【精品】中国旅游度假休闲房地产项目产品专题研究报告.ppt

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1、旅游地产专题研究报告旅游度假休闲产品专题分析,旅游度假休闲产品专题分析,温泉旅游（温泉及酒店）专题,阳光运动公园专题,高尔夫球场及会所专题,宗教文化专题,民俗文化专题,沐浴文化,养生文化,休闲文化,度假文化,温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化,温泉旅游以温泉及温泉度假酒店等产品为主要载体，围绕客户需求，衍生个性化产品，如SPA等,温泉旅游不是观光旅游，温泉水不具备高价值的观赏性，也不是商务旅游，温泉旅游是旅游者通过亲身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华,定义：以温泉为主体、温泉酒店为表现形式，体验温泉沐浴文化，实现养生、休闲、

2、度假目的的旅游,温泉旅游,1,进化：随着温泉向主题温泉进化，温泉项目地由旅游中点站向度假目的地发展，酒店由配套向主体转型,温泉洗浴,温泉养生,温泉休闲,主题温泉,单纯地强调温泉洗浴功能，人们简单地在温泉里洗澡就结束了,主要强调温泉的保健功能，以私密的温泉设施为主要的形式,保健功能外，突出了休闲功能，以露天环境温泉为主要特色,围绕某一主题开发，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多功能于一体,目前温泉旅游开发的最高形态，国际上高端温泉旅游度假常用的开发模式,旅游中点站,度假目的地,住宿配套,与温泉共为度假主体,温泉开发,旅游度假,酒店,宏观国内开发现状：我国处于主题温泉发展的初级阶段，投资额自05年

3、以来均保持10%的速度增长,九华山庄：以盛唐文化为主题，由室外泡池、泳池、水疗中心、药浴池、国医堂、温泉别墅组成温泉主题公园,珠海御温泉：以温泉水为载体,以唐代文化为基点,融合多种时尚休闲概念,树立“盛唐新风,尊贵独有”的个性,森波拉温泉度假村：在羊角山原远古火山遗址的基础上复原活火山喷发情景，是广东首个以火山奇景为主题复合旅游型温泉,天目湖御水：竹海森林里的温泉，由温泉养生区、度假酒店区、单栋酒店区、休闲体育区等组成,常州恐龙谷：中国首家史前主题温泉度假中心,采自三叠纪和侏罗纪岩层的温泉水，以恐龙年代孓遗植物作为氛围布置,玉龙温泉欢乐谷：由温泉养生、水上娱乐、动物表演、军事拓展、农耕体验、姑

4、嫂塔森林、赛马场、高尔夫练球场、汽车越野组成,市场属性,2,宏观国内市场需求：近年我国温泉旅游人次及总收入均呈现持续增长态势，酒店入住率淡旺季特征明显,总需求量：自2003年以来，我国温泉旅游的总人次及总收入均呈现正增长态势，但增长率均较为波动，但自2008年以来，旅游总人次增长速度保持高速增长，但在温泉旅游逐渐成为大众化消费被普遍接受时，旅游总收入增长基本保持不变，这在一定程度上表明，高端温泉旅游的贡献度逐渐被大众化温泉旅游的收入所稀释入住率：我国温泉旅游度假的季节性消费现象明显，通过对江苏、湖北等11家温泉度假酒店入住情况抽样调查显示，我国温泉度假酒店旺季的入住率高达82.6%，而淡季入住

5、率则缩减至51.9%，季节差别较大,数据来源：中国温泉旅游产业发展报告2011,宏观存在的问题：目前我国温泉旅游的发展存在文化缺失、产业不全、养生不足、产品同质等问题,问题,4,3,2,1,从文化角度上,从产业角度上,从旅游方式角度上,从竞争角度上,尽管我国温泉资源丰富，发展历史久远，但一直没有形成比较完整的温泉文化，没深刻挖掘到温泉文化的内涵,温泉产业的发展相对滞后，没有形成规模，也不具备温泉产业链的基础,大多温泉旅游未做到真正的休闲度假，温泉产品设计比较粗放，未真正实现温泉养生、健康休闲，仍处于娱乐休闲阶段,大多温泉产品仍处于泡池数量比拼、山水营造等低级竞争阶段，温泉产品、旅游度假产品差异

