安庆大桥项目定位发展报告61p.ppt

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1、安庆大桥项目定位发展报告,项目本体及目标解析,宏观市场环境分析,房地产市场分析,报告目录,物业产品及发展建议,开发建议及价格预测,项目本体及目标理解,项目本体地块位置,地块位于人民路与渡江路交汇处，人民东路已经贯通，旁边是安庆汽渡和安庆长江大桥;,人民路商业圈,菱湖公园,长江,项目本体地块现状,1,1,2,2,2,3,2,4,4,4,2,4,5,5,7,6,3,3,6,7,长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力,“以高端产品形象切入市场，占位于安庆一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营”“建立国购地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”,看齐现时

2、的阳光花园，力求未来有所突破，以高端整体形象成为安庆市场一线楼盘；不仅要形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国购整体品牌影响力有可能；,宏观市场环境分析,宏观环境城市地位,安庆地处皖、鄂、赣三省区域中心城市，地理区位十分重要，未来发展成为宜居城市、文化名城、区域城市中心、制造业基地；,皖、鄂、赣三省交界区域中心城市；先进的制造业基地；综合交通枢纽；现代化的历史文化名城；滨江山水园林城市。,宏观环境城市概况,安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市，国家历史文化名城、国家园林城市、优秀的旅游城市；,安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江

3、与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。安庆是以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业；安庆城市综合力位居安徽第六位，列于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、蚌埠之后；经济规模竞争力排在安徽省居于第8位。列于合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、淮北、淮南、蚌埠之后；综合增长竞争力排在安徽省第12位。列于合肥、马鞍山、铜陵、芜湖、淮南、巢湖、池州、黄山、六安、蚌埠、亳州之后。2010年全市户籍人口615.62万人；,宏观环境行政区域,安庆辖三区七县一县级市，三区分别为宜秀区、大观区、迎江区；七县为怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西；县级桐城市。,1949年设

4、安庆专区，属皖北行署区。安庆专署驻安庆市，辖安庆市及怀宁（驻高河镇）、望江、宿松、太湖（驻晋熙镇）、岳西（驻衙前镇）、潜山（驻梅城镇）、桐城、桐庐（由桐城县析置，驻汤家沟）等8县。,1970年安庆专区改称安庆地区，地区驻安庆市。辖安庆市及桐城、枞阳、怀宁（驻石牌镇）、望江、宿松、太湖、岳西、潜山（驻梅城镇）等8县。,1996年8月20日，民政部批复（民行批199659号）撤销桐城县，设立桐城市。由安庆市代管。,2005年5月13日，国务院（国函200538号）批准调整安庆市部分行政区划：安庆市郊区更名为安庆市宜秀区，将五横乡、大龙山镇和桐城市的罗岭镇划归宜秀区管辖。,宏观环境城市交通,安庆区位

5、优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。,沪渝高速（G50）、济广高速（G35）、合安高速（G4212）、京台高速（G3）等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥和建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、沿江高速公路、安庆景德镇高速公路连接。,城市规划城市发展方向,城市发展方向：“东进北扩，环山绕湖发展走向；,中心城区的城市用地布局采取“北进东扩、环山发展”的发展策略，在上版总规的基础上向北（白泽湖方向）和环山（杨桥、五横罗岭）发展，形成沿江、环山环湖的城

6、市空间布局。,城市规划次市域划分,根据安庆各种因素，将安庆市域划分为四个次区域，大都市中心区、桐潜重点发展区、西北生态发展区、西南沿江发展区。,桐潜重点发展区,大都市中心区,西南沿江发展区,西北生态发展区,大都市中心区：安庆、怀宁、枞阳；桐潜重点发展区：桐城、潜山；西南沿江发展区：宿松、太湖、望江；西北生态发展区：岳西,城市规划城市空间布局,构建：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。,一圈：安庆都市中心圈；二带：沿江城镇发展带、山前城镇发展带；三轴：桐枞发展轴、安怀潜岳发展轴、太望发展轴。一个安庆中心区，三个次中心区，包括桐城、潜山县和宿松县；五个县

7、级城市中心和多个中心镇；,桐城,潜山,宿松,望江,太湖,岳西,怀宁,枞阳,城市规划城市用地,规划建设城市中心区180km2建设用地，其中将用地划分为三类用地。,一类用地,三类用地,二类用地,6km2,22km2,6km2,145km2,重点规划北部组团和中心组团的建设用地；一类规划建设用地是城市最好的区域；,居住用地面积约45.6平方公里，形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住商业和特色商业街。,城市规划居住用地/商业用地,城市级商业中心,城市级商业中心,城市级商品集散市场,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,安庆市规划居住用地面积约

8、45.6平方公里，人均居住用地约为25.3平方米。综合考虑自然地理、组团划分、重要交通线等因素，中心城区居住用地划分为25个居住片区。,老城片区,白泽湖,东部片区,五横片区,杨桥片区,北部片区,开发区,规划安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区级三个级别进行配置，至规划期末形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住区级商业中心和若干个特色商业街。,产业转移皖江城市带发展,安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇,构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。,依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力

