7月南宁房地产市场月报.ppt

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1、2023/2/28,2010年7月南宁楼市报告,2023/2/28,第一节 宏观信息,3.地方动态,第二节 一级市场分析,第三节 二级市场分析,第一节 宏观信息,2.地产政策观察,1.宏观经济解读,第四节 七月市场预测,第五节 6月市场小结,目 录,2023/2/28,上半年GDP增长了11.1%，比去年同期加快了3.7个百分点。但同时，二季度GDP同比增长是10.3%，相比一季度同比增长11.9%的增速，有所下降。宏观政策对房地产市场的调控作用开始显现，1-6月，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4，增幅比1-5月回落13.0个百分点。对70个大中城市的调查，房屋销售价格6月份环比下

2、降了0.1%，二手住宅销售价格环比下降了0.3个百分点。,宏观数据公布，二季度经济增长放缓,1、宏观经济解读,房地产市场调控对宏观经济影响开始显现。房价上涨预期明显减弱，房价环比17个月来首次下降。政策调控加紧则可能导致市场继续逐步下探。,2023/2/28,1、宏观经济解读,继续实施适度宽松的货币政策，严格执行差别房贷政策。,近日在中国人民银行分支行行长座谈会上，央行要求，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。会议强调，要落实好“有扶有控”的信贷政策，严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。,从宏观调控的基调来看，市场宏观环境较为平稳，信贷

3、和金融货币政策方面暂时不会有太多调整。对于房地产市场，稳定的信贷和金融货币政策对房地产市场调控有积极作用。,。,2023/2/28,1、宏观经济解读,人民币兑美元中间价突破6.78关口，升值或持续,人民币对美元中间价被中国人民银行(央行)设定在6.7720，为5年来首度突破6.78关口，创出人民币汇率的新纪录。,人民币日内波幅将维持较宽水平并成为常态，但整体涨幅不会过快。从中长期而言，中国宏观经济的变化是人民币汇率走势的根本推动力。,2023/2/28,上海放松二套房的认定，部分银行重启第三套房贷,上海多家银行第三套房贷近日重启。对二套房贷认定，亦“适度宽松”。多家银行的个贷经理均表示，受理第

4、三套房的房贷申请，客户只要资信状况好，不会被拒。,由于既此次调控已历时3月之久，近段时间市场一直处于胶着状态；银行方面，上海出现对房贷“松绑”的情况，多家银行已重新“开闸”第三套房贷，但是从中央层面的态度来看，尚没有这方面的表态。进入8月初，银监会又发出通要求部分地区暂停发放第三套以上贷款。,2、地产政策观察,2023/2/28,南宁下半年将开工新建3座桥梁项目；广西防城港核电站一期工程本月正式开工；南宁市场对公租房及限价房作出计划，在两年内计划推出共计约6000套；国土资源部提出26条意见支持广西经济社会发展。,3、地方动态,2023/2/28,浮动的人民币汇率，适度宽松的货币政策，差别化的

5、信贷，是目前宏观经济的主调。而宏观调控之下，二季度经济增幅下降，地产调控影响显现。7月，防城港核电站一期工程开工，同时国土资源部提出26条意见支持广西经济社会发展。两条利好消息，对广西经济的发展有重大的促进作用，为房地产市场的发展，提供良好环境。,宏观小结,2023/2/28,第一节 宏观信息,第二节 一级市场分析,第三节 二级市场分析,第二节 一级市场分析,第四节 七月市场预测,2.土地成交情况,1.土地推出情况,第五节 6月市场小结,目 录,2023/2/28,1、土地推出情况分析历月推出情况,经过6月的放量之后，7月份土地市场推出184.8亩土地，在6月放量之后，依然有较大的土地供应量。

6、土地供应速度正在加紧进行。,2009.6-2010.7南宁市土地推出情况图示,数据来源：南宁国土局,2023/2/28,1、土地推出情况分析7月新推土地扫描,占地面积：110.355亩容积率：3.0且4.0挂牌起始价：450万元/亩其它要求：户型执行90以下占开发面积70%以上、商业面积占建筑面积的比例控制5%-10%以内。,占地面积：20.486亩容积率：3.5且4.0挂牌起始价：410万元/亩其它要求：地块商业面积占总建面积5%-10%，建筑高度控制60米,本月推出地块有一宗位于秀厢大道，由两地块组合而成，共占地110.355亩，总建面积29.4万。另外一宗位于长堽路101号，占地20.4

7、86亩，总建面积5.46万。推出的两宗地块，地理位置相比于上月推出的地块较差，110亩的秀厢地块，90以下开发达到70%以上，周边配套尚不完善。长堽路地块较小，层高有要求，地块周边形象较差，对地块品质影响较大。,2023/2/28,2、土地成交走势分析,受宏观调控影响，连续三个月无土地成交后，7月份成交土地84.323亩，市场在小心谨慎中前行，其中两块超过100亩的土地流拍，一方面由于地块品质问题，另一方面显示开发商对后市信心不足。目前市场持币观望情绪浓厚，市场回笼资金缓慢，开发商对于拿地后续资金的补充缺乏信心。本月成交的两块土地皆属于凤岭地区，地块偏小，土地成本和风险较低，性价比较高。楼面地

