锡业股份:土地估价报告(一) .ppt
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1、土,地,估,价,报,告,项目名称:云南锡业股份有限公司非公开发行股票拟收购资产涉及的云南锡业集团(控股)有限公司 10 万吨铜、10 万吨铅土地使用权项目涉及之大屯片区出让用地土地使用权价格评估(估价对象所在市县:云南省红河州个旧市、蒙自市)受托估价单位:云南通达资产评估有限公司土地估价报告编号:云通资评(2012)-07 号-1提交估价报告日期:二一二年七月二十日,土 地 估 价 报 告,第一部分,摘 要,一、估价项目名称云南锡业股份有限公司非公开发行股票拟收购资产涉及的云南锡业集团(控股)有限公司 10 万吨铜、10 万吨铅土地使用权项目涉及之大屯片区出让用地土地使用权价格评估。二、委托估
2、价方云南锡业集团(控股)有限责任公司联系人:朱应林,联系电话:08733117416云南锡业股份有限公司联系人:李霞,联系电话:08733118657三、估价目的对云南锡业股份有限公司因非公开发行股票拟收购资产事宜所涉及的云南锡业集团(控股)有限公司 10 万吨铜、10 万吨铅土地使用权项目,特委托云南通达资产评估有限公司对本次资产收购行为所涉及的土地资产提供土地价值参考依据。四、估价基准日:二一二年六月三十日五、估价日期:估价日期:本项目勘估始于二一二年六月十日,终于二一二年七月二十日。六、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求,此次评估的土地价格是指估价对象在 2012 年 6
3、月 30 日,证载登记土地使用权类型均为出让,本次评估设定土地使用权类型为出让,在相应设定用途、容积率、土地使1,1,2,用年限均按照各待估宗地剩余使用年限计,相应土地开发程度利用条件下的土地使用权价格,价格类型为公开市场条件下的市场价格,以人民币为计价单位,详见地价定义表。地价定义表,编号,估价对象土地使用证号个旧市国用(2010)第 0765 号蒙国用(2011)第1127 号,宗地名称10 万吨铅项目用地10 万吨铜项目用地,登记用途工业用地工业用地,实际容积率0.80.8,设定容积率0.80.8,设定用途工业用地工业用地,土地开发程度宗地红线外“三通”及场地内平整宗地红线外“三通”及场
4、地内平整,土地使用年限48.1748.17,七、估价结果云南锡业股份有限公司非公开发行股票拟收购资产涉及的云南锡业集团(控股)有限公司 10 万吨铜、10 万吨铅土地使用权项目涉及之位于个旧市及蒙自市大屯片区共计 2 宗 670109.00 平方米用地,在 2012 年 6 月30 日,在评估设定用途、使用年限及开发程度条件下的土地使用权价格,评估面积总地价额为人民币 177,458,266 元,大写:壹亿柒仟柒佰肆拾伍万捌仟贰佰陆拾陆元整。详见土地估价结果一览表。2,1,2,土,地,估,价,结,果,一,览,表,估价机构:云南通达资产评估有限公司,估价报告编号:云通资评(2012)-07 号-
5、1,估价期日:2012.6.30,估价期日的土地使用权性质:出让,序号,估价期日土地使用者,土地证书号,宗地名称,位,置,宗地级别,估价期日实际用途,估价期日设定用途,实际容积率,设定容积率,估价期日实际开发程度,估价期日设定开发程度,使用年限(年),土地面积(平方米),单位价格(元/平方米),单位价格(万元/亩),总地价(元),云南锡业集团(控股)有限责任公司合计,个旧市国用(2010)第0765 号蒙国用(2011)第1127 号-,10 万吨铅项目用地10 万吨铜项目用地-,个旧市大屯镇楼坊寨村委会楼坊村民小组蒙自市雨过铺镇-,个旧市大屯镇工业级外个旧市大屯镇工业级外-,工业工业-,工业
6、工业-,0.80.8,0.80.8,宗地红线外“三通”及场地内平整宗地红线外“三通”及场地内平整-,宗地红线外“三通”及场地内平整宗地红线外“三通”及场地内平整-,48.1748.17-,301974.00368135.00670,109.00,264.82264.82-,17.6517.65-,79,968,75597,489,511177,458,266,一、上述土地估价结果的限定条件:1.土地权利限制:无2.基础设施条件:宗地红线外基础设施配套达到“三通”及场地内平整。供电状况:市政配套。供水状况:市政配套,供水主管径为 425mm。排水状况:市政配套,地下管道排水,至评估基准日排水管道