6、化不足，缺乏产品及服务的个性化及特色化,文化缺失,产业不全,养生不足,产品同质,宏观国内温泉旅游客户特征：2435岁、收入20015000元、企业员工及个体经营者占比较高,年龄：温泉旅游度假客户的年龄以中青年为主，年龄介于2435岁，占比高达46%，约占一半，其次为3655岁客户，占27%，55岁以上客户极少收入：温泉旅游客户平均月收入以20015000元居多，占比为47%，收入在5000元以上的高端客户占比达29%职业：以企业员工及个体经营者居多，占比分别为37.3%、21.9%,数据来源:根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理,客户属性,3,宏观国内温泉旅游客户行为特征：以项目周边客户为

7、主，自驾游，消费频率较高，大多停留12天,出行方式：自驾车客户占比较大，达54%，其次为大中巴客车等，乘坐飞机的高端温泉旅游客户占比表现较大，达到8%停留时间：以短时间停留为主，一至两天，占76%，三天及以上的度假客户大多为高端客户，占比达24%消费频率：每年消费3次以上客户占比高达48%，一定程度上反映温泉旅游客户消费的高频率性,数据来源:根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理,宏观国内温泉旅游客户关注点：对价格不敏感，但对服务、医疗效果、硬件、自然环境及文化等关注,数据来源:根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理,温泉旅游客户对价格的关注度及敏感度不高，但对于温泉度假区的整体素质关注高

8、，其中，服务质量是高端旅游客户最为关注的，硬件设施、自然环境、医疗效果等次之，三者所占比例相当，这在一定程度上说明客户更为关注温泉的健康养生功能,以温泉或温泉度假酒店为主体的温泉旅游的驱动模式,1,2,3,4,5,文化驱动（丽江悦榕庄）,健康养生驱动（丽江悦榕庄、泰国清迈文华东方温泉度假酒店）,精品温泉驱动（明月山天沐温泉度假村）,综合功能驱动（广州从都国际会议中心）,驱动：温泉旅游驱动模式主要有精品温泉驱动、综合功能驱动、文化驱动、健康养生驱动及环境资源驱动,环境资源驱动（日本虹夕诺雅轻井泽、明月山天沐温泉度假村）,发展策略研究,4,驱动模式一（文化、健康养生双引擎驱动）：丽江悦榕庄中国最高

9、端的顶级SPA度假酒店,客房：共有客房122间，其中别墅客房80套，户户可观玉龙雪山，别墅内均配室外温水按摩浴池或泳池,一期2006 年开业，55 幢别墅，其中40 幢花园和豪华花园别墅，13 幢泳池别墅，1 幢双卧室泳池别墅和1 幢总统别墅2008 年，二期投入市场，推出25 栋纳西风格别墅，16 栋连排双卧房别墅，6 栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅,豪华花园别墅,豪华泳池别墅,SPA联排别墅,双卧室按摩池别墅,三卧室按摩池别墅,总统别墅,文化植入：深度挖掘当地文化，将纳西文化符号融入建筑设计，结合现代度假空间安排，缔造特色度假氛围,纳西红褐砖墙,纳西现代弯屋顶,纳西灰墙,仿古石材铺装

10、,红褐梁柱,丽江悦榕庄其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖传统红瓦屋顶取自于当地的砖窑，原貌重现纳西现代弯屋顶将纳西文化植入建筑设计中，原始地重现当地文化精髓，缔造高端度假氛围及品味,奢华SPA驱动：以顶级SPA建立酒店核心竞争力，为酒店的专属服务体系提供基础，打造尊享的度假感受,护疗室：设有六间宽敞、精致装潢及配有淋浴室的护疗室，一间特别配有热带雨林淋浴设备及沐浴设备的护疗亭 悦榕庄特有的经典SPA：天地五行（土、金、水、火、木）护肤疗程、LomiLom泉浴疗程（一种源自夏威夷的深度按摩方式）、豪华泉浴、双人“亲密”按摩、特色精英男士SPA等丽江悦榕庄特色SPA：四季护理

