南通嘉兴台州湖州温州房地产市场进入研究.ppt

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1、南通、嘉兴、台州、湖州、温州,房地产市场进入研究,上海克而瑞信息技术有限公司,引子,城市比较城市评价进入建议附件,地价：土地价格上涨明显,地价：土地价格上涨明显,城市,土地名称,楼板价,同比底价涨幅,中标单位,龙湾行政中心区D03地块,7788,220%,温州市龙湾房屋开发有限公司,温州,龙湾行政中心区D05地块,9015,198%,温州恒嘉房地产开发有限公司,龙湾行政中心区E-03-1地块,5592,250%,温州城市建设开发有限公司,嘉兴,南湖区行政中心东侧地块,2792元/平方米,68%,力宝集团,CR0711地块,6102元/平方米,163%,莱茵达置业,南通,CR0710地块,501

2、2元/平方米,80%,南通鸿逸、通州华夏,R0729地块,4430元/平方米,189%,绿城,住：南通CR0711地块、CR0710地块和R0729地块，分别有11家、4家和11家开发商参与竞标，分别经过65、,158和188轮竞价才最终决定归属。,房产：排队热销又现房产市场,房产：排队热销又现房产市场,南通：长江1号火热开盘，实力楼盘魅力无限,2007年7月28日上午十点半,摄氏38度,骄阳似火。位于港闸区黄海路与永扬路交叉路口的长江1号售楼处，开盘活动如火如荼的进行着。据了解，当日有超过千人参与了长江1号的开盘典礼及优惠互动活动。公开销售一小时，首批131套房源即全部售罄！温州：1200人

3、抢购117套房子2007年上午10时30分，位于市区雪山路的凯鸿大厦楼盘在公证人员及现场近千名认购者的监督下，通过电脑摇号的方式公开销售，以杜绝“人情房”、“后门房”。其117套房源共吸引了超过1200名有效购房者。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,企业：积极布局温州、南通,企业：积极布局温州、南通,绿城进入温州：2007年1月，绿城集团以33.33亿元的价格拍得了位于江滨路原天盛集团拆迁地块。该地块总面积198.69亩，总建筑面积达到41万平方米，地快规模和出让总价都创造了温州土地拍卖史的新高。绿城进入南通：2007年7月，绿城房地产集团以5.83

4、亿元成功竞得南通市城市新区核心地带的一块住宅用地，总占地面积76261平方米，规划许可建筑面积约13.17万平方米。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,五大城市区位图,五大城市区位图,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）,7,16,湖 州,761(16),湖 州,50(16),湖 州,17758(9),五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）

5、,排名,城,市,GDP(亿元),城,市,地方财政收入（亿元）,城,市,人均可支配收入（元）,城,市,可支配收入增幅（）,1,上,海,10297,上,海,1600,上,海,20668,上,海,10.8,2,苏,州,4820,苏,州,400,苏,州,18532,苏,州,13.9,3,杭,州,3441,杭,州,301,杭,州,19027,杭,州,14.6,4,无,锡,3300,无,锡,221,无,锡,18189,无,锡,13.6,5,宁,波,2864,宁,波,257,宁,波,19674,宁,波,13,6,南,京,2774,南,京,246,南,京,17538,南,京,16.9,温 州,1834(7),

6、温 州,129(7),温 州,21716(1),温 州,9.6(16),8,南,通,1758(8),南,通,93(10),南,通,14058(15),南,通,13.5(9),9,绍,兴,1678,绍,兴,95,绍,兴,19178,绍,兴,10.7,10,常,州,1560,常,州,119,常,州,16649,常,州,14.1,11,台,州,1467(11),台,州,86(11),台,州,19953(3),台,州,9(17),12,嘉,兴,1343(12),嘉,兴,82(12),嘉,兴,17129(12),嘉,兴,10.1(15),13,扬,州,1100,扬,州,63,扬,州,12945,扬,州,

