苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告130P.ppt

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1、苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告,09年8月31日,经济指标决定产品方向,在1.5的容积率、24米限高的情况下产品解决方案：,纯多层产品多层+（类）别墅,容积率1.5限高24米,经济指标,产品类型,纯多层产品多层+（类）别墅,度假型小户型公寓自住舒适型公寓 度假or自住别墅,产品定位方向,决定,市场论证,总建16万方，全部做8层公寓，产品线单一、建议损失少量容积率，实现多产品线配比；虽处太湖版块，但缺乏外部湖景资源支持，建议通过自身产品规划特色，弥补外部资源不足。,报告架构,地块价值分析,市场机会分析,项目定位,产品规划建议,营销推广形象,1,地块价值分析,地块位置 隶属休闲度假的太湖板块,

2、项目位于伍相路南侧，香山南路东侧，靠近太湖；隶属太湖板块，此板块距离市区较远，无产业支撑，是依托太湖太湖风景区而发展起来的旅游度假板块，早期的别墅产品一般为超大面积的 度假型豪宅，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现 双拼、联排和公寓，范围从西山发 展到 东山，本地块位于核心的环太湖大道板块。,地块周边,非一线湖景地块，南向规划的森林公园，是本项目的最大景观优势;本地块限高9-24米，使得本项目几乎观赏不到湖景，只能利用地块本身的资源。楼盘北面是正在建设中的“太湖纯水岸”项目，南面为已经初具雏形的绿地公园和中信太湖城，从项目可远眺太湖和穹窿山。地块较为平整、方正；周边都以绿地为主；周

3、边道路系统仍在建设中，伍相路尚未完全贯通；项目南面为规划的森林公园。,S,N,E,W,项目外部价值,太湖景观资源太湖是国家级旅游度假区之一，是城镇居民梦中的世外桃园，其中太湖湿地公园、太湖新天地等沿湖景点、景观成观成为人们走进太湖、亲近自然的绿色生态走廊；太湖相关配套太湖高尔夫球场、水星游艇俱乐部、牛仔乡村俱乐部、缥缈峰景区、绿色休闲农场、宝岛花园酒店、高尔夫酒店等旅游度假设施成为太湖旅游度假的载体，各项目的会所更加完善了区域配套；太湖论坛太湖文化论坛，由中信深圳集团投资36亿元兴建，是继博鳌亚洲论坛后，参照达沃斯论坛经验而创立，是一个集论坛、培训、教育、会展于一体的文化产业基地，旨在推动和促

4、进中外文明对话，将苏州及太湖文化魅力传向世界。,项目自身价值,地块条件地块较为方正，有利用产品规划；地块景观资源地块南面政府规划10万平方米的中央公园绿地；地块东面为普济河，有一定的河景资源。,2,市场机会分析,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,市场特征楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集,湖西：市场成熟、苏州高端市场高层（1400030000元/）别墅(16000-20000元/)主力客层：园区CEO、高级经理人、高级投资客、私营业主欧式古典主义中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域,湖东/湖北：主力市场区域、苏州中高端市场高层、小高层湖北（7

5、0009000元/）湖东（60007500元/）主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主现代风格万科玲珑湾、未来城，第五元素,湖南：低密度居住区别墅（1100017000元/）多层（60007500元/）主力客层：园区CEO、高级经理人 现代风格水墨江南、万科玲珑湾、伊顿小镇,平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房多层、小高层6000-7000元/主力客层：市区工作者、古城拆迁户大观名园、橘子园,古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异大1200030000元/主力客层：主城区富人、外来投资者园林别墅苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家,市场特征旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生

6、三大新城,注：金阊新城市场小，在此不作重点提出！,沧浪新城：新兴西南住宅区，距离更近古城多层、小高层、高层品牌发展商（10000-12000元/）本土发展商（70008000元/）主力客层：高新区和市区的高级白领金帝城市别墅、万科金色家园,沪宁铁路,苏州工业园区,古城区,苏州高新区虎丘区,相城区,吴中区,环太湖别墅区,苏嘉杭高速,沪宁高速,苏州绕城高速,市场特征市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足,中心城区中高端市场，商务、商贸居住区60008000元/小高层、高层主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆,市场特征区域幅度广，市场供求量

