【商业地产PPT】广州时代地产糖果地产项目产品推介报告73PPT.ppt

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1、时代糖果产品推介,企业文化,总裁致辞：生活艺术家时代集团公司概况人文社区经典之作山东中通时代豪园翠逸家园时代花园时代玫瑰园时代廊桥时代新都汇时代依云小镇时代花生时代倾城生活艺术家：爱；专注；创造,总裁致辞：生活艺术家有这么一群人。他们在平凡的生活中，表现出不凡的理念和追求；他们不满足于平庸的规则和同质化的趋势，欣赏个性化的生活方式；他们执着于自己热爱的生活和事业，在坚持不懈的专注和创造中传达价值，表达各自的人生理想和美感追求。他们，是生活艺术家。生活对他们而言，简单、真实，却充满动人的美。生活艺术家，是时代地产孜孜以求的梦想。出于对生活、对人的热爱，时代地产在生活艺术家的定位上打造出时代玫瑰园

2、、依云小镇，时代花生以及广东美术馆时代分馆等等，用一幅幅作品来展现我们对生活艺术的坚持和独创。我们以自己的眼光和专业精神，以引领地产潮流的锐气，在建筑科学与人文精神之间，项目与作品之间，一再打破常规理念，屡见佳绩。生活艺术家，得到越来越多人的认可。而当我们把生活艺术家的理念贯彻在每一个创意及细节之中时，我们同样在这份事业中收获了与众不同的智慧和风格，令时代地产的生活艺术家之路充满了激情和创造。当热爱成为专业，创造成为习惯，家的含义既是居住环境，又是人文精神，更加是生活艺术的表现。时代地产的生活艺术之路，因此而开阔。,企业使命：让我们的客户过上更美好的生活 企业愿景：成为一家受人尊重的世界级地产

3、企业。核心价值观：爱、专注、创造 经营理念：品质让顾客惊喜，服务让顾客感动 企业人才观：人产生差异 人才=人品+才华,成长历程,1996年开始房地产开发建设；1997年成立多家项目公司，开发了一系列房地产项目；2000年成立广州市时代发展企业集团有限公司，发展成为以房地产开发、销售和物业管理为核心的大型集团企业；2002年时代集团从单一区域的开发建设到多项目、跨区域发展，成为中国房地产界的中坚力量；2004年时代地产开始人文地产道路；2005年确定生活艺术家的企业定位和企业未来5年的战略规划；2005年到2007年连续三年名列中国房地产企业100强；2006年启动广东佛山罗村地王、广州沙河时代

4、花生等新项目；2007年启动广东里水、清远佛冈、广州市中心、广东珠海前山项目等多个项目不断开发的新项目将为时代地产在5年内带来稳定增长的营业收入。同时，时代地产还在积极增加新的土地储备。,业绩成长,集团规模,目前集团从事房地产开发的人员200人，从事物业管理的人员近600人；预计到2008年底，房地产开发队伍将壮大到400人，物业管理队伍将壮大到1100人。,集团总资产：RMB 25亿,集团新项目以及目前在售项目总占地数百万，将为时代地产在5年内带来共150亿的营业收入。,人文社区 经典之作,华南地区最旺盛的鞋业批发市场，年业务量达到40亿以上；,2002年独获广州市十佳精品社区的四项金奖,2

5、001年广州市精品社区的典范之作,2004年被国家建设部评为“国家科技示范工程”暨全国唯一的“人文社区”；荣获广州市民十大最喜爱楼盘,2005年被评为中国别墅100强,又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。,是艺术家的家，是生活艺术家的小镇，这里处处流露着一种别样的资情。让人陶醉其中。,听宝宝讲故事，再听30年也不厌倦。,他是姓花的男生或者姓花的女生，他是小资BOBO漫天飞舞后的质朴回归，他的名字叫花生.花生来了,商业地产项目,拥有20年经营权，目前可为公司提供年5000万元的收入，并稳步增长。新都汇商业街将成为广州一个新的商业亮点。,企业文

6、化,“房地产商不小心可以决定几万人的生活方式，甚至可以改变他们的生活态度，我们提供的环境，硬件的，软件的是巨大的载体，承载着生活而如何营造人的精神空间，反映多样的精神宿求，则是我们的建筑师、开发商、管理者永恒的课题。”,时代人以爱为源动力，以专注的态度投入工作和生命，创造生活艺术化的独特品位。,专注,专注是“生活艺术家”的最基本面，唯有精益求精的专业基础上才能有生活艺术的升华。时代地产的企业和员工，应当具备超凡的房地产专业知识技能，以消费者为导向，有永不疲倦的好奇心和进取心，勇于探索，理性行动，以谋求在房地产的规模化实力化发展。首先，做个房地产专家。,成功的基本态度,创造,积极创造，越积极越有