9、。建设安庆沿江石化产业基地；重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等；向西开放，推进与武汉城市圈、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确,重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白；产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变；产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。,经济发展城市GDP/人

10、均生产总值,近年来经济发展速度保持12%左右增长，房地产市场处在高速发展时期，人均GDP逐年增加，住房需求处在改善需求当中。,经济发展固定资产投资/房地产开发投资,固定资产投资迅速增长，房地产开发投资强劲，房地产业在安庆扮演的角色越发重要,2010年安庆实现固定资产投资809.4亿元，同比增长34.6%；2010年安庆房地产开发投资92.2亿元，同比增长41.2%；,经济发展三大产业关系,第二产业依然是安庆主导产业，并且呈现上升；第一产业和第三产业呈现缩小，三大产业结构进一步优化；,2010年安庆工业对经济贡献进一步呈现，工业的主导地位得到进一步巩固，三大产业关系进一步优化，其中第一产业对经济

11、贡献率66.1%，第三产业对经济贡献率28.4%；,经济发展人均可支配收入/人均可支配支出,2010年安庆人均可支配收入14469.7元，同比增长12.6%，人均可支配支出11026元，同比增长14.1%，人均消费能力较强；,房地产市场分析,房地产市场土地市场,2010年土地成交77宗土地，成交面积254.7万方，同比去年土地成交量有明显下降；,商住土地成交20宗，成交面积1328685平方米，总价281353万元，每平方土地达到2117.53元；2010年不得不提的是上半年上海绿地集团在安庆拿地面积达447266，成为上半年拿地榜首；2010年安庆市场出了”地王“，地块位于湖心中路与市府路交

12、叉口西北角的安庆市委市政府原址而且对竞买人要求严格，竞买人报名时须提供入驻商业企业的合作协议，必须按照“城市综合体”要求设计建设，必须在大型商业中心配建不小于15000的大型超市，引进属于世界500强的零售业企业或国内零售十强企业入住经营。招拍的起始均价为4470元/，成交均价高达11163.71元/。由安徽华力建设集团有限公司、安徽明珠房地产开发有限公司以41528万元的成交价格拍得。,房地产市场成交量,住宅商品房同比去年成交量下降13.2%，成交面积同比去年下降20.2%；,2009年安庆住宅商品房上半年成交量低落，6月份成交量达到1487套，下半年成交量均高于500套，成交量上升；201

13、0年整年市场成交表现良好，除了5-6月份成交量短暂的低落外，年底最后一个月成交量又开始下降；,2009年平均每月销售套数596套；2010年平均每月销售套数517套；,房地产市场房价走势,09-10年安庆房价上涨幅度变化很大，10年住宅均价同比去年上涨948元/,涨幅达到27.5%;,2009年安庆住宅商品房成交均价3415元/。从整年月度价格走势来看，价格呈现平缓上升趋势；,2010年安庆住宅商品房成交均价4363元/,但是7月份单月价格就达到了5331元/,整年成交均价受到宜秀区（郊区）价格的拉低，迎江区成交均价已经突破5000元以上；,房地产市场近期市场表现,1月份成交均价跌入低谷，成交

14、量有所上涨，之后成交均价一路回扬，成交量逐渐走入低谷；,6月份成交均价达到5127.6元/，环比上涨2.3%；成交套数373套，环比下降87套，从近期来看，市场情况都呈现不好走势，房价依然保持上涨，但是成交量呈现跌落；,板块房地产市场板块划分,安庆已经形成开发区板块、大观区和迎江区三大主力板块，另外北部新城和城东板块是政府力图打造新型的板块初具规模；,北部新城宜秀区未来的、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体；,开发区板块工业集聚区，多为专业的市场，区域面积大，价格低；,大观区板块石化公司所在地，污染严重，老城区，商业配套齐全；,新城名都,凤凰城,迎江区板块

15、市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟；,城东板块城东新区是政府力图打造新的居住区，集商业和办公、居住的区域；,城市广场,国际花园,上海公馆,宜城水岸,御景国际,春江花月,阳光花园,榕锦苑,江畔尚城,皖江春晓,香水百合,世纪城,宜景城,林语堂,中央新城,书香一品,916公馆,逸泉湾,板块房地产市场开发区板块,开发区楼盘开发殆尽，目前即将上市楼盘在推广上主打学区；,开发区标志性楼盘，以简约欧式风格为主；整个小区建筑布局从南到北依次为多层、小高层阶梯式、错落有致；户型设计上电梯厅、楼梯间全明设计，所有户型均有宽敞的、明亮的客厅，且朝向主景观面，每户均有居室向南；,区域楼盘营销推广上

