【商业地产】合肥馥邦商务广场商业项目推广策略方案81PPT.ppt

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1、壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),目录,PART1：市场分析,PART2：项目现状分析,PART3：项目难点,PART5：推售策略,PART6：推广建议,PART4：项目重新定位,PART7：视觉表现,壹加壹广告(深圳),第一章 The First市场分析,01.2009年1-4月市场分析,壹加壹广告(深圳),012009年1-4月市场分析,1-4月全国市场分析1-5月合肥市场分析,壹加壹广告(深圳),商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和

2、商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。,全国商品房销售面积11309万平方米同比增长8.2%。,新建住宅销售价格同比下降1.9%，环比上涨0.1%。,分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。,全国1-3月,壹加壹广告(深圳),国家统计局数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%，其中，商品住宅销售额增长24.7%。,全国房产开发投资6952亿 环比增长32.1%,据中国国家发改委网站消息，今年14月，中国房地产开发投资完成6952

3、亿元，增长32.1%，增幅同比提高4.7个百分点。房地产开发施工面积和竣工面积分别同比增长25.4%和19.5%，增幅比上年同期分别高4.1和9.1个百分点。,全国楼市呈现“小阳春”,全国1-3月,全国1-4月,壹加壹广告(深圳),032009年1-5月合肥市场分析,壹加壹广告(深圳),合肥楼市销售套数为16466 小户型新增供应量所站比例逐步增加,一季度合肥市新增了住宅类商品房15618套，新增面积132.7万。与去年同期相比，今年一季度的新增供应量有所下跌，而且今年的单套面积无论是从供应量还是销售量上面都是有所减小，而且减小幅度相对较大，尤其是今年一季度的新增供应量上，平均单套面积只有85

4、/套，小户型新增供应量所占的比例在逐步的增加。,合肥1-3月,壹加壹广告(深圳),全市商品住宅销量9876套 环比增长33%,截止到2009年4月30日，合肥市共有可售住宅类商品房49995套，4月份合肥市新增住宅类商品房4770套，4月份合肥市销售了住宅类商品房8253套，供销比达57.80%；4月份新增住宅类商品房47.3万，4月全市住宅类商品房销售量为82.0万，其供销比为57.68%。,4月份合肥市住宅类商品房销售套数为8253套，销售面积为820270.60，销售金额为337380.03万元，销售均价为4113.03元/。在环比的变化中，销售套数环比上涨了238套，涨幅达2.97%，

5、销售面积环比上涨了51766.88，涨幅达6.74%，销售金额环比上涨了22944.06万元，涨幅达7.30%,合肥4月,壹加壹广告(深圳),“金三银四”过后五月份市场步入平稳期,来自合肥市房地产管理局的数据显示，来自合肥市房地产管理局的数据显示，5月3日-5月9日期间合肥市共成交住宅类商品房2136套，成交商业类商品房234套，成交办公类商品房136套。,从销售数据可以看出，本周全市住宅类商品房销售量为2136套，较之上周的1371套多出了765套，涨幅为55.80%；本周的销售均价为4074.31元/，较之上周的4281.10元/下跌了4.83%。,新站区上升趋势明显,排名第二位的是新站区

6、，其销售量为316套，销量较之上周的115套出现飙升，涨幅高达174.78%。,尽管上周楼盘活动走低，据统计，5月即将上市的楼盘达40多家，楼市活动仍旧呈现,合肥5月,壹加壹广告(深圳),写字楼市场供求趋于平稳,合肥写字楼市场,三产比重近三年负增长，合肥写字楼市场有效需求增长空间不大;05年起,合肥写字楼呈爆发性增长,市场供应提速,说明写字楼需求增加以及竞争加剧;从消化情况看,2005年之后成交趋于平稳。,合肥分产业全社会固定资产投资完成额(2003-2007),49.92,60.9,90.24,196.3,346.86,203.68,299.26,401.79,621.5,950.34,1.