7、潜能。创造有两个层面，其一：用心为消费者创造更为美好的适时领先的生活居所和生活形态，不仅有高品质的空间还有善于发现生活之美的心灵；其二通过企业发展的空间、潜能和平台，让每一个人的人生和事业得到最充分的发展和表达。乐业而超越。,最有价值的竞争力,一切美好始于爱,推动爱、文化和艺术，“推动”表明了立场。时代地产的基业是房地产，同时具有对人类、社区以及环境的尊重，不断推动符合道德及社会发展的行为。爱是原点，让一切美丽诞生，所以成立了时代慈善基金会帮助人传播爱；同时不断创造更多元化的平台来支持和发展当地的文化艺术团体、活动和事业，这是更大的爱与关怀群体的精神文明、社会的和谐发展、民族国家的兴旺发达，乃

8、至世界缤纷的文化艺术视野。,爱,“童梦”时代地产少儿才艺比赛,“时代地产杯”七人制足球联赛,时代地产-城市规划五十年展,生活艺术家青少年摄影大赛,时代地产暨社区联合运动会,时代慈善基金会捐助活动,依云小镇生活复兴,支持社会及社区人文活动,广州十大明星地产企业,国家A级守信企业,时代玫瑰园获2005年中国房地产创新楼盘、2004年中国最具影响力楼盘100强、2003年广州新人居活动“十大最佳精品小区”、“最佳人居环境金奖”、“最佳建筑设计金奖”、“最佳社区文化金奖”,连续入选中国房地产企业100强,集团荣誉,中国主流地产金鼎奖年度最具竞争力地产企业品牌,广州市民十大最喜爱房地产品牌企业,时代花园

9、获2002年广州新人居活动四项金奖,慈善企业爱心捐资铜奖,广东美术馆与时代地产从2003年起共建时代分馆，成功促进了广州艺术场馆开进社区的进程。,库哈斯空中美术馆2004年底，国际著名建筑师库哈斯着手设计广东美术馆时代分馆，突破性地提出建造空中美术馆的大胆构思。空中美术馆将展览空间分割为几个部分镶嵌于住宅楼里面，将艺术展览空间解构并融入整个住宅体中，与生活平滑交织。,企业内刊,成立于2003年2005年8月向广州市妇联重症儿童基金会捐款10万元2006年7月向广州慈善机构“狮子会”捐助5万元2006年7月向广东省台风灾区捐赠100万元2006年8月向省红十字会捐助10万元，援助受台风袭击的灾区

10、重建工作,和广州日报共同在革命老区甘肃会宁捐建“广州日报时代地产会宁希望小学”。,爱心之旅,2005年8月捐助革命老区江西兴国县埠头乡“时代希望小学”新建教学楼；2006年7月组织40多名热心公益的员工实地探访江西兴国，捐助希望小学多媒体教室建设；捐赠书籍及员工各自精心准备的学习用品；家属儿童与当地学生进行结对“手拉手”联谊活动；,时代糖果产品介绍,板块概况,在具体的区域规划上，金沙洲定位为广州“第二大大型纯居住区”，同时居住区规划为6大片区、182个街区，共402个地块，结合自然地形差异和道路骨架形态布置，按“一心、二带、三片六区”全方位发展。,金沙洲位于广佛都市圈中心、广州市西北部，总面积

11、约9平方公里，住宅用地总面积可达8.26平方公里，规划人口11万，加上黄岐未来规划人口，泛金沙洲板块总人口将近20万，是广州市政府的重点建设区域之一。,金沙洲规划架构,一心、二带、三片六区,“一心”：位于金沙洲大桥桥头两侧的现 代化 商贸金融中心和文化娱乐中心，依 水而立，集购物、娱乐、休闲、金 融服务于一体。“二带”：充分利用江岸线，组织南北交错的 绿化空间，与区内绿化带互相渗透，构成完善的生态绿地系统网。“三片六区”：利用北环高速公路、广佛公路及 金沙洲大桥等有利条件，结合自然地 形差异和道路骨架形态，划分六大区间,未来各大社区,道路规划,一扇、三轴、四环、四射,“一扇”金沙洲总体路网布局