16、有较大突破，主要以学区为推广方向；,板块房地产市场大观区板块,一直受到石化污染严重的区域，区域供应量少，房价较低，楼盘去化速度缓慢；,整体楼盘品质感都一般，售楼部和营销推广上较为落后；区域2R户型以中小户型，3R户型普遍偏大；区域目前均价5000-5200元/;供应量少，客户三县和改善性客户；,板块房地产市场迎江区板块,属于老城区板块，临江+完善商业配套设施，房价最高区域；,御景国际城市中心 顶级生活标杆,春江花月传世府邸 江景上层,1#,2#,3#,4#,6#,5#,7#,板块房地产市场城东板块,大盘云集，供应量巨大，区域竞争激烈，特别是恒大入住，加快区域开发进程，楼盘机会点较多；,板块房地

17、产市场北部新城板块,北部新城未来行政中心，政府“东进北扩”的战略规划和安庆“双百”城市远景筹建，地段优势越趋明显。,物业类型：小高层、高层；户型面积：85-151；客户构成：市区客户、事业单位客户，很多事改善性客户；楼盘档次：主要以中高档楼盘；,通过前述对全市以及各板块住宅市场的分析，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。,房地产市场房地产市场总结,市场发展：行业市场处于快速发展期，安庆房地产市场已经进入高速发展期；市场空间：市场空间容量巨大，特别是刚性需求和8县客户需求量；板块竞争：板块市场竞争分明，城东新区未来发展最强势，购房者最为向往的区域；未来热点：中心区土

18、地越发稀缺，城东新区发展高于北部新城的发展速度；产品特点：以小高层、高层为主，户型面积85-140平方，其中3R舒适性户型在市场占据主导，产品线较为丰富，项目已经进入大盘时代和中高端楼盘；客群特征：市区客户（石化事业单位、企业）8县客户，大多是改善性客户需求；,物业产品及发展建议,整体规划规划布局,充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。,以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；,产品建议建筑风格,建筑风格,源于法国、上世纪20年代兴于美国，Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨

19、大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心。,1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；表达了当时高端阶层所追求的高贵感；2、而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。,1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；2、摩登的形体3、主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成；4、大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃。,1、横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟；2、立面采用形式重复的竖向线条，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；3、重视建筑顶部的打造；4、善于运用多层次的几何线型及图案；5、在建筑立

20、面上附加风格化、强昭示性的个性化标识。,第一代ARTDECO,第二代ARTDECO,第三代ARTDECO,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,产品建议建筑风格,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；,简洁、庄重、雄伟、挺

21、拔,产品建议建筑立面,Art Deco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅”成为城市的经典风景。,产品建议景观建议,欧式古典园林之法式风情,社区景观建议景观主题之一,产品建议景观建议,社区景观建议景观主题之二,欧式古典园林之英伦风情,社区景观建议景观主题之三,欧式古典园林之巴厘风情,产品建议景观建议,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观一,通过起坡、堆砌等手法打造，让

22、古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观二,充分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观三,充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观。,产品建议景观建议,社区景观建议景观植被,植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。

23、,产品建议户型建议,户型配比原则：项目启动器主要功能型产品为主，舒适型产品为辅。后期沿江开发主要以舒适性为主；,产品建议户型设计建议,80-90平米以内两房户型参考,舒适餐厅,全明设计,L型厨房，功能阳台，方便实用,产品建议户型设计建议,舒适南卧,东厅设计,客餐合一布局合理,拼接合理采光良好,105平米以内三房户型参考,产品建议户型设计建议,110-120平米三房户型参考,产品建议户型设计建议,生活阳台，方便实用,客厅及两个卧室朝南,空中花园，可改为房间,南向景观阳台、阳光房,130-135平米三房户型参考,产品建议智能化建议,原则一：方便实用,原则二：控制成本,原则三：特色营造,三方可视对讲

24、系统,红外线周界报警系统,电子巡更系统,一卡通管理系统,背景音乐系统,闭路监控系统,可扩展为管家式智能平台,开发建议及价格建议,分期开发分期开发建议,启动区,1,2,3,4,根据项目的盈利模式，项目实行从北到南的开发顺序，分四期销售，启动区设置在项目的西北角。,开发顺序及启动区考虑因素：启动区具有较好的昭示性，有利于项目顺利实现市场占位；有利于充分提升项目后期地块价值；符合项目的盈利模式，即住宅先行销售，快速回笼资金；商业后期开发，利于价值最大化，并减少对项目资金的占用。,价格研判住宅价格研判,以上为竞争项目及周边参考项目的毛坯当前价格情况。由于产品规模、项目物业、产品定位、产品品质等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间4800-7000。,价格研判住宅价格研判,静态竞比价格6400元/平米（理论价格）,修正（500）,品牌,营销手段和服务,6900元/平米（修正后的理论价格）,住宅销售预计一年之后销售价格为6900元/,Thanks,丰汇置业专业地产价值 整合服务商,