7、大，坐拥山水景观，呈现三足鼎立局面,滨湖新城（环太湖别墅区）：度假区域，别墅10000-20000元/，公寓6000-7000元/主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人士及一般的度假客户湖景别墅和公寓太湖黄金水岸 太湖纯水岸等,吴中新城：市区城南延伸部，成熟居住区，几乎无供给量6500-8000元/小高层主力客层：改善型苏州老城区居民为主,越溪副中心（石湖区域）：吴中副中心，经济别墅和公寓聚集联排别墅900010000元/，公寓5000-6500元/主力客层：吴中区私营业主、政府公务员及苏州首次置业经济别墅：招商小石城、水岸清华,市场特征苏州目前房地产发展的重点区域之一,多层、小高层、别墅5

8、500-7000元/（公寓）800014000元/（别墅）主力客层（公寓）：改善型苏州老城区居民、全苏州的首次置业客户主力客层（别墅）：区域改善型客户、园区及市中心高管、私营业主招商依云湾、鹂岛别墅（别墅）,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,市中心,太湖板块,苏州的度假公寓主要集中在以休闲度假为特色的太湖板块,度假公寓楼盘分布图,度假公寓总供给在售楼盘,供应：太湖板块内目前在售楼盘中3个项目有公寓产品推出，太湖纯水岸、中信太湖城、温泉1858，整体公寓上市量11.7万，其中太湖纯水岸后续还剩余 9万未推售。,度假公寓总供给潜在楼盘,潜在供应：太湖板块

9、华丽家族太上湖以及近两年拍的区域中高容积率的土地，公寓未来供给量将超过100万方。,度假公寓供求市场分析,供给：目前三个在售公寓楼盘公寓供给量20万方，潜在楼盘公寓供给超过100万方，未来供给量巨大，竞争激烈；本项目可以考虑产品的创新也规避竞争。成交：度假型公寓产品在2008年推向市场，由于大市场原因，08年销售缓慢；2009年市场转暖以来，公寓备受欢迎，去化情况较好。太湖纯水岸09年5月开盘销售到7月底公寓去化85套，月均去化约28.3套/月；中信太湖城08年8月到09年7月底公寓去化305套，月均去化约25.5套/月。,各类户型去化分析太湖纯水岸,偏常规住宅设计，户型紧凑，阳台较常规住宅偏

10、大，配置功能完善的厨房。,89 3房 赠送10,48 1房 赠送4,123平米 3/2/2,各类户型去化分析太湖纯水岸,精装40-50平方米小户型，总价25-30万，去化套数最多，目前售出50套；90平方米的精装小三房，总价60万，去化较好，达到16套；大面积的五房和复式总价超过100万，目前还未售出一套。,精装酒店式公寓：户型尺度较大，注重景观而忽视朝向，多景观露台设计，弱化厨房功能；毛坯公寓：户型尺度适中，非常规居住户型，偏酒店式公寓户型设计，弱化厨房功能。,各类户型去化分析中信太湖城,精装公寓140 2房,毛坯公寓87 2房设计1房使用功能,精装公寓88 1房,精装公寓55 1房,精装酒

11、店式公寓，因湖景资源优势整体去化好于毛坯公寓，140平方米精装两房总价虽超过100万，目前推出房源已销售一空；少量小户型因无景观资源优势还有少量未去化。毛坯公寓，二房90平方米左右，总价60万左右，推出房源也销售良好。,各类户型去化分析中信太湖城,度假公寓产品分析,产品分析：太湖板块项目公寓产品户型设计上偏度假舒适型功能，户型面积偏大，同时为兼顾湖景资源某些产品朝向设计非常规性；其次产品功能层级和客群层级涵盖范围丰富，投资、自住、养老、度假产品线均有涉及。配套情况：太湖周边市政规划配套建设明显滞后于房产市场的开发，由于是太湖别墅区，体量较大项目只有依托自身建社区配套来解决。装修情况：环太湖项目