7、51,1.32,3.24,6.8,13.23,0,200,400,600,800,1000,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,第一产业,第二产业,第三产业,合肥市写字楼销售面积(2003-2007年),54400,68898,183354,248200,231963,0,50000,100000,150000,200000,250000,300000,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,单位:平方米,合肥市2003-2007年写字楼市场供应量分析,68000,114830,366709,496401,463927,68.87%,219.35%,

8、35.37%,-6.54%,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,单位,:,平方米,壹加壹广告(深圳),合肥市写字楼历年成交均价及变化率,3800,4000,4180,4450,4950,5.26%,4.50%,6.46%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0,0.02,0.04,0.06,0.08,0.1,0.12,平均价(元),年增长率,11.24%,3.65%,2008年,20%,60%,20%,4000元以下,4000-4500元,4500元以上,写字楼市场成交量有所上升,价

9、格有较大上扬空间,合肥写字楼市场,从图中可以看出，从2003年到2008年，价格走势都比较平缓，均价保持在4300元/平方米左右；2007年写字楼价格有了明显的攀升，涨幅达11.24%,均价接近5000元/平方米,为历年来之最，2008年写字楼市场依然上升;从价格区间看,合肥市写字楼市场供大于求的现状特征制约了其价格的大幅度增长,因此4000-4500元/平方米已成市场主力,与合肥市住宅的成交均价相差不大。,壹加壹广告(深圳),市中心区域的写字楼租金基本都高于60元/平方米/月，品质高项目租金也高,一环区域的写字楼项目租金大约在35-40元/平方米/月左右,合肥写字楼的租金水平相差比较大，而地

10、段是影响租金水平的一个重要因素；租金水平较过去有所增长，目前合肥写字楼租金水平在35-70元/之间，总体来看月租金均价约在45元/左右；写字楼的出租率与其档次的高低（租金水平）明显成正比，市场对高档写字楼的租赁需求表现更强体现了租赁客户对于品质和档次的追求，这也是经济发展、租赁客户支付能力增强的反应。,写字楼租金渐进上升,出租率随合肥经济发展快速提升,合肥写字楼市场,合肥市写字楼租金举例,65,60,65,50,70,40,35,25,35,40,0,10,20,30,40,50,60,70,80,邮电大厦,CBD中央广场,金城大厦,招商大厦,盛安广场,财富广场,金万通大厦,美地阳光,国际商务

11、中心,新都会环球广场,单位:元/平方米/月,合肥市写字楼出租率举例,100%,98%,98%,98%,98%,98%,97%,88%,97%,98%,80%,84%,88%,92%,96%,100%,104%,邮电大厦,CBD中央广场,金城大厦,招商大厦,盛安广场,财富广场,金万通大厦,美地阳光,国际商务中心,新都会环球广场,壹加壹广告(深圳),未来市场稳健期渐进回暖,一季度全国楼市走出了一波同比“价跌量升”行情，呈现了“小阳春”的态势，写字楼市场呈稳步攀升状态，各地市场表现也充分印证了这一点。,合肥从市场走势看,成交量持续上升市场抬头强而有力,回暖迹象明显。,国家在去年下半年起实行适时积极的

12、财政政策和适度宽松的货币政策，金融机构存款准备金率有所下降，存贷款基准利率连续5次下调，中央及地方政府出台了一系列利于房地产市场健康发展的政策。一季度国内楼市的“小阳春”，说明政策效应开始显现，后续强劲。,小结,壹加壹广告(深圳),第二章 The Second项目现状分析,01.项目概况02.项目SWOT分析,壹加壹广告(深圳),馥邦商务广场产品是小高层全装修花园公寓，享受公寓的现代便捷之余，还有10000余平米的“中心景观花园”及两处风格迥异的主题广场，是绿化率超半、容积率超低、南北通透、双面采光的花园商务公寓。馥邦国际商务广场是合肥“十一五”1346工程重点建设项目，该项目位于新站综合开发