8、价每亩3394元，除了低于10年3月份楼面地价之外，均高于其他月份价格，凤岭依然是南宁房地产市场的热点区域。,2009.62010.7年南宁土地成交量走势图示,数据来源：南宁国土局,2023/2/28,土地市场小结,本月，土地市场成交两块土地，GC2010-059地块位于云景路北侧，占地面积为31.384亩。GC2010-057地块位于枫林路西侧的地块占地面积52.979亩。而流拍的两块土地两块土地面积较大，且配有廉租房，地块品质不高。开发商需要承担更大的资金风险，在目前市场销售低迷的情况下，资金如何迅速回笼将成为面临的难题之一。所以开发商宁愿选择地块较小的土地进行开发，试探市场的反应，选择入

9、市机会。本月推出秀厢大道和长堽岭路地块两宗土地，其中秀厢大道地块，周围配套较为落后，但是交通比较方便。而长堽路地块较小，周边区域形象较差，由于当前二级市场较为低迷，土地市场受到很影响。即将推出的这两宗地块，参与竞拍与成交价格将不会乐观。,2023/2/28,第一节 宏观信息,3.各类物业成交情况分析,第二节 一级市场分析,第三节 二级市场分析,第三节 二级市场分析,2.南宁市供销情况分析,1.一线城市成交情况,第四节 七月市场预测,4.南宁市开盘情况分析,5.典型楼盘营销活动分析,第五节 6月市场小结,目 录,2023/2/28,1、一线城市及南宁市场成交走势分析,2010年1-7月份全国一线

10、城市及南宁市销售面积走势（万),北京、上海成交量回升，南宁楼市成交平稳从一线城市的成交情况来看，上海、北京地区的成交量自4-6月份持续走低后，7月份开始温和上涨，深圳则持续走低。7月，南宁市的市场成交量变化较小，较为稳定。,数据来源：各地房产局,2023/2/28,2、南宁市供销情况分析南宁市批准预售面积与备案面积走势分析,市场预售大跌，成交量保持稳定2010年7月批准预售面积环比下降76%，同比上涨3.8%。2010年7月成交备案面积环比上涨0.43%，同比下降63.7%，刚需对成交量有所支撑。市场成交量已持续两月；由于市场信心不足，批准预售面积也有所下降。,数据来源：南宁房产局,2023/

11、2/28,2、南宁市供销情况分析南宁市住宅销售价格走势,市场呈现量稳价跌态势7月南宁市成交均价5378元/，成交价格与上月相比略有下降。高价物业成交走低，低价物业持续走量，以及部分楼盘降价销售是本月成交价格走低的原因。整体观之，成交价格持续走低，成交量在刚性需求支撑下，较为稳定。,2023/2/28,青秀区领跌全市7月，江南区成交量最大，为11万左右，价格优势和刚性需求使得江南区持续走量。本月青秀区成交量下降明显，环比下降33.55%。反观江南区，成交量攀升至11.02万。对于青秀区而言这是该区域今年以来成交量首次低于其他区域，其余区域如西乡塘区、江南区、良庆区本月成交价格有所上涨。区域中个别

12、高价楼盘成交量较大拉高了区域均价。,数据来源：以上数据来自南宁房产局,2、南宁市供销情况分析南宁市各城区成交量价分析,7月西乡塘区成交量价分析,7月青秀区成交量价分析,7月江南区成交量价分析,7月兴宁区成交量价分析,7月良庆区成交量价分析,2、宝创统计南宁市各片区商品房交易均价,江南片区7月均价为6059元/，环比下降2.1%；良庆片区7月均价为5300元/，环比上涨0.4%；青秀片区7月均价为9133元/，环比下降4.5%；西乡塘片区7月均价为7653元/，环比上涨10.7%；兴宁片区7月均价为6153元/，环比下降3.2%,2023/2/28,3、各类物业成交情况分析各面积区间物业销售情况

13、分析,各面积区间物业成交比例走势图,90以下物业成交较多新政后，74-90物业成交量均较大，本月更为明显。,数据来源：南宁房产局,2023/2/28,3、各类物业成交情况分析各价格区间物业成交情况分析,4000-5750元/物业成交量有所上涨7月4000-5750元/物业成交量在58%左右，与6月36%的成交量相比，成交比例明显上升，这也是本月南宁市整体价格下降的根本原因。7月7000元/以上高价物业成交量占11%，与6月份20%相比，下降明显。,2023/2/28,4、开盘情况分析走势分析,7月开盘量增加明显7月，共有12个项目开盘加推物业，推出面积16万，环比下降23.4%。自4月宏观调控

