新形势下房地产行业融资、经纪法律风险管理.ppt

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1、新形势下房地产行业融资、房地产经纪法律风险管理,建纬（昆明）律师事务所2010年12月24日上海北京深圳苏州昆明武汉长沙杭州,李俊华,建纬律师事务所简介,1992年，建纬总部设于上海在北京、深圳、苏州、昆明、武汉、长沙、杭州设有分所被亚洲律师杂志誉为“积极、智慧、创新”的律师事务所2000、2001年司法部“部级文明律师事务所”2004年、2008 年连续两届“全国优秀律师事务所”2009年建纬（昆明）律师事务所获评“云南省优秀律师事务所”,建纬建设工程、不动产专业律师事务所,建纬（昆明）律师事务所 主 任昆明市人民政府 法律顾问云南省人民政府 特邀法制督察昆明市住房和城乡建设局 法律顾问昆明

2、市土地矿产储备中心 法律顾问云南省工商联 常 委昆明仲裁委员会 仲 裁 员昆明仲裁委员会建筑业争议仲裁中心 副 主 任昆明仲裁委员会建筑监理争议仲裁中心 副 主 任,李俊华律师简介,目 录,房地产交易的概念和类型,开发融资中常见法律风险,房地产经纪法律风险管理依法从业、严格审查,调控新规对房地产经纪行业的要求,法律风险的概念及法律风险管理要素,背景：近期中央、地方楼市调控政策,国务院国发201010号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）住建部二一年四月十三日建房201053号 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 昆明市人民政府昆政办 2010 1

3、84号昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知2010年9月起，各部委办局密集出台相关政策掀起二次调控高潮,背景：要点解读,(三)未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;不得以集资建房、民间借款等方式变相预售商品房并收取任何费用;(四)不得采取返本销售)售后包租的方式预售商品住房;不得进行虚假交易,不得捂盘惜售,不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。钱从哪里来？房要如何卖？,（案例1）一房二卖、双倍赔偿,事实经过及诉讼请求：2

4、009年3月，某房地产公司与刀某签订了商品房购销合同，约定刀某向房地产公司购买某小区第商铺一套，该商品房价款为￥250万余元。随后，刀某在办理房屋所有权证过程中，发现房地产公司出售给自己的商品房已经于2007年6月出售给了另一买受人温某，并办理了银行按揭抵押登记。据此，刀某向中级人民法院提出诉讼，认为房地产公司故意隐瞒房屋已经出售及办理抵押的事实，要求撤销其与房地产公司订立的商品房购销合同，返还已付价款250万余元；并要求房地产公司因欺诈销售赔偿其250万余元。房地产公司抗辩：温某是假按揭，目的是套取银行贷款用于经营；假按揭套取银行资金是行业惯例；本案经云南省高级人民法院二审终审，判决撤销刀某

5、与房地产公司订立的商品房购销合同，并卖一赔一。,审理结果及法律依据,本案经云南省高级人民法院二审终审，判决撤销刀某与房地产公司订立的商品房购销合同，返还已付购房款250万元，并赔偿已付购房款一倍的赔偿金250万元。法律依据：第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中

6、国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。,法律风险的概念及法律风险管理要素,自然风险一般指不可抗力，即人力不能预见、不能避免、不可克服的事件，比如地震、台风、海啸等等。商业风险商业风险是指交易人在商品经营活动中因经营失利，可能需要承担的损失。法律风险由于一定的法律事项可能导致的危险、意外事故或损失，包括民事法律风险、行政法律风险、刑事法律风险。,法律风险包括民事法律风险、行政法律风险、刑事法律风险。民事法律风险行政法律风险刑事法律风险（案例2）金座公司非法集资案法律风险具有可管理性一般认为，公司经营过程中可能出现的风险包括有自然风险、商业风险以及法律风险，其中自然风险不可预见，商业