12、呈现面向西北的扇形，其中环城高速公路以内为扇形放射式，外侧则依山势呈现自由式路网。“三轴”以A1路、规划P路、规划U路为三条放射轴向西北方向延伸。“四环”以N线、M线、K线、环城高速公路（含南北辅路），构成四环“四射”北向里横公路（里水）放射；西向广佛高速公路（含北辅路）放射；南向西环高速公路（含两侧辅路）；南向P路放射。,桥梁,沉香岛大桥：上跨槎头小岛（沉香沙），向西接山前大道和佛山里横路，向东与增槎路相连，规划双向2车道。大坦沙大桥（规划）：规划红线40米，向西接佛山的建设大道，向东与大坦沙路和增槎路相衔接，是金沙洲地区进出老城区的另一条重要通道。金沙洲大桥：将改造金沙洲大桥桥头。北环高速

13、路：研究在金沙洲路段增加上下匝道的可能性。,四桥连东西,交通规划,地铁6号线,糖果,规划公交总站,广佛城巴及项目接驳地铁专线巴士,广佛城巴（总站罗冲围）,浔峰岗站、横沙站、沙贝站、河沙站、坦尾站、如意坊站、黄沙站、文化公园站、一德路站、海珠广场站、北京路站、越秀南站、东湖站、东山口站、区庄站、黄花岗站、沙河顶站、沙河站、天平架站、燕塘站、天河客运站、长湴站。六号线与其它地铁线相交站点 1.大坦沙南站：设置与五号线（滘口黄埔客运港）的换乘；2.黄沙站：设置与已运营一号线（西朗广州东站）的换乘；3.文化公园站：预留与八号线（新洲黄金围）的换乘条件；4.海珠广场站：设置与已运营二号线（三元里琶洲）的

14、换乘；5.东山口站：设置与已运营一号线（西朗广州东站）的换乘；6.区庄站：设置与五号线（滘口黄埔客运港）的换乘；7.沙河站：预留与九号线（槎头新塘）的换乘条件；8.燕塘站：预留与三号线北延段（广州东新机场）的换乘条件；9.天河客运站（二期工程）：设置与三号线支线（天河客运站体育西路）的换乘条件；10.赤岗塔站：设置与三号线（广州东番禺广场）的换乘条件。,六号线首期22个站点,地铁6号线：,浔峰岗站,10.1 金沙洲地区规划公交首末站选址一览表,上述独立设置的公交首末站合计面积约7000平方米，考虑到其他结合其他设施布置的公交首末站，基本满足公交首末站规模预测要求。,金沙洲地区规划公交首末站选址

15、一览表,金沙洲交通枢纽中心,未来金沙洲将建5个社会停车场，停车泊位约950个，金沙洲还将设置公交首末站场5处及多处公交枢纽站，其中3个位于地铁口。,公交线路,目前途经及在金沙洲地区始发的公交线路：283、290、259、55、12、276、424、429、830等9条公交线路，共配车212台，分别到达环市路、东风路、黄埔大道、天河路、芳村大道、黄石路、广州大道北、黄沙大道等路段，方便到达海珠区、荔湾区、东山区、天河区、白云区等中心城区以及火车站、火车东站等。365天楼巴专线。为了更便利业主生活，发展商承诺开通2条楼巴专线，宏城广场-项目、城西花园-项目。并启动专线车接驳地铁6号线浔峰岗站，及引

16、入相关公交线路直达小区门口。公交枢纽站：规划结合地铁六号线车站、公共停车场以及其他交通枢纽综合布置公交枢纽站，具体情况如下：地铁六号线浔峰岗枢纽站，结合邻近公共停车场综合设置，实现公交和地铁、社会停车之间换乘；地铁六号线沙贝枢纽站，可结合中心商务区和邻近公共停车场设置，实现公交和地铁之间换乘。,广佛对接让距离更近,9月16日已开通6条城巴公交线路和5条快巴线,其中2条经过本项目草场站,分别为广佛城巴1线(罗冲围-南海和顺)和广佛城巴4线(罗冲围-南海官窑)，收费标准按照广州市公共汽车分段收费。城西花园到项目为2元每程，每半小时一班次,现状：金沙洲现有3所小学，分别是市一级的沙凤小学、区一级的横

17、沙小学、金沙洲小学；西洲中学和金沙洲中学；未来：金沙洲规划有1所完全中学，1所初中、1所高中和2所九年一贯制学校，包括24班小学和12班初中。设置7个小学，主要以18个班为主。还有13个幼儿园。08年9月1日，金沙洲中小学已正式投入使用，并对外招生。,金沙洲中学,金沙洲小学,横沙小学,西洲中学,教育配套（金沙洲）,配套教育（里水）,里水镇现有：综合高中1所，初中3所，小学 22 所，幼儿园 20 所。在校高中学生有 1376 人；初中学生有 5283 人；小学生 8793 人；在园幼儿 2612 人。,里水中学,里水中心小学,全镇26所中小学的设施设备均符合省规定的标准。上等级学校8间，占学校