12、多属于旅游度假产品，因而公寓多以精装为主，装修标准在1200-1300元/。,度假公寓客户分析,太湖纯水岸公寓客群分析：太湖纯水岸公寓几乎无景观资源的优势，亦无酒店式公寓的配套，客户以苏州本地的大学教授类的中产阶级为主，年龄35-45岁，有团购现象，购买目的以长期投资为主同时兼有周末休闲度假和养老的功能；有少量上海休闲度假客户。中信太湖城公寓客群分析：精装酒店式公寓：景观资源优势明显，客户包括上海和苏州本地的旅游度假客户，还有较多的苏州本地私企业主或公务员的投资客户，客户实力明显高于纯水岸客户；毛坯公寓：由于毛坯房的限制，客户以苏州本地客户为主，购买目的以长期投资为主。,市场结论,太湖版块未来

13、公寓供给量巨大，竞争激烈，本项目可以考虑产品的创新来规避竞争。偏酒店式的公寓，产品设计注重景观资源的最大化，弱化朝向和厨房，多为精装修，总价低的小户型及景观资源占绝对优势的大户型去化较好；客户范围广；偏自住类型的公寓，总价低的小户型去化较好，大户型不被客户认可，客户范围以苏州本地为主。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,二次置业聚集板块，处在市中心边缘或各区中心，配套完善，交通便利，楼盘品质相对高端,苏嘉杭高速,首次置业聚集板块，多为城市边缘片区规划带动形成（相城和越溪），关注未来城市配套和交通,市场结论：,自主需求公寓以市区为依托 相对于上海，苏州

14、自住公寓客户较为保守，目前中低端需求客户处在被迫郊区化的阶段，对交通和配套非常关注，对景观资源要求次之，与市中心的距离的远近决定其价格的高低；目前形成的三大首次置业区域中的相城中心板块、越溪城市副中心板块，距离市区较近，区域未来商业配套齐全，公交众多并且越溪未来有地铁规划；供给量巨大，价格仅为5000-6000元/平方米；园区边缘区域是区域客户外溢形成的板块。,太湖板块：距离市区较远，公共交通不便，生活配套缺乏；目前公寓5000-8000元/平方米的价格 已接近和超过越溪板块和相城中心板块；而越溪和相城供给量巨大，太湖的公寓仅凭景观优势很难吸引首次自住需求客户。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓

15、市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,六大热点板块/三大新兴板块,注：红色代表热点板块 蓝色代表新兴板块,从总体来看，目前整体供应量充足：目前苏州别墅市场联排和独栋产品的供应量为2399套，其中联排1780套，独栋619套。且75来自近两年推出的楼盘，各区域老盘逐渐退出市场，供应量减少。吴中区别墅供应占据主导：吴中区凭借辽阔的土地及优美的自然环境，在别墅市场中起主导地位，其供应量占比39.7%，相城区紧随其后，占比为27.2%。从产品类型来看，市场供应主要倾向于联排产品：除吴中区以外，其他各区域联排产品的供应量都远远大于独栋产品的供应；吴中区的独栋产品供应和联排产品相当，独栋产品主要

16、集中在太湖板块，其山水豪宅支撑了整个吴中独栋市场。,区域市场供应分析,各面积区间供应分布,联排的产品面积区250300、300350平米的中等户型是主力供应。独栋产品供应随面积的增大呈阶梯型增加，400以上的豪华户型为主力供应。,联排产品价格分析,数据为0表明该板块无该产品类型存在,联排别墅产品的价格高点出现在古城区板块和双湖板块，春申湖板块起步较晚，目前在苏州处于价格的低谷，其他各板块距离市中心的距离相当，其联排产品多为经济型、居住型别墅，价格差别不大，均在9000-11000元/左右，这也反映了目前联排别墅市场的整体行情。,独栋产品价格分析,数据为0表明该板块无该产品类型存在,独栋产品的价

17、格高点仍然是古城区板块，在产品价格方面地段依然占据着主导地位。其他各板块的独栋产品价格基本上在14000-18000元/之间。其中澄湖板块全部为独栋产品，太湖板块独栋产品居多，凭借其区位优势和优 美的自然环境，苏州的度假型独栋产品主要集中于这两个板块。,客户区域：各板块别墅的客户群主要以项目周边为主，进而扩散到项目所在行政区及苏州古城区，澄湖、太湖板块度假型客户较多，会有部分上海、浙江等外地客户。客户职业：多为私营企业主及企业高管，部分项目公务员占有较大的比例。家庭构成：别墅客户的年龄更加趋于年轻化，30-50岁为主，多为三口之家，部分会有老人一起。置业目的：除澄湖和太湖板块客户购房以度假为主