7、风险一定程度上可以预见，但是该两类风险难以管理，而法律风险在经营过程中最具备规律性，具备管理的可能性与条件。法律风险管理三要素,调查意识证据意识时点意识,认知,意识,措施,措施,事前措施事中措施事后措施,中华人民共和国城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（第三十七条）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（第四十七条）房屋租赁，是指房屋所有权人作为出

8、租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（第五十三条）,房地产交易的概念和类型,哪些房地产不得进行交易？禁止转让的房屋,城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付

9、全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。一般情况下，依法公告纳入拆迁范围的房屋也无法办理产权过户手续,哪些房地产不得进行交易？禁止抵押的房屋,担保法第三十七条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其

10、他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。其他不得抵押的房屋列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。,哪些房地产不得进行交易？禁止租赁的房屋,城市房屋租赁管理办法（95年）第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封以其他形式限制房增权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押

11、，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。商品房屋租赁管理办法（2011年2月1日起施行）第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。廉租房不得转租,（案例3）未登记领取产权证的房屋买卖合同是否有效？,案情：2004年12月6日，李某与经纪公司签订委托代理出售房屋合同及补充协议，约定将坐落于北京市西城区西绒线胡同X号楼9单元301号的一套房屋以46万元的价格出售。2004年12月28日，

12、郑某通过经纪公司购买了该房屋，并支付505000元的购房款。当日，李某与郑某在公证处办理委托公证，内容为：“我李某在北京市西城区和平门小区（设计号）经X号楼9-301号有房产一处，建筑面积65.29平方米（以房产证为准），现委托郑某为我的代理人，全权代表我办理上述房产的出售、到房地产管理部门过户、出租、交纳各种税费、诉讼、代理领取产权证、领取售房款、签订有关上述房产的合同等有关的一切有关事宜。受托人在委托权限内签署的有关文件我们均予承认。受托人无转委托权。委托期限至委托事项办完为止”。并有李某本人签名。郑某交付购房款后，即入住所购房屋，并交纳了物业管理费。2006年9月，李某以涉案房屋未办理产

13、权证，不得买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与郑某之间的房屋买卖行为无效。,法院的审理及判决,法院审理后认为：郑某与李某之间房屋买卖的法律行为系双方的真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，故双方之间的房屋买卖行为合法有效。法律依据：中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条（房地产管理法修订之前判决，修订后为第三十八条）第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；该规定系管理性法律，该项规定旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规范，并不因此影响合同效力。遂判决确认合同依法成立并有效、驳回原告李某之诉

14、讼请求。分析：城市房地产管理法的立法目的，是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系。该法第三十八条规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而不是禁止交易或限制合同自由。话题：呈贡新城大量涌现转让房屋买受指标纠纷。,开发融资中常见法律风险,合作开发的定义,法释20055号最高人民法院公告最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同

15、，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。,合作开发特征,当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；当事人双方共享利润；当事人共担风险；当事人是以开发房地产为合同的基本内容。特别需要注意的是，解释未将“共同经营”作为合作开发房地产合同的必要条件。,合作开发合同被认定为无效的情形,当事人双方均不具备房地产开发经营资质的（起诉前一方已经取得资质或者已合作成立具有资质的企业的，应当认定为有效）未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发的（起诉前已经

16、办理批准手续的，应当认定为有效）,合作开发“转性”的四种情形,应当认定为土地使用权转让合同：合同约定提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同（解释第24条）应当认定为房屋买卖合同：合同约定提供资金一方不承担经营风险只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同（解释第25条）应当认定为借款合同：合同约定提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同（解释第26条）应当认定为房屋租赁合同：合同约定提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同（解释第27条）,（案例5）合作开发房地产的保底收益,事实经

17、过：昆明某甲房地产公司与乙投资公司订立合作开发房地产经营合同，约定合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。问题：甲的收益是否属于固定利益？对于甲方而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。甲方最大的合作开发风险是少赚不赔。甲方分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得

