优化,1,市场调研及竞争环境分析,项目商业业态定位,商业卖场销售经济测算及建议,4,关于昌兴房产,5,我们处在定远的位置,本案位于合蚌路与迎宾路交口，属老城区与政务新区结合部，从长远看，本案位于定远中心区域，短期内商业价值不大，居住较为适宜。,项目相关经济技术指标,规划总用地面积：为36900平方米；占地面积：55.68亩；总建面：11.81万方，住宅建面：7.05万方公寓建面：1.48万方商服建面：2.87万方容积率：3.2建筑密度：29.27%；绿地率：41%机动车车位：7

31、00居住人口：2450人,本案地块现状,本案现在为净地，但还未进行土地平整。,俯看地块,项目周边交通,北：长征路,西：合蚌路,东：陈桥路,南：迎宾路,本案紧临合蚌路，项目四周为城市干道围合，通达性强，毗邻车站，1路公交直达本案。但本案南北均被现有建筑遮挡，项目底商无法融合，具有较大的缺陷。,项目周遍环境配套图,项目周遍配套,龙星大酒店,电力公司,中国移动,大剧院,政府大楼,人民广场,本案属于定远县政务新区与老城区结合部，周遍环境好，配套档次较高，但缺乏日常生活配套，如超市、便利店、服装店、餐饮等配套。本案具有打造高档人文社区的先天条件，商业项目也存在诸多机会。,本案SWOT分析,1、优势分析1

32、）蓝筹地段地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧 为定远政务新区，地段现有价值较高，且潜力明显;2）交通便利项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道，1路公交直达本案，出行便捷，交通优势明显；3）人民广场项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价 值和业主生活情趣；4）高档配套本案毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星 大酒店、龙星KTV，中国移动，一中、中西医院、人民 广场、体育中心、文化中心、定远汽车站等；5）开发实力金源在定远成功运作开发过金源名城项目，对定远市 场较为熟悉，具有一定的开发经验，并在定远有一定 的市场影响力。,本案SWOT分析,2、劣势分析1）商业分离

33、本案商业应地块的不完整性，被隔离成两断，商业无 法做到统一定位，存在一定的操作难度；2）容积率高本案容积率过高，致使本案规划较为密集，存在一定 的高层准入风险；3）商业过高本案为商业为四层和六层，三四层面临重大的销售、定位、招商难题；4）配套缺失本案为新城区，周边配套相对较弱，对前期住宅销售 具有一定的抗性；5）产品设计本案商超大板楼停车广场过小，住宅共用面积及柱网 过密，不利用大型卖场的引进和经营；6）噪音污染本案北部为工业仓库和车间，南部为回迁楼，对本案 的商业和住宅具有一定较大的污染。,本案SWOT分析,3、机会分析1）发展机会本案地处合蚌路为定远政府着力打造的商业街区，本 案紧邻人民广

34、场，为定远规划中的政务新区中心区域2）市场机会定远房产正处上升周期，具有较好的发展前景，目前 市场销售供需两旺，为本案的入市提供了良好的契机3）产品机会定远县商业处于不断发展升级过程中，缺少大型卖场 和专业主题卖场，住宅社区普遍档次较差，本案具有 产品规划组合上的后发优势。,本案SWOT分析,4、威胁分析1）加息预期经历09年的经济复苏，加息的信号越来越强烈，其对 房产投资存在较大的阻碍作用，对商业项目影响更大2）房产调控房产调控政策出台的预期加大，将极大的影响房地产 市场，对本案的开发销售均将带来威胁；3）竞争威胁本案周边在售项目众多，如伟华新天地、天裕国际 等，均对本案的销售形成巨大的竞争