13、试验区内，东临铜陵北路，西临龙门岭路，南临物流大道，北至高压走廊，规划用地14.5公顷，总建筑面积26.54万平方米，项目总投资约5.2亿元。集中建设3栋大型商场、2栋高层综合办公楼、3栋小高层公寓楼及停车场等配套设施。,建筑面积：260000m2占地面积：145000m2容积率：1.78绿化率：60%公摊面积：23%。,1.馥邦商务广场,销售进度：50%；未销售户型面积50m2,壹加壹广告(深圳),1.1 地理位置,项目紧临铜菱北路与物流大道交口，物流大道的市政整修现已基本完毕，交通状况良好，对本案有益。,壹加壹广告(深圳),目前，项目工程已处准实景现楼阶段，非常利好，销售逾半。,1.2 项

14、目现状,壹加壹广告(深圳),尾盘主力户型为50m2，面积适合市场主流公寓户型。,1.3 户型销售状况,壹加壹广告(深圳),02、SWOT分析,优势（S）,配套优势,区位优势,交通优势,产品优势,站北新区是合肥副中心外扩重要环节之一，新站区政府强力注资10亿大力发展站北新区，在该片区建设的总部经济大厦形成了站北新区的经济和文化中心，“两明珠+一项链+两玉带”骨架营造生态人居住。,站北新区做为东北部工业组团功能，物流大道的大动脉优势明显，市政整修加速；政府规划的绿色长廊作为城市重点工程建设，铜陵北路直通二环，与中心交通无障碍；本案有独厚交通优势，其优势非常明显。,项目纳入政府规划部分，信心有保障；

15、动车世界与商业广场有机组合，在规划上功能结构完善，楼间距大、采光好、南北通透；项目已准现楼并附送精装修，总价低，宜商宜居宜投资。,未来的站北新区中心，“两明珠+一项链+两玉带”生态景观规划构建生态人居环境，四大公园紧临，完善片区配套，项目自身大型商业中心的进驻，生态步行街与生态公园主题拓展商业版图。,壹加壹广告(深圳),首付高,昭示性不强,商业氛围不浓,项目体量相对较小，物理实体并不能在市场足够关注度，推广力度相对普通，所以整个项目昭示性不强。,虽然未来规划前景可观，但项目目前周遍商业及自身商业尚未成熟，在一定程度上影响消费信心。,本案用地是商业宗地，产品备案是商办楼，50%首付款是无可避免。

16、,劣势（W）,公摊较大,一般楼盘的公摊为22%25%，而本案公摊近30%，使用率相对较低。,壹加壹广告(深圳),片区发展,本案所处站北新区行政中心，合肥市新站试验区将围绕生态、人居，力争投资约十亿元，将站北区打造成综合配套、功能齐全的现代化新城区。,机会（O）,市场回暖,合肥地产经历了2008年的过度期，进入09年后逐渐呈现处回暖迹象。片区成交量逐渐回升，刚性需求占主导，同时投资客户逐渐出手。未来市场有转暖后势强劲。,办公市场快速发展,随合肥经济快速发展，创新型企业呈线性上升趋势，商业办公市场需求量稳步攀升。,壹加壹广告(深圳),项目竞争,经济环境,受世界性经济危机的影响，目前不管是国内还是国

17、外的经济形势都十分不明朗；而根据目前的形势，整个社会对经济大环境的预期还较为悲观，影响了整个房地产行业的信心。,目前市场上消费者对SOHO型公寓形态与本案商办属性认知不够，市场上SOHO型公寓产品较多，对本案构成一定的冲击。,威胁（T）,壹加壹广告(深圳),最大优势,Strenth,总价,最大劣势,weakness,首付,商务办公,经济环境,SWOT总结,公摊,壹加壹广告(深圳),第三章 The Third项目难点,1.项目总体定位是否正确?2.目标客户定位是否准确?3.推广方向是否正确?4.以怎样的形象做推广?5.首付高6.现场包装氛围不浓,壹加壹广告(深圳),难点1：项目总体定位是否正确,

