中广信沧州项目营销策划报告.ppt

《中广信沧州项目营销策划报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中广信沧州项目营销策划报告.ppt（97页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、 天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,对本项目整体开发思路的理解,关于本项目实现较大利润空间的几点思考,本项目的营销目标与任务,同区域项目的整体市场判断,城市诸项目的营销战略典型类型分析,项目的矛盾与抗性分析,本项目的营销战略的确定,目标客群分析,本项目的营销定位,本项目案名释义,从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型,项目开发销售计划及开盘前蓄势准备计划,依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目的竞争力分析,分阶段竞争力模型分析,产品力,品牌,区域认同,产品力,品牌,区域认同,本案,适应性产品,较低价位,解决现金流,本案,较高价位,高产品力产品,更

2、大利润空间,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,产品力、品牌、区域价值共同形成本项目的产品核心与综合优势，产品力可适当优化与提升，其中最大可变化的因素为品牌因素，提升项目的更高价值的核心是提升项目品质，项目品牌的提升是需要通过

3、营销力去解决的问题。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第一阶段1）项目将通过适应性产品与较低价格的反差，以形成较大竞争力，促成迅销售，迅速回流现金。2）通过产品力，树立形象，让客户认同，为项目后期的产品溢价做铺垫。产品准备认同准备利润空间准备,本项目的竞争力分析 对本项目

4、整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第二阶段项目将通过较高产品力来保持项目在较高价位水平仍具有一定的性价比优势，保证了开发商的利润空间。本阶段将适当的改变户型配比，以产品力为导向，为达到更高价位做铺垫。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标

5、与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,对本项目的产品核心与综合优势的定义产品力的定义：本项目的产品不仅满足简单的居住功能，而且涉及产品的扩充配套，生活环境的优美舒适、可持续竞争发展及承载未来区域增值后变现支持。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项

6、目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,产品力体现：（1）整体规划：以人为本的规划理念，设计出更多阳光、更多景观的产品（2）丰富的景观园林：富有情趣的园林景观设计，富有诗意的景观内涵；（3）建筑单体风格：高品质的外立面；（4）户型设计：户型设计均好性较强，追求人性化设计，强调舒适度，紧凑，功能分区合理，动静分离、明厨明卫；保证本项目有85%的房屋能有南向的采光。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思

7、考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,品牌：是通过营销力来塑造项目的市场地位、竞争力、美誉度。区域价值：对区域发展进行前瞻性判断，促使受众对区域的更大认同。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战

8、略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第一阶段：资金快速回笼期目标标的：本项目西区回迁房与东区部分商品房（黄金产品）和商业。本阶段通过“迅捷营销”的方式来达成资金快速回笼。本项目实现“迅捷营销”的手段：创造“适应性产品”，并通过“区域内平实的价位”实现“迅捷营销”，现金快速回流，同时完成“产品形象力”的树立，为下一阶段价格的攀升打下坚实的基础。（注：具体节点将根据开发商现金回流的平衡点来控制。）,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点

9、思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,关键词：迅捷营销充分预热，快速销售。适应性产品面对最广泛受众、具备一定品质、适当创新的产品。区域内平实的价位与产品品质相比，可以体现较高性价比的合理价格。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析

10、 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第二阶段：取得较大利润空间期实现区域内较高水平的价位，力求达到项目整体较高利润回报。目标标的：本项目东区中部中心景观区住宅（钻石产品）本阶段在第一阶段“产品形象力”的基础上，通过实现项目的“品牌影响力”达到利润最大化的目标。注：因地块取得时间不同的原因，本区域因为需要配合现金流的回收而不得不在第二阶段开工销售。若有可能，本司更建议此区域产品排到最后阶段推出，以实现钻石产品的相应价值。,本项目的竞争力

11、分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,关键词：产品形象力通过项目产品的支持所带来的市场竞争力。品牌影响力在产品的基础上充分树立品牌形象，形成的超出产品力的市场竞争力。销售控制通过对销售价格和销售速度的控制，形成相对平衡局面，从而创造更高价值的过程。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的

12、理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第三阶段：取得更大利润空间期实现区域内更高水平的价位，力求达到项目整体更高利润回报。目标标的：本项目东向运河景观住宅（金刚石产品）与商业本阶段在前阶段“品牌影响力”的基础上，通过实现项目的“品质转换”达到一定利润的目标。注：按照常规营销理论，存在品质转换因素的产品并不能作为高利润产