18、外，其他板块以自住为主。置业特征：自住型别墅主要看重生活、工作的便利性，度假型别墅主要看重其优美的自然环境。客户关注：客户普遍对价格最为关注，其次为产品、户型，老人比较关注社区景观。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,第一阶段：,起步阶段海外风格盛行（2000-2003年）,特征表现：02年太湖定为国家旅游度假区，此阶段的别墅项目为独栋为主，西班牙、美式等海外别墅盛行，代表楼盘有翠峰山庄、古北雅园等；面向长三角甚至北方的富裕阶层销售。,第二阶段：,中式独栋占主流（2004-2006年）,特征表现：2004年起政府对别墅用地立面风格制约，涌现了西山恬园

19、、东山景园、太湖高尔夫山庄、太湖之星等别墅，均以现代简约、或者中式风格为主，还是以独栋别墅为主。由于配套跟进缓慢，去化缓慢，逐渐专向长三角的富裕阶层。,第三阶段：,经济别墅兴起（2007-2008年）,特征表现：随着出让用地容积率的提高，独栋别墅的市场份额越来越少，取而代之的是大量出现的联排产品，客户也转向了苏州本地客户和上海客户。代表楼盘温泉1858、东山景园。,第四阶段：,公寓兴起，产品多样化发展（2008年以后）,特征表现：在2009年，区域也开始出现了一些公寓楼盘，市场产品类型呈现出多样化的趋势。客户面向上海和苏州的休闲度假和长期投资客户。产品多样化发展，竞争激烈，景观资源、创新产品及

20、开发商品牌将是角逐的关键，代表楼盘：中信太湖城、黄金水岸。,太湖楼盘分布图,太湖板块独栋产品供给总量近40万方,目前项目供给：太湖区域的目前在售的别墅项目独栋体量达到了约25万方。工地楼盘：区域已定规划的独栋别墅总量约7万方。,潜在项目：已拍土地中低于0.2的容积率的独栋别墅用地建筑面积还有5万方。,太湖板块独栋价格单价15000元/平方米，总价500万元以上,太湖区域在售独栋楼盘单价图,太湖区域在售独栋楼盘总价图,单价：独栋别墅单价11000-18000元/平方米不等，一般在15000元/平方米左右；总价：区域独栋别墅总价一般在500万以上；客户：太湖独栋客户以长三角区域的旅游度假的高端客户

21、为主。,太湖板块联排产品供给总量近60万方,目前项目供给：太湖区域的目前在售的联排别墅供给量约30万方（包括中信太湖城后期）。工地楼盘：区域已定规划的联排别墅总量约15万方,潜在项目：已拍土地中低容积率的联排别墅用地建筑面积还有12万方。,太湖区域在售联排楼盘单价图,太湖区域在售联排楼盘总价图,元/平方米,万元,太湖板块联排价格单价7000-10000元/平方米，总价200-400万元以上,单价：联排别墅单价7000-10000元/平方米不等，一般在9000元/平方米左右；总价：区域联排别墅总价一般在200-400万；客户：太湖联排客户以苏州和上海的中高端度假客户为主。,太湖板块叠加产品,叠加

22、产品价格：太湖区域叠加产品价格较低，5000-7000元/平方米，总价100万左右；略高于公寓，对度假客户，叠加作为类别墅的溢价有限。,叠加供给：太湖区域的目前叠加有限，华丽家族等这两年拍的大量的中高容积率土地的开工，这类产品会大幅增加，未来竞争也相对激烈。,总价去化情况200-300万总价的产品市去化率最高,联排,双拼,独栋,叠加,独栋别墅：依托稀缺的景观资源，太湖300-400万的小独栋以及高端别墅均受长三角高端客户的青睐，去化良好，随着市区独栋供给量的减少，太湖的独栋市场前景较好。双拼别墅：价格略高于联排，目前供给量较少，200-300万和100-200万总价的小双拼均去化良好。虽销售良