14、以来，市场受到抑制，推售量低迷。推出量低于去年同期水平。,2023/2/28,4、开盘情况分析各片区开盘物业成交情况,青秀区推量居首位青秀区与其他区域相比，推出量较大，占比约55%。各城区推出量呈逐步减少势态。,2023/2/28,7月开盘项目推量比例分析,4、开盘情况分析 2010年7月开盘及加推楼盘推售量,7月开盘项目中，中铁凤岭山语城推出量最大，该项目推出的物业引起市场较大的反应。另蓝宝国际、邕江银座、八桂绿城等项目都有较大量物业推出，推出量在200套以上。,数据来源：宝创内部数据库,2023/2/28,2023/2/28,5、营销活动分析华亨邕江御景活动时间表,4月14日售楼部建成开放

15、，1-5#楼接受咨询。主要户型为二、三房,5月1日房博会正式亮相，在会场内搭建展台,5月22日开始接受预约。,5月28日预约追加6重优惠，预约交1千元抵10万,6月14日-16日端午期间，售楼部准备粽子、水果等给客户享用,6月18日在民生广场举办大型晚会，并签约明星代言楼盘,6月26日首次开盘，开盘推售200多套物业，销售70%以上。,7月10日二期预约，部分房源起步价是7000多元/,7月24日截止二期预约,2023/2/28,2023/2/28,5、营销活动分析华亨邕江御景营销手段,“五一房博会”亮相，为项目做形象推广，在6月19日举行晚会签约三位艺人作为楼盘形象代言人。主要传播媒介：户外

16、广告、报纸、网络,1千元预约抵10万元房款端午节期间为客户准备粽子，水果，糕点等食品举办晚会与客户行进互动,位于西乡塘江滨路北段，民生广场旁，临近朝阳商圈，地段成熟，配套完善。为一线江景房,形象树立,客户维系,项目定位,整个项目江景房，具有较高的景观性。采用艺人为楼盘做代言的形式，为楼盘的宣传造势，但并未引起较高关注。主要与艺人的知名度和影响力有较大关系。,2023/2/28,2023/2/28,12月26日开始预约，首期“香堤雅境”组团预约,6月9日开始办理预约卡9000元+VIP卡抵4万元房款,6月30日泰国城二期新面市，主力户型为30-70 写字楼公寓，7月11日前预约可享94折优惠。,

17、7月15日，在7月18日前预约可有额外95折超值优惠,7月24日开盘，折后价9188元/起，最高优惠达到10万元。同时举行“泰快乐夏日泼水节”，推售185套物业，销售近50%。,5、营销活动分析泰国城活动时间表,2010年1月9日首次开盘，并举行，“赐福南宁，光耀全城”活 动开盘当天抽取5名客户，体验“泰国品质双人5日游”,2023/2/28,2023/2/28,5、营销活动分析泰国城活动时间表,09年12面市，通过报版、网络等形式进行宣传，主要东盟12园区和泰国风情吸引客户。主要传播媒介：网络、报纸,一期开盘赠送泰国开运礼物二期提前预约享受9.4-9.5折，预约折扣最高10万元9188元/折

18、后起步价,为东盟商务区12园之一，多种产品结合，包括住宅、洋房、别墅、公寓写字楼，商铺等。,形象树立,客户维系,项目定位,项目打造的是泰国皇家园林风情，内设有泰国联络处。项目举行的两次开盘活动均为泰国特色风情活动，分别为泰国僧人恭请“四面佛”落户南宁和夏日泼水节。,2023/2/28,第一节 宏观信息,第二节 一级市场分析,第三节 二级市场分析,第三节 七月市场预测,第三节 七月市场预测,第四节 6月市场小结,目 录,2023/2/28,2023/2/28,7月取得预售证及持续预约项目,数据来源：南宁市房产局及市场公开信息,2023/2/28,2023/2/28,8月份即将推售楼盘预测图,青秀

19、区8月即将推出物推量较7月有所减少。兴宁区其中，荣和山水绿城为片区住宅市场主力。荣和山水绿城推出的物业量较大约在300套以上。江南区仍有较大批物业放量。价格预计与7月开盘价格基本持平，变动幅度不大。西乡塘区本月西乡塘区推出物业有所放量，台湾街、邕江银座、邕江御景将成为本月片区主力项目。,2023/2/28,第一节 宏观信息,第二节 一级市场分析,第三节 二级市场分析,第三节 七月市场预测,第四节 6月市场小结,第四节 7月市场小结,目 录,2023/2/28,7月市场小结,7月份宏观经济较为平稳，相较上月无明显变化，长期来看，房地产市场严厉的调控继续对中国经济造成一定影响，短期而言，房地产调控政策继续影响着全国各地的楼市。本月土地市场有2块土地成交，2块大面积地块流拍。地块的流拍一方面说明在市场不明朗情况下，开发商拿地显得谨慎，同时流拍的土地配套有廉租房，对地块品质有一定的影响，也是流拍原因之一。7月市场呈现出量稳价跌的局面。成交量环比上涨0.4%，需求方面较为平稳。价格方面，高价物业成交量下降，同时低价入市项目增多，导致市场整体价格继续下跌。8月，预计青秀区开盘项目有所减少，江南区和西乡塘区放量将加大，兴宁区则主要为荣和山水绿城和保利山水怡城放量。宝创估测8月价格下调不会过于明显。,2023/2/28,