724172046龙湖低容积率产品特征研究76p.ppt

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1、龙湖低容积率产品特征研究,二零一零年十一月,陈海涛 李春艳 李欣霖,龙湖项目典型特征,第二部分,前言,不同类型产品特征,第三部分,龙湖产品系列初探,第一部分,龙湖历经十六年的发展，逐渐发展成为全国有较大影响力的房地产公司,2009年全国房地产500强排名,资料来源：中国房产信息集团、中国房地产测评中心,排名 企业名称 1 万科企业股份有限公司 2 中国海外发展有限公司 3 保利房地产(集团)股份有限公司 4 绿地集团 5 华润置地有限公司 6 恒大地产集团有限公司 7 世茂集团 8 碧桂园控股有限公司 9 广州富力地产股份有限公司 10 万达集团股份有限公司 11 龙湖集团 12 雅居乐地产控

2、股有限公司 13 金地(集团)股份有限公司 14 合生创展集团有限公司 15 远洋地产控股有限公司,企业荣誉,2009年，香港证交所上市2008年，重庆民营企业纳税第一名 20072008年度，中国房地产诚信企业2006年，首届品牌中国节金谱奖2006年，重庆开发企业50强第一名 2003年，重庆市著名商标 2003年2006年，3获全国住宅用户满意度指数测评第一名 1998年2007年，连续十年、五届荣获重庆“十佳住宅小区”第一名,作为业界的“别墅专家”，龙湖在进入每个城市也首先主打别墅、洋房等低容积率产品,在售住宅项目的物业类型比例（%，按项目个数）,非别墅洋房类项目区域分布（%，按项目个

3、数）,目前在售项目中，超过60%的住宅项目以别墅和洋房产品为主,非别墅洋房类项目主要分布在重庆、成都区域，而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品,别墅专家,数据来源：根据龙湖2010年上半年公报及龙湖网站相关资料统计,本文主要针对龙湖低容积率项目，研究其产品特征,龙湖低容积率产品,参考项目：重庆弗莱明戈、重庆睿城、重庆悠山郡、成都弗莱明戈、成都长桥郡、上海滟澜山、上海郦城、北京滟澜山、北京花墅香醍、北京香醍溪岸、北京蔚澜香醍,独栋,联排,合院,叠拼,洋房,龙湖项目典型特征,不同类型产品特征,龙湖产品系列初探,第一部分,龙湖的产品系列包括,产品线,大城小院系列,滟澜系列,郡系列,弗莱明哥系列,星座系

4、列,香醍系列,资料来源：网络资料龙湖总图研发心得,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(I),资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(II),资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(III),资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,小结,（类）独栋郡系列独栋产品面积较大，突出高端别墅居住感受,联排、双拼郡系列中该类产品面积较小，更多强调日常居住功能,洋房面向改善型客户，面积区间相同；在产品形式上香醍系列的洋房以小高、高层为主,叠拼面积区间类似，弗莱

5、明戈系列洋房中底层和顶层为叠拼式产品,龙湖项目典型特征,坡地处理,建筑风格,第二部分,建筑形象别墅化,通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受,典型特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑形象,坡地处理手法,建筑风格,对原有地形进行合理利用,在非别墅产品中创造别墅功能空间,与地下公共空间和园林景观结合,提升品质，增加销售面积,通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形，利于景观和产品打造,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。,利于营造多层景观体系,对单体建筑的影响

6、：下沉庭院和双首层,坡地处理,【作用1】结合利用原有地形的起伏变化，实现建筑双首层入户效果,入户,例：成都长桥郡,坡地处理,【作用2】回填之后既保证足够的地下空间，同时也利于地上景观打造,地下部分由下沉花园、地下车库及地下室组成。,地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。,下沉花园,地下室,地下车库,地下车库直接通往地下一层或者下沉庭园。,例：上海滟澜山,坡地处理,【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间I,坡地处理,花园层,一层,二层,保姆房,娱乐空间,北侧天井保证采光,前院、后院,例：北京蔚澜香醍下叠户型样板

7、房,一层,花园层,例：重庆睿城,【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间II,坡地处理,【作用4】下沉式庭院设计在满足容积率条件下增加整体销售面积,例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房,坡地处理,约40平的下沉庭院形成半开敞地下空间，不计入项目整体容积率，但在销售时可计入总价。,共性特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑风格,坡地处理手法,建筑形象,用材组合,户型变化,装饰构件,通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受,采用别墅专用的外装文化石，质感涂料、木廊架等多种材料进行组合表现建筑特色,建筑形象别墅化,例：重庆弗莱明戈,【洋房】塔楼、花架、廊道组成丰富的屋面轮廓