18、现阶段根本问题本案现阶段处停滞状态，问题关键点在于产品价值核心定位的错误。,本案做为住宅推广的七大问题点：50年产权利(住宅70年)、50%首付款(住宅20%)、6%契税(住宅4%)、生活成本增加(住宅用水电比其低30%)、贷款不可享利率优惠(住宅享受优惠)、10年最长贷款年限(住宅贷款最长年限30年)、不可迁户口(住宅大部分可迁),壹加壹广告(深圳),难点2：目标客户定位是否准确,本案准客群的定位上有偏差准客群根据产品属性判定投资、商住为主。,购买本案小户型自住客大部分以年轻人为主，持有资金本来就不多，5成首付会有较大影响。,壹加壹广告(深圳),尊重地块属性,以商业推广为主,前期以商住结合、

19、居住为主的推广方式为主，与产品的地块属性有较大的冲突，不可避免在推广中后期会出现一些难以调和的问题。,难点3：推广方向是否正确？,壹加壹认为本案推广方向:,壹加壹广告(深圳),难点4：形象做推广是否适合？,前期形象,视觉年轻化，这点是符合年轻人心理，但不符合地块属性,壹加壹广告(深圳),难点5：首付高,现阶段问题首付5成对于年轻自住客群相对较高,难以接受.可认为是本案客群错位.,壹加壹认为寻找到能支撑起5成首付的客群是我们首要目标他们是:1.职业投资客,2.商住两用客群 3.纯办公客群.,壹加壹广告(深圳),内外部氛围渲染少 杀伤力不够,壹加壹认为营销场的包装能带给客户美好联想,进而促进成交,

20、难点6：现场包装氛围不浓,壹加壹广告(深圳),问题小结,定位错位,客群错位,本案症结所在,壹加壹广告(深圳),第四章 The Fourth项目重新定位,1.属性定位2.项目价值点重新梳理,壹加壹广告(深圳),第一节项目属性定位,壹加壹广告(深圳),结合以上分析及大量市场调查研究，为达到销售与经营的最佳程度，本案重新定位为：,1、主题定位,成长型企业理想商务平台,以商务办公位定位，将项目以全新的市场形象推向市场。,壹加壹广告(深圳),2、推广主题语建议,第三产业的精神坐标,诠释:第三产业：本案目前户型区间不大，适合例如软件、广告、网络、动漫、游戏、物流、建筑设计等服务产业即第三产业。精神地标：上

21、海外滩的创意坊、深圳的创意园，建筑不是最高的，却在产品形态上具有城市标识意义。本案第三产业定位，同样如此。,以上推广主题语均以项目定位优势指引投资前景，最终确定需与发展商、广告公司共同探讨确定。,壹加壹广告(深圳),第二节项目卖点重新梳理,壹加壹广告(深圳),01区位,壹加壹广告(深圳),政府大手笔注资10亿打造站北新区,新站区站北新区发展新亮点1,壹加壹广告(深圳),总部经济大厦构筑站北新区中心,政府斥资两亿打造的总部经济大厦，高达26层，规划总建筑面积为6万，预计09年底即可竣工。4月19日，由安徽省商业协会、安徽经济记者协会主办的“中博会与合肥商务写字楼发展高层论坛”吸引了业内很多人士的

22、关注。“中原崛起看合肥，看合肥的创造力，就不能少了政务区，看合肥的影响力，少不了总部经济。”有关专家19日在论坛上如是表述。作为站北新区的标志建筑，总部经济大厦的商业辐射力将成为合肥的经济重要看点，也奠定了该地块成为站北新区中心地位。,新站区站北新区发展新亮点2,壹加壹广告(深圳),引入生态商业步行街,800商业风情步行街，与带状公园相结合，围绕营造“和睦家庭，主题商业”氛围，将旅游、休闲、娱乐、公务功能融为一体，适合各个年龄层次人群的需求。商业街与各大公园的各种主题相结合，如家庭主题、游乐主题等，创新经营主体商业，圈罗更多商业机遇，拓展未来商业版图。,新站区站北新区发展新亮点3,壹加壹广告(

