同致行6月漳州房地产市场调研报告.ppt

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1、 天天文档在线文档天天新！2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,漳州房地产市场调研报告,同致行（中国）厦门分公司2010.06,天天文档在线文档天天新！2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,1,2,3,.,漳州宏观经济背景分析,漳州房地产市场整体运行情况,漳州各板块房地产市场分析,4,新政解析,漳州宏观经济背景分析,GDP人均GDP城镇人均可支配收入社会消费品零售总额,2004-2009年漳州市宏观经济,2009年漳州市GDP继续保持两位数增长，以1334亿元列全省第四。比2008年增长13%。,1,漳州市2009年人均GDP突破2.3万元,比上年增长12.6%

2、,增幅超过福州、厦门、泉州等地。楼市因长期积蓄的购买力而将呈现快速发展态势。,城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，2009年人均可支配收入达18371元，比2008年增长13%，与当年GDP增幅相当.,2009年漳州社会消费品零售总额达418亿元。比2008年增长15%.表明漳州市民的购买力得到明显增加。,2004-2009年漳州市宏观经济,2,漳州全市GDP1137亿，全省排名第四；人均GDP超2.3万元；城镇居民人均年可支配收入超18000元；社会消费品零售总额超400亿元；,宏观经济运行稳定经济保持高速增长当地居民购买力不断增强房地产处于高速发展的阶段,小结：,漳州房地产市场整体运行

3、情况,2004-2009漳州全市房地产市场开发情况2004-2009漳州市区房地产市场供需情况2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积,2004-2009年漳州房地产市场开发状况,自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。,1,自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年

4、由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。,2004-2009年漳州市区商品房供需情况,2,从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显；,2

5、004-2009年漳州市区商品住宅价格走势,3,目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。,漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。,漳州市区房地产售租比,4,漳州市房价收入比：漳州市

6、商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算）漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3：1，,漳州市房价收入比,漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。,5,由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面积约11.15万，比08年底的23.75万减少了7.09万。,漳州市区商品住宅空置面积,6,下降,小结：,漳州房地产

7、市场整体发展较为平稳，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值，尚有上升空间；漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。在国家一系列调控政策后,漳州房地产市场交易量明显下降,但价格目前还僵持。,漳州各板块房地产市场分析,漳州 楼市板块划分城北板块解析中

8、心城区板块解析江滨板块解析城东板块解析金峰板块解析漳州楼市总结,2010漳州楼市板块区位图,漳州楼市板块划分,1,钱隆首府,延安广场二期,福海阳光,代表楼盘：钱隆首府 延安广场 福海阳光,城北板块位于沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区。随着漳华路的打通，成为城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。板块整体发展比较成熟，交通便利，教育生活配套完善。,城北板块解析,2,主要楼盘分布,信和花园,主要在售项目解析,板块特征总结,中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，

9、交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的资本。,代表楼盘：丽园君悦 家芗0596 丹霞名城,中心城区板块解析,2,主要楼盘分布,主要项目解析,板块特征总结,滨江板块以江滨路和建元路的之间是横贯市区东西方向的，集交通、休闲、观光、旅游、防洪功能于一体的城市景观主干道和交通次干道。特有的江景，让滨江沿岸的房地产项目无一例外的打起了豪宅牌。可以预见，未来滨江一带就是漳州的“外滩”。,龙江富城,一代领秀,江滨花园城,外滩明珠,鑫荣花苑二期,上江名都,万豪国际公馆,丽江明珠,新城悦景豪庭,榕御,代表楼盘：悦景豪庭 江滨花园城 鑫荣花苑 榕御,