11、疗程（春、夏、秋、冬）、“云南大礼”（几乎囊括了酒店水疗的所有精华）,突出最强势的顶级SPA体验，建立属于酒店自身的度假配套核心竞争力,庭院泡池：高端别墅客房设露天私人泡池，辅以巧妙的围墙设计，私密性强，足不出户专享尊崇的SPA,露天私人泡池,露天私人泡池,别墅客房庭院内设私人露天泉池，足不出户即可专享SPA，让休闲极致尊崇布置上讲究风水原理，在不使用时可作为庭院园林，入户风情展示,大范围的围墙设计增添庭院的层次感与错落感庭院围墙在保证别墅客房及庭院私密性的同时，对视线不造成遮挡，可欣赏玉龙雪山山景与项目屋顶古典优雅的天际线,庭院围墙,庭院围墙,公共空间：以水系贯通，以小桥及下沉阶梯制造空间的

12、错落，营造景观，设大量休憩观景空间，增强度假氛围,以丰富的水系贯通公共空间，同时以小桥及下沉阶梯、人造小渠等方式打造水系的灵动，营造景观，沉净心灵，营造休闲氛围,大量设置休憩空间，遇水则憩，增添酒店休闲度假的气氛,内部空间：延续外部风格，注入时尚元素，大量使用落地玻璃，接景入户，内外景观自然融合，凸显度假氛围,室内空间大量使用透明的落地玻璃窗，接景入户，使外部景观与内部景观自然融合，内外合一，便于观景，营造身临其境之感，凸显休闲度假的调性,室内延续外部空间的整体风格，注入时尚元素，与古朴调性相融,小结：文化、健康养生双引擎驱动，取精、借气、聚神，通过建筑、空间及服务打造极致尊崇的度假氛围及体验

13、,项目建筑主体打造（形态、风格、外立面、用材等）公共空间打造（水系、休憩空间、园林等）内部空间打造（细节等）庭院打造（温泉泡池、躺椅、围墙等）,文化驱动,健康养生（SPA)驱动,取精：选择性运用纳西文化的符号性元素借气：借景玉龙雪山、丽江古城气韵聚神：聚古城神韵及纳西文化神韵于项目之中,输入,输出,度假氛围 尊崇气质 顶级体验,驱动模式二（综合驱动）：广州从都国际盛唐帝王行宫,地理区位：从都国际位于良口镇南部，距广州市区83km，距广州国际机场约一小时车程，距从化市区（街口镇）26km，距温泉镇8km。北侧与规划105国道相接，对外交通便捷规划区位：从都国际会议中心是广州从化温泉地区的三大功能

14、区之一，位于广州从化温泉地区西侧，其与温泉养生区和大众休闲区共同构成广州从化温泉地区“一谷三地”的带状组团式空间结构，广州从化温泉地区将发展成为具有国际水平的复合型温泉度假地，具有温泉养生、商务会议、生态休闲等多种功能,规划：盛唐宫殿风格，集国际会议中心、白金五星级温泉酒店、体育公园等为一体的帝王级高端度假区,高起点的从都项目预计总投资80亿元，首期投资50亿元。座落于流溪河支流杨梅坑河河谷平原地带，东、西、北三面环山，南侧面朝流溪河，以中式古典主题来规划屋顶设计及建筑布局，建筑与自然呈现较好融合从都国际会议中心规划区总用地面积为246.2万，总建筑面积约14万，是一个集国际会议中心、体育公园

15、、白金五星级温泉酒店、博物馆及SPA水疗中心等顶尖配套于一体的大型度假会议综合体,客房：拥有桐泉台、凤凰官邸及院落式别墅共223个房间，盛唐宫殿建筑风格，彰显深厚的文化底蕴,桐泉台客房,院落式别墅,凤凰官邸,会议中心：世界级先进设施，中国古典元素与现代高科技相融，满足不同会议需求，打造项目核心竞争力,从都厅：元首级接待空间，专属贵宾通道，专业信号屏蔽系统，严密安保系统从都大会堂：8国语言同声传译系统，最先进的无线场内布局控制技术和高科影音系统行政董事会议室：上翔、嘉成、归昌、文始均配备名贵木材打造顶级会议桌并有先进办公移动设施及专属商务服务专员凤凰华韵：高为9m，可容纳500个坐席，中心附设3

