11月安徽淮安义乌国际小商品城项目前期策划报告230p.ppt
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1、,【安徽淮安义乌国际小商品城项目】前期策划报告,OPEN,2010年11月28日,我们能做什么?定位思考,我们怎么做?策略思考,我们赚多少?经济测算,contents,目 录,我们缺什么,其他开发商在做什么,消费者经营者要什么,我们有什么,我们能做什么1,开发区要什么,政府在做什么,我们能做什么?思考分析篇,我们能做什么思考分析篇,contents,淮安概况城市发展规划与区域城市结构调查经济开发区区域发展和规划淮安商圈调查评估淮安消费者分析淮安经营者分析开发区市场专项研究开发区调查、评估与预测,政府在做什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,开发区
2、要什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,开发区要什么,淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县。面积约10072平方公里,人口536.91万。市区面积80平方公里,人口80万。区位淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部,江苏省中部偏北,地处以上海为龙头的长江三角洲地区。文化淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”,有“运河之都”之称。资源淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,
3、盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居世界首位。,工业淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业,近年来外向型经济发展迅猛,特别是台资集聚,台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资,正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。,行政区域划分与概况,淮安概况,PART ONE,交通淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。已经建成和即将建
4、成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北,贯穿东西。京杭大运河贯穿市境南北,同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道,使淮安的水运网,络通江达海,实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。,行政区域划分与概况,淮安概况,PART ONE,小结:从上图表可以看出,淮安市经济总量快速稳步增长,经济总量以平均每年13.3%的速度增长,进入经济发展的快车道。2008年受
5、金融危机影响,增长速度略有下滑。2009年经济有所回升,2010年上半年国内生产总值达到622.75亿元,按可比价计算,同比增长14.50%,增幅高于全省平均增幅2.4个百分点,继续保持全省第一,实现了经济的大幅跨越。,经济总量,淮安概况,PART ONE,小结:人均国内生产总值稳步提高,连续七年增长率保持在13%以上。,人均国内生产总值,淮安概况,PART ONE,小结:从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降,第二产业和第三产业缓慢上升,并可以看出工业是淮安经济的支柱产业,符合淮安新型工业城市的定位。同时,第三产业比重低,发展大有可为。,三产比重,淮安概况,PART ONE,小结:淮安城市
6、居民平均住房面积稳步上升,由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米,由此可看出近8年来淮安房地产市场的快速发展。同时,人均住房面积的提高给居民提供了居住的舒适性,也给后续的房地产发展提出了更高的要求。,人均住房面积,淮安概况,PART ONE,小结:从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势,苏北同苏南还有较大差距,淮安在苏北几个城市中经济发展较好。,江苏各市各项经济指标对比(2008年),淮安概况,PART ONE,小结:居民收入水平稳步提高。特别是城镇人均可支配收入大幅提高,2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年,全市城
7、镇居民人均可支配收入9296元,同比增长12.5%。其中,工资性收入为5971元,增长7.9%。2009年全市在岗职工平均工资28175元,增长17.4%。居民收入水平增加,生活水平提高,为淮安市的内需消费提供了稳定保障,支撑了市场较快运行。,人均可支配收入,淮安概况,PART ONE,小结:居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管20010年以来的消费热点并不明显,但居民在有关政策的驱动下,购房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心,另一方面也显示了居民潜在的购买能力。,人均消费支出,淮安概况,PART ONE,小结:社会消费品零售总额稳步增长,增长率大幅
8、增高。2010上半年,全市实现社会消费品零售总额221.72亿元,同比增长18.8%。分城乡看,城市消费品零售额254.35亿元,增长19.1%;县及县以下消费品零售额145.54亿元,增长19.0%。分行业看,批发零售贸易业零售额338.86亿元,增长18.5%;住宿餐饮业零售额55.89亿元,增长22.4%;其他行业零售额5.14亿元,增长23.4%。全年限额以上批发零售贸易企业实现汽车类零售额6.45亿元,比上年增长82.7%;粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长46.8%、58.5%,全社会消费品零售总额,淮安概况,PART ONE,国家历史文化名城和生态旅游城市,长江三角洲北部地区重要的中