35、威胁；4）资金威胁本案商业体量大，需大面积招商，开发商回笼资金速 度受限，存在一定的资金压力。,资源优化的最高境界创造新资源,资源优化的最高境界：创造新资源 虽然产品先天优越，但在销售的过程中明显感觉后天发展不足，应当借助现有的条件，人为扩大优势，创造更高的附加值！强势打压竞争对手！从而产生大力度的差异化和市场领头作用，为项目今后的快销、热销打下良好的基础。,资源创造1：商业裙楼增设电梯（抵消商业过高的抗性）,本案商业裙楼均为4层，甚至6层，为保证3、4层的顺利销售、招商、经营，需对商业裙楼安装电梯，保证三四层的上下衔接，抵消商业过高带来的抗性，并提升本案商业的品质和形象。,资源创造2：引进超

36、市主力店品牌（抵消配套缺失性）,本案近11万平米的建筑体量，具有近3万平米的商业，紧临合蚌路，可在现有规划商业中引进大型超市，以带动本案人气，提升本案商业价值，并填补本案住宅物业配套缺乏的抗性。,资源创造3：超市卖场向内退让（降低无停车广场的抗性）,本案引进大型超市对商业的停车及门前广场均又硬性要求，又最大化的扩大本案的商业价值，建议沿合蚌路商业需在目前规划基础上向后在退让，便于本案的招商和运营，实现商业价值的最大化。,广场,资源创造4：大卖场住宅底部设置转换层（增加商业使用率）,本案大板商业整体面积为12480平米，单层面积约3100平米，按照现有设计住宅下部柱网面积近千平米。如引进大型超市

37、还需加设扶梯等，本身用于商业经营的面积将过小，不能将商业价值最大化，不利与其招商、经营、销售。对此，我们建议可在商业上部加设转换层，保证整体商业的结构，增强其功能和使用率。,采用转换层设计,转换层示意,资源创造5：引入一流连锁快捷酒店,定远酒店业较为落后，属于较有潜力的产业，具有较大的酒店客房需求缺口，本案临近县政府，周边环境好，具有引进快捷酒店的基础，并可同龙星大酒店形成差异化定位，完善本案产业链，规避SOHO公寓销售中的一些抗性。将有助于提升项目档次，而且酒店可以采用售后返租等方式进行销售，有效解决本案北侧SOHO公寓体量过大，销售难度高等问题。,资源创造6：制造绿化隔离带（抵消噪音污染抗

38、性）,本案紧邻北侧的工厂与仓库，对本案的噪音污染较大，南侧为回迁社区对本案品质也具有一定的影响；针对此抗性，在项目景观绿化设计与施工中可通过合理的规划规避这一抗性，如在沿北侧和南侧种植密集的绿化隔离带，有效的降低噪音和灰尘污染，并强化本案的绿化卖点。,绿化隔音带,资源创造7：引进名牌物管顾问,引进全国乃至国际知名的名牌物管公司作为物业顾问，利用知名物管公司的品牌美誉度拔升项目调性，创造卖点。,资源创造8：打造星级智能化社区,智能化是小区品质的一个体现，打造高智能化的小区，可以强化本案卖点，提升项目档次。建议采用HONERWELL部分家居解决方案选取原则以客户易感知的智能化为主。,联网可视对讲系

39、统:针对分布式住宅小区的管理特点进行功能规划，如多通道内部通讯、双向呼叫对讲、住户报警、防盗防灾报警等等，把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上。住宅监控系统:本监控系统是运用现代通信、自动控制计算机等先进技术，通过对各类探测器及相关处理设备的综合使用，达到对家庭安全提供保障作用。停车场系统：智能停车场管理是一个以非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证、用计算机对车辆的收费、车位检索、保安等进行全方位智能管理的系统。闭路监控系统：主要用于对各主要出入口、楼栋的出入口、电梯内部、地下停车场和周界进行全天24小时监视。闭路监控系统应与其它智能系统有联动效应，当接收到有关报警信号时，系统应能及时调出相