7、13.8,14,镇,江,1025,镇,江,60,镇,江,14291,镇,江,15.3,15,泰,州,1002,泰,州,61,泰,州,12682,泰,州,14,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,湖,州,11.9(12),五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）,/,绍兴/765,128 16.7%,五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）,序号,城市,销售面积,全社会固定资产投资总额,房地产投资额,房地产投资比,施工面积,竣工面积,1,上海,3025,3925,1276,32.5%,10939,3274,2,苏州,1286,2106,

8、471,22.4%,5058,1440,3,南京,999,1613,351,21.8%,/,807,4,杭州,763,1460,442,30.3%,4545,726,5,无锡,626,1474,277,18.8%,2322,658,6,宁波,601,1543,313,20.3%,/,682,7,常州,479,951,171,18.0%,1702,398,8,南通,473,1048,108,10.3%,1166,499,9,嘉兴,360,800,118,14.8%,1394,440,10,泰州,264,532,63,11.8%,530,191,11,温州,263,645,169,26.2%,23

9、08,417,12,台州,260,623.7,101,16.2%,1238,189,13,湖州,241,479.6,73,15.2%,888,300,14,镇江,104,501,95,19.0%,/,239,15,舟山,92,219,33,15.1%,343,109,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,1355,参照目标选择,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,参照目标选择,为了更加清晰的发现五大城市经济和房产的发展特征，我们选取了同处,长三角的常州和镇江两个城市作为参考标杆，分别将五大城市根据其经,济和房产两类因

10、素划分为两个梯队。具体划分如下：,层次一：温州、南通、嘉兴三个城市以常州为参照系层次二：台州、湖州两个城市以镇江为参照系,参照指标：,宏观因素：GDP、财政收入、人均可支配收入、人均居住面等；,房地产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,人均可支配收入 增幅,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,GDP及其增幅,亿元,温、通、嘉、常GDP总量及增幅对比,200015001000500,1834,14.6%,175819.4%,1343,16.2%,1560,25%19.8%20%15%10%5%,GDP分布在1300-2000亿

11、元之间；增幅分布在15%-20%之间；,0,0%,温州,南通,嘉兴,常州,经济保持着高速发展态势。,人均可支配收入,GDP,增幅,温、通、嘉、常人均可支配收入对比,人均可支配收入差异明显，温州超过,25000,元,21716,13.5%,14.1%,15%,20000元，南通低于15000元，但南通,2000015000,9.6%,14058,1782810.1%,16649,10%,保持着较高的增幅。,100005000,5%,居民的可支配收入决定购买力，温,0,温州,南通,嘉兴,常州,0%,州居民购买力最强，挖掘空间最大。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备

12、资料库！,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,亿元,温州 南通 嘉兴 常州,0%,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,房地产投资额及所占比重,温、通、嘉、常房地产投资及所占比重,房地产投资均处于较低水平，温州最,200,168.7626.1%,171,30%,高，但也仅上海的1/7左右。,150,107.93,118.2,18.0%,20%,10050,10.3%,14.8%,10%,除温州外，南通、嘉兴的房地产投资所占的比重相对较低，在10-16%之间。,0,0%,温州,南通房地产投资额,嘉兴所占比重,常州,南通、嘉兴房地产仍存在较大空间。,房地产销售总额及增长率,温、通、嘉、常商品

13、房销售总额对比,250,亿元,100%,商品房销售总额在120-150亿之间，其中,200150,153.20,151.9080.2%,123.92,191.9080%64.50%60%,南通增幅明显，温州增幅较小。,100,39.1%,40%,50,12.1%,20%,南通、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市,0【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,场需求逐渐旺胜。地产从业人员必备资料库！,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,12,10,8,年,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,商品房销售面积及增幅,温、通、嘉、常商品房销售面积对比,600500400300,万平方米262

14、.8,473.344.8%,359.527.12%,479.4 58.7%60%40%20%,南通、嘉兴商品房销售面积增幅明显，温州出现负增长态势。,2001000,-14.3%温州,南通,嘉兴,常州,0%-20%,南通、嘉兴房地产容量在不断放大,商品房销售面积,增幅,商品房消化周期,10.4,温、通、嘉、常商品房消化周期,温州的房地产销化周期较长，达到10年以上，南通销售周期较短，仅需3.5年，嘉兴在5年左右。,64,3.5,5.1,4.4,20,温州,南通,嘉兴,常州,南通房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,