18、的利益大小。按照解释24条中的“固定利益”要求，该合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。因此，可以通过约定“保底利益”加风险收益的方式，来确定“合作开发”的性质，避免转性。,合作开发协议的拟定要点,合作一方必须具有房地产开发资质以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资风险共担、利益共享，合同中注意“保底利益”加风险收益与“固定利益”的区别不以共同经营为必要条件,（案例6）“开发商垫资买房”,方式：是指开发商垫资、借钱为购房者凑足首付，从而获取银行贷款的销售模式，开发商的垫资，则在事后由客户再分期归还给开发商。这个问题也就是现在市场上比较多的低首付购房的现象。这种模式最早出现在深圳、广州、武汉

19、等南方城市。由于受到房贷新政的影响，开发商希望用这种降低购房门槛的促销方式，能吸引一批有供楼能力但首付资金不足的市民提前购房消费，从而拉动销售、盘活资金，从银行获得按揭款用于周转经营。分析：广州、深圳等地区，有关部门已经对这种行为开始采取整顿，叫停这种“垫资卖房”的销售模式。实质是在开发商与买受人之间建立了二个法律关系：借款关系和房屋买卖关系，借款关系由于开发商不具备金融业务从业资格，将导致借款行为无效，并可能面临双重处罚。,其它常见变相销售行为,先交一点诚意金，等取得预售证后，再签销售合同不认购，缴纳一笔意向金，客户先登记一下，今后不买房钱可以退以俱乐部会员方式，缴纳一定会员费，吸收会员以团

20、购、代建名义收取款项，等取得预售证后，再签销售合同不以开发商自己的名义收取费用，而是以销售公司、中介、物业公司或者第三方的名义预先认购、交钱返本销售、售后包租不用开发商名义来包租，而是通过第三方，比如说以管理公司、代理公司或者是开发企业所属的集团公司的名义来包租,调控新规,昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见二、加强商品住房预售监督管理：(三)未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;不得以集资建房、民间借款等方式变相预售商品房并收取任何费用;(四)不得采取返本销售)售

21、后包租的方式预售商品住房;不得进行虚假交易,不得捂盘惜售,不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。住建部：关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售

22、，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。,调控新规对房地产经纪行业的要求,六个“不得”,住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知一、进一步加强房地产市场监管（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳

23、合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。,房地产经纪法律风险管理依法从业、严格审查,（案例6）民事主体资格审查,事实经过：陈女士的丈夫是韩国人，今年4月份，夫妻俩看中了附近的一处准备转让的商铺，便按转让公告上的联系房屋找到了房主。与房主多次协商后，五月初陈女士和丈夫与房主签定了购买商铺的协议，陈女士的丈夫还带去了护照，并在共有人一栏签下了自己的名字，房款总价近130万元。9月份，陈女士拿到了商铺钥匙后去办理房产证，房管部门答复：因为她丈夫是外国人，不能在国内购买商铺，因此共有人一栏不能出现她丈夫的名字。陈女士多次找房主，但一直没

24、有结果。在陈女士咨询律师后，律师介绍说，国家7部委在2006年已有相关规定。当年7月，建设部等六部门曾联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。最终，在多次协调后，双方解除了协议，房主向陈女士退还了房款。调控新规：住房和城乡建设部与国家外汇管理局近日印发建房（2010186号关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。,民事主体资格审查注意事项,房

25、屋转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。房屋受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。如，外国人只能购买自住房屋，不得购买商铺、写字楼。房屋属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。房屋属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。,（案例7）房屋权属审查,案情：张先生通过房产中介公司的介绍和代理，与魏先生就其坐落在北京市某小区地下室的使用权签订了房屋使用权转让协议书。合同约定，房屋使用权转让费为22万元，房产中介公司收取买卖服务佣金6600元，并负责陪同

26、双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续，后经了解，该地下室魏先生没有所有权，因此也就办不了过户手续。张先生认为魏先生与房产中介公司是一种严重的欺诈行为，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与房产中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。处理：本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。房产中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有房屋所