7、正在建设中。电讯条件:通程控电话。供气状况:无。周围道路状况:宗地临工业园区五号路,七号路可与红河大道通达,道路状况良好。地面平整状况:大屯镇工业园区片区内地势平坦,宗地(1)、宗地(2)场地内地面平整。二、其他需要说明的事项:1、土地证号为“个旧市国用(2010)第 0765 号”的宗地(1)位于个旧市大屯镇楼坊寨村委会;土地证号为“蒙国用(2011)第 1127 号”的宗地(2)位于蒙自市雨过铺镇,根据我公司估价人员实地踏勘,宗地(1)与宗地(2)相距约 600 米,因个旧和蒙自的行政区划分界线刚好从两地块之间穿过,故两地块分属个旧和蒙自两个行政管理机关管理。查个旧市大屯镇片区土地定级与基
8、准地价更新技术报告上述两地块均位于大屯镇北面距离大屯镇工业级(末级)基准地价的定级边缘约 1 公里,距离蒙自市工业用地基准地价定级边缘约 10 公里,根据估价参数指标来源的代表性、准确性、适宜性,我公司最终确定属蒙自县管辖的宗地(2)采用个旧市大屯镇片区基准地价进行测算。2、本项目评估基准日为 2012 年 6 月 30 日、一年期贷款利率为 6.31%;2012 年 7 月 6 日中国人民银行一年期贷款利率下调至 6%,本次评估采用的贷款年利率为评估基准日时的贷款年利率。云南通达资产评估有限公司二一二年七月二十日,八、土地估价师签字,匡,明,(资格证书号:2002530025),余 晓 勤,
9、(资格证书号:2002530046),九、土地估价机构估价机构负责人签字:云南通达资产评估有限公司二一二年七月二十日,。,第二部分,估价对象描述及地价影响因素分析,一、委托方简价略二、估价对象本项目评估的对象为云南锡业集团(控股)有限责任公司位于个旧市、蒙自市共 2 宗计 670109.00 平方米出让用地土地使用权。三、估价对象描述1、土地登记状况估价期日土地使用证、待估宗地名称、宗地位臵、土地等级、登记用途、估价设定用途、估价设定使用年限、评估面积、宗地号、土地使用证号等土地登记状况见估价对象土地登记状况表2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家,土地使用权类型为出让用地,土地使用权归云
10、南锡业集团(控股)有限责任公司。至评估期日,各宗地未设定他项权利。3、土地利用现状及地上建筑物和附着物状况待估各宗地详见“估价对象土地个别因素表”,各宗地均无特殊规划限制。1,1,2,1,2,估价对象土地登记状况表,序号,估价期日土地使用者,宗地名称,宗地位置,土地等级,登记用途,估价设定用途,土地使用权终止日期,估价设定使用年限,东,宗,南,地,四西,至,北,评估面积(平方米),宗地号,土地使用证号,(年),云南锡业集团(控股)有限责任公司合计,10 万吨铅项目用地10 万吨铜项目用地-,个旧市大屯镇楼坊寨村委会楼坊村民小组蒙自市雨过铺镇-,个旧市大屯镇工业级外个旧市大屯镇工业级外-,工业工
11、业-,工业工业-,2060 年 8 月 31日2060 年 8 月 31日,48.1748.17-,楼坊寨村民小组雨过铺镇田心办事处-,楼坊寨村民小组雨过铺镇田心办事处-,楼坊寨村民小组雨过铺镇田心办事处-,楼坊寨村民小组雨过铺镇田心办事处-,301974.00368135.00670,109.00,01-(10)-2487-(22)-03-,个旧市国用(2010)第 0765号蒙国用(2011)第 1127 号-,估价对象土地个别因素表,序号,估价期日土地使用者云南锡业集团(控股)有限责任公司,宗地名称10 万吨铅项目用地10 万吨铜项目用地,土地使用证个旧市国用(2010)第 0765 号
12、蒙国用(2011)第1127 号,宗地位置个旧市大屯镇楼坊寨村委会楼坊村民小组蒙自市雨过铺镇,面积301974.00368135.00,登记用途工业工业,设定用途工业工业,产业聚集度工业集聚程度较优工业集聚程度较优,实际容积率0.80.8,设定容积率0.80.8,临路状况临工业园区五号路与红河大道通达临工业园区七号路与红河大道通达,宗地形状宗地形状一般规整宗地形状一般规整,地形坡度内场地平整内场地平整,红线外基础设施条件“三通”“三通”,红线内基础设施条件“三通”及场地内平整“三通”及场地内平整,实际利用情况或规划利用宗地上建有多栋砖混结构、钢结构厂房及生产辅助设施宗地仍处于正在建设中,大部分
