中山市石岐区8月份市调研报告.ppt

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1、,中山市石岐区8月份市调研报告,美地地产市场部 2012年8月,市场资讯,一、宏观市场概况,美地观点：从此数据可清楚让国民看到国家调控房地产的力度和成果，但房价依然出现小幅上涨，此数据表明了房地产大幅上涨的黄金时期已经过去，房地产即将面临的是小幅度慢慢上涨的趋势，这种结果也是国家坚持大力调控房地产的最终目的。,美地观点：今年以来，央行加大了政策的预调微调力度，两次下调存款准备金率，两次下调人民币存贷款基准利率，并扩大金融机构利率自主定价空间，引导货币信贷平稳适度增长，支持经济发展。此举势必会继续深化金融改革发展。进一步促进贸易投资便利化，有序推动资本项目可兑换。,美地观点：央行此举表面上抑制房

2、价的上涨，实为应对国家调控房地产大方向的对策，抑制投机性购房需求同时意味着不会阻止甚至会推动刚需性购房需求。,美地观点：国土部调减供地以及调减限价房的建设用地，此举会再一次使得一级市场上土地供应量减少，从而增加开发土地的稀缺性，表面上是在抑制开发商过多开发，实际意图是想通过对一级市场的调控从而影响二级市场的交易。,二、中山本地市场概况,美地观点：全省经济增长幅度比起前几年减少，说明省内经济发展已步入一个稳定持续发展阶段，其中中山市公共财政支出如此巨大，再一次表明了地方政府对于大力建设中山的决心和实力，因此未来中山的房地产市场必将会迎来一个巨大的契机。,美地观点：上述数据表明了中山本月市场与上月

3、市场的差异性，首套房利率降低，二套房利率上浮这种市场表现表明了地方政府从银根上刺激房地产市场，迎合国家抑制投机性购房需求，支持刚需性购房需求的大方向政策，同时可以刺激中山房地产市场的成交量增大。,全市商品房成交分析,根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交6249套，较6月份有所下跌。主要原因6月底的放松限价5天网签放量行情，因此环比成交套数有所下跌，但同比去年7月数据，仍有一定的上升。,根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交面积为603372.29平方米，环比6月减少约25%。此数据通过与6月份对比，清晰反映网签的存货量巨大。,根据中山市国土资源局网签数据显

4、示，7月份中山市商品房成交均价为5180元/。在6月底短暂的放松网签行情推升价格之后，7月网签均价回复前几个月的水平。,根据中山市国土资源局数据显示，7月份中山市各区镇商品房销售套数前三位为坦洲镇，火炬开发区以及石岐区。,各区、镇商品房销售套数及面积,石岐区整体市场分析,大信商圈,假日广场商圈,星际豪庭4600-6600元/,中仪花园6400-7200元/,城品6400-7300元/,莲兴阁5500-6600元/,石岐大信商圈附近主要楼盘市场情况,从过去4个月的网签成交量数据来看，位于港口与石岐一河之隔的大信芊翠家园销售量最大，主要因其价格比石岐区楼盘要略微低有关。其次是位于石岐区边缘的天水湖

5、。步行5分钟便可到达大信新都汇的莲兴阁排名第三。,与大信新都汇相邻的莲兴阁出货量最大，这也跟其销售周期长有一定关系；大信芊翠家园与天水湖是近段时期销售情况较好的，但因其楼盘规模较大，因此还是会有一定的存货量；星际豪庭与泓基城品虽然推货量大，但是出货量不大，这与他们自身的产品与销售模式有一定关系，也与其价格偏高脱不了关系；中仪花园新推出的货量主要为项目剩余货量，因此其消化力主要靠老客户介绍。,石岐区主要楼盘出货情况,石岐区目前存货总量达到3524套，目前存货量最大为超过180，因其单价超过限价标准所以网签有一定影响；存货量最少的除去小于60 之外，最少的是60-80 区间的房子，由此表明现今房地

6、产需求主要以刚需中小户型为主。,石岐区主要楼盘综合分析,星际豪庭项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,91两房，套内面积72 此户型为北向设计，虽有L型大面积景观阳台设计，但客厅、卧室窗户都朝北，同时卫浴门正对着次卧。,83 两房，套内面积66 此户型为精致型两房，空间利用紧凑合理；小面积楼房有大面积景观阳台与飘窗设计，动静分区。但是不足地方是卫浴门对着次卧门口，且户型为北向设计。,128三房，套内面积101 此户型大入户花园设计，且入户花园20 赠送一半，动静分区，主卧带空中花园，多出了一个观景空间，不足之处为厨房采光不良。,144 四房，套内面积114此户型为四房设计，超大入户花园嵌入