8、，强调建筑形体多变的组合,塔楼,花架,廊道,建筑形象别墅化,例：成都弗莱明戈,【洋房】利用露台、退台等多种空间组织方式丰富立面形象,露台,阳台,门廊,建筑形象别墅化,例：重庆弗莱明戈,联排,建筑形象别墅化,例：上海滟澜山,廊坊旭辉十九城,合院,建筑形象别墅化,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,共性特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑风格：地中海,坡地处理手法,建筑形象,西班牙风格,托斯卡纳风格,意大利风格,通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受,意大利,托斯卡纳,西班牙红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡,四坡面屋顶浅色、大块、方正石材贴面,不规则文化石贴面,建筑风格

9、,龙湖的低容积率产品以地中海风格为主，其中地中海风格又可细分为西班牙、意大利、托斯卡纳三种,不同类型产品特征,分物业类型分别对不同类型产品进行阐述,第三部分,独栋I,物业类型：独栋别墅,代表项目：成都长桥郡,产品特征：英伦风格,规划,功能布局,景观处理,价值体系,成都长桥郡是龙湖打造的高端纯独栋别墅社区,占地：约800亩（约53万平）；其中一期占地360亩，二期260亩，占地约180亩。容积率：约0.36物业类型：纯独栋别墅社区,一期,二期,三期,分期：三期,技术指标,开发计划,独栋I,【规划】景观资源最优处布局大户型标杆产品，树立项目形象，主力产品规划在次优区域,沿河布局大户型面积产品，建筑

10、面积900-1000平,主力产品位于景观次好区域，建筑面积350-500平,独栋I,【规划】软质隔离凸显标杆产品对资源的极致占有,庭院面积200-1400平之间庭院采用景观林木等进行软性隔离，体现对资源的极致占有。,独栋I,【景观】延续龙湖景观特点，保证别墅居住的私密性,全冠移植,五层景观体系：,高7-15米，冠幅5-10米大乔木,草坪,花卉、小灌木,2-3米高灌木,高4-5米，大灌木、小乔木,独栋I,【功能布局】大面积户型中，不同功能空间围绕旋转楼梯布置,例：A户型，960平,花园层,首层,二层,独栋I,独栋II,物业类型：独栋、叠拼别墅、洋房,代表项目：北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍

11、溪岸,产品特征：香醍系产品是指容积率在1.0-2.0左右的地块上，对别墅社区的研发。,【规划】密集排布，较高容积率下的独栋别墅产品,容积率：0.62,例：北京香醍溪岸,间距：北京香醍溪岸，5-6米；沈阳滟澜山，1.5米；无锡滟澜山，1.2米；青岛滟澜海岸，0.9米。,其他项目：沈阳滟澜山（一期香醍漫步）、无锡滟澜山一期,独栋II,【户型空间】下沉庭院及侧花园设计营造别墅居住空间,例：北京香醍溪岸BN-T户型，建筑面积约319,面积区间：300-400,户型设计：地上两层，地下一层（含下沉式庭院）；其中地下室约100平，下沉庭院约100平,花园层：下沉式独立庭院,二层：南北通透主卧套,首层：侧花

12、园，侧门入户,独栋II,合院,物业类型：类独栋别墅,代表项目：上海郦城国际社区（蓝湖郡）,产品特征：新里弄式院落别墅，围合式庭院 荣获国家知识产权局颁发的实用新型专利证书,中心公共庭院,下沉私家庭院,独栋的居住面积,产品快速复制性,价值体系,新里弄式院落别墅,合院,独栋与双拼之间仅有两处相连，为一层的厨房和二层的卫生间，且外立面以木质装饰，配合拱门装饰，形成“里弄”式感觉。,院落四角布置类独栋，中间夹一组双拼。,0.3 0.6 1.5,类独栋别墅,联排,类联排洋房,Townhouse,0.5 0.8 2.0,200W,100W,70W,300W,50W,独,联,花,高,1,2,3,4,假设价格

13、：,容积率：,合院（类独栋）设计既满足容积率需要，同时实现独栋的销售价格,合院,【产品特征I】围合式下沉公共庭院,以上海郦城为例,12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,合院,【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡,私家庭院实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。,在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。,合院,【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积,地下一层约140-200（含庭院）,地上三层C：约256D：约281E：约231,以上海郦城国

14、际社区（蓝湖颂）为例,各户型面积区间,C户型结构,F：约202G：约238H：约250,底层：下沉庭院,一层：地上庭院,二层：露台,三层：豪华套间,合院,【产品特征IV】EF通过错落组合，降低南向遮挡的影响，一层楼梯餐厅被遮挡、起居室可享受南向阳光,E户型一层,合院,E户型二层,合院具有快速的复制性以七合院为例,以七合院为例,由7个类独立的Townhouse围合连接而成。一个单元包括：7户（建筑面积约2780m2）。,合院,合院具有快速的复制性（I）风格可变,以七合院为例,现代风格,更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）,英国都绎风格,西班牙