18、总数30.8，其中省一级学校一间，广东省成人文化技术示范学校一间，佛山市一级学校四间，南海市一级学校2间。,生态公园,金沙洲西北部，将建一座占地超过百万平方米的城市郊野公园，与东北部的滨江体育公园相呼应。,金沙洲购物广场,实力雄厚的开发商将携手在金沙洲打造大型的SHOPPING MALL购物广场,方便业主购物、休闲、娱乐。,参考图片,金沙洲商业风情街,金沙洲各个楼盘商铺将建设有不同风格的商业风情街，方便业主就近消费。,参考图片,各大品牌发展商携手打造完美社区,产品介绍,项目位置：金沙洲里横路糖果社区；总用地面积：约86000总建筑面积：约22万。总容积率：1.8实用率：别墅92%。洋房约80%

19、绿地率：37%总户数：别墅189 户、洋房1156户(合并后)装修标准：洋房精装修，别墅毛坯面积段：洋房：一房约56，二房约78，小三房约93 打通大三房约119128，打通四房约134147 别墅：A型195(五房两厅四卫),B型225(五房两厅四卫),C型260(六房两厅四卫),D型285(七房两厅五卫).地下机动车位数：共1388个，,别墅产品介绍,194.13（五房二厅四卫）,地下室：私享地下阳光空间，生活层面更多选择；地下室私家影音室，专用健身房，彰显无限尊贵；,首层：入户花园将户外环境与家居空间融为一体，让你闲庭信步于自我的世外桃源，贵气的客厅，更尊显大尺度人生。,194.13（五

20、房二厅四卫）,二层：户型方正，设计简洁大气，配置豪华套房，360度四季观景大露台，阳光和后山公元风景尽收眼底，生活和心情更加惬意。,三层：主卧独立分层，超大主人房、观景大露台、宽敞衣帽间，超大卫生间一气呵成，生活尽显雍容大气。,224.45（五房二厅四卫）,地下室：私享地下阳光空间，生活层面更多选择；地下室私家影音室，专用健身房，彰显无限尊贵；,首层：气派的大客厅，功能分区合理，添以艺术韵味的布置，生活艺术家名至实归。,224.45（五房二厅四卫）,二层：户型方正，设计简洁大气，配置豪华套房，360度大炉台，引入阳光和后山风景，开阔的视野，让生活和心情更加惬意,三层：豪华主卧，尽显雍容大气，独

21、立大书房外带露台，饱览庭院风景，营造宁静的品读空间。,259.85（六房二厅四卫）,地下室：超大地下家庭影院，创意生活灵动空间；地下室私家影音室，专用健身室，彰显无限尊贵；,首层：入户花园将户外环境与居家空间融为一体，让你闲庭信步于自我的世外桃源，客厅挑高设计，雍容华贵，彰显主人尊贵身份。,259.85（六房二厅四卫）,二层：两客房以套房设计，配置独立卫生间，户型方正，简洁大气，赠送360度四季观景大露台，阳光和后山公园风景尽收眼底，生活和心情跟加惬意。,三层：主卧独立分层，超大主人房、观景大露台、宽敞衣帽间、超大卫生间一气呵成，生活尽显雍容大气。,285.87（七房二厅五卫）,地下室：私享地

22、下阳光空间，生活层面更多选择；地下室私家影音室，专用健身房，彰显无限尊贵；,首层：贵气的客厅，更显大尺度人生。入户花园将户外环境与居家空间融为一体，让你闲庭信步于自我的世外桃源。,285.87（七房二厅五卫）,二层：两客房按套房设计，均配置独立卫生，户型方正，简洁大气，赠送360度四季观景大露台，阳光和后山公园风景尽收眼底，生活和心情更加惬意。,三层：主卧独立分层，景观大露台、宽敞衣帽间、超大卫生间一气呵成，生活尽显雍容大气。二楼双套房外再加一套房，生活空间互部干扰，私密性更强。,别墅产品优势,、在金沙洲，有一个无限接近市中心的伴山别墅区,糖果墅，地处金沙洲新城西部，享受广佛都市圈15分钟的便

23、利，从家到天河只需要20分钟，配合广州大力打造金沙洲交通规划，让传统的5+2别墅成为你的7天别墅。,、依山而建，溶入自然,30亩后山生态公园，糖果墅保留原生态自然坡地，地台设计，使别墅群错落有置，泛会所的整体布局，将活动设施分布在整个糖果社区，一条贯穿私家后山公园的通道，只有你可以随意出入。,、170%的使用率,别墅使用率最大化,、坐拥金沙洲新城完善配套，升值潜力无限,糖果墅位于金沙洲西段，广佛交衔接线，拥有完善的生活市政配套，交通网络不断铺置，各大生活设施不断完善，其中金沙洲个教育、医疗、公交线及悠闲配套一一落成使用，使糖果墅虽远离城市的繁嚣，但不失城市的生活。,糖果墅建筑面积由194-28