15、城市基本面（层次二：台州、湖州）,城市基本面（层次二：台州、湖州）,GDP及其增幅,台、湖、镇GDP总量及增幅对比,2000,亿元,17.6%,20%,1500,1467,18.9%,15%,经济发展速度明显高于镇江，但湖州的,1000,761,102513%,10%,经济总量相对较低。,500,5%,0,台州,湖州,镇江,0%,经济总量不大，但保持着高速发展态势,人均可支配收入,GDP,增幅,台、湖、镇人均可支配收入对比,20000,元,19036,17503,20%,人均可支配收入在17000元以上，明,15000,13.8%,1429115.3%,15%,显高于镇江。,10000,9.4

16、%,10%,5000,5%,0,台州,湖州,镇江,0%,台州、湖州居民生活水平较高，购买力较强。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市基本面（层次二：台州、湖州）,16.3%,67.49,122.74,城市基本面（层次二：台州、湖州）,房地产投资额及所占比重,台、湖、镇房地产投资及所占比重,15010050,亿元,101.47,72.75,15.2%,13.5%,20%15%10%5%,房地产投资量较少，所占固定资产总额偏低。（长三角城市大多数在20-25%之间，上海、杭州达到30%以上）,0,0%,台州,湖州,镇江,市场处于起步发展阶段，具有较大的

17、投,资空间。,房地产投资额,所占比重,房地产销售总额及增长率,台、湖、镇商品房销售总额对比,台州的商品房销售总额出现翻番现象，,150100,亿元,107.2%,80.70,120%80%,湖州增长幅度不大。,500,台州,16.3%湖州,23.90-2.40%镇江,40%0%-40%,台州房地产市场已经启动并得到快速发展。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市基本面（层次二：台州、湖州）,259.7,241.2,年,2,0,城市基本面（层次二：台州、湖州）,商品房销售面积及增幅,台、湖、镇商品房销售面积对比万平方米,300250200,55.7%,

18、43.97%,60%40%,商品房面积大幅度增长。,150,103.51,20%,100500,台州,湖州,-10.90%镇江,0%-20%,房地产容量不断放大，市场空间明显,商品房销售面积,增幅,商品房消化周期,台、湖、镇商品房消化周期台州、湖州的房地产销售周期在5,108,9.1,年左右。,64,5.5,4.9,市场具有一定的投资机会。,台州,湖州,镇江,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,评价指标体系说明,评价指标体系说明,为了通过

19、定量研究科学地进行五个城市的对比分析，我们选取了城市经济、城市规,划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对,各项类别进行了因子细分，通过指标对比进行优劣评判。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,指标体系建立,竞争企业 衡量企业进入所面临竞争情况,竞争层面,指标体系建立,为了能够对五个城市进行有效的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争,等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分。,类别,评价因素,衡量标准,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及其增长率

20、,衡量城市发展水平衡量房地产的需求量是否充足,经济层面,人均可支配收入及其增长率社会消费品零售总额及其增长率,衡量居民消费力高低,固定资产投资额及其增长率重大基础设施建设及规划,衡量社会固定资产投资水平衡量未来城市房地产的辐射半径,规划层面,城市发展规划,衡量城市规划是否有利于房地产发展,轨道交通/快速干道等交通规划房地产投资额及其增长率,衡量交通规划与建设对房地产发展的影响衡量城市房地产总体规模,市场层面,成交量及其增长率商品房消化周期,衡量城市房地产市场容量衡量市场供求关系,价格及其增长率,衡量市场上升空间,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,指标综

