保利之商业地产P75.ppt

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1、保利之商业地产,商业地产,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。,2009年，万科表示未来将加大持有型物业的储备，住宅产品占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业,2009年，保利表示35年内，商品物业的持有比例将达30%，住宅产品占据70%,2009年，商业地产龙头企业万达表示要提速扩张,房企转战商业地产,房地产收益来源,一次性收益,持续性收益,增值性收益,溢价性收益,政策导向，大势所趋,当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步

2、持有优质的物业在政策方面，国家今年将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，而一直热议的REITs也很有可能在今年出炉，加之保险资金进入房地产市场，这将大大改善商业地产的投融资环境,在未来房企发展扩张中，商业地产是必走之路，最终会形成房企多元化发展!,房企进入商业地产的壁垒,融资能力 资源整合能力人才资源商业运营,融资能力,广州保利中心的计划总投资是7亿元，广州保利中环广场的计划总投资是16亿元，南海水城的总投资也达到25亿元，成都保利国际广场的计划总投资达到28亿元，而权益占比51%的广州保利世界贸易中心，也就是保利的会展项目，计划总投资高达39亿元，光这几个数，就接近100亿元(按权

3、益比算)。而保利地产2006年上市以来，到2010年6月，四年半的净利润合计也才95亿元。,商业运营,土地储备,2009年，保利地产宣布实现签约面积526万平方米，同比增长131%；实现签约金额434亿元，同比增长141%。2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元。26宗土地当中，仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。,经验积累,项目简介,项目价值,互动产业,核心配套,保利世界贸易中心,项目简介,+项目品鉴 PLANNING,琶洲地标级会展经济复合体保利世界贸易中心（Poly World Trade

4、 Center,简称PWTC）是华南地区规模最大、功能组合最齐全的综合商业地产项目之一，毗邻享负盛名的“中国进出口交易会”，地铁琶洲站直达，并能饱览珠江美景。项目占地约118613平方米，总楼面面积56万平方米，通过展览、商务办公、高档居住社区及饮食与交通的完善配套，实现多种业态下的复合增值。,布局全局作为琶洲首创的“国际展览、展示型写字楼、大型餐饮、休闲购物、高档公寓、五星级酒店”多位一体的复合型经济圈，项目在功能布局、建筑造型、交通流线及空间序列方面均用心斟酌，风格具有现代特点，兼具广州地域特色。,功能布局 项目将地块沿南北中轴线分为三部分，博览馆与品牌馆之间通过连廊连接，沿着中轴线向南延

5、伸，将规划两栋国际公寓及一座五星级酒店，入口广场由博览馆、品牌展示馆、门廊围合而成，从广场中轴线可纵览琶洲会展核心区景观。空间布局合理，疏密有致。这样的产品布局与项目属性紧密相结合，实现完整的展览、会议、办公、休闲、生活配套等运营体系，各大业态缺一不可，相辅相成。,保利世界贸易中心坐落于广州海珠区琶洲会展商圈中轴最核心地段，北临新港东路，望浩瀚珠江，南临黄埔河涌，背靠“广州南肺”万亩果园，在广场与中轴线上可尽情观赏珠江美景。,+得天独厚独享广州最低密度CBD的黄金地段,区域位置 location,保利世贸得天独厚的地段及交通、景观优势，彰显无可比拟的领袖地位，助客户零距离共享全球各方客源及商机

6、。,+得天独厚独享广州最低密度CBD的黄金地段,项目理念 CONCEPT,保利世界贸易中心紧握全球会展经济命脉，以融合会议、展览、商务、餐饮等会展必备综合配套的复合业态，成为创新会展型地产的新标杆。复合创造领先，不仅体现了“资源共生、聚合增值”的优势，其复合型资源与琶洲的单纯会展业达成资源互补、互动的效果，填补了广州乃至中国会展型复合地产的空白。,世界第一会展经济复合体，复合商圈创造复合商机！,项目价值 VALUE,互动产业,+博览馆,关于博览馆 保利世贸博览馆是保利世界贸易中心的重要配套项目，与保利世贸品牌馆并排矗立在新港东路琶洲地铁站南面，东西两侧分别与中洲中心及广州国际会展中心三期展馆相

7、临。博览馆占地28770平方米，地上建筑面积9.23万平方米,拥有6个标准展厅，层高12米，净高9米，可提供超过6.6万平方米的租用面积，容纳国际标准展位4020个。博览馆拥有完善的配套设施和良好的承重能力，适合举办各类展会及活动。,+品牌展示馆,关于展示馆 品牌展示馆位于南北轴线的东侧，为一呈“L”型建筑，并设置两条交通廊，它们在展厅中部交汇，形成穿插流动、丰富灵动的空间。延续博览馆功能，用作知名企业品牌常年展示，使常年交易与高峰交易形成互补。品牌馆从国际高度，以“创新、时尚、品牌”为理念，代表了生活品味，时尚质感，国际潮流。我们不懈的追求和执着的梦想是：打造产品创新的基地、品牌企业的聚集地