13、品而作很高的预期。但由于本项目自身地块取得条件限制，在排期上无法与常规计划所匹配，因此本项目采用超常规的方式进行排期计划，但要与后期稍低竞争力的产品排期进行配合。,关键词：品质转换通过一定的景观资源挖掘，使区域产品通过挖掘资源提升品质实现低品质向高品质的转换。,品质转换解释：当产品处于较低的层级时，需要进行价值赋予与品质提升操作，以期达到更高层级的目的。这个过程就叫品质转换。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分

14、析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第四阶段：取得一定收益与利润空间，兼顾产品高性价比。目标标的：本项目西区沿街商品住宅（黄金产品）本阶段产品处于中后期价值肯定期间产品消化阶段，通过实现项目的利润回收达到一定的收益。注：该地块区域为双红线第二期获取的土地，并且处于朝阳大道一侧，为使东向沿街运河景观住宅产品的销售，该部分作为第四期开发推广，以避开其因为低价而与第三期产品形成对抗性利润争夺。,关键词：品质转换通过一定的景观资源挖掘，使区域产品通过挖掘资源提升品质实现低品质向高品质的转换。,本项目

15、的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,第五阶段：成熟产品推广期，达到项目整体利润回报。目标标的：本项目北侧临街住宅（黄金产品+金刚石产品）本阶段在扫尾期间，消化剩余产品，达到一定利润的目标。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的

16、营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,沧州住宅发展的宏观走势住宅市场销售价格将继续上升。城市发展的潜力是本项目较高利润实现最坚实的基础沧州的城市多中心发展规划及城市西扩发展。区域自身核心地位形成了项目的心理高预期市场承载力强，细分的市场可为项目创造更高价值提供足够的空间基础。由于区位的不同形成的价格差异在逐渐明显项目所在城市项目价格走势使本项目价格制定原则愈发重要。,

17、本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,区域客群的良好心里预期日益强烈的客户认同感为实现利润提供了最直接的支持。本项目的开发时机区域价值已被认同，应快速出击以期快速回笼资金。对成本的再认识开发商对于后期土地成本的增加所带来利润变化并不需要更多关注。,本项目的竞争力分析 对本项目整

18、体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,创造项目的更高价值，实现完全销售。项目的核心营销目标与任务。塑造项目良好的差异化品牌形象，确定市场地位。项目良好的差异化品牌形象是形成项目溢价，提升项目价值的最重要的手段。它将为项目第二阶段更大利润空间的实现提供必要的准备和铺垫，也是后三期实现均衡价值的前提。坚持客户满

19、意度原则。该原则是上述营销目标和任务的基础和先决条件，也是房地产营销过程中始终坚持的基本原则。坚持客户满意度是本项目的客观条件决定的：本项目是大规模社区，开发周期长，坚持客户满意度可以减少分期入住客户的与开发商的纠纷，并能节约后期投入的营销成本。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执

20、行方案,供应量巨大整体市场项目开发保持持续增长趋势，住宅项目的发展以西区最为密集，且多为大盘，供应量巨大。（详见本项目市场研究报告）整体销售情况严峻项目类型以居住的普通住宅为主，各类形态住宅整体销售情况严峻。各项目存在严重的同质化问题整体市场率先呈现市场细分格局，同类产品的同质化严重，各项目存在营销战略上的差异，后文将具体分析。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演

21、绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,西区项目营销战略典型类型表,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,同类市场项目采取的营销战略多为模糊机会型，其形成因素主要为运营水平不高，以成本为导向；除上表中二、三、四项外，区域同质化

22、现象日趋严重，项目极易走概念营销的路线，但此路线并不适用于中大型社区楼盘，并会影响客户的满意度。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,通过对区域重点项目营销战略的典型类型分析，本案适宜的定位类型为：产品主义型与概念影响兼顾的战略发展类型。,采用大盘操作思路，在兼顾产品品质话的

23、基础上，通过一种生活意识形态化的灌输，提供给当地客群一种高品质生活社区。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,规模与可持续竞争力项目80万平米的规模与保持项目可持续竞争力之间存在矛盾与抗性。大规模的社区开发周期较长，需要持续的品牌影响力来保证项目竞争力的延续。因此，品牌形象的