16、60旋转台,营造高端及高科技体验，更将中国元素融入其中，形成强势竞争力,从都厅,从都大会堂,行政董事会议室,凤凰华韵,从都国际会议中心拥有世界上先进设施，是全球首脑、政要及社会名流等宾客传播话语及彼此互动的平台，包括从都厅、大会堂、会议室等设施,从都温泉：水疗中心为古典唐代风格建筑，拥有独特的椿乐泉水疗，宾客可在其中享受私密温泉浴,从都温泉内独特的水疗是拥有天然温泉资源的椿乐泉水疗，独特SPA疗法，通过风水五行（金、木、水、火、土）来平衡人体的感官系统（视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉），使身心达到由内而外的放松与平衡,水疗中心,高尔夫球汇：包含27洞国际锦标赛级高尔夫球场、球场会所及贵宾发球别墅

17、，会所提供风情餐厅和休闲吧,球汇包括高尔夫球场、球场会所、贵宾发球别墅等。高尔夫球场内有有练习场和半山休息亭。球场会所内有苏格兰风情蒙哥马利会馆、28洞餐厅、位于会所大堂的鹰爵吧，供宾客品尝美食及休息,建有27洞国际锦标赛级高尔夫球场，为世界知名球星、顶尖高尔夫球场设计师科林蒙哥马利设计球场总面积为2455亩，27洞球场，每18个洞72标准杆，球道总长度为15000米,侨鑫博物馆：占地约两万平米，馆内共收藏高端文化艺术品两万余件，营造高雅品位,侨鑫集团搜集历史文化珍品，聘请权威专家进行甄别、整理和研究，并兴建博物馆侨鑫博物馆是一座经国家文物部门审核批准的大型历史艺术综合性博物馆，占地面积为2.

18、26万，建面7319。该博物馆以收藏和展示高端文化艺术品为特色。目前拥有中国陶瓷器、青铜器、铜胎珐琅、漆器、玉器、舍利塔、书画、木简和木版画等两万余件藏品,侨鑫博物馆兴建与馆藏,餐饮及服务：拥有行宫御宴、贴身私人管家等服务与配套设施，为住客提供奢华体验，凸显尊崇身份,行宫：独立的宴会厅，选用顶级食材御香苑：156个座位，国际化全日餐厅潮皇汇：典雅古朴环境，特色潮粤菜品香阁：独特服务理念，提供各国风味饮品池畔酒吧：提供功能恢复补充饮料和热带风情小食,休闲娱乐：豪华KTV，网球场、棋牌室、健身馆等休闲娱乐设施管家服务：别墅客房配备私人管家，提供24小时随伺服务,小结：温泉、文化、会议、高尔夫综合驱

19、动，通过盛唐产品及服务的打造，营造帝王级度假体验,独特的帝王级会议及休闲度假体验,产品打造,服务（高端、体贴）,古典盛唐行宫风格建筑主体产品内部用材及打造（行宫、室内装饰用材）庭院打造，独特园林布景侨鑫博物馆，高端文化艺术品收藏,私密：严密安保系统、别墅区无机动车行管家服务：别墅区宾客享受24小时私人管家随伺左右专属：贵宾通道,文化,温泉,会议,高尔夫,温泉,综合驱动,驱动模式三（精品温泉、环境资源驱动）：天沐江西明月山温泉度假区森林幽谷式真山水温泉,长沙市,南昌市,宜春市,205公里,210公里,15公里,天沐总部（珠海）,天沐集团专业从事温泉度假综合体开发、经营和品牌管理输出的连锁产业集团

20、自2003年以来，天沐已经开业的温泉度假区有5家，筹建和在建的项目有6家，已经签约和意向签约的项目近25家，实行品牌和管理输出的温泉度假区有12家，集团计划在2015年拥有40家左右的温泉度假区,天沐温泉位于江西宜春明月山风景区，通过320国道与温泉路实现与宜春市区的相连，距宜春市仅15公里，距国家AAAA级风景区明月山仅十余公里，距湖南省会城市长沙205公里，距江西省会城市210公里，处于两省会城市的中点，区位优势明显,规划：集“温泉、餐饮、客房、会务、保健养身、娱乐、公园、高端温泉养生会所、高尔夫、住宅”于一体,温泉度假酒店,养生会所（VIP区）,会议中心,餐饮,天工开物园（商业、民俗文化