40、关画面，值班人员可同步监视并由录像机记录现场实况。,多表远程抄集系统：有效解决入户抄表收费存在的诸多弊端，提高效率，避免入户抄表引发的治安问题以及有利于今后多种电价制度的推行。电子巡更系统：一个完善的安防措施应该是物防、技防和人防的有机结合，电子巡更系统，就是保证安保人员按时、全面对小区内各巡视点进行巡视的有力措施。周界防范报警系统：周界防越、防盗报警系统，主要由探测器和控制单元组成。在小区围墙上方采用主动红外对射式探测器进行防范，若有不速之客非法入侵，将及时报警，通知安保中心及时处理。门禁系统：把先进的感应识别技术与楼宇对讲系统结合起来，形成了独有的门禁系统。不仅可以用于直按、数码、互通等各

41、种类型的门口主机刷卡开锁与室内分机的撤防，也可以用于小区智能管理系统中的娱乐与消费。,资源创造8（续）,资源创造9：先行建设景观示范区,本案具有良好的外部景观和环境，更紧邻县政府，在产品上需要迎合中高端客户的需要，并进一步提升客户的心理需求，打造定远首席景观体验型社区。在项目启动时优先辟出景观示范区进行精心建设，尤其要展示项目景观规划中的核心优势，达到以点带面释放价值的目的，促进客户的认同度和转化率。,项目卖点集群,紧临合蚌路，毗邻定远人民政府，为外来人员途径定远的必经之所，高档住宅+高层建筑+大型商超，为定远城市名片。,项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道，更有1路公交通达本案，出行

42、便捷，交通优势明显。,项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价值和业主生活情趣,地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧为定远政务新区，地段现有价值较高，且潜力明显;,项目卖点集群,毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星大酒店、龙星KTV，中国移动，一中、中西医院、人民广场、体育中心、文化中心、定远汽车站等，本案自身配置有大型商超和酒店；,重金礼聘顶尖物业服务公司担纲顾问，尊享国际化物业服务标准。,八大智能化安防系统，同时结合人防，确保业主的生活高枕无忧。,金源在定远成功运作开发过金源名城，对定远市场较为熟悉，具有一定的开发经验，并在定远有较强的市场影响力；,2,3,自身研判及

43、资源优化,1,市场调研及竞争环境分析,项目商业业态定位,商业卖场销售经济测算及建议,4,关于昌兴房产,5,商业业态：指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。,服务业态：指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的服务营业形态。,商业业态的分类,商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中心、家居建材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。,商业业态的分类,商业业态的分类,商业业态的分类,服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供

44、服务的业务。,商业业态的分类,商业业态的分类,商业业态的分类,业态定位的分析,针对业态定位的思考分类，我们结合项目对各类业态做出分析和研判，来确定本案的业态定位。,业态定位的分析,业态定位的分析,业态定位的建议,通过业态定位分析，本案初步过滤出来的适合业态包括以下：商业业态：便利店超级市场专卖店类似与家居建材店的产业，如定远首家婚纱摄影城等主题商城服务业态生活服务业1：餐饮、文体娱乐、沐浴、美容美发、医疗卫生、家庭服务生活服务业2快捷酒店（同龙星大酒店形成差异化，互补共生）社会服务业：银行、邮电通讯可选，但需进一步论证的：营销服务业,项目商业格局分类,重点,难点,次重点,难点,本案商业共计2.

45、87万平米，应项目地块影响，分割为东西两段商业，严重影响了本案的商业整体定位，本案重点为西北的大商业，难点为南部两角的商业。,本案周的车流人流动线,因本案处定远县新城区与老城区结合部位，本案周边及自身的人流特点为从东向西，由北向难移动，因此本案商业人气最为旺盛且最易停留点依次为商业。,业态定位的建议,一层：化妆品、装饰品、服装、药店等；二三层：大型超市；四层：休闲娱乐电玩餐饮。,一二层：银行；三四层：可考虑同1号商业连接配备休闲茶楼等；五六层：建议做为办公，可开发公司自己持有。,以商业零售业态为主，打造定远最具人气的商业街区中心，引进大型超市，有效带动人气，并添加精品店、休闲娱乐等业态。,业态