10、滨江板块解析,4,主要楼盘分布,主要项目解析,板块特征总结,城东板块地处龙文区区，随着漳州城市“东拓西进”发展战略持续推进，中心城区范围不断向东部拓展。不仅仅是由于市政东移所致，更主要是因为东部新区迎合了漳州城市发展的历史机遇，以及东部新区自身良好的规划定位。,华港豪庭,锦绣一方,永大星城,中骏蓝湾香郡,天利仁和,融都新界,万嘉世贸广场,书香佳苑,荣昌花园,钱隆学府,香榭花都,长福裕景,尚东琴畔,阳光美地,代表楼盘：锦绣一方 荣昌花园 天利仁和 永大星城 香榭花都,主要楼盘分布,城东板块解析,5,主要项目解析,板块特征总结,区域属性,城西板块解析,5,东西发展轴：靖城-金峰中心城区角美厦门海沧

11、东南发展轴：靖城-金峰中心城区龙海市区漳州港 四组团：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团,漳州市城市发展战略是“东进西拓，两翼齐进”。城西板块紧邻319国道，可经漳厦、漳诏、漳龙高速公路通往厦门、广东等地，交通运输便利，人流物流流动频繁。是未来漳州城市发展的重要战略区域之一。,区域规划,核心商住区,高校园区,工业园区,城西板块位于学府路往西片区。在漳州市“市区东移，芗城西进”的整体发展战略引导下，目前主要规划为商住区、高校园区和金峰工业区三大板块。工业园区以金峰工业区和北斗工业园区为代表，拥有300多家内外资企业，务工人员近6万人；高校园区占地总面积达到5000亩，以漳州师范学院和漳州职业

12、技术学院为依托，以华阳体育馆为中心，形成了浓厚的教育、文体氛围；,地块,老城区,区域楼盘分布,鑫荣嘉园,绿洲富城,永鸿国际公馆,金峰商业广场,永鸿国际城,凤凰尚城,金品花园,受到原有市政规划，尤其是道路交通设施的影响，城西板块房地产开发无论从规模和市场热度上，相对中心城区和东部新区都略显滞后。但是随着交通等市政设施的完善，加之其拥有的工业基础和文教资源，吸引了大批品牌实力开发商纷进驻。在售项目规模和品质不逊于城区其他板块，但是价格却更实惠。因此属于性价比最高的区域。,福州知名开发商永鸿集团在漳州的开山力作。项目总占地210亩，其中永鸿国际公馆占地30亩，国际城占地180亩。项目在漳州首先实行“

13、配套先行”的运作理念，五星级豪华会所、东南亚风情园林泳池这些配套将一一先行兑现。并以“漳州首个精装社区”为定位，公共空间精装修交付。目前，国际公馆项目销售已接近尾声，国际城正在推售中。,个案分析永鸿国际城,7#01-08单元 134平米,格局方正，南北通透，全明设计 动静分区 卧室全部南向 赠送面积较多，产品附加值高 整体布局不够紧凑，通道面 积过大,户型整体布局合理，附加值较高,价格稳中带升，整体去化速度较快,个案分析鑫荣嘉园,鑫荣嘉园是漳州本土知名开发商向荣集团在城西新区打造的首个超大型生态社区。占地面积91752，总建筑面积399908。社区规划突出“水岸生活”|展开。在小区内设置100

14、00平米的环形人工活水湖，还有多处流泉、水梯、喷水、叠水、水池、水雾等水景，通过在水边建房，并引活水入区，使水与建筑相互依托，体现“临江水岸生活”的深层内涵,7#01、06单元 71.39平米,7#02、05单元 128.33平米,整体布局动静未分区餐厅位置不合理，处于过道处两个卧室均朝北入户门直对次卧门,整体布局不够紧凑次卧与书房均为北向,户型整体布局不合理，设计较为初级,价格走势起伏较大，去化量受价格影响较大,个案分析绿洲富城,绿洲富城是福建龙华房产倾力打造的20万简约风尚社区。项目除了”小面积，低总价“外，并无其他特色和优势，且项目远离城区，周边生活配套奇缺。因此价位虽然低，去化速度也比