8、、行业最新资讯的发布和汇集平台，从而实现从而实现世界知名的专业交易平台。,选择保利世贸中心，做会展经济的领跑人,上升的价值,浓厚的商业氛围,优质的客户资源,“无可复制”的地段及配套优势,+星级酒店,携手目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团洲际集团悉心打造五星级国际商务酒店，规划高度160米，配有标准单、双人房，豪华套件，行政套间及总统套房等，酒店内部设施一流，致力于为客户提供高品质服务，吸引国际高端商务人士的进驻。,+国际公寓,为全球贸易客商度身定做的高端舒适商务寓所提供酒店式五星级专业管理及服务琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓共享保利世贸完善的会展专业商务配套地铁上盖，独

9、享万亩果园、珠江美景的低密度CBD生态景观,+国际公寓,保利世贸公寓 离会展中心最近的新公寓 保利世贸公寓地理位置得天独厚，西面、北面就是展会大楼，对面是广州国际家具展览中心，东面目光落处是琶洲塔，香格里拉酒店。目前在售的主要有四种户型：50平方米的公寓单间，74平方米小一房，100-105平方米一房一厅，另有少量156平方米的三房二厅大单位。价格：25000元/平方米,+美食广场,博览馆负一层与地铁琶洲站连通，将打造成世界美食城，占地逾20000平方米，是琶洲地区最具规模的餐饮配套项目。麦当劳等品牌西式快餐已进驻，此外还开设了各式主题餐厅并引进世界各地风味餐饮，满足全球参展人士差异化需求。,

10、美食广场效果图,美食广场实景图,大型地下车库冠绝全城，满足CBD与展览双重需求 为满足CBD及会展双重需求，保利世贸独具前瞻性地在项目负二层设置全城最大的车库，2050个车位充分满足客户商务便利所需，真正享受“不塞车、易停车”的低密度CBD。,以地铁为中心的交通换乘中心 项目负一层：1000平方米的地铁二号线琶洲站换乘中心 项目北侧：1500平方米的公交车站 项目西南角：2600平方米的公交始末站 南北轴线：2100平方米的出租汽车上落站 地铁人流通过项目，分别到达公交站、出租车上落站，不仅使地铁人流有效引入中心的 各个物业，更方便中心人流顺利实现地铁、出租车上落点、公交车站三大交通网点的 换

11、乘。有效地把各方客源汇聚于此。,核心配套,便利交通独有地铁上盖双出口优势!2050个车位大型车库,配套设施周边配套会展核心8分钟商务圈,以保利世贸为原点的“会展核心8分钟商务圈”辐射整个琶洲会展CBD,广义地说，商业地产的本质是把资本运营理念引入到地产运作当中，开发商既可以自行经营管理，亦可或选择与一些管理公司合作，以保持项目的良好发展。因此，房企在商业地产中扮演的角色，不仅仅是开发商。更是投资商，甚至是运营商。,商业地产,商业地产运营模式的分类,纯销售,只租不售,租售结合,售后回租,只租不售型,未来商业地产运营模式的必然方向,运营模式只租不售,只租不售运营模式存在的优点,减少各种资源的浪费，

12、实现整体效益的最大化,稳定的租金可以提高商业地产运营的整体稳定性,零售的现金流可以满足地产开发所需资金，加快资金周转,减少商业运营过程中的风险,只租不售运营模式存在的缺点,Contents,Contents,Content,Content,经验可能不足，导致实际和预期并不相同,经营状况的不可预测性可能带来不利的影响,商业模式的巨大资金压力要求地产商具有雄厚的资金实力和融资能力,存在内部企业文化整合、相关人员的对接与合作以及风险共担因素的影响,目前我国的商业地产要实现纯物业经营是比较困难的，纯出租模式只是我国较少的大型商业地产开发商的选择，但是他肯定是我国未来商业地产的必然方向。,1,纯销售商业

13、地产模式,开发商筹资建设项目,将物业分售给若干中小型业主,快速套现，实现资金回流,快速变现风险降低,不利于保值增值,不利于持续经营,纯销售存在其本身的一些特点,但是，由于受到项目的融资渠道和自有资金量的限制，以及开发商本身经营思路的偏差等因素影响，此类短期操作模式在我国目前阶段是中小型商业地产开发商的重要选择。,租售结合,租 售 结 合,地产项目周期长,投资大,租售比例不好控制,综述 但是，另一方面来说此模式较为灵活而且能够更好的满足开发商利润的获取,售 后 回 租,商业地产开发,1、,将商场分成若干小商铺进行销售,2、,在商铺进行租售时，承诺将售出的商铺从投资者手中租回,3、,以一定的投资回

14、报将商铺回收,4、,总结如下:就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。,什么是RETIS？,RETIS发展历程,20世际60年代初,20世纪60年代后期,20世纪80年代,REITs出现之初是为了逃避管制而生，随着美国政府正式