46、定位的建议,一二层：社区相关服务业态和酒店、浴场等；三四层：茶楼，浴场等；SOHO公寓：以快捷酒店、办公为主。,定位为婚纱摄影城或家庭软装主题店。,此区域商业临近人民广场，环境好，但人气不足，对此商业可以文化为主导，打造定远的休闲餐饮中心和婚纱摄影城中心。,商业设计要点,柱距建议：8.4 8.4M；层高建议：合蚌路商超，一、二层建议层高5.5米，三层4.5米，四层3.9米；其它商业，一二层4.5米，二层4.2米，三四层3.9米；荷载建议：商超二三层荷载500公斤以上；裙楼商业二层荷载450公斤以上，三四层350公斤。,商业立面,玻璃幕墙 灯火通明 色彩斑斓 大广告位,商业设计要点,停车体系 停

47、车场地的设计需要考虑到消费者的易达性，宜在超市周边布置地面停车场位；兼顾协调超市的货物运输及的士停靠，进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。广 场 广场可作为停车场或顾客休息、游玩的的平台，能够起到良好的聚客作用；广场也是室内商业空间的有益延伸，可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。,商业设计要点,人流动线人流动线设计以直线为主；收银台、卫生间、楼层休息区等分布在次级通道上，拉升次级通道的人流量；设置扶手电梯，方便消费者上楼购物。,商业设计要点,导视系统,商业设计要点,2,3,自身研判及资源优化,1,市场调研及竞争环境分析,项目

48、商业业态定位,商业卖场销售经济测算及建议,4,关于昌兴房产,5,超市商铺处置方式,方案1，开发商持有,开发商自己持有商铺，短期收益低，以租金为主，长期收益主要为租金或抵押贷款或者变现销售，商铺增值主要取决于超市的运作水平（一般商业价值增幅不高于7%），如市场运作成功，且租金有较大的提升，商业价值增速较快。但开发商在实力不足，融资渠道过窄事，自行持有商业面临资金压力大，且容易散失自有资金不足而失去的诸多机会成本。,方案2，整体租售,一般大型卖场整体租售，均为由专业的运营公司或卖场同开发商签定入驻协议，以一个较低的租金入驻，再在卖场运营三到六年，在将卖场整体销售给运营公司或者租客，一般销售价格在入

49、驻时就已确定或按照当时的租金上浮后确定售价。综合来看，此价格远低于市场价格。其好处是一次性销售，再就是有利于鼓动运营公司或超市方去运作整体商业，保证市场的兴旺。,方案3，整体招租，分割带回报销售,此销售是将销售与经营分开，以租金和开发商投入提升商铺的投资回报率，采用分割办法，形成单价高、总价低，回报高的产权品牌铺，吸引散客投资，实现商铺快速变现，增加开发商流动性，从而带来高回报。,方案3，分割带回报销售现金流分析,备注：本测算模型为初步假设模型，销售价格拟订为12000元（实际售价约7000元/平米，此价格为二三层超市价格），通过投资回报可提升价格5000元/平米），租金为10元/月平米，两年

50、后租金年增长为5%。销售回报按照12年100%回报进行，年均回报约8.3%。,方案3，自有资金回报率平衡点分析,备注：本测算模型假设，售价、租金、回报等按照上文中的模型确定。在确定自有资金本身的投资回报率后，测算的模式。从上表中，可发现当自有资金回报率为11.58%时，超额利润5000元/平米加租金收益就可偿还业主的投资回报。而自有收益7000元/平米，12年后可达到26071元，此收益原高于自持商业。,超市商业销售建议,基于以上分析，我公司建议本案商业销售建议如下：1、精准定位各区域商业业态，确保商业能有效高效应运营；2、针对龙头及主力商家实施招商，宁缺务滥，引进具有丰富运作经验和品牌形象的