23、好，但目前双拼别墅利用容积率不高，且溢价能力有限；联排别墅：区域联排的出现扩大了客户群，100-200万的小联排和200-300万的联排均去化良好；客户以热爱旅游度假的上海和苏州的中高端客户为主，是目前市场的主力产品之一；叠加别墅：价格比公寓略高，溢价能力不足，又没有公寓的景观优势去化较差，后期此容积率地块供给量大，需要在产品进行创新。,市场机会综述：1、酒店式公寓总价低、对交通、配套要求低，对吸纳江、浙、沪的客户有较强产品竞争力，适于本项目开发；2、在自住需求公寓市场，针对首次置业客户，太湖板块面临相城、越溪板块的竞争，在缺乏交通、配套的情况，做首次置业市场溢价能力不强、吸纳客户能力弱；不适

24、宜本项目开发；3、在自住需求公寓市场，交通、配套对于多次改善型置业客户不再是促成购买决策的首要问题，而产品的舒适度、居住环境的宜人度会成为客户置业关键；城市近郊能够在产品多样性、舒适性、和环境上满足客户需求；并且本项目开发面积超过十万方，在开发策略上，应以自主需求为主，休闲度假为辅，因此，居住升级产品适宜本项目开发；4、别墅市场，毋庸置疑，作为居住产品的最顶端，任何时候都是客户追求的产品，在独栋用地日益稀缺的今天，类别墅（双拼、联排）将成为主流，同时最为居住升级产品适宜本项目开发，而且溢价能力强；5、太湖版块土地供应充足，与项目在同一开发周期内的各类产品将集中上市，本项目土地成本高于其他，无论

25、是从竞争角度，还是溢价角度，本项目规划重点应在产品创新上。,3,项目定位,根据对地块价值及市场机会的分析，本项目定位于：,分阶段满足休闲度假、居住升级兼顾投资的中高端社区,产品线组合（分阶段开发）：,小户型公寓（去化速度快）别墅/类别墅（溢价能力强）,第一阶段,第二阶段,区域现状,项目定位,产品类型,配套不足、人口导入不足，居住环境欠缺,配套完善、居住环境成熟,休闲度假,居住升级,小户型公寓,别墅/类别墅,开发目标,回笼现金流,高溢价,目标客户需要什么样的度假产品？,一切以客户需求为出发点,产品力的打造着手点？社区价值塑造的方向？,总价区间客户需求构成表：,竞争楼盘别墅产品总价区间,15030

26、0万为竞争较弱区域,产品总价区间定位：小户型公寓（休闲度假）：4060万别墅/类别墅（满足居住升级）：150300万,生活状态35-45岁，处于活跃与沉稳安静的人生阶段，历经人生的洗礼与价值的实现，在向往一种标榜却又不失内敛的人生，在生活上开始追求低调的奢华。职业特征为所从事行业内的精英，或为私营业主、或为企业高管、或为沪上公务员，常为管理或业绩上的压力所累。健康休闲居住目前居住的工业城市的环境恶化让他们产生迁移的欲望，对生态环境的需求引发了他们对改变现有生活方式的思考和需求。亲近自然向往释放压力、休闲自由生活方式，希望保持与城市合理的距离，能享受到城市的繁华与便捷的同时，享受自然生活方式。追

27、求更好他们为多次置业，且不止拥有一套房产，购房的目的性不强，品质收藏用于保值增值是其主要驱动因素，能够吸引其目光的产品都有可能成为其购买的对象。,目标客户需求特点,客户要的是什么？,对稀有风景资源的占有！对产品品质的追求！与自然亲近带来的健康感受！一种释放压力的生活！对自己和家庭的犒赏！满足自我，不断追求更多拥有,尤其满足他对人生成就的犒赏欲望,什么能满足客户各方面需求，成为他对人生成就的一种犒赏？,东方个性的非经验式住宅,我们瞄准：,1、东方个性，可以契合客户骨子里的文化倾向，使得他与产品有天生的默契感和接受度；2、非经验式住宅，可以使得本案跳出寻常中式产品和住宅产品，让客户获得非一般的居住

28、体验，满足他求新心态和收藏欲望。3、目前整个太湖板块，传统中式住宅，但是一眼望去，过分雷同的白墙灰瓦使得整个区域的建筑气氛显得沉闷老气，与真正的东方调性形似而神不似。,项目定位：,非 常 东方,1、很东方：在东方个性上做一个极致的发扬，将其自然、内敛、含蓄、隐逸的调性，与修身养性，宁静于心的场所精神做一个高层次的结合。2、很不东方：跳出寻常中式项目的巢臼，在户型空间、建筑用材等多方面融入创新元素，让客户感觉到前所未有的居住体验,规 划,建 筑,景 观,户 型,配套与配备,物业管理,产品价值体系构建,项目的产品精神如何体现？,4,项目规划建议,项目产品规划原则1、根据规划要求（建筑风格为现代简洁