9、心城市、交通枢纽和先进制造业基地。大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平,进一步增强区域综合竞争力,健全社会保障体系,将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。,城市定位,PART TWO,城市发展规划,城市总体布局调查,城市发展规划,PART TWO,形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。一主,即淮安中心城市;四副,即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市;多点,即其他城镇;网络化,即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架,以市县域中心城市和重点镇为节点,构建开放的网络化空间格局。市域城镇等级规模结构:形成1座市域中心
10、城市4座市域次中心城市15座重点镇36座一般镇的四级等级规模结构。人口规模及城市化水平:近期到2015年市域总人口为565万人,城市化水平为53;中期到2020年市域总人口为580万人,城市化水平为60;远期到2030年市域总人口为600 万人,城市化水平为70。市域交通发展:构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络,促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。,城市中心城区规模:近期到2015年中心城区城市人口150万人,城市建设用地规模为180平方公里;中期到2020年中心城区城市人口180万人,城市建设用地规模为216平方公里;远期2030年中心城区城市人口240
11、万人,城市建设用地规模为283平方公里。城市发展方向:东扩南连近期,城市全面完善高速公路环内的城市建设;中、远期,城市跨京沪高速公路向东发展,跨淮盐高速公路向南延伸。城市空间结构:规划形成“三轴、四带、多组团”的空间结构。三轴,即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴;四带,分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带;多组团:分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。,城市中心城区规划调查,PART TWO,城市发展规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区,20
12、00年又被批准为高新技术开发区,11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里,区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区,预计人口将达到60万人。,经济开发区概述,PART THREE,开发区发展和规划,小结:开发区地区GDP稳定快速增长。今年上半年,该区实现地区生产总值53.7亿元,增长40.6%;实现业务总收入285.1亿元,增长39%;实现财政总收入15.26亿元,增长37.9%;一般预算收入9.75亿元,增长43.6%;全社会固定资产投资完成105.08亿元,增长35.9%,其中工
13、业投入55.2亿元;实现进出口总额10.91亿美元,增长91.1%。,地区国内生产总值,PART THREE,开发区发展和规划,小结:,整体经济在淮安居于前几位,居民人均收入也高于淮安平均水平。开发区人均收稳步增长,今年年底预计2010年城镇人均可支配收入将达到17430元,农民人均可支配收入将达到8400元。,开发区人均纯收入,PART THREE,开发区发展和规划,小结:可以看出,开发区工业比重高于清河区,社会消费品零售总额低于清河区,主要是因商贸业主要集中于传统市中心,大型专业市场基本分布在清河区。开发区作为新的独立的核算区域,工业发展势头迅猛,但是人流和商业配套等均落后于清河、清浦两区
14、。,淮安市主城区几个区经济指标对比(2008年),PART THREE,开发区发展和规划,区域规划(20082030),PART THREE,开发区发展和规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区,2000年又被批准为高新技术开发区,11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里,区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区,预计人口将达60万。本项目周边规划:根据淮安经济开发区的规划来看,在未来的两至三年内,开发区建成可容纳近20万人的居住的富士康企业,拥有近7
15、万人的明基电脑生产基地,以及近万人的江苏无锡红豆集团等等。同时,项目附近将建设多个市政配套、商业街、综合商业商务、大型高档生活区。随着开发区规划的实现,人流的商业氛围越来越浓,大的人流、物流、车流,不仅奠定了本案汇聚人流物流资金流的商业基础,也为项目的发展升值提供了有力的保障。,目前,整个淮安市市区(主要指清河区、清浦区、经济开发区)的市场由北向南可以划分为如下几个部分:,淮海北路部分:古黄河以南,以汽配商城为中心;长途汽车站周边部分:以汇通市场为中心,包括布匹市场、五金市场、食品城等;淮海广场部分:主要以商场、商厦为主,包括新亚商城、金马广场(含沃尔玛卖场)、金鹰国际购物中心、清江商场、华润
16、苏果、淮汽大厦(含时代超市卖场)、通讯市场、家私市场等;东西两大街部分:以服装、鞋类、各种小百货为主;经济开发区部分:南方批发市场等。总评:整个淮安市商业分布相对比较集中,基本上是以主街道淮海路为轴发展分布,形成了一定市场的专业性和规模性,批发与零售同步发展。商业的格局分布极不平衡,与城市化发展不相称。,淮安现在的商业格局,PART FOUR,商业格局调研评估,主城区主要分为两大商圈-淮海广场为核心的市级零售商圈,以汽车总站为核心的五金、电子、食品、小商品的专业市场商圈。其他外围商圈含楚州商业集中区和苏北市场、南方批发城等组成的外围商圈。这两大商圈也是目前淮安市城区商业最为集中的地方,另外有潜