15、风格,合院,合院具有快速的复制性（II）模块化使用加快项目进度,以七合院为例,项目A,项目B,合院,模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。,合院具有快速的复制性（III）多样化的组合方式,合院,大院别墅,代表项目：重庆睿城,产品特征：以联排和叠拼围合成别墅院落,【规划】以联排和叠拼别墅围合成一个组团,大院由三边的联排、单边的叠拼、以及地下车库和中心庭院组成,大院别墅,【户型面积】170-230平之间，联排附带前后院（含下沉式庭院）,以重庆睿城为例,户型面积：170-230平,联排别墅剖面图,大院别墅,联排别墅,物业类型：联排别墅,代表项目：上海滟澜山、北京滟澜山,大面积居住空间,功能空间

16、布局,下沉式庭院设计,侧院落及入户设计,北京艳澜山位于北京的中央别墅区，也是龙湖地产在北京的第一个别墅项目,项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米物业类型：联排别墅占地面积：240000平方米建筑面积：19万平，地上约10.8万平容 积 率：0.67总 户 数：共430栋,罗马湖,北六环,京承高速,北五环,联排别墅,【户型面积】超过常规的联排产品，提供大面积的居住感受,常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较,北京艳澜山联排户型面积统计（）,联排别墅,例：端头BB户型，354平,【端头户型】面积偏大，设计侧院及侧门入户,地下一层,一层,二层,下沉庭院,下沉庭院,侧门入户,大

17、院别墅,【功能布局】以家庭舒适感为前提，卧室尽量朝阳，不同楼层分设不同功能,一层设置起居厅、家庭厅、餐厅以及老人或孩子住区；二层为主人区域；地下一层为家庭情趣空间。,C户型，建面380，地上250，地下130。,增加房间采光面7.08.9米的面宽设计，3.33.5米的层高,空间南北朝向布局；卧室尽量朝阳与分层布局。,功能空间合理布局,联排别墅,【庭院】下沉庭院与前后花园构成别墅“三重庭院”,三重庭院：每栋别墅都由前花园、后花园以及下沉式小庭园包围。特点：采用开挖与填土的方式，保证地下室南侧全面采光。下沉庭院面积约3050。,例：C户型，建面380，地上250，地下130。,联排别墅,洋房,代表

18、项目：重庆弗莱明戈、成都弗莱明戈、西安弗莱明戈（部分）、北京蔚澜香醍、花墅香醍,价值体系,总体规划,户型设计,底TOWN平层顶TOWN,产品特征：洋房别墅化,【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围,洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离,采用半围合半独立的院落式组团，打破传统“兵营式”布局,重庆弗莱明戈,成都弗莱明戈,容积率：成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36,洋房,【产品形态I】产品包括5+1和7+1两种类型,洋房,【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品,底跃,平层,二跃三,顶跃,例：7+1单体,地下车库,洋房,【产品形态

19、III】为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,例：7+1单体,私家花园赠送,地下室架空赠送,下层前花园赠送,入户花园赠送,洋房,【户型创新】部分户型进行局部创新,例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫,例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫,家庭厅,餐厅,中厨 西厨,客厅,优点：增加了中西厨功能增加家庭厅,卫生间,缺点暗卫,洋房,例：成都弗莱明戈,【内部结构】,例：成都弗莱明戈,【内部结构】,例：成都弗莱明戈,【内部结构】,例：成都弗莱明戈,叠拼别墅,物业类型：叠拼别墅,代表项目：北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸,产品特征：香醍系产品是指容积率

20、在1.0-2.0左右的地块上，对别墅社区的研发。,物业组合：独栋别墅+叠拼别墅+洋房,【户型面积】根据项目不同情况，户型面积跨度较大，但整体均在240以上，部分达到400,花墅香醍380-400蔚澜香醍240-270,北京龙湖主要项目户型面积比较,项目定位,户型面积（）,颐和原著,滟澜山,香醍溪岸,花墅香醍蔚澜香醍,顶级高端豪宅,中央别墅区高端别墅社区,具备度假功能的第二居所,面向城市升级客户的城市别墅，以第一居所为主,300-400,320-430,1000-2000,备注,容积率要求更低，户型尺度更大,叠拼,【户型布局】与联排别墅类似的功能布局排布,例：北京蔚澜香醍,户型设计：类似滟澜山的联排户型,北侧的采光则留给一层的中西分厨和二层的卫生间，中间部分用来安置楼梯,南侧是突出建筑体的卧室，拥有极好的采光和景观。,进深较短的部分采光通透，一层安排了客厅和餐厅，二层则是通透的主卧。,一层:花园层,房间尽量南向朝阳设计 开间约6.3米宽度 下叠带下沉庭院；上叠加阁楼层,二层:入户层,三层:住户层,叠拼,【入户处理】上下叠户型独立入户，实现亲地居住感受,独立入户楼梯,例：上海滟澜山叠拼,叠拼,THE END!,附件：龙湖主要项目户型图集,