24、5，附送天台花园、入户前后花园、地下室、露台等，合共面积超过200。同时，别墅产品还带有N+1设计，使别墅使用率得到更大的提高。,L型私家花园，将室外风景引入客厅；多露台，尽享后山风光；多功能地下室，自然通风采光，仿如身在客厅；N+1房预留设计，让你生活多一个空间；双天井设计，让阳光匆充满每个房间；入户车库，将车库到家的距离缩短为零；三层防水地基，保持365天家居干爽；双层中空玻璃，给生活更宁静，更私密。,、别墅，不是郊区才能拥有,2011年开通地铁6号线浔峰岗站，配合楼盘接驳专线巴士，让地铁就在家门口。365天楼巴专线。为了更便利业主生活，发展商承诺开通2条楼巴专线。宏城广场-项目（20分钟

25、车程）、城西花园-项目（5分钟车程）。规划结合地铁六号线车站、公共停车场以及其他交通枢纽综合布置公交枢纽站，具体情况如下：地铁六号线浔峰岗枢纽站，结合邻近公共停车场综合设置，实现公交和地铁、社会停车之间换乘；地铁六号线沙贝枢纽站，可结合中心商务区和邻近公共停车场设置，实现公交和地铁之间换乘。广佛城巴开通（城巴1线、4线草场站），侯车庭设立在项目门口，令交通更完善，使时代糖果墅与市中心紧密连接。项目交付使用后，发展商承诺引入相关广州市公交线路直达至项目。,、车位不再成为奢侈品,在广州市区，拥有私家车的人越来越多，车位成为了当今最为紧缺的资源，成为了驾车一族的烦恼及奢侈品。时代糖果墅充分考虑到客户

26、的需求，真情附送直接连通别墅负二层总价值15万的车位3个，而且车位在市中心价值高达20-35万/个，由此可见，时代糖果墅无论在配套方面或者价值方面都得到大大的提升。,、合理功能分区，工作娱乐互不干扰,、舒适贴心设计，照顾家庭每一成员,时代糖果墅附送天台花园及地下室，将房屋动静功能分开，过百平方的地下室除作为视听娱乐功能外，还可以设计成红酒储藏室、私人健身房、私人画馆等，满足业主的各种需求和喜好；天台花园可观赏后山公园，种植草木、养花喂鱼，观星赏月。主人套房设有书房，衣帽间，N+1超大露台，自由合理安排个人空间。,糖果墅由五房二厅四卫至七房二厅五卫组成，每户最少设计有两个套房，绝对适合三代同堂或

27、者四代同堂居住，同时别墅组团单位首层均设有长者房，体现以人为本的设计理念。在别墅组团中，套房成为最为突出的设计体现，释心照顾到每个家庭成员的私人空间。,、分区管理，尽显尊贵地位,别墅与洋房是分区管理，别墅业主可进入洋房区享用公用配套，但洋房区业主不得进入别墅区，洋房区业主进出后山公园可通过小区两边的通道进入，别墅区则有私家通道进入。,2008年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），其中第三条指出优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。故今后别墅产品将越来越稀缺，这也会使别墅产品越来越供不应求，更加珍稀。,、别墅产品在政

28、策的调控下，别墅产品更显珍贵,、堪比洋房的价格，超越别墅的体验,别墅入户花园,别墅地下室,别墅客厅,同类产品对比,洋房产品介绍,高层洋房户型分布图,南向望后山公园舒适型三房,入户花园,面积：128.67三房一厅两卫主要分布15-18栋全部单位为南向入户花园设计高层单位全望后山公园南北通透全明户型玄关预留鞋柜装置,4.2米周正客厅,气派礼客,L型阳台送你多一个房间,三房变四房,甜蜜空间随你享.,南向L型阳台,主套,南,北,工作内阳台,后山公园全景,后山公园,珠江,新货15-18栋楼高18层，向南单位均可正望后山公园及母亲河珠江,景色宜人,山清水秀。而后山公园正是该南向单位的优势之一。后山公园总面

29、积30亩,保留原生山体、植物，修筑了上山小路、供人们休息的座椅，一条绿色通道贯穿整个小区与后山公园，使整个小区与大自然更亲密。新货单位采光通风性能极佳,主卧及大厅均看正望后山公园，后山公园不只作为整个小区的美丽风景，还为整个小区提供高浓度的负离子空气。空气中每立方厘米负离子的含量，城市住宅内仅 40-50 个，城市上空 100-200 个，田野上空有 700-1000 个，山谷可高达 5000 个以上。空气中含有负离子数目的多少对人的健康有很大的影响。世界卫生组织规定，清新空气中的负离子含量最少不应低于 1000 个立方厘米。在某些环境中（如山区）生活的人们没有炎症的困扰，普遍健康长寿，就和那