24、建立是解决该矛盾的关键。品质与价格二者之间的矛盾与抗性是最复杂的也是最直接的，细微的变化都将直接影响项目的销售进度和利润的实现。未来借助区域价值的增长，创造项目更高价值，需要高品质产品的支持，否则较难实现。例如佳苑领域项目所在区域价值较高，而该项目由于操盘水平和产品品质均较低，因此始终无法有效提升项目价值。战略导向与成本导向项目前期对现金流的要求和后期更大利润空间的实现是两个导向，需要在营销过程中控制两者的平衡关系，寻找平衡节点。,如何解决项目存在的矛盾与抗性，就是我们营销工作的方向，也是我们制定营销战略的基础。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思

25、考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,一般项目的营销战略主要有两个方向：追求长周期、较高利润空间的项目，多以品质和档次优先，且有优质资源（如环境）等基础和大的品牌影响力支持，需要较大的前期投入和强支持；反之以控制总价为核心的“性价比”模式的开发战略原则的项目，对第一居所的生活支持性要求更高，可以适度增加产品的产品档次标准，降低销售价格，在开发建设和营销环节

26、，全方位合理控制成本，追求适度利润的快速实现。,营销战略是项目整体开发战略的延续。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目的自身条件存在以上二个方向发展的可能性，各自需要面对不同的抗性因素，市场环境对二个方向发展的支持性有着显著的差异，因此本项目在对总目标和任务思考的前提

27、下存在对两个方向的并存要求，本项目的营销战略总体上将贯彻第二原则兼顾第一原则。本项目根据自身产品特点，结合市场趋势，融合两个方向，采取主流市场微调战略，包括总价、单价的微调，以及提供适度创新的产品。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,项目主力户型为90-100平米两居与三居

28、，单价3500元左右。,项目主力户型总价30-40万。,首付8-10万，每月还款额在600元900元。,家庭年收入在2万5万元之间。,现在阶段为机关事业单位和企业职工客户人群。,主力消费群体特征分析,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,该推导模型来自市场研究部分相关内容，其客

29、群目标户型与价位及收入都与我们市场研究部分所得数据相符,往事,回忆,寻找另一个属于城市的梦,思,路过,仰视,节节高升的房价犹如这高楼般遥不可及、高不可攀,叹,寻,我能点亮哪个房间里的灯火，让自己成为别人眼中羡慕的风景,现实,收入+渴望+被动+无助=？,问,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,可以吗？,可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,可以吗？,可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,可以吗？,

30、不可以吗？,可以吗？,可以吗？,可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,可以吗？,不可以吗？,不可以吗？,可以吗？,可以吗？,不可以吗？,关键字：“机关事业单位与企业职工”“机关事业单位与企业职工”人群，虽目前收入水平中等，但收入很稳定。很注意实际性，对产品的本身特点和文化层面要求高，喜欢相对安静舒适、远离嘈杂的健康氛围；积蓄多而且工作稳定，寻找高性价比项目，思想传统，不寻求另类产品，至少认为现在购房应该是一步到位，所以对产品的交通状况、社区配套等方面很挑剔，喜欢中大型社区文化和氛围，喜欢高品质社区。,本项目的竞争力分析 对本项目

31、整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,一个阶层和他所倡导的生活,高品质的核心生活领地,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分

32、析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,表意：地段御河路延伸：底蕴、文化御用,表意：华丽的、高贵的延伸：一流的,表意：规模、档次、延伸：有身

33、份的、有层次的、有阶层归属感的,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,表意：开发商名称延伸：品质、品牌的保障,表意：美满、和谐延伸：居住品质的改善,表意：规模大、人口多延伸：完善的、高规格的,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本

34、项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,表意：建筑形态延伸：放松、美景、香甜,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目

35、差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目不是仅从概念出发，脱离产品，凭空架构概念与目标受众的关联，这只是空中楼阁；当目标受众接触实际产品后，与概念形成反差，会降低客户满意度，无法保持项目的持续竞争力；我们要从实际的产品出发，建立一个适合人性尺度和舒适的宜居社区，通过对产品的阐述形成生活型态的概念，然后通过这种基于现实的概念与目标受众更紧密的沟通，从而建立本项目良好的品牌差异化形象。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与

36、抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,产品力,品牌,区域价值,均好性,生活型态,必须捷足先登的地带,本项目的价值,第二阶段价值,第一阶段价值,更高价值,现金流,综合价值,第四阶段价值,第五阶段价值,第三阶段价值,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位