29、并蕴涵地方建筑风格、色彩素雅，与周围环境融合），建筑风格为现代简约，并蕴含东方特色；2、产品方向为小户型公寓+别墅/类别墅，容积率争取做到1.3以上；户型空间大尺度、舒适的；小户型公寓考虑酒店式公寓方向；3、为弥补外部景观资源不足的缺点，项目在产品、景观上要有突破的亮点；4、会所功能以提供生活配套、运动度假功能（休闲配套通过周边项目的酒店、商业配设施满足）。,产品规划方案一,方案一：合院联排别墅+大平层+多层酒店式公寓,规划布局考虑1、充分利用南部景观资源，通过产品纵向高度差以及布局形式，做大景观面；2、酒店式公寓根据本身特征，布局于交通方便，而景观位置相对较弱的位置，通过组团景观的营造及产品

30、本身高性价比的特征吸引客户；3、联排别墅处于南向，获得最佳公园景观；3、大平层产品处于两类产品之间，保证一定的景观面，以高舒适度作为卖点。,规划特色,1、在规划主题上，充分利用南向紧靠森林公园的优势，围绕“森林”做文章，通过内部环境景观优势，弥补外部无湖景资源的缺憾；2、在建筑上，汲取中式传统建筑精华，运用现代建筑手法，将代表中式建筑符号的竹、木格栅、白墙、灰瓦与森林、花草之间形成一种自然的物质过渡，暗合中国山水画及日本禅宗建筑中“静与思”的东方文化意趣。,产品建议酒店式公寓,风格现代简约,大进深阳台（入户花园、空中花园）只计一半建筑面积，通过做大大阳台不但能偷到面积，甚至能“偷出”一个卧室的

31、面积；在空间上追求休闲度假的舒适度，扩大采光面、观景面；酒店式公寓户型面积区间4050,7080平方米，500600套。,产品建议合院联排别墅,风格现代中式,产品建议合院联排别墅,产品建议合院联排别墅,产品建议合院联排别墅,高附加值地下空间,层高5米；首层层高3.6米，前庭后院；二、三层多附送露台结合观景特色，提升空间价值；合院联排别墅户型面积区间200250平方米，7590套。,由于项目本身的特殊性，多层与别墅物业共存，因此在处理上需要特别注意私密性的保护，采用绿化种植进行视线的遮挡是在空间有限的情况下的常用手法。,别墅产品示意/外部空间示意,产品建议大平层,风格现代中式,大平层：上海市场近

32、期出现的新一代居住升级产品，在同样容积率下，相比于叠加产品，居住空间尺度更宽、功能组合多样化，居住更为舒适、使用率更高，且在采光、景观、通风等方面全面优于叠加产品。,户型大平层，双层皮结构,该产品建筑密度较高，但采用大玻璃高通透的方式解决了采光问题，同时用木格栅百叶的方式解决了私密性问题；该产品戏剧化与独特体验明显，设计附加值高；外侧木格栅可通过开启或闭合满足主人对光线的不同需求，更奇妙的是，户外的风景经过它的过滤，会出现不同的景象。,该大平层产品的主要卖点为舒适度，因此在功能上考虑更为全面；多套房的设计以及观景大客厅的应用将功能卖点结合景观卖点；特殊的双层皮结构带来全新的“非经验式”居住感受

33、；大平层户型面积区间220350平方米，300400套。,景观建议,景观主题：森林与溪谷,日式枯山水的处理手法,通过高大树木和硬质铺装形成的人行景观次轴。,兼顾酒店式公寓与大平层的景观泳池,业主休闲、散步广场,与大平层主入口处于同一轴线的岛屿式中央水景,公建(会所）布局建议,公建位置考虑交通及内部物业布局，布置于交通方便，对内辐射范围充分且对内部物业不产生干扰；由于项目自身定位较高，因此公建不宜采用街铺式向内延伸，建议集中处理。,公建,公建(会所）功能定位,“运动度假式生活会所”作为项目度假式氛围、运动度假生活方式的重要载体；并且满足日常居住生活的基本需要；,面积建议：30004000平米外立