23、深圳),物流大道沿线经济成长,物流业成为国家重点扶持的十大振兴行业之一，规划的内容包括放宽市场准入、简化行政管理、规范物流市场秩序、调整物流税费、支持专业物流公司发展、推进物流标准化信息化建设、加快对外开放、简化通关程序等。此外，一些优惠政策或将涉及到鼓励制造业分离外包的物流业，推动物流业与制造业联动发展的措施。,新站区站北新区发展新亮点4,合肥现代物流园区是合肥市政府为了发挥城市交通优势、提升城市综合竞争力、加快合肥现代物流业的发展，于2003年1月规划成立的物流园区。园区核心功能区占地规模3.3平方公里，总投资约27.4亿元。规划了三大服务运作平台，即公铁联运中心，综合物流信息平台和城市配

24、送中心群。最终形成以信息技术为核心；运输配送、装卸搬运、自动化仓储、库存控制、包装加工等专业技术为支撑；完善的各类物流设施和不同类型物流企业集中布局的场所，成为具有一定规模综合服务功能和辐射力的区域性物流集散地枢纽。,物流园区快速发展减低周遍产业流通成本，在国家大力扶持下，必将带动其周遍沿线经济，尤其是交通动脉物流大道经济的成长。,壹加壹广告(深圳),02配套,壹加壹广告(深圳),*两明珠：占地33.3公顷的生态公园与占地500亩的瑶海公园。*一项链：为 1.2公里的带状公园的“生态项链”，带状公园两侧同步建设商业 风情街，将旅游、休闲、商业结合一体。*两条玉带：由板桥河、二十埠河组成，潺潺清

25、流贯穿新区。集结生态型、文化型、商业型的站北新区，在合肥必将强势崛起。,2.1“两明珠+一项链+两玉带”生态景观规划,环边四大公园：生态公园、瑶海公园、新海公园、槽坊公园,壹加壹广告(深圳),2.2 馥邦动车饰界大型商城,馥邦动车饰界是馥邦商务广场的主题商业一号，是安徽首家真正意义上的汽车展业后市场及体育休闲、户外运动装备的大型商城。馥邦动车饰界建筑面积约5万，独立门店与大空间卖场相结合，空间组合更自由。|商城人气带来新的投资客源。,壹加壹广告(深圳),2.3 馥邦商业广场 综合商务中心,24万的馥邦商务广场石合肥新站区一个综合型大型商务版块，公寓、写字楼、卖场、专业性市场汇集其中，拥有便利交

26、通和丰富的业态。周边汇集近百万平方米的大型撒花那个也和两百万平方米住宅社区，为合肥次中心区的商业创新亮点，是站北新区首屈一指的综合型商务中心。商业广场的统合商业价值必定带来商业的超高人气,壹加壹广告(深圳),2.4 800风情商业街,800商业风情步行街，与带状公园相结合，围绕营造“和睦家庭，主题商业”氛围，将旅游、休闲、娱乐、公务功能融为一体，适合各个年龄层次人群的需求。商业街与各大公园的各种主题相结合，如家庭主题、游乐主题等，创新经营主体商业，圈罗更多商业机遇，拓展未来商业版图。,壹加壹广告(深圳),2.5 总部经济大厦 站北新区中心,政府斥资两亿打造的总部经济大厦，高达26层，规划总建筑