37、本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,项目整体地块双红线。内侧红线范围内（红色区域）土地已经完成相关手续。红线外侧土地（蓝色区域）等待政府拆迁安置政策，之后办理相关土地手续。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定

38、的营销执行方案,根据双红线内各土地手续落实的先后，以及地块北侧高层楼体遮挡问题的处理解决时间。现将地块分为5期开发。开发顺序不符合常规开发顺序。会造成后期扰民的现象。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,产品价值细分,项目开发周期,根据项目开发周期的调整及产品价值的搭配原则，

39、合理调整开发区域。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,建议开工计划在同样保持一期开工面积不变的情况下，我司建议5月份开工为7.5万平米的回迁房、6.5万平米的商品房（团购房）和1.3万平米的沿街商业。7月份完成剩余的6.5万回迁房。,原开工计划：本项目一期共计21.8万平米

40、，其中5月份开工面积为14万平米的回迁住宅和1.3万平米的沿街商业，在9月份开工6.5万平米的商品房（团购房）。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市

41、场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,80.24万平方米（地上部分）,14.76（地下部分）,13.23万回迁房,53.31万商品房,10.14万商业,1.56万原有建筑,一期全部完成开发，巨大的前期资金缺口,调整开工计划,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性

42、分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,2万公建,53.31万商品房,方案一,方案二,一年开发约15万平米,约4年周期,一年开发约10万平米,约5年周期,沧州市场消化量无法支撑,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立

43、本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,合适的方案,施工期,住宅销售期，60个月,10个月,分5年开发，每年的开工量可根据市场情况，灵活调整。销售一般要滞后于施工2-3个月左右。入市时机选择在2009年7月,商业销售期,10个月,10个月,10个月,10个月,整盘均价实现3900元/,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从

44、而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本案每年平均价格以3%的速度增长，主要考虑一下三点：首先：市场供应量与消化的比例关系；其次：对比市场上个项目平均价格增长幅度；再次：从自身项目地块内各区域价值的不同。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营

45、销执行方案,由于本项目在开工前及项目认购期间，售楼处还未建成，因此需要在项目启动之初就需要销售进场，因此亟待解决的问题就是设立临时售楼处，以备前期客户来访接待和前期认购等工作的实施。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目

46、实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,售楼处选址环境样板展示区；售楼处具有大盘气派，与项目主题定位贴切；与样板房区连接 强势景观展示 售楼处内部布局完整合理，项目卖点展示集中，大面积通透以与户外环境互应。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场

47、判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,为使本案更具有亲和力，体现服务意识，销售区和办公区放开设置，最好以上下层布置。一楼设置以下分区：接待区贴合项目主题的柜台和布局，各种强化项目主题装饰运用。模型区建材展示区洽谈区分为两个区域：外区与内区各针对普通客户与特殊客户VIP）。签约区形成一条龙服务，设公证、律师等专座。二楼设置以下分区：办公区、休息区、财务区、会议室、资料室等,本项目的竞争力分析 对本项目整体

48、开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,透视示意,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活

49、形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,样板房对销售的促进作用是不可低估的，好的、全面的样板示意可极大的震撼客户，为其找到家的感觉，即时促进其购买冲动和信心。样板房最好为临建，各种户型集中放置，样板房建在环境样板展示区，室内室外，相得益彰。样板房如为临建，则重设计、轻装修、重装饰，以节约成本。,分不同户型，集中打造样板示范区,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考 本项目的营销目标与任务 同区域项目的整体市场判断 重点区域营销战略典型类型分析 项目的矛盾与抗性分析 本项目的营销战略的确定 目标

50、客群分析 本项目的营销定位 本项目案名释义从生活形态演绎产品从而建立本项目差异化形象的模型 项目开发销售计划依据营销战略思路而制定的营销执行方案,主题构想：色调样板房,走进样板房，也就走进了一个可以触及的未来生活里,打破常规样板间老套的展示方式，通过鲜明的、差异化的色彩搭配，将业主的格调生活视觉化；以“咖啡格调样板”、“自由蓝调样板”、“活力橙调样板”等主题，在各个样板房里展示有个性、有特色、有品位的色彩艺术。让所有参观者在样板房的瞬间，就能非常明确地了解这里与众不同的生活气息与艺术品位，同时造成广泛的话题性。,本项目的竞争力分析 对本项目整体开发思路的理解关于本项目实现较大利润空间的几点思考