21、合评价南通,14058,621.96,/,/,/,指标综合评价南通,类别,评价因素,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及其增长率,1758亿769.79万,重大利好：苏通大桥2008年通车，将成为上海1小时经济圈成员,经济层面 人均可支配收入及其增长率,城市经济规模较大，但居民购买力较低；,社会消费品零售总额及其增长率,城市产业结构处于升级过程中，目前主要是,固定资产投资额及其增长率,1048.9,二产为主，在未来相应时间内，随着上海及苏,重大基础设施建设及规划规划层面 城市发展规划,州产业升级后的部分外移外移效应，将会使南通二产面临进一步扩容良机；房地产市场规模和基础现

22、阶段仍然处于较低,轨道交通/快速干道等交通规划,水平，但市场需求及其旺盛，潜力有进一步释,房地产投资额及其增长率,107.93亿,放的必然性；,市场层面,成交量及其增长率商品房消化周期,473.3万2.46年,市场物业价格整体不高，同时市场的物业细分不够使得价格差表现不明显，有上扬的空间,价格及其增长率,3210元,市场消化周期为2.46年，预期未来一段时间,竞争企业,有全国性企业 内仍将出现供不应求态势；,目前市场的竞争并不明显，知名开发企业不竞争层面竞争项目品质 品质一般 多（绿城），产品力一般【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,指标综合评价嘉兴,1

23、7828元,/,/,竞争项目品质 品质较好,地市场产品品质较高。,指标综合评价嘉兴,类别,评价因素,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及其增长率,1343亿335.55万,长三角城际交通的推进（杭州湾大桥、城际轨道）和磁悬浮的建设将会给嘉兴带来重大利,经济层面 人均可支配收入及其增长率,好，逐步成为上海大都市圈的一部分。,社会消费品零售总额及其增长率固定资产投资额及其增长率,429.72亿800.2亿,嘉兴GDP总量相对较低，但人均水平高，城乡差异小,规划层面,重大基础设施建设及规划城市发展规划,受上海和杭州两地产业转移以及产业对接的影响，推动第二产业比重在不断的提升，但

24、产业群体相对购买力不足；,市场层面,轨道交通/快速干道等交通规划房地产投资额及其增长率成交量及其增长率商品房消化周期,城际轨道和磁悬浮118.2亿359.5万3.88年,目前，市场供需状况相对平衡，投资增长稳健，预期，随着城市基础设施的建设完善，房地产市场将会有扩容的空间；市场的消化周期约为4年，预期未来供求仍将呈现相对平衡态势。,价格及其增长率,3447,开发企业以本土居多，外来企业知名的仅有,竞争企业,有全国性企业 世茂，中房等；,竞争层面 由于受上海、杭州两地房地产市场影响，本【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,指标综合评价台州,/,/,/,竞争项

25、目品质 品质一般,；,指标综合评价台州,类别,评价因素,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及其增长率,1467亿564.66万,市场处于起步阶段，房地产市场需求旺盛，市场竞争较弱，但市场整体容量受规模人口限,经济层面 人均可支配收入及其增长率,19036元,制比较一般；,社会消费品零售总额及其增长率固定资产投资额及其增长率,511.57亿623.7亿,台州城市有一定经济规模，居民购买力强，可以和苏南县级市相媲美；,重大基础设施建设及规划规划层面 城市发展规划,台州产业结构正在逐步优化升级，未来发展前景好；甬台温铁路与沿海高速的建设，将极大改善台,轨道交通/快速干道等交通规

26、划,州市区发展空间与经济联动,房地产投资额及其增长率,101.47亿,目前市场形势良好，需求上升势头强劲（50,市场层面,成交量及其增长率商品房消化周期,259.7万4.76年,增长率）；房地产价格差开始出现，市场有进一步细分,价格及其增长率竞争企业,4726元区域企业,的潜力；开发企业基本上都是本地性；本地项目品质一般；,竞争层面 消化周期约；4.76年，未来供应相对比较大【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,指标综合评价湖州,/,竞争层面,品质一般竞争项目品质,指标综合评价湖州,类别,评价因素,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及

