贵阳市花溪藏珑推广方案.ppt
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1、藏 珑,-“藏珑”营销推广细案,目录,在开盘时间确定的前提下,所需工作项和时间节点 P4-P11开盘前的集中突破口 P12-P23在产品已确定的情况下如何考虑销售和推广 P24-P34就既定案名藏珑如何展开系列工作 P35-P58如何展开现场销售 P59-P65,开盘前(2010年5月前)要完成哪些工作?,1、产品类2、景观类3、示范区4、广告推广类5、销售准备类6、其他类,1、产品类需要完成的工作以及时间节点要求:,2、景观类需要完成的工作以及时间节点要求:,3、示范区需要完成的工作以及时间节点要求:,4、广告推广类需要完成的工作以及时间节点要求:,5、销售类需要完成的工作以及时间节点要求:
2、,6、其他需要完成的工作以及时间节点要求:,2010年5月前集中突破口,按照工作进度和销售的需求,开盘前必须集中突破示范区:-示范区选择区域方案-样板房面积的选择,风格的选择-售楼部建议-景观考虑,1、示范区位置选择:,在前期提出的三个被选方案的基础上,我公司建议以下图示意方案为示范区首选方案:即会展中心旁位置。本示范区包:1)接待中心2)独栋示范体验单位2个3)联排示范体验单位4个4)景观示范体验区-入口处景观-水景示范-内部景观示范-细节景观示范5)停车区,接待中心,半岛别墅样板体验区,联排别墅样板体验区,入口景观区,大门景观,水景示范区,停车区,坡地别墅样板体验区,精神地标,2、样板房面
3、积的选择,风格的选择,联排样板房面积与风格建议:结合户型面积区间、户型位置布局、总价、以及销售速 度等方面考虑,建议如下:1)220平米中间户型(D1-22户型):装修风格为 现代简约风格。2)270平米单边户型(D1-22户型):装修风格为 现代欧式风格。3)220平米中间户型(D23-35户型):装修风格为 中式简约风格。4)240平米单边户型(D36-39户型):装修风格为 日式风格。,联排样板房装修风格示意联-现代简约风格,联排样板房-现代欧式风格图片示意:,联排样板房装修风格示意-中式简约风格,排样板房装修风格示意联-日式风格,独栋样板房面积与风格建议:结合整体营销策略,建议如下:1
4、)450平米坡地户型:装修风格为东南亚风格。2)600平米半岛户型:装修风格为古典欧式风格。,独栋样板房装修风格示意-东南亚风格,独栋样板房装修风格示意-古典欧式,3、售楼部风格和使用功能建议,售楼部风格建议:整体以欧式风格为主,但是要结合中式风格的特点-注意细节。要处处突出本案的特点,要迎合本案 客群的心理特征。,售楼部装修风格示意-欧式风格:,售楼部功能建议:,沿街3层(不含地下)商业改建为售楼中心:-1层:储物间,更衣室 1层:主要用来作客户排查和初次接访之用 2层:沙盘区,客户洽谈室2个 3层:办公区,4、示范区园林景观考虑,1)示范区整体园林建议:以适合本地生长的大型乔木例如白桦、银
5、杏、香樟、枫杨和低矮 灌木例如桂树、火棘等,以及爬藤类植物例如紫藤、迎春花等组 合布置绿植,并在不同功能分区以细节布局来打造整个示范区域,4、示范区园林景观考虑,2)建筑群周边绿化设计:建筑群周边以珍稀树种相思树组成的成年树林,密度要大,在建 筑和相思林之间建立一个过渡林带,将建筑有机地融入绿树丛 中,同时丰富林木的色彩,在边缘种植了色彩丰富的观花乔木,如木棉、洋紫荆等;为了丰富树丛的林冠线种植了塔形的南 洋杉和树姿优美的棕榈类植物。,3)样板别墅前和样板别墅之间的景观设计:绿化设计时以植物分割别墅之间的空间,使每幢别墅具有相对的私密性,在别墅的观景阳台或窗前角落种植一两株冠大荫浓的植物遮挡别
6、墅的部分屋顶,使别墅在绿树丛中若隐若现,增加景观的层次。让别墅之间,别墅和外部环境之间的相互渗透更加强烈。,4)示范区局部园林建议:别墅周围植物配置时注重观花、观叶、观姿及香花植物的合理搭配,不同别墅周围种植不同类型的植物以期达到用植物区分别墅类型的目的。,5)细部园林打造:联排示范别墅周围种植香花植物白玉兰、米兰、九里香等,既丰富了建筑的立面、软化建筑的棱角又达到区分景区的目 的。,5)细部园林打造:半岛别墅周围种植夏花植物大花紫薇、紫薇等。半室外的游 泳池结合适量面积的沙滩。可以摆上两张休闲椅、撑一把太 阳伞,是闲暇时晒晒太阳、聊聊天的绝好场所,也是最能体 现东南亚热带风情的“道具”。,6
7、)样板体验区室内景观打造:可以在阳台、玄关、楼梯底、休闲室等区域适当地用热带植物来烘 托,例如在大面积的客厅可以选择枝叶舒展、姿态潇洒的观叶植物,如棕竹、橡皮树、散尾葵等,同时吊数盆悬挂植物,使房间富有热带气息;卧室,书房等房间,则宜选择娇小玲珑、姿态优美的小型观叶植物,如袖珍椰子等,或置于案头,或摆放窗前,这样布置,既不拥挤,又不空虚,与房间大小和谐协调,充分显示出热带植物的魅力。,示范区景观节点、小品,半室内泳池人造沙滩休闲躺椅,屋顶花园,纳凉亭,叠水景观热带石材小品,6-8个纳凉茅草篷屋,在产品已确定的情况下 如何推售?,1、整体推售考虑2、联排推售考虑3、独栋推售考虑4、商业推售考虑,