30、里的空气中含有大量空气负离子有明显的关系。据医学专家证实，高浓度的负离子具有杀灭病菌及静化空气，还可以增强人体机能，调节肌体功能平衡的作用等。本期推出的15-18栋南向单位为糖果最后一期的绝版楼王单位，地处于后山公园的前端，地势最高，楼层最高；景观、通风、采光、户型设计上都是整个小区最好的。购买该单位除了可观赏最为美丽的景色外，还可享受脱离市区繁华喧嚣的舒适自然健康生活，令本次推出单位更具有特色，更显优越。,北向望泳池实用型三房,面积：91.79平方米（三房一厅一卫）主要分布15-18栋全部单位均为北向超实用生活空间，干湿分区，动静分离，玄关出预留有鞋柜装置。3.8米宽敞客厅，主卧室赏无边际泳

31、池。双阳台设计、生活阳台预留洗衣机位、L型阳台、送你多一个房间。,北,园林（无边际泳池）,采光阳台预留洗衣机位,采光窗,L型阳台,15-18栋向北单位主要面积段为91.79平方米，单位主要卖点为俯望小区内的无边际泳池及园林艺术摆设。无边际泳池起源于欧式邻海建筑中，让游泳者仿如栖身于大海之中，并无隔绝，后来各大知名社区陆续引用，使小区增添不少色彩。无边际泳池采用循环系统设计，溢水经过循环系统进行过滤，保持泳池的水质，减少细菌污染；造价成本高，采用材料讲究，现时采用无边际泳池大多为有高档住宅小区采用，体现小区与住户的尊贵身份。无边际泳池处于本期推出15-18栋单位的北向，小区以台地式设计，配合楼高

32、18层的高度，使15-18栋处于小区的最高点，同时也可观赏到无边际泳池的独特景观，泳池周围分别种植各种热带植物，中间穿插许多具有艺术特色的园林工艺品，绝不逊色于其他景观。此外本期推出15-18栋北向单位，单位2面环山，空气中带有高浓度负离子，使人体更健康，肌体功能更强。,艺术文化节,地点：糖果社区东广场时间：2008年11月22-23日，10:0012:30、14:0017:00主要内容：多种潮汕地道小食的品尝（在广州吃不到的小食）、工艺表演、茶艺表演规则：活动当天，客户必须在入口处登记，登记完毕每人获赠2张美食券，客户凭此券品尝小食，每券一份。注意：只向有美食券的客户提供小食，机会有限，先到

33、先得。,销售中心,东广场,里横路,岗美路,现场布置图,美食区,商铺,签到处,潮汕人“团结、拼搏”的精神为世人称颂，其象征是“红头船”，这只船不简单，它有个在潮汕地区家喻户晓的典故。,清朝，东南沿海各省开始有了正规的海上交易。为了区别开海上船只的省界标志以便于管理，到了雍正年间，出海船只上便出现了红、绿、黄、白等多种颜色的船只。广东出海的船只，涂染成红色，这便是红头船孕生的历史。海外贸易获利颇为丰厚，当时闽粤沿海常有海盗活动，潮汕人互相照应，因此，每当红头船的出航，是结伴而行。潮汕前辈，从樟林古港，乘红头船扬帆出海，走向世界。红头船，凝聚了潮汕人劈风斩浪、敢为天下先的拼搏进取和共御外侵、团结互助

34、的精神特质。,劈风斩浪团结一心结伴而行勇往直前,敢为天下先,THANK YOU,价格策略及价格表的制作,课程类别：正合地产策划基础课程课程时长：3小时（上、下）重点：a.掌握常用的价格策略；b.熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 c.熟练掌握EXCEL，并建立价格体系 d.掌握价格检测的常用方法,定 价,定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡。,定价的原则,从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最佳方案。（计划性和可行性）从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要，主要表现在不同单

35、位的价格差值关系上。,均价代表什么？,从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业质素的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。,房地产市场核心均价确定流程,选择定价目标,客户意向,竞争,市场,1,2,3,5,4,选择定价方法,选定最终价格,均价确定应遵循的原则：价格目标选定,选择定价方法,价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。成本规定了某价格的最低底数竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点独特的产品特点是其价格的最高限度,低价格,高价格,在这个价格上