7、，且入户花园面积赠送一半，可以改成餐厅；客厅景观阳台一直延伸到卧室，明厨明卫设计，主人房带卫浴和衣帽间，不足之处没有明确餐厅设计，且略显紧凑。,个案总结,城市花园莲兴阁项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,82两房，套内面积68 此户型观景视野宽阔，主卧飘窗设计，不足之处为阳台朝北，冬天会较冷。,105 三房，套内面积87 此户型格局方正，南北通透，且视觉景观，270度飘窗设计，不足之处此户型略显紧凑。,103 三房，套内面积86 此户型最大特点为双阳台，大飘窗，且较为方正，不足之处阳台为不规则形状，且卫生间正对主卧房间门。,123 四房，套内面积102 此户型厨房有独立阳台，客厅设有大工

8、间，增强私密性，不足之处餐厅略显偏小，且四房户型没有入户花园设计。,个案总结,泓基城品项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,85 两房设计此户型作为两房设计，区间合理，动静分区，赠送面积较多，但不足之处是阳台朝北向，且两个房间之间相隔太近。,116 三房设计此户型全明设计，采光良好，且设计超大双阳台，景观良好，不足之处是两厅占用空间太大，导致生活空间紧凑。,110 三房设计此户型赠送面积较多，户型较方正，但不足之处依然是两厅占用位置较多，导致生活空间紧凑。,个案总结,中仪花园项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,94两房，套内面积78 此户型作为两房设计，空间排布合理，南北通透，且有景

9、观阳台设置，单从户型来看，此户型是优质两房户型。,139三房,套内面积112 此户型双阳台设计，南北通透，主卧设有景观阳台，设计人性化，户型配比合理。,124三房,套内面积102 此户型三阳台设计景观优越，不足之处是户型紧凑，两次卧之间相邻太近，整体感觉不够舒适。,个案总结,天水湖项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,74两房此户型为小两房设计，两房设计入户花园显人性化，但也因为入户花园占用过多面积，导致生活区域过于紧凑。,91 三房此户型设计灵动，户型多变，功能齐全，但各功能区间面积偏小，户型紧凑。,119 三房此户型为三房设计，功能齐全，户型也很灵动，改动性很大，但略显不足是卫浴间门口

10、正对次卧，且户型空间感不强。,119 三房变五房此户型为三房变五房，改变后虽然实用性大大加强，且功能区间也不用改变，但最大一个问题是使得原本就略显紧凑的户型更加紧凑，生活区间更加小。,个案总结,大信芊翠家园项目基本资料,地理位置分析,户型结构分析,101三房此户型为小三房设计，阳台朝南，户型南北通透，各房间大小适中。客厅略显较窄。,78两房此户型两房设计，阳台朝南，户型南北通透。两房房间都比较合适，适合刚需需求。,个案总结,石岐区市场调研报告总结,石岐区，作为中山市中心，无论在以前或未来，都扮演一个重要的角色。在这个片区，老石岐们世代守望。尽管楼价高攀，父辈们仍然希望儿女能继续在这片土地上购买

11、一套属于自己的房屋。宏观政策面国家调控房地产的决心依然，但也只是针对抑制投机性购房为主，对于刚需性购房者，国家还是给予支持与肯定的。再加上中山市政府的地方支持，中山本土年轻一代得以有机会在这片土地上继续幸福生活下去。谁都无法否认，在这样的政策扶持下，中山房地产市场未来潜力十分巨大。从近期中山市商品房成交记录来看，今年同比去年限价房地产低谷期时，无论从成交量还是成交价格来看均已有上升，表明了中山房地产市场正慢慢走出去年限价的低迷，慢慢趋于平稳上升的势态。通过六月份短短几天的放松网签而产生的巨大成交量足可表明目前限价的标准是远远低于真正价格，购房者对于价格的接受度是高于限价标准的，因此价格会存在一

12、定的上升区间。尽管在限价的压力之下，石岐区目前几大中心楼盘除了在限价低迷期推出的星级豪庭以外，其他几大楼盘的出货量还是颇大的，证明了购房者对石岐片区的认可度是非常高的，且热销户型多为刚需型的中小户型居多，也从另一个层面表明了现今中山的房地产市场特别石岐区的市场需求均以刚需性需求为主。在分析了石岐区的几个大盘之后，这几大楼盘均有几大共同点：位于石岐区中心或偏中心的位置，周边生活配套完善，交通便利，最重要是邻近大信新都汇商圈，假日广场商圈等几大著名商圈，尤其是大信商圈，对中山特别是中山石岐本地人的心理影响力是巨大的；在户型设计上，可看出购房者大多都喜欢灵动实用且有赠送面积的中小户型；另外，中山购房者尤其石岐购房者对于开发商品牌知名度要求较高。因此刚需户型，知名开发商开发的位于石岐区中心的楼盘在中山房地产市场里的市场份额十分巨大。我们有十足的信心，因为这是一片兴旺的土地，这是一片充满希望的土地。我们期待一次契机，迎接石岐最璀璨的年华！,香港力量 服务全国,美地网站：,