13、为在建工程,小部分为空地,。,四、地价影响因素分析,根据委估宗地用途,确定影响待估宗地地价的主要因素有一般因素(包括地理位臵、自然条件、资源状况、行政隶属、经济发展水平和投资发展前景、土地使用制度等)、区域因素(包括区位、交通条件、基础设施状况、城市规划分区功能、产业聚集程度等)、个别因素(包括宗地用途、地形、形状、大小、宗地基础设施条件、周围区域土地利用等),1、一般因素,此次评估宗地分布在个旧市及蒙自市境内,其中宗地(1)、宗地(2)均位于大屯片区内,宗地(1)属个旧市土地管理部门管理、宗地(2)属蒙自市土地管理部门管理。,(1)个旧市,概述:个旧市位于滇东南东经 1025410325,北
14、纬 23012336间,北回归线横贯北郊,东、西、北分别与蒙自市、建水县和开远市相邻,南隔红河与元阳、金平两县相望。总面积 1587 平方公里,距昆明市 280公里,距国家级口岸河口县 244 公里。境内有平坝、中山、低山河谷 3 种地貌类型,海拔在 1502740 米之间,立体气候特征明显。山区占总面积的 86%,平坝区约占总面积的 13.8%。境内已发现的有色金属矿藏有百种之多,已探明的有价金属有锡、铜、铅、锌、钨、铟、银等 20 余种,霞石储量约 30 亿吨,为全国之冠。境内林木有 58 科、141 属、200 多个树种,中华桫椤、多歧苏铁、董棕为名贵树种。有野生药材 130 余种,其中
15、马蹄香、大草乌为个旧特有药材。森林覆盖率 39.24%。2008 年,市区环境空气达到国家环境空气质量级标准天数为 326 天,环境噪声达标区覆盖率 52%;平均气温 15.9,比历年平均值低 0.3;年降水量 1308.3毫米,比历年平均值多 193.2 毫米;年日照时数 2100.3 小时,比历年平均值多 138.9 小时。,自然资源:个旧的地下蕴藏着十分丰富的矿产资源,已探明的锡、铜、锌、钨等有色金属储量达 650 万吨,其中锡 的保有储量90 多万吨,,占全国锡储量的 1/3。此外还有铍、铋、镓、锗、镉、银、金等稀贵金属,霞石储量约 30 亿吨,为全国霞石储量之冠。,经济状况:工业生产
16、逐步回暖,产值持续增长,经济效益大幅增长。从轻重工业看:轻工业增长快于重工业。全市完成轻工业产值 7.07 亿元,比 2009 年增长 2.9 倍;完成重工业产值 254.23 亿元,增长 2.9%。从经济类型看:国有经济完成产值 4.81 亿元,比 2009 年增长 36.4%,经济效益大幅增长。2009 年,全市规模以上工业实现利税总额 9.15 亿元,增长26.5%,实现利润 1.99 亿元,增长 4.5 倍。产品产销率为 83.2%,增长 7.7%。建筑业平稳发展。2009 年全市建筑业完成增加值 4.69 亿元,比上年增长1.5%;完成总产值 18.75 亿元,比上年下降 5.5%;
17、房屋建筑施工面积186万平方米,比上年增长 3.3%;竣工面积47 万平方米,比上年下降 37.1%。城市基本情况:个旧市是云南省的一个中等工业城市,是滇东南的中心城市。个旧全市总面积 1587 平方公里,总人口 45.33 万人,其中城镇人口30.95 万人,城市化水平达 68.3%。城市建成区面积 12 平方公里,市区常住人口16 万人。个旧城小巧玲珑,房屋环绕金湖四周而建,整洁卫生,绿树成荫,1990 年曾被评为全国十佳卫生城市之一。为了加快个旧市的发展,市委、政府提出了“一二三四”工作思路,即:以老工业城市的提升改造为突破点,立足有色、超越有色、立足老城、超越老城;将个旧建成云南省最大
18、的有色金属冶炼中心、云南省重要的生物资源加工基地及云南省一流的精品城市。根据这一战略决策,个旧市加快了城市建设的步伐,以精品城市建设为目标,以治好一个金湖;绿化老阴山、老阳山两座面山;建好金湖文化广场、工人文化宫广场、体育场三个广场;突出锡文化特点、山地城市特点、欧式风格特点、夜景灯光特点四个特点的“一二三四”系统工程为重点,在城市规划、建设、管理等方面向精品城市又迈进了一步。,(2)蒙自市,概述:蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部,总面积 2228 平方公里,辖 7 镇 4 乡、86 个村(居)委会、11 个城市社区居,1,委会、691 个自然村、992 个村民小组,共有汉、彝
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