27、面积为6万，预计09年底即可竣工。届时，大厦将成为站北区管委会驻地，成为站北新区的绝对中心，是商务黄金分割点。将各种优势资源汇集于此，并辐射至周边，带动周边商业、交通、贸易、物流等各项产业的全面发展，形成商圈效应。总部经济核心区规划有总部大厦、合肥商品交易所、万国商品博览馆及现代商业中心等项目，将建成为新站区的行政中心、商务中心、会展中心、商业与现代服务业中心。由此可见，总部经济商圈未来价值升值指日可待。,壹加壹广告(深圳),商业：动车饰界、金兴苑财富时代广场、百安居、宝业家纺广场、蓝天家具展示中心、景泰赢家广场、新海CBD广场（规划中）批发市场：瑶海家具世界、瑶海家具世界批发大市场、五金大市

28、场、汽摩配市场、安徽国际汽车城、白马服装城、四季青服装城、安徽大市场、服装鞋类批发市场、安徽皮具市场、宝文国际装饰广场、汉帮家具、光大国际服装城酒店：金五福宾馆、明月宾馆、绿水雅客生态酒店、斌王楼大酒店、红玫瑰顺昌酒店、世纪华联竹溪宾馆、红雨酒楼公园：生态公园、瑶海公园、新海公园、槽坊公园、新站区管委会、中心文化广场医疗：安徽省立友谊医院、合肥朝阳医院、济民医院、红十字华佗医学门诊部教育：淮北第一中学、合肥市东升小学、合肥英才学校、兴华苑小学、合肥天马职业学校、皖江职业技术培训学校、合肥市星火小学、星火幼儿园、爱心幼儿园、合肥兴鹏学校、安徽神学院、合肥市方桥中心小学、小太阳幼儿园、瑶东双语幼儿

29、园、香江艺术幼儿园、大忠幼儿园,2.6 配套总括,壹加壹广告(深圳),03整体规划,壹加壹广告(深圳),馥邦动车饰界,馥邦商业广场,馥邦商务广场,三强联合,形成商业中心合肥次中心的商业新模式,纳入政府开发计划战略保障,壹加壹广告(深圳),整体规划上采用三栋平行纵向排布，楼间距大；采光通风均好，正南向，双休闲广场；采用开发式布局，符合未来商业发展模式；绿化率高，容积率低，是规划一大优势；沿街3层商铺体量大，业态丰富，内部功能配套完善，是现代商务与居住优选。,规划的优点,总之，规划上均好，大体上非常符合生态办公和绿色居住的条件。沿街商业氛围形成和周遍商业兴起，楼盘必升值，前景可观。,壹加壹广告(深

30、圳),04户型,壹加壹广告(深圳),成熟现楼+品质精装 二大优势,具备“好东西,看得到”的绝对优势，即买即用，即买即租，即买即住，令置业者增加了信心筹码。品质精装省去个体装修高额费用，符合小资本客群预期，主力户型小总价低、风险小。,壹加壹广告(深圳),05升值与回报,壹加壹广告(深圳),站北新区作为城市外扩的重要环节，政府投资力度已证实。,产品升值七大引擎,升值的必然性,政府注资10亿,总部经济大厦,两明珠+一项链+两玉带,800风情商业街,物流大道沿线经济成长,馥邦动车饰界大型商城,馥邦商业广场 综合商务中心,壹加壹广告(深圳),07宜住宜商宜投资,壹加壹广告(深圳),本案能满足自用、投资、

31、出租、注册公司等多种需求,壹加壹广告(深圳),08总价低风险低,壹加壹广告(深圳),17万一套写字楼 整个合肥仅此一座,壹加壹广告(深圳),第五章 The Fifth项目推售策略,1.项目推售节奏安排2.项目营销控制,壹加壹广告(深圳),一、项目推售节奏安排现阶段政策对房地产逐渐清晰，地产市场逐渐回暖。项目应抓住市场回暖契机，即使进行销售。具体分配如下：项目推售节奏安排表方案,备注：上述阶段工作时间将跟随项目实际情况相应调整。,壹加壹广告(深圳),二、项目营销控制1.推售策略 由于本案商业体量不大并且全为50平米，所以建议一次性推出，不分期销售。2.销售方式案场直接销售，现场价值逼定六月份价格