27、其增长率,761亿257.89万,城市人口规模少，对外交通不便，造成房地产市场也容量较小,经济层面,人均可支配收入及其增长率,17503元,和经济均规模不大；但居民购买力较强；,社会消费品零售总额及其增长率,273.8亿,产业结构以第二工业（纺织、矿制品和化工等）为主，产业人群导入能力不足；,固定资产投资额及其增长率重大基础设施建设及规划,479.6亿,城市对外交通现状较差，严重影响城市接收辐射,规划层面,城市发展规划轨道交通/快速干道等交通规划,/申苏浙皖高速公路等,以及对外辐射的能力；目前市场的（投资）规模和（成交）容量比较低，且过快的供应导致市场暂时有一定的供过于求；,房地产投资额及其增

28、长率,72.75亿,市场价格水平比较低，价格差尚未形成；,市场层面,成交量及其增长率商品房消化周期,241.2万3.68年,市场消化周期约为3.68年，未来供求关系相对平稳,价格及其增长率 3346元 市场竞争相对较弱，无全国性强势开发企业入驻竞争企业 以区域为主 市场产品品质一般，尚无产品力竞争概念；【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,指标综合评价温州,竞争项目品质 品质较差,地产从业人员必备资料库！,指标综合评价温州,类别,评价因素,指标阐述,综合评价,GDP/人均GDP及其增长率人口数量及其增长率,1834亿756.48万,城市特殊性强,市场容量大

29、，居民承付力强，但全民性大规模投资（投机）行为造成市场容易过,经济层面 人均可支配收入及其增长率,21716元,度波动,社会消费品零售总额及其增长率固定资产投资额及其增长率,779.15亿645.6亿,城市经济总量庞大，居民购买力；产业结构正在由第二产业为主向第三产业为主,规划层面市场层面,重大基础设施建设及规划城市发展规划轨道交通/快速干道等交通规划房地产投资额及其增长率成交量及其增长率商品房消化周期,/规划有4条轻轨和沿海高速168.76亿262.8万8.78年,转型，外来人口导入能力显著增强；城市发展起步较晚，但后劲很高；市区开始与周边城镇的一体化进程；立体化交通体系的建立将逐步改善温州

30、交通环境；市场需求较强，市场有效供给不足造成，短期内市场供不应求，但大投资（机）性比重较大；由于消化周期高达8.78年，未来一段时间内的,价格及其增长率竞争企业,5829元有全国性企业,供求矛盾将会比较严峻。（2006年受05年供应量小导致成交不大，2005年成交300万。按2005年标,竞争层面【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,准核算，需要9年。）目前城市房价过高，价格未来的成长性值得观望,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价结果,4 台州,4,嘉兴,城市评价结果,宏观因素综合排名,房地

31、产发展容量排名,排名12345,城市温州南通嘉兴台州湖州,排名12345,城市南通嘉兴温州台州湖州,供求风险排名（按照消化周期）,竞争环境排名,排名123,城市南通湖州嘉兴,排名123,城市台州湖州南通,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市进入建议,城市进入建议,通过对五大城市的经济发展状况、房地产运行状况、风险机竞争等方面,来考虑，对五大城市进入的先后次序，给予以下初步建议：,第一选择：南通、嘉兴第二选择：台州、温州第三选择：湖州,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,

32、【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,南 通,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,盐城,城市评价南通,地理位置,徐州,连云港,南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。城市下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区,南京市,南通,苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子,常州,无锡,苏州,第一窗口”之美

33、誉。全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,15.60%,20.82%,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,宏观经济,南通GDP变化情况,南通人均GDP变化情况,2000.00,1758.34,15.80%,25000.00,22841.81,25.00%,1500.00,1226.06,1472.08,15.70%,15.70%15.60%,20000.0015000.00,15806.0016.10%,19096.59,19.61%,20.