8、1、整体推售的考虑,在本案已经确定了产品类型的前提条件下,本案该如何推售?1)项目初期即2009年12月-2010年1月,项目开始启动 第一波次宣传,此时的宣传重点是项目整体形象为 基础点,重点是树立本案形象的制高地位,宣传 途径主要为报纸、户外,此阶段宣传只需要突出“藏 珑”的大气奢华。,2)项目面市阶段即2010年2月-3月,本阶段可逐渐为 项目蓄客,以联排别墅为推售重点。宣传方向逐渐 从项目的基础形象转移到项目的个性形象,逐渐显 现第一豪宅的本质。宣传途径逐渐从报纸等大众传 媒转向小众渠道宣传以及线下。3)定制别墅贯穿全线,逐步分阶段重点推广,宣传主 要以公关活动为主,辅助报纸等大众传媒
9、。,4)商业部分以社区住宅部分销售50%作为商业启 动的起点。由于本案周边商业氛围低迷,本 案商业定位的自成一体尤为重要。因此商业 在宣传推广过程中自成一体的商业定位是最 为重点宣传的。,2、联排推售考虑,在项目基础形象树立的前提下推出联排,以货币总价相对较底的沿街的D36-39D23-35作为第一批次试水推售房源,同时接受其他房源认筹.选择合适时机盛大公开,同时举行独栋定制的启动仪式.目标客户:联排产品客户以贵阳本地客群为主,多为 私营企业主以及事业稳定的客户群体,此 类客户有相对稳定的家庭环境及亲友阶层,拥有着相对广泛的社交圈。,推售手段:根据客户群体的生活习惯和圈层氛围,本 项目转入销售
10、阶段后除了必要的形象宣传 巩固以以报纸和短信作为公共传播渠道之 外,均以小众径例如银行金卡客户汽车俱 乐部等途径派送DM,同时举办产品说明会 等.,推售价格:以启动时市场价格为标准,选择可类比楼盘,运用市场比较法得出本案联排均价,后在均 价的基础上,考虑景观系数,花园面积系数户(赠送空间)系数得出一房一价.随着销售的 推进,价格根据具体情况适时调整.总体价格 策略采用动态价格策略,从总体上可概括为 低开高 走,开盘时在保证均价的同时以相 对较低落的起价投入市场,紧密结合推广步 骤和节奏,选 择适当时机将价格上调。,3、独栋推售考虑,在联排推售且开盘的同时,本案可推出定制独栋,定制别墅在即定的范
11、围内尽可能满足客户的需求.(定制流程见.)客群:联排别墅客群主要集中在贵阳,独栋客群也 仅仅是在贵阳吗?从本案项目价值来看,以 及贵州省其他区域的购买能力来看,本案客 群应是在贵州范围内的客户群体为主,以周 边省份旅游度假的客为辅。,推售手段:根据本案的总价,能承受本案的客户均为 贵州金字塔尖端人士,以此为尺度缩小推 广范围,以贵州行业高层论坛聚会和大型 慈善活动等为主要公众活动形式.以客户 私属聚会等为小型圈层活动配合产品说明 会,以此来增加项目的奢华感和加强客户 的自我价值感.,推售价格:以高于独栋启动时市场价格为标准制定 本案独栋均价.根据客户选择的面积大小(包含花园面积)产品结构产品类
12、型等等 诸多因素综合报价给客户.严格体现出定 制的优越性和独特性.,4、商业推售考虑,本案为城市外向型节点商业而非城市中心商业,传统零售业不符合本案案所处地段,必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向,例如麓山国际的双循环商业模式和玖珑湖的会所商业。商业部分建议在完成项目商业定位后,招商和销售同时进行.,就既定案名“藏珑”如何展开系列工作,1、推广2、包装3、现场4、通路5、行销6、公关活动7、如何实现,1、就既定案名如何展开项目推广,藏珑,源于东方的思考,并非复古,而是对东方传统的传承和发展。形式是现代的,神韵是传统的,是不张扬的、不古朴的。水系、园林、外观、空间构成都有东方传承的现代
13、感。在体现奢华的同时有有着自己的内涵,深度挖掘和迎合客户内心的价值感是本案核心概念:开创极少数人的居住境界,项目推广的核心概念:,项目物业属性定位,花溪河畔国宾馆旁贵州首席定制式豪宅,1)花溪河畔:点明项目区域属性地处花溪,花溪本身就是 悠闲美好生活的一个符号。2)国宾馆旁:再次阐述项目位置,与国宾馆毗邻,与尊 贵相伴。3)贵州首席:定义本案的客户群体之界定以及奠定本案第 一豪宅的基础。4)定制式豪宅:定制突出本案特征,尊显个性。,项目形象传播调性,土地,现代人抹不去的情结;稀藏,体现的是一种犒赏;纯别墅,意味着一种生活的态度;定制,沉积在财富英雄心中的满足;第一豪宅,负载着成就最高居住境界的
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