21、、娱乐）,住宅（温泉谷）,度假区主入口,明月阁高端客房,天沐江西明月山温泉度假区占地1800亩，于2006年开业，是集“温泉、餐饮、客房、会务、保健、养身、娱乐、农耕文化主题公园、高端温泉养生会所、高尔夫、住宅”于一体的休闲度假、餐饮美食、商务会议的度假区,明月山天沐温泉拥有800多年历史的温汤地热温泉，从地下470米深处花岗岩中涌出，日出水量7000吨，水温常年保持在68-72，无色无味，具有低矿化度、低钠、富硒、偏硅酸含量高等特点，可饮可浴，含有近20种对人体十分有益的微量元素，具有防癌抑瘤保健作用,温泉酒店（1/2）：徽派建筑风格，171套标间、72套复式仿古套房、2栋农家地主宅院客房，

22、中高端结合,天沐阁酒店大堂,明月阁客房,温泉度假酒店分为天沐阁及明月阁，天沐阁为中端产品，明月阁为高端产品，独立于普通酒店群共设171套标间、72套复式仿古套房、2栋农家地主宅院客房酒店客房采用仿古、徽派的的建筑风格，与当地文化特色相结合,天沐阁及露天温泉,明月阁,温泉酒店（2/2）：天沐阁以佛教小品点缀，而明月阁以古典艺术作品作为展览，渲染清雅的文化氛围,温泉特色一：基于富硒温泉的特性，融合中国古典文化及当地人文，打造60余泓文化底蕴各异的泡池,宜春历史上的皇后皇后池,中国古典文化砚池,天沐特色温泉区（红酒池及牛奶池）,温泉特色二：大型森林幽谷式真山水温泉，以浓密的绿化林木与蜿蜒幽径营造静幽

23、净心的氛围格调,森林幽谷温泉,森林幽径,森林幽谷,温泉特色三：以凉亭、道教佛教小品、仿古小品等点缀于原始山谷之间，凸显细节，深化温泉的文化内涵,佛教及仿古小品,道教小品,农家凉亭,古人石雕,仿古小品,仿古直饮水,温泉特色四：以温泉为元素，打造水上乐园区及室内游泳池、SPA、超音波浴等特色休闲娱乐项目,巨蟒滑道及冲浪池,室外温泉游泳池,SPA及超音波浴,泊心堂：VIP专属高端温泉养生会所，含休息厅1间、露天园林SPA房9间、露天泡池13个、别墅客房20栋,泊心堂,其他配套：住宅温泉谷、会议中心、原生态农家餐饮及当地民俗文化特色的农耕文化主题公园等,会议中心,餐饮,天工开物园（商业、民俗文化、娱乐

24、）,住宅（温泉谷）,温泉谷,会议中心：总建筑面积1200平米，共设大小会议室6个，面积介于70平米500平米,温泉谷（住宅）：分三期开发，总建面76400平米，含公寓，多层住宅，独栋、联排、半山别墅及产权式酒店等物业类型，以4060平米的一房一厅为主，二房次之，客户为南昌、上海、湖南、湖北、江浙等养老、度假型客户,会议中心,天工开物园：农耕文化主题公园，含民俗文化商业街、百戏坊、博物馆、民俗游艺馆、农耕竞技场等,真味堂：原生态农家返璞风情餐饮，设山湖雅座、农家独栋包间等特色餐厅，提供江西地方特色餐饮,真味堂餐饮,天工开物园,小结：精品温泉、环境资源双引擎驱动，打造森林幽谷温泉，融当地文化，中高

25、端产品结合，满足不同需求,精品温泉驱动,森林幽谷式真山水特色温泉的成功,环境资源驱动,融入当地文化特色,中高端产品互补,建筑风格：采用当地民居的徽派风格餐饮特色：原生态农家返璞风情餐饮，地方特色美食主题公园：地方民俗文化为主题的农耕文化园温泉：地方名人主题温泉区,酒店产品线：中端天沐阁温泉酒店与高端客房明月阁、顶级客房泊心堂产品互补温泉互补：中端露天温泉与高端养生会所泊心堂私家温泉及SPA产品形成互补，聚集人气的同时，树立项目形象住宅互补：公寓、独栋、联排、半山美墅互补，满足不同需求,驱动模式四（健康养生驱动）：泰国清迈文华东方温泉酒店温泉SPA朝圣地,清迈文华东方温泉酒店位于有着泰国“北方玫