17、在商圈,随着“东扩南连”城市建设步伐加快,城市副中心商业区将会形成。1)商圈划分核心商业圈 以淮海广场为中心,方圆1.5公里范围内。淮海北路:最繁华商业街,主要分布中、高档服装、鞋类专卖店,宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中,沿路分布十多家专业市场,淮海广场有本市最大购物中心。特点:这一商圈目前是淮安市区商业最为发达、集中的区域,人流密集,买卖兴旺;核心商场金鹰、新亚商城等是目前淮安市规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳。附近聚集了一批大中规模商场、超市,专卖店。分析:主要商业区商业业态各具特色,对周边区域乃至整个淮安产生重要影响力和辐射力。该区域是零售市场
18、的集中代表,商品丰富,业态完备,规模适中合理,商品以中高档为主,基本符合市场消费需求和功能需求,随着该商圈的不断升级,淮海路商圈更加成熟发达,其市场地位无法撼动。,商圈划分及业态分布,PART FOUR,商业格局调研评估,次级商业圈 以汽车站为中心,方圆2公里。特点:主要分布专卖店、超市,以建材、家具,食品、电子、农贸市场为主,规模小,档次低,缺乏清晰定位,基无差异性,与城市发展不相称、亟待提档升级。分析:基本满足淮安市场的消费需求,但市场的发展水平与周边城市对比,仍然存在较大的差距,除了受周边城市辐射影响外,更主要的是市场交易平台的落后,缺少市场整合力度,没有足够的规模和丰富商品去支撑市场,
19、从而导致大量客户向其周边其他城市流失,综合研究该商圈的几大市场,仍然以规模小,硬件差为主要特点,行业急需整合。淮安最大的汇通小百货市场由于历史形成原因和缺少新的市场竞争,小商品市场生意十分红火,但经营环境仍然沿用原有建筑设施,已经无法满足小商品市场的进一步发展壮大,同时,硬件环境的破败,也严重影响了城市形象,所以小商品市场无论从发展壮大还是提升城市形象方面都急需提档升级。外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。,商圈划分及业态分布,PART FOUR,商业格局调研评估,淮安市市区商业街(区)规划布局一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,淮安市市区大型商业零售网
20、点规划布局一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,注:专业店营业面积达到3000平方米以上确定为大型专业店。,淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,淮安市市区商品交易市场现状一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,(接上表格),淮安市市区大型商品交易市场规划布局一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,淮安市市区大型餐饮网点现状一览表,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调研评估,商业形态分析,PART FOUR,商业格局调
21、研评估,(接上表格),低档商业:清河区:健康东路以北;电机路以西,淮海北路以东,人民路与上海东路。清浦区:新民路,前进路,徐家湖路,解放路。淮阴区:北京东西路,北京北路至长江西路交汇处根据市场调查,此类型商业,出租状况较差,沿途有大量商铺转让或出售,空置率高,生意状况较差,人流量较少。,淮安商业经营状况,PART FOUR,商业格局调研评估,高档商业:新亚百货、新时代超级购物中心、清江商场、金马广场等。根据市场调查,此类商业出租状况供不应求,市场出租率100%,调查的4个商场,现在均无店面出租。,中档商业:清河区:淮海西路以南,至漕运路;淮海西路以西至电机路,淮海西路以北至大治路;淮海西路以东
22、至承德路;乐园步行街。清浦区:东大街,西大街,淮海南路至大庆路,解放东路于承德南路交汇处至轮埠路。淮阴区:黄河广场,农工商超市,淮海北路与北京西路交汇处至长江东路与淮海北路交汇处,承德北路至长江东路交汇处。根据市场调查,此类型商业出租状况理想,出租率95%以上,商场空置率低,沿途较少有店面转让或出售,生意状况良好,人流量大。,淮安商业物业价格水平,PART FOUR,商业格局调研评估,高档商业:清河区新亚百货、金鹰百货、新时代超级购物中心、清江商场等出租价格6-15元/平米/天,周边商铺售价30000-55000元/平米,清河区新亚百货,金鹰百货,淮安商业物业价格水平,PART FOUR,商业
23、格局调研评估,中档商业:清河区:淮海西路以南,至漕运路;淮海西路以西至电机路,淮海西路以北至大治路;淮海西路以东至承德路清浦区:东大街,西大街,淮海南路至大庆路,解放东路于承德南路交汇处至轮埠路淮阴区:黄河广场,农工商超市,淮海北路与北京西路交汇处至长江东路与淮海北路交汇处,承德北路至长江东路交汇处出租价格范围为:1.55元/平米/天,黄河广场,东大街,低档商业:清河区:健康东路以北;电机路以西,淮海北路以东,汇通商城清浦区:新民路,前进路,徐家福路淮阴区:北京东西路,北京北路至长江西路交汇处出租价格范围为:0.81.6元/平米/天,淮安商业物业价格水平,PART FOUR,商业格局调研评估,
24、汇通商城,1、淮海广场商圈内主要街道店面租金水平(单位:元),2、乐园步行街乐园街,坐落在市中心淮海广场,位于淮海北路、丰登路、工农路黄金三角地。拥有270多间店。商铺面宽3-4米,进深8-10米。主力面积40平米左右。租金在6-8元/平方米/天左右。,典型商铺租售价格情况,PART FOUR,商业格局调研评估,3、汇通市场群汇通市场是目前苏北地区最大的批发市场。目前,已形成了一个以汇通市场为龙头,以布匹市场、家电市场、五金市场为主体的汇通市场群。租金水平列表(抽样),典型商铺租售价格情况,PART FOUR,商业格局调研评估,4、东、西大街商业街东西大街为老商业街,商铺林立,西大街共有商铺约
25、180家,经营品种较多,商街配套较齐全,东大街约有在营商铺90家,主要经营服饰、鞋、床上用品等。东西大街点评从商品档次看:普遍档次低,西大街档次比东大街高;从消费者层次看:工薪阶层,一般市民;从经营品种看:最多的就是服装与鞋类,店铺多,东大街的经营品种范围较窄;从租金水平看:每平方米每天租金基本上在1.53.5元之间,为淮安市中等水平,东大街租金水平由临淮海南路向东递减;从经营状态看:目前经营状况一般,普遍感到生意难做,有经营上的压力,因此从这个角度讲,商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈,价格提升已经陷入困境,缺乏商业业绩的持续增长支撑。,典型商铺租售价格情况,PART FOUR,商业格局
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