15、较缓慢。但是随着正兴私立学校的建设和招生，该项目的投资潜力逐渐显现。,14#07单元 85平米,14#10单元 110平米,整体进深较长客厅成为进出通道,整体进深较长客厅成为进出通道主卧门直对客厅,户型赠送面积较多，但是不注重细节打造,价格走势平稳，整体偏低,片区待推项目,城西片区除本案以外，尚有5个待推项目，建筑面积约96万平米。其中两个项目，共计17万平米，预计会在2010年推售。,片区土地存量,城西片区待开发土地约32万平米，建筑面积约71万平米，土地供应量较大。,板块特征总结,漳州房地产市场小结：,1、早期拍卖土地较多，加大未来供应量漳州市土地供应前松后紧，20022003年供地总量高

16、达2658亩，是0409年供地总和的2倍。土地存量巨大；随着国家宏观调控力度的加强，土地政策的严格执行，早期出让用地将会被逼入市，加大市场供应量。2、产品品质大幅提升2002年2009年，市区出让的土地中70%以上被来自泉州、福州、厦门等地的外地开发商竞买走。随着外地实力开发企业的入市，新的开发理念提升了漳州市场的整体开发水平，一批具有较高品质、较大规模的社区将继续涌现，并将成为漳州楼市的主流产品；3、中小户型受追捧单价的上涨迫使购房者放弃面积以控制总价，120平米以下的中小户型受到客户的追捧。4、客群逐渐外延购房客群仍然以漳州市以及周边县城客户为主，但在海西经济热炒以及周边城市楼市升值空间越

17、来越小等因素的推动下，部分外地投资客已经将目光投向了这块明显的价格洼地。,新政解析,(1)对购买首套自住且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；(2)对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；(3)对贷款购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；,4月15日信贷政策,楼市新政,政策分析：一线城市房价上涨波及二、三线城市是起因二、三线城市刚需释放出现问题差异市场区别对待，稳定和谐是核心确保刚性置业成本不受明显影响年内影响巨大，中长期看平,4月16日新政:第三套可停贷，非本地居民可暂停发放购买住房贷款,6月4

18、日，住建部、人行和银监会关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知：认房又认贷,该房产税的推出将主要影响房地产市场的投资投机群体的购买行为。通过增加持有成本在一定程度上可以抑制房价的疯狂。但是，仅凭该单项政策就希望把房价控制下来是不现实的，特别是在流动性过剩、通涨和资产价格估值高企的预期和现实压力下。,国务院:逐步推进房产税改革 中国政府网31日公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税的

19、起征范围、起征点和税率是人们关注的焦点。,同致行市场监测:新政后漳州房地产市场交易量明显下降，但价格还僵持投资投机客退出市场，持币观望刚性需求客群进入观望行列改善性需求受到一定的抑制许多开发商对原定的项目开工和销售计划出现动摇,政策的动向就是近期房地产市场的走势,同致行认为：在国家政策的抑制调控下，市场将进入滞缓期，但是楼市不会重蹈08年覆辙，短期内市场将陷入观望，成交量快速下滑，有价无市可能将成为普遍现象。中长期，价量平抑，或震荡下调；但非住宅（含商业、写字楼）将是投资客的一个追逐方向；稳健发展（供求基本平衡、结构基本平衡和价格基本平稳）仍将是国家房地产调控的目标；在流动性过剩、通涨和资产价

20、格泡沫的现实和预期压力下，房产仍是资金最先考虑的流向；投资投机资金仍对房地产的价格稳定形成压力；在目前的土地财政制度下，区域房地产市场受地方政策的影响不可小觑；新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。国家的政策就是近阶段房地产的近期走势，密切关注国家房地产方面的最新政策，包括信贷、利率以及税费等，并积极因应，将是开发商的重点功课；,积极因应市场,寻求复杂环境下的机会,同致行用心钜献ProfessionalService With Heart,