34、00%15.00%,1000.00,15.50%,15.40%,15.40%,10000.00,10.00%,500.00,15.30%,5000.00,5.00%,0.00,15.20%,0.00,0.00%,2004年,2005年,2006年,2004年,2005年,2006年,南通社会消费品零售总额变化情况,南通人均可支配收入变化情况,800600400200,384.2516.00%,536.4116.20%,621.9616.00%,16.3%16.2%16.1%16.0%15.9%,15000100005000,10937.0014.00%,12384.0013.20%,14058

35、.0013.50%,14.5%14.0%13.5%13.0%,0,15.8%,0,12.5%,2004年,2005年,2006年,2004年,2005年,2006年,GDP及人均GDP持续快速增长，人均收入水平和社会消费能力显著增强。,城市评价南通,镇，形成“一主三副”城镇空间结,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市规划区域发展,海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构南通市城市圈：

36、,现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城,汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,龙为中心，吕四、和合、南阳“众,城市评价南通,城市评价南通,公路,铁路,城市规划城市交通,204国道、宁通高速沪嘉浏高速、沿江高速,新长铁路南通段宁启铁路、沪通铁路,苏嘉杭高速、连通高速苏北门户长三角枢纽大桥崇启大桥苏通长江大桥,南通铁路港口支线港口南通港洋口港,崇海大桥南通北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿

37、海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地；08年苏通大桥通车后,将使南通进入上海一小时,经济圈。从而面临海外和内陆两大经济辐射扇面。【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,城市规划产业布局,产业基础支撑：,崇川经济开发区以,机电电子、医药、,纺织及物流为产业,导向；南通经济开,发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为,崇川经济开发区,南通经济开发区,产业导向。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,城市规划产业结构,产业结构

38、有待优化,份,第一产业比重,第二产业比重,第三产业比重,2004,12.1,54.2,33.7,2005,11.3,47.3,41.4,2006,9.6,56.0,34.4,南通拥有良好的区位条件和港口工业基础，以长江三角洲的发展为依托来,构建产业集群带，第二产业在产业结构中占据主力地位，第三产业的发展,速度则相对较慢，比重偏低，产业结构有待进一步调整优化。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,城市规划产业布局规划,一主二副、二带、二城、六口、十园结构,一主”：国家级南通经济技术开发区；,“二副”：崇川、港闸省级开发区；,“二

39、带”：沿江、沿河产业带；,“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板,块；,“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集,中区,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,城市规划商业布局规划,根据“一主三副”的定位，市区商业网,点布局在空间层面上分为“一圈、双核、,五心、两带、六道口、十街、多点”；,按照市级商业中心、区级商业中心、,社区级商业中心三级商业布置。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,个板块中最低的。,城市评价南通,城市规划核心城区,按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致

40、可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大,房地产板块，呈现“一主三幅”的格局：,老城区板块（钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西）市场供不应求、价格稳定。,老城区供地有限，尽管友谊家园、中天福邸、都市华城、都市豪庭等项目陆续有房源推出，但区,域推盘总量不大，房价稳定在高位。,新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规,划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育,会展中心都已正常投入使用，CBD雏形已成；周边扎堆有凤凰莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、,天安花园、兆丰家园、春晖花园、优山美地等一批高品

41、质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓,的存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质,最高的中央居住区（CLD），且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。,新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目,前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产,新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东,区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者。,城北板块（钟秀路以北）蓄势待发，性价比较高。该板

42、块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永,兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,2006年,2004年 2005年,城市评价南通,房地产市场市场环境,南通房地产投资及变化情况,120,107.93,40.0%,房地产投资额持续增长，年增速达到30%左右。,100806040200,59.3922.90%,34.80%80.05,34.80%,35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,商品房市场火爆。2006年南通,2004年,

43、2005年,2006年,市区商品住宅销售面积达473万平,南通商品房成交量变化情况,方米，而当年商品房供应面积为,500.00,473.27,50.00%,420万平方米,明显供不应求。,400.00,43.21%326.90,44.78%,40.00%,300.00200.00100.000.00,228.2613.90%,30.00%20.00%10.00%0.00%,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,房地产市场供需状况,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目,前市场中新建住房作为未来存量