27、有权，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。房产中介公司对前述两项基本义务应为而不为，存在重大过错，故应当连带承担返还购房款的责任，同时亦应返还佣金。分析：根据合同法第五十四条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。,房屋权属审查注意事项,应当审查房屋的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，必须特别慎重审查商品房购销合同及补充协议、购房发票原件。为慎重起见，建议向房

28、地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容（如尚未取得房屋所有权证的房屋买卖，建议调查核实其商品房购销合同的备案情况及合同内容）的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。,（案例8）共有财产审查,案情：孙先生和陈女士为夫妻并共同拥有一套房屋，孙先生因为工作关系常驻外地，陈女士单独找中介要求出卖该房屋。2009年7月26日，买、卖、中介三方签订房地产买卖中介合同，对佣金部分约定如下：买方承担中介佣金5000元，卖方承担佣金6600元，有一方违约，即应赔付对方应付的中介费。中介要求陈女士代签孙先生的名字，陈女士当时就予以拒绝，说自己还未和孙先生谈及卖房一事，自己也不能代表孙先生，孙先

29、生的名字要等其本人回来后自己签。之后，由于孙先生不同意卖房，以致该起房产交易没有成功。房产中介公司认为，其与卖方形成居间合同关系，卖方违反合同约定构成违约，应承担中介佣金11600元，遂将陈女士、孙先生作为共同被告诉至南京市玄武区人民法院。法院经审理认为，2009年7月26日签订的房屋买卖合同无效，陈女士、孙先生不履行该合同不能认定为违约，中介公司根据该合同相关条款要求陈女士、孙先生承担11600元的中介费缺乏依据，不予支持。分析：法院作出该判决的主要理由，系中介公司作为从事房屋中介的专业机构，应有高于一般常人的注意义务。涉案房屋所有权证载明所有权人为孙先生、共有权人为陈女士，而中介在明知房屋

30、只有共有人一人到场的情况下，仍组织双方方草率签订合同，未尽合理审查义务，本身具有过错。相对于不专业的买卖双方而言，专业的中介方过错更大。陈女士单方出售该房产，事前未征得孙先生同意，事后未取得孙先生追认，因此买卖合同自始无效。而中介公司根据无效合同要求支付中介费，显然不成立，并且由于其自身有过错，即使对于其缔约过程中支出的合理费用，也应由其自行承担。,共同财产审查注意事项,房屋属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房屋是否具有其他权利人，是否具有异议登记事项。依照民法通则的规定，按份共有人对买卖之房屋具有优先购买

31、权，未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定，夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。因此，尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。,（案例9）权利限制审查,案情：2007年底天顺公司委托中原公司（中介）居间购买一些房屋。在中原公司的居间工作下，天顺公司作为买受方、中原公司作为居间方、鑫昌公司作为出售方（开发商），共同于2008年3月7日签订了黎明花园18套房屋买卖的居间协议，并由中原公司保管买受方支付的18套房屋定金共计36万元。

32、居间协议按照鑫昌公司的陈述表述为18套房产均无抵押。事后，中原公司员工曾对涉案18套房屋的产权情况进行过查询，并交付给天顺公司，但中原公司未留存任何复印件。3月下旬，其中十套房屋顺利过户，但八套房屋由于存在司法查封等权利限制无法交易，就该8套房屋天顺公司支付了首付款200余万元，但鑫昌公司未退还该款项，经诉讼执行程序，鑫昌公司无可供执行财产，法院裁定中止执行。2009年11月，天顺公司起诉中原公司，认为中原公司作为专业居间方，“未尽到如实告知房屋产权情况义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致原告购买产权有瑕疵的房屋，致使200余万元损失无法追回”，要求中原公司赔偿原告天顺公司200余万元

