704443525北京国际信托有限公司 基金型房地产信托产品专题交流.ppt

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1、基金型房地产信托产品专题交流,房地产金融业务总部2012年2月,1,基金型信托产品概述基金型信托产品意义及可行性稳健I期、IV期产品介绍基金型信托产品前景展望,目录,2,基金型信托计划就是将信托计划募集到的资金形成资金池，由信托公司主动管理，投向一个领域中的若干项目；一般采用结构化设计，优先受益人可享受较低的收益率，承担较小的风险，劣后受益人则承担高风险，获得剩余收益。,为信托公司积极培养自身的资产管理能力提供平台；是信托公司新的业务 增长点；对组合投资中不同项目之间收益的互相匹配起平滑的作用；有效缓解到期兑付的流动性风险。,基金型信托产品概述,信托计划发行与投资情况,3,基金型信托产品概述,

2、信托计划发行与投资情况,4,传统的集合信托产品,基金型房地产信托产品,5,基金型信托产品的意义及可行性,基金型信托产品的意义,6,基金型信托产品的意义,基金型信托产品的意义及可行性,7,1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场,我国的高净值人群正在高速增长,图1 中国内地千万富家人数,图2 中国内地亿万富家人数,基金型信托产品的意义及可行性,基金型信托产品的可行性,根据中国私人财富管理白皮书，截止2011年底，中国内地千万富豪人数已达96万人，相比去年增长9.7%；其中包括6万个亿万富豪，比去年增长9.1%。,8,1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场,图3 过去三年高净值人群投资类别占比,信托潜在

3、投资人对信托的关注度越来越高,图4 未来三年高净值人群投资类别占比,基金型信托产品的意义及可行性,基金型信托产品的可行性,资料来源：中国私人财富管理白皮书,资料来源：中国私人财富管理白皮书,9,1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场,基金化信托产品收益稳定，标准化程度高，有一定的流动性，投资期限灵活，越来越受到高净值投资人接受和认可基金型信托适合充当信托公司转型资产管理功能的产品载体,房地产一直是高净值人群热衷的投资领域,根据国际惯例，一般有三分之一的投资者选择通过房地产金融产品间接投资房地产领域,基金化的房地产信托产品是信托和房地产两投资板块的完美结合,基金型信托产品的可行性,基金型信托产品的

4、意义及可行性,10,2、监管机构鼓励支持,提升信托公司自主的资产管理能力有助于投资者风险自担意识的建立和理性投资习惯的养成有助于疏解房地产信托的集中兑付风险,基金型信托产品顺应监管机构对信托公司发展的引导方向，是当前监管部门鼓励创新业务的合适载体,基金型信托产品的可行性,基金型信托产品的意义及可行性,“体现信托原理、充分发挥信托功能，成为提供资产管理、投资银行业务等服务的专业理财机构”,11,3、北京信托对此类产品上的探索积累,基金型信托产品的可行性,基金型信托产品的意义及可行性,我部先后于 2009年、2011成功发行北京信托-稳健系列房地产I期、IV期等基金化房地产信托产品，募集资金总规模

5、超过14亿元。作为基金型信托计划，稳健系列产品实现了对现有信托计划操作模式的实质性突破，募集规模更大、运作速度更快、管理成本更低。,稳健I期、稳健IV期成功发行,12,基金型信托产品的可行性,基金型信托产品的意义及可行性,将稳健系列打造成为一个标准化、系列化、可复制的品牌产品,期限,3+3年，信托存续满3年时，如果存续规模小于等于成立时规模的60%，则本信托计划在第3个信托年度届满时终止，并在不超过1年的清算期内向受益人分配信托利益；否则信托继续存续3年,信托收益分配,每年分配一次收益，优先级信托单位收益由基本预期收益和超额收益组成，次级信托单位享受剩余收益。,稳健系列产品介绍,稳健I期产品要

6、点,13,结构化设计,信托单位分为优先和次级，次级信托单位为优先级信托单位提供内部增信,规模,95794万元,稳健I期产品要点,14,投资原则,稳健I期有明确的投资原则、投资策略和投资标准力求在控制风险的前提下，追求合理的回报：信托资金运用必须符合国家法律法规和监管部门的相关要求；单个项目投资预期收益不低于10%/年；分散投资，信托资金不能仅投资于一个项目；债权投资要求有充分的抵押担保或其他保障措施；股权投资一般要求优先分红，适度参与项目运营；一般允许投资提前终止。,稳健系列产品介绍,稳健I期产品要点,15,稳健系列产品介绍,在稳健IV期中，我们保留了基金化的最重要特点长期限、分散投资和滚动投

7、资，以及针对市场现实设计的开放机制；特别设置了S类信托单位,16,稳健系列产品介绍,17,稳健系列产品介绍,基金型信托产品展望,18,基金型信托产品的资金运用,加大开发并常态化发行不同类型的基金型产品的力度，形成房地产、PE、证券、矿产资源及另类投资等行业类型不同、风险收益特性不同的基金化信托产品；逢低布局，推出以高息债等公募债券产品为投资标的的基金型信托产品：丰富投资组合的备择类型、充分满足投资者的理财需求；浮动收益的特性可通过提高投资者风险自担水平而减少信托公司本不应承担的“保本保收益”的隐性担保责任；部分冲抵债市繁荣对信托产品替代的负面影响。,资金投向方面：常态化发行多种类型的基金型信托

8、产品,基金型信托产品展望,19,基金型信托产品的资金运用,第一、常规化地储备项目，过会项目资金来源双通道基金的回收资金或发行新信托。在基金回购资金时，能够有足够的储备项目实施下一轮投资；第二、可以考虑在公司实行内部市场制度，基金管理和项目投资两个环节适度分离。,资金运用方面：避免资金闲置,为减少资金闲置，提高基金运作效率，考虑将基金管理人和资金运用人分开：基金管理人自己为基金提供投资品从公司内部其他部门采购投资品从其他信托公司采购投资品（TOT）,基金管理与项目投资适度分离,20,基金型信托产品的资金运用,资金运用方面：避免资金闲置,基金型信托产品展望,图示：内部市场制度（以稳健系列为例）,基

9、金型信托产品展望,21,基金型信托产品设计,开放期流动性支持,开放期赎回需求的流动性支持一直是具有此类安排的基金型信托产品的一大难题,应对,基金型信托产品展望,22,基金型信托产品设计,基金型信托产品的标准化,标准化设计有助于提升产品的可比较性、流动性和信息透明度，可提升投资者的选择权，满足投资者的流动性需求，从而提高信托产品的金融市场竞争地位,基金型信托计划的提出让信托产品的标准化有了参照体系其标准化的参照对象应为银行间市场现有可交易的金融产品或者是在银行间市场管理机构的指导下推出完全创新型的信托金融产品。,“每个私募基金型信托计划自主研发，事先向银监会报告，按照风险可控、成本核算、信息披露充分的原则把握，争取得到人民银行的大力支持，争取在银行间市场发行交易。”-柯卡生,23,公司需要有足够的营销手段，通过对客户的点对点、个性化营销，把产品的优势充分展示给客户，实现找到目标客户、教育潜在客户的目标。,基金型信托产品的营销,基金型信托产品展望,24,尽快对我公司现有客户进行分类管理，发现投资偏好与基金型产品吻合的投资人坚持对投资者教育，引导客户以部分资金投资于基金型产品，获取长期性的稳定收益,基金型信托产品的营销,建议公司在财富管理总部下设置专门的基金营销团队,基金型信托产品展望,谢 谢,25,