15、允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,“美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。,“地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。,诞生,2003年,2005年6月,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。,香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45。,初步成熟,迅猛发展,从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因

16、此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。,2005年6月15日，香港特区政府颁布守则允许REITs投资世界各地的房地产项目,2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知,2005年11月25日，领汇(英文名：LINKREIT；简称：领汇)正式挂牌上市,2007年3月7日，富豪酒店香港第一只酒店房地产信托基金已获香港联交所正式批准，预计短期内即可被安排上市，集资额至少20亿港元,2007年3月13日，合约细则显示富豪酒店国际控股有限公司计划通过酒店地产信托的首次公开发行最多筹集29亿港元，该地产信托将于3月30日在香港上市,2008

17、年1月15日，香港地产开发商和酒店运营商远东发展公布计划通过建立一只房地产投资信托基金分拆旗下酒店资产,2008年3月19日，远东发展公告称由于近期资本市场波动剧烈，公司早先建议分拆旗下酒店以REIT形式上市的计划宣告延迟,2009年8月21日，中国房地产信托投资基金试点研讨会在上海举行,2010年1月，上海市浦东新区副区长严旭在由浦东新区政府主办的金融中心核心功能区建设高端座谈会上表示，目前REITs试点方案已经上报，浦东有望成为首批推出REITs的试点地区,从首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，

18、是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。,从其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。,最后，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减

19、缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。,婚姻保卫战“梦想家园”,售,杨丹老公,投资物业,租,杨丹,发展物业,为什么介绍这个例子呢？,Why？,NO1：,NO2：,让大家对盈利模式有个简单直白的认识,说明以下的观点,“租”OR“售”是商产盈利模式选择的主题,“租价”AND“售价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定,投资+发展混模合式,发展物业模式,投资物业模式,商业地产中常见的几种盈利模式,发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进

20、行整体经营，获取租金收入和增值收益。写字楼、商铺等物业，其出租合约一般至少23 年，长则810 年，长期持有可以为企业带来持续的现金流。,发展物业模式,发展物业模式是商业地产市场成熟阶段的主流盈利模式。受住宅开发盈利模式的影响，国内早期的商业地产盈利模式倾向于一次性卖掉回笼资金。但是，一次性卖掉寻求高额利润的可能性越来越小，随着商业地产企业经营能力的提高，以及持有物业成功案例的示范效应，开发商开始更多考虑持有物业，形成优质资产。,发展物业模式,投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。大型商业地产项目投资大、回收期长，经过多年培育才能形成人流累积、品牌等竞争优势，资金和运营实力

21、是持有物业的最大考验。,投资物业模式,目前国内具有强大资金和运营实力的开发商不多，持有物业不太适合多数商业地产企业。投资物业，特别是大宗交易，能够快速收回投资，解决地产商的资金压力和控制经营风险。投资物业模式仍旧是多数特别是中小商业地产开发商的选择。,投资物业模式,投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。,投资+发展物业混合模式,目前，国际知名商业地产企业多采用持有物业模式，通过对物业的长期营运获得租金和商业地产增值收益，实现长期的投资回报。但是，持有商

22、业物业必须具有很强的资金和经营实力。投资物业模式可以快速变现，但是成长性略显不足。而采用“投资+发展物业”的盈利模式则可以吸收两种模式的优点，在不同时期侧重点有所不同，可以在一定程度上回避风险。,投资+发展物业混合模式,保利地产在中心城市的核心商圈打造优质的地标性商务写字楼物业，并将长期持有部分物业经营。通过与国际顶级设计团队合作，商务写字楼均采用国际领先的建筑技术和高科技智能系统。建筑立面时尚前卫，空间布局简洁流畅，呈现大气简约的建筑风格。在商务与环境、人与建筑的和谐中，实现了“自然舒适”的品牌价值，逐渐形成了保利地产系商务写字楼低密度、高实用率和超生态的特色。,保利商业地产发展情况,目前，

23、保利地产在广州、北京、湖南等城市在建写字楼地产项目总建筑面积近100万平方米，现已成功开发了广州保利国际广场、北京新保利大厦、湖南文化大厦、广州保利中心等一系列城市高端写字楼物业。正在开发的保利中环、中辰、中宇及保利V座等写字楼产品以“国际化生态办公”的理念，必将成为区域商务圈的旗舰物业，并引领城市商务办公发展趋势和潮流。,保利商业地产发展情况,保利中心效果图,样板间接待区效果图,保利中心采用的是很典型的“发展物业”的盈利模式，它在其门户网站上明确写明“只租不售”,保利中心,保利中心大厦外立面效果图,保利中心雄踞珠江新城CBD中轴商务区核心，世界500强企业总部云集，金融、贸易、IT科技企业全方位核心。南望珠江近1,000米宽阔江面，连接珠江新城、天河北、琶州会展三大商务中心，是珠江新城CBD唯一南向临江的超甲级金融写字楼。,保利中心,