44、，施工住房作为未来上市量，针对目前已知年度房,地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,系数供需状况,4未来可能出现供不应求,4 6未来供需基本平衡,6未来将出现供过于求,=1165.86473.27=2.46,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,城市评价南通,房地产市场竞争环境,性质,资质,企业名称,主要开发项目,开发总,物业属性,一级开发企业,江苏苏建集团,苏建阳关城,100万平方米左右,商业、公寓,本地开发企业,一级开发企业,江苏盛和房产,盛和鳌坊,40万平方米左右,商住、公寓,外地开发企业,一级开发企业,

45、中南集团,中南世纪城,10万平方米,商住、公寓,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价南通,国际会议中心、高级写字楼、大型休,城市评价南通,房地产市场竞争环境,主要的开发商:,中南控股集团有限公司,始创于1988年，2001年组建集团公司，是一个跨地区、跨行业、多元化是个年产值近百亿元的,大型企业集团。,中南房地产业有限公司是中南控股集团下属的核心企业，已成功开发了青岛中荣大厦、青岛常乐,花园、南京日月大厦、海南文昌中南海景花园等项目，目前正在开发的项目有百万平方米建筑面积,的镇江中南世纪城NO.2、海门中南世纪城NO.3、27万平方米建筑面积的青

46、岛海湾新城、海南中南,森海湾等项目。,重点竞争项目:,中南世纪城,总建筑面积为250万平方米，是南,通地区规模最大、档次最高的地产项,目。项目分为商业、体育、商务、金,融四大中心，融居住、办公、商业、,酒店、体育会展、城市景观、观光休,闲七大功能于一体，包括五星级酒店、,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,湖 州,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价湖州,城市评价湖州,地理位置,太湖南岸，浙北交通枢纽。湖州地处浙江北部，东临上海，南接杭州，西近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区

47、,湖州市,重要的商品集散地和水陆运输枢纽。湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积 5817平方公里，人口256.49 万。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价湖州,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价湖州,宏观经济,GDP总量及增长率,人均GDP及增长率,8006004002000,16%15%14%13%,3500028000210001400070000,24%20%16%12%8%4%0%,2004G D P总量,2005,2006G D P增长率,2004人均G D P,20

48、05,2006人均G D P增长率,社会消费品零售总额及增长率,人均可支配收入及增长率,3002001000,16%15%14%13%,20000150001000050000,15%12%9%6%3%0%,2004 2005社会消费品零售总额,2006增长率,2004 2005人均可支配收入,2006增长率,2006 年湖州 人均GDP 涨幅达到 18.72，连续 4 年保持经济两位数增长，整体态势良,城市评价湖州,城市评价湖州,城市规划区域发展,整合主城区和织里，形成城市核心区，南浔作为城市的次中心，形成“双心”城市结构。在主城区与织里之间规划一个产业园区，作为城市产业发展的基础，结合旧城

49、改造，调整主城区功能，形成以居住、办公、商贸等为一体的综合功能区。通过湖州大道、湖织大道、318国道及未来的轻轨将主次两个中心紧密联系起来，形成有机的整体。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价湖州,城市评价湖州,城市规划城市交通,整合主城区和织里，形成城市核心,区，南浔作为城市的次中心，形成“双心”城市结构。湖州作为浙江三线城市，东距上海150 公里，南离杭州 90 公里，北隔太湖与苏州相望，城市距离区域核心城市绝对距离较近。但目前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达 3 小时，公里交通效率较低。未来随着申苏浙皖（2008

50、 年通车）、申嘉湖杭（2010 年通车）、杭长（2009年通车）3 条高速公路的建成，至 2010,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版,地产从业人员必备资料库！,城市评价湖州,区,区,临杭产业带,城市评价湖州,城市规划产业布局,以“极核”为基础，拓展西、,煤山工业园区,雉城产业集群,南两翼，加大布局调控引导力度，提升开发区、工业园区。,南太湖产业带高禹工业园区,长兴经济开发区湖州经济开发,中心城市产业极核,向西抓好长兴经济开发区，促进煤山工业园区和高禹工业园,吴兴工业园区,南浔工业园区,区建设，形成南太湖产业带。向南抓好德清经济开发区和安,递铺产业集群,练市工业园区,吉经济开发区