36、不可能获利,在这个价格上不可能有需求,成本,竞争者的价格和代用品价格,顾客评估独特的产品特点,通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。,选择定价方法3C,3C需求、成本、竞争,目标收益定价,认知价值定价,市场比较定价,成本加成定价,拍卖式定价,收益风险定价,房地产市场核心均价确定方法,市场比较法收益还原法价值定价法上限法,定价常用方法市场比较法,选定参照目标，权重很重要。,相同条件下，参照目标的权重关系如下：高档盘：同档次同目标客户类型同楼盘所在区域；中低档盘：同楼盘所在区域同档次同目标客户类型；,市场比较法,确定市场调查的范

37、围和重点,对影响价格的各因素以及权重进行修正,对每个重点调差项目进行调差,交易情况修正,比较结果表比准价格,综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价,1,2,3,4,6,5,确定市场调查的范围和重点,a.以项目为核心，半径3KM的范围是重 中之重。若范围内不够，可再扩大。b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。c.重点调差项目应不少于6个。d.二手楼价格也应适当考虑。,对影响价格的各因素以及权重进行修正,a.不同类型物业的价格，影响因 素不同（可以总结）b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同，（最好是与销售人员，尤其是 在同一区域卖楼的销售人员座 谈、听。）,对每个重点调差项目

38、进行调差,a.最好是有经验的销售人员，5人 左右一起打分，再综合，绝不 能一个人“搞掂”。b.讨论时，调差楼盘的资料要确实，不确实的马上补，不能对付过。c.小组打分专人记录，负责人要开放，鼓励大家谈经验，需要一个市场感觉好的人归纳。,交易情况修 正,a.以本盘预计发售的形象进度为基 础，对调差楼盘形象进度的工期 进行修正。为此，要了解调差盘 发售时的 形象进度。b.以本盘的目标销售速度为基础，对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此，必须了解调差盘发 售的时间和销售率。c.必要时对广告投入进行修正。d.各楼盘发售的形象进度、发售时 间、广告投放，最好有记录。,a.每个调差盘进行的调差 包括：最

39、低价、最高价、平均实收价、特别楼层 价（高、中、低，每5 层一个）b.形成表格，便于比较。,调 差结果表,综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价,a.分析可比性，确定范围。b.众 数，缩小范围。c.权 重。,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、打分,4、比准价形成,产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合,根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近,29项比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通

40、风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象,例：市场比较法进行步骤,比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘,1、筛选可 比楼盘,2、确定 权重,3、打分,4、比准价形成,在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为：3580元/平方米,客户分析法收益反推法,投资者关注投资收益率。因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算；当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接

41、指导价格生成。,分析客户构成分析置业目的客户价格取向分析确定均价,分析客户构成,分析置业目的,客户价格取向分析,根据3月25日4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。,本项目客户构成图示,例：某项目,投资客户关注点：投资回报率,按市场住宅投资回报率5%-8%之间计算，一般投资客户预期于10-15年内收回成本。设：本项目均价为P 面积：60平米的两房 现租金：1500元/平米（参照好旺角）则：月供=P*60*80%*81.762/10000 1500+200,P

42、max4949元/平方米,收益反推法是制定价格表的一个重要方法，适用范围：无直接可比物业；写字楼、商场物业；投资型物业，包括投资型住宅。,结论三：根据投资收益法推算，得出本项目合理价格应小于4949元/平方米；,上限法,项目有市场新产品类型，无法直接定价以上游的可替换产品为上限,创新产品定价原则 以上游的可替换产品为上限,0,成本,客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）,售价,客户驱动力,营销的作用：1、提升客户的感知价值；2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）,万科城宽HOUSE的上游产品为城市核心区域100万元总价的准二次置业单位，因此130平方米的宽HOUSE的高限单价为7500

43、元/平方米；,第五园TOWNHOUSE的上游产品为中信红树湾和天鹅堡的大平面单位，即总价的高限在230-250万元；第五园合院TH面积区间为180-200，合院TH定价为1.15-1.25万元/,价值定价法,项目有市场新产品类型，无法直接定价以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比值作为参照制定本项目中该产品的价格区间,价格策略,价格策略,价格的核心：技术重要，策略更重要价格策略的工具：核心均价、销控与价格走势、层差、朝向差、折扣率,折扣率促销销控价格走势市场供应,内容,策略的考虑因素,市场竞争性够不够 保证近期目标完成 保证销售走势与目标吻合 最终目标实现,我们在制定价目表的过程中，不时回过