33、。处理结果：中原公司律师接到委托后，调取了2008年3月11日中原公司员工前往房地产交易中心查阅涉案18套房屋的查询底单记录，证明了被告中原公司已经尽到了谨慎义务。面对中原公司的证据，原告天顺公司于2010年4月提出撤诉申请，法院裁定准许天顺公司撤回起诉。,权利限制审查注意事项,在提供房屋买卖居间服务时，查证出卖房屋的登记信息尤其是抵押和司法限制情况是基本的义务之一。对设有抵押、司法查封、动迁性质等房屋，一定要告知买受人交易的风险。如若买受人在明知前提下执意交易，中介公司务必将标的房屋的实际产权情况、买受风险向买受人进行释明，并要求其书面确认，方可提供进一步的中介服务。对于出卖方所持有的房产是

34、否设有抵押、司法限制、行政限制或者房屋的性质等等此类信息，必须经过翔实调查后，才能以中介方的名义表述在居间合同中。如果未经调查，则应当注明：“出卖方告知，未经核实，由出卖方对信息的真实性负责”等免责条款针对“产权瑕疵”的房屋交易，务必进行风险释明并取得交易双方的书面免责确认，切忌为了追求1-2%的交易佣金而承受可能高达100%的风险赔偿责任,（案例10）他项权利设置审查,案情：2003年12月12日，黎先生经北京一家房地产中介公司介绍，与北京的吴先生签订了北京市房屋买卖合同及补充协议，约定黎先生购买吴先生所有的位于北京市东城区的一处两居室楼房。为此，黎先生向中介公司支付了5000元的押金，还将

35、其远在深圳的家具运到了北京，并存放在其所要购买的房屋中，就等待交完第二笔押金后入住，并办理房屋买卖手续了。之后，由于吴先生毁约要求黎先生立即将其放在屋内的物品搬出。黎先生诉至法院，以吴先生违约且房屋已被抵押为由，要求吴先生赔偿其因此造成的经济损失2.4万余元，并要求中介公司返还其所交5000元押金。处理结果：法院经审理后认为，抵押人在抵押期间，转让已办理登记的的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。而黎先生及吴先生与中介公司在签订房屋买卖合同时因均知道所买卖的房屋已被抵押，故三方均承担了在合同中被确认无效的相应责任。法院

36、最后判决，房屋买卖合同和居间合同无效，黎先生自行搬走放置于吴先生家中的家具，中介公司将5000元押金退还黎先生。,他项权利设置审查注意事项,应当审查房屋有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。若有抵押也可将房屋抵押情况、买受风险向买受人进行释明，并要求其书面确认，方可提供进一步的中介服务，在出卖人与抵押权人解除抵押后办理房屋买卖的相关手续。,（案例11）优先购买权审查,案情：2009年10月，王小姐与詹先生在房产中介签署了房屋买卖合同，约定王小姐以60万购买詹先生名下某小区一套房屋，王小姐按照合同约定支付首付

37、及第二期房款合计人民币120万元。然而，房屋还未完成过户手续，一位韩先生以承租人身份起诉王小姐和詹先生，认为詹先生侵害了自己作为房屋承租人的优先购买权，要求法院确认王小姐与詹先生签订的房屋买卖合同无效，并要求詹先生赔偿给自己造成的各项损失共计3.5万元。处理结果：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，法院根据韩先生的证据质证情况判决詹先

38、生赔偿其损失2.8万元，驳回了韩先生要求确认王小姐与詹先生签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。,优先购买权审查注意事项,共有房屋买卖时，在同等条件下共有人享有优先购买权。已经出租的房屋买卖时，在同等条件下，房屋承租人享有优先购买权。因此，应当事先审查房屋是否具有优先购买权的情形，如有则应核实出卖人是否取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件建议向买受人释明，即使承租人放弃优先购买权的，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。在取得买受人书面确认文件后，方可提供进一步的中介服务。,Thanks!谢谢！,建纬（昆明）律师事务所昆明市东风西路123号三合商利9F-FFAX：08713641565TEL：08713641566（67、68）,