32、浮动策略：6月1日6月10日成交客户可享受3额外优惠折扣；6月11日6月20日成交客户可享受2额外优惠折扣；6月21日6月30日成交客户可享受1额外优惠折扣。按正常情况，六月份项目已经一起市场足够重视。从7月1日开始，每天涨价1元/平米。以现场逼定。3.销售付款方式优惠,鼓励一次性付款，尽快使发展商回笼资金,壹加壹广告(深圳),第六章 The Sixth推广建议,壹加壹广告(深圳),销售实现执行重点1,1.销售准备期（5月25日-6月1日）销售准备期以销售现场包装；楼体广告与框架广告覆盖为主，利用楼体条幅与框架广告加强本项目商业销售信息对新站行政中心区周边的覆盖；并在正式以商业定位销售前一周在

33、主流媒体提前发布销售信息，针对重点商业投资客户、写字楼自营客户、单张发布点对点信息，营造热烈认筹氛围。销售准备期营销推广明细,壹加壹广告(深圳),销售实现执行重点2,2.小众传播期（6月2日-6月30日）A 传播主题：17万，买下一套写字楼一方面以全新的形象入市，一方面以市场上很有的价格优势冲击市场。B 传播媒体选择与安排,小众传播期是本项目促销的关键，小众传播的好坏、对于项目的销售有着直接的影响，同时直接影响到本项目后期的价格策略。因此，建议在本项目小众推广期间以短信、户外、框架广告为主，利用现场的营造聚集销售现场的人气，营造抢购氛围。本阶段将开始强式集中推广，小众传播的好坏将直接决定后期销

34、售，所以媒体推广将提前一周发布。,壹加壹广告(深圳),销售实现执行重点3,3.大众传播期（7月1日-11月31日）,A.传播主题：写字楼3200元/，挑战合肥价格极限,B.媒体策略：,经过集中小众传播的集中推广与诚意客户的积累，大众传播期利用本项目前期余热集中推广，配合销售现场活动营销的氛围营造；同时对所有新老业主推出老带新奖励优惠促销活动，力争达到85%销售率。,老带新方案凡新客户每套成交，奖励新老客户现金各1000元。老带新指发展商各项目住宅业主及馥邦商务广场已成交客户介绍新客户，商业已成交客户若再次购买视同老带新看待；新客户指馥邦商务广场新成交客户，已交清楼款并办理完相关购铺手续，按揭客

35、户办理完相关手续并银行已发放贷款。,本阶段在保证一定力度的宣传推广同时启动老带新活动。,壹加壹广告(深圳),销售实现执行重点4,4.尾盘销售期（12月1日-12月30日）,传播主题：在尾盘销售阶段，以营销现场为主，更换销售现场、户外销售信息；加大老业主带新客户成交奖励活动宣传，配合对外短信广告针对点对点推广，配合销售现场天天特价活动，力争12月30日前100%销售。,壹加壹广告(深圳),第七章 The Seventh视觉部分,壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),挂旗,壹加壹广告(深圳),报纸广告1,报纸广告2,报纸广告3,海报正面

36、,海报反面,壹加壹广告(深圳),壹加壹广告(深圳),购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,壹加壹广告(深圳),1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,壹加壹广告(深圳),一、购物中心调整和提升的目的,壹加壹广告(深圳),购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,壹加壹广告(深圳),二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,壹加壹广告(深圳),1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐

37、与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,壹加壹广告(深圳),4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,壹加壹广告(深圳),7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,壹加壹广告(深圳),三、购物中心调整提升前

38、必须考量的内容,壹加壹广告(深圳),购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,壹加壹广告(深圳),6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,壹加壹广告(深圳),11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造

39、工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,壹加壹广告(深圳),四、购物中心调整实施过程中的策略,壹加壹广告(深圳),1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,壹加壹广告(深圳),购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,壹加壹广告(深圳),11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,壹加壹广告(深圳),演讲结束，谢谢大家！,