44、头来看一看，这几个方面是否都考虑到了，并且作出相应的安排.即使无法解决，也是思考和努力之后的选择。当信息不对称的局面逐渐改变，原有的一些手段逐渐失效，价格表和价格策略的设置变得非常关键,均价策略的方式,时间,价格,资源集中,市场竞争,劣势地位,不同质量价格战略,高,高,中,低,低,中,产品质量,价格,各玩各的竞争战略骗取战略,不同策略的选择,价格表制作,价格表的意义,所有策略的数字表现，实现价值的实际工具1.体现外部竞争性。2.体现内部均好性将内部竞争做到最小。二者必须紧密结合。内部竞争往往比外部更直接和残酷，制订价目表时需充分考虑到分阶段销售的过程中的外部环境。,价格表分类,实收价格表（底价

45、）出街价格表（面价）,面价底价促销优惠,付款方式的折扣率,为了使价目表在实施过程中有价格提升的空间，最小折扣在95、96折以下为宜（通常为90-96折）；在某些楼盘，为突出档次，可将折扣增大，使价目表价格提高，以提升楼盘表面上的“尊贵感”；反之，对于大众化楼盘，可减少折扣，增加客户的认同度；,平均折扣率需考虑的因素,开盘促销的比例；销售过程中和尾盘阶段的再折扣比例；开发商的人情折扣；为增加开盘气氛，可将部分的营销广告费用以开盘时的折扣率的形式体现；,1、根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主 打的付款方式。2、设计折扣率时注意：一般在85折95折之间，超 过两头的情况除非有意引导，一般情况

46、下慎用。3、根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综 合折扣。4、在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣 率。,考虑因素 发展商关系购房的面积比例和再折扣范围 销售过程中的促销用再折扣比例和范围 尾盘的再折扣比例和范围 分阶段上调折扣比例和范围,价目表制作六大步骤,核心实收均价,分栋分功能分期实 收 均 价,平均折扣率,层差,同层单位差,价 目 表,着重市场把握,着重阶段性策略,着重对客户的适应和促销,着重开盘策略和最终销售率,着重价值体现,着重客户的直观感受,正式开售后，随时总结销售成果，及时进行调整。,整体实收均价获得的方法,先定出整体均价，再进行分解分栋（分组）：中海国际社区（从所

47、处位置、景观等因素）分物业类型（物业类型较为类似）：万科双水岸（多层、小高层）分期推出：上行东方,分功能/分栋/分期的核心均价,1、功能不同的分别调差。2、分栋/分期之前，先将各栋/期面积及占总面积比 例算出，以方便找到平衡。3、分栋/分期的思考出发点：根据各自的相对位置、条件等，细化，找准核心价；销售阶段的策略安排，先打哪，后打哪？,价格表的框架,1：建立“总控表”概念 2：以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接 5：有规律可寻 6：插入“批注”说明调整原因；,7：尽量不合并单元格；8：避免循环链接；9：样板房、保留单位销控（现场

48、确认位置）；10：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内；11：设置页眉、页脚；规范命名；12：保留备份。,确定价格表架构,只有在精准的价格表结构中做的价格敏感分析才是有意义的！,单价形成=基准价+平面差+层差,朝向差（平面差）,着重价值体现。,综合朝向打分,不同的楼盘，各项权重都必须重新考虑；,各权重的制定原则是：将各因素按照对价格的影响程度进行排序（卖点组织和劣势规避）,极 差同层中最高单价和最低单价的差距,一般情况下，极差以不大于均价的20%为适宜。如果要提交几个不同均价的价目表，其朝向差不应该是一个固定值，而需要等比例地展开。（不适用于层差）,平面差分户型价值排序 ABCDE打分表（

49、明确标准）SALES分户型价值排序（明确极差）,1、根据景观、朝向、（采光、通风，根据情况可以单列）、遮挡、户型面积、户型设计等因素，分析每个户型，做 表图。必要时，每套房都看看。在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。总结高层、多层、小高层、写字楼案例。,3、适当的同层单位差会表现在每个单位都开单，4、老是不开单的要进行处理，特快的要调整。,层差（纵向差）,着重开盘策略和最终销售率,层差,楼体,低层内庭,中 层,高层外庭,园景,15F,20F,内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬,园景:高-中-低,高,中,低,越过遮挡,海景

50、面充分,中,高,低,远景：中-高-低,1、关注最低层和最高层（除开顶层复式的标 准层）的总差距：差距特大时（4000元/高层，？/小高层，？/多层要总结），一般从中低层开动。差距特小时（1500元/高层，？/小高层，？/多层要总结），一般从高层开动。选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是15还是1015还是2530，通 过层差的反复试算，可以达成。,2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000，甚 至更高，完全取决于销售需要，层差大幅跳动的 可能点是：景观突变的楼层 吉数 8、9、22、28 等 心理数，例如：9层和10层之间，19层和20层之间等,3、档次越高的楼盘，客户对层