34、面预留门头展示区域；门口预留车辆停车场设置对内、对外双入口等；建筑形式充分体现度假氛围。,公建(会所）功能配置,功能说明：会所的功能性配置以实用为主，考虑今后的经营，定位不宜过分高档，满足主题特色，功能上体现运动度假式主题功能；会所是社区的配套，作为对住宅功能的延伸，服务范围不宜过窄，在便于经营的基础上，配置休闲、运动、亲子、商务度假等功能；特色鲜明，主题鲜明，与周边会所保持差异性，选用易参与、体验性强、成本低、好经营广受欢迎的项目,公建(会所）功能配置,运动度假主题会所,水运动：室内恒温游泳池成人运动：乒乓球室、多用途活动室、桌球室、棋牌室等亲子运动：室外儿童游乐场、儿童游戏室等健身运动：健

35、康舞室、健身室、桑拿浴室及蒸气浴室等。,生活服务,简餐、便利超市、咖啡厅、面包房品牌药店、品牌美容美发店、高档洗衣店24小时自助银行,交通组织人车分流,进入酒店式公寓、大平层区域的机动车入地下车库；进入联排区域的机动车沿绿化分界线南侧行驶；,一、二级人行道沿景观主、次轴线布置，连接入户的三级人行道。,因此在本项目智能化的利用上建议：重点打造五重安防系统第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；第二重，电子寻更及区内电视监控系统；第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；第五重：

36、紧急报警按钮，每户设置多个监控装置。,智能化设施建议以安防为主的智能化设施,物业管理建议,本项目作为度假类产品，且地块内规划有酒店式公寓，故建议物业管理结合项目酒店式公寓部分，在物管上建议可以考虑引进管理公司进行统一物业管理。,物管具体内容:安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接

37、收系统社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。热线服务：定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；旅游线路查询；电话订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。商务服务类：代缴水电、煤气费用，电话费；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；,静态投资分析,区域在售公寓项目价格对照,区域在售联排寓项目价格对照,静态投资分析,项目产品静态定价酒店式公寓6800元/平方米（含1000元装修）大平层7500元/平方米（毛坯）联排别墅9000元/平方米（毛坯）,开发次序,会所首批开发，作为售楼处功能使用；首批建设一部分水系及泳池作为景观样板段,合院联排作为首批产品入市，易于启动市场。

38、,第二批开发酒店式公寓,开发次序,开发次序,第三批开发部分大平层，试探市场及为后续提供改进,第四批区域居住环境成熟后，开发剩余大平层，追求高溢价,开发次序,方案一损失了0.2容积率；大平层产品设计感较强，有一定施工难度。,产品规划方案二,方案二：联排别墅+围合式酒店公寓,规划特色,该方案主要通过围合式酒店公寓独特的建筑形态，达到标新立异的项目风格，树立区域标志性建筑；并能够完全利用容积率。,产品建议围合式酒店式公寓,围合式酒店式公寓，容积率可达2.0。,一房一厅一卫建筑面积约58平方米户型特色:弧形阳台及观景大卧室是本产品的主要卖点；考虑到酒店式公寓的特殊性以及度假概念，因此客厅、厨房等功能被

39、相对弱化，而强调主卧功能及配套；观景浴缸也可作为项目的一个卖点。,二房一厅一卫建筑面积约86平方米户型特色:大面积空中花园既是附加值，同时也作为观景卖点；双卧室朝南也符合酒店式公寓的特征，适当弱化客厅作用；三分离的卫生间提高了使用效率。,产品建议联排别墅,风格现代中式,户型前庭内院+天井+多露台,高附加值地下空间,地上部分以内院天井特色.保证每个房间的舒适性；二、三层多附送露台结合观景特色，提升空间价值；联排别墅户型面积区间220250平方米。,方案二对容积率利用充分，但同样围合式酒店式公寓存在一定设计、施工难度；方案二利润率高于方案一，但方案二围合式酒店式公寓存在市场认知和接受度的风险。,5

40、,营销推广形象,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02Fo

41、vEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwA

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