26、瑰”之称的清迈，在800多年前曾经是辉煌的兰那王朝所在地,客房：共有客房 123间，其中殖民风格的套房54间、返璞归真的私家别墅64座、华丽住宅式客房5栋,套房,别墅,阁楼房,宫廷豪园,豪华别墅,文化植入：以兰那王朝为设计蓝本，辅以文化表演，展现13世纪兰那王城的独特色彩及泰北传统艺术气息,兰那王朝时期的尖塔式屋顶,兰那王朝权力象征,屋顶镀金佛像,泰北传统文艺表演,泰北传统文艺表演,原生态：中心园林为广阔的稻田，客房环绕而建，客人可与农民、水牛一起插秧，营造返璞归真的原生态氛围,酒店的中心园林为广阔的原生态稻田，酒店客房、水疗中心等围绕稻田而建，户户观景酒店客人可与农民、水牛一起插秧，增强互动

27、体验性，种出的稻米布施附近寺院，营造极致返璞归真的生活情调,文华东方为保持环境的原生态，任由酒店内植物自我生长，不做过多的人为修剪，同时耗费巨资从各地引种了将近4000棵数十年树龄的大树，其中有些更高达30米，使整个酒店在富丽堂皇的基调上极致保持氛围的原生态,青苔石阶梯,中心稻田,客人可与农民共同插秧,温泉及水疗（1/2）：3100平米的温泉水疗中心与可俯瞰中心稻田的温泉套间极致化客人的水疗体验,广达3100平方米的女神spa水疗中心设25间理疗室还有套间，但都紧邻度假别墅，所有的理疗室都确保客人享有私秘的绝对空间，每一套间内都配备了按摩浴室、淋浴、加热大理石按摩桌，及私人理疗按摩、休闲区域,

28、在水疗中心之外，酒店另有四间主题温泉水疗套间，其中一间是阁楼式温泉套房，可俯瞰广阔的中心稻田景观，打造世界上最美的温泉体验中心,女神SPA水疗中心,水疗按摩泡池,阁楼式温泉套间,阁楼内温泉浴池,俯瞰中心稻田,温泉及水疗（2/2）：别墅客房均设有私人浴池，极富盛名的水疗大师可为客人提供精湛的水疗服务,除水疗中心外，酒店内各别墅客房均配有大小、风格不一的私人温泉浴池或泳池，满足客户尊崇、私密、随时享受的要求,精通印度spa疗法、拥有多种套餐疗法的rajeevmarwah博士可随时为客人提供精湛的水疗服务,配套及管家服务：烹调学校、瑜伽大师班、图书馆等高端配套及管家服务丰富并完善客户休闲度假的需求,

29、文华东方酒店设烹调学校、瑜伽大师班以及图书馆、泳池等高端娱乐、休闲设施，多层面满足客户休闲度假需求酒店内设四间大型餐厅与多家酒吧、咖啡馆、茶馆等，提供法式、地中海式、泰式、中式餐饮，让客户同时享受世界美食,酒店根据客人需要可提供管家式贴身服务，安排休闲度假期间的出行、餐饮等活动，并且，只要客人需要，均可在酒店的任何角落用餐,小结：健康养生驱动，以奢华SPA养生为核心优势，兰那王朝文化与生态相融，营造极富层次的度假体验,健康养生驱动顶级的温泉SPA,辉煌的兰那王朝文化,自然生态的野趣,建筑立面的打造独具特色与兰那文化内涵小品设置等细节渲染浓厚的兰那王朝的遗韵顶级的管家式服务体现皇室的尊崇享受,中

30、心稻田的原生态呈现，客人可与农民、水牛等共同插秧，极致化自然生态的体验，返璞归真园林大树等绿化的自发生长，不过多地人为修剪，原生态呈现阁楼式SPA温泉套间的简朴别有一番野趣,驱动模式五（环境资源驱动）：日本虹夕诺雅轻井泽素美的隐世“村落”,虹夕诺雅前身为星野温泉，位于长野县东南部的轻井泽町，建于1904年，并于2005年重建，具有108年历史，在2006年获得日本最佳设计奖，是日本最为顶级的度假酒店之一,轻井泽被浅间山、鼻曲山、碓冰岭等山峰所包围，被誉为“东京后花园”，从19 世纪末起就作为日本代表性的避暑胜地而发展至今，明仁天皇与皇后在此邂逅，文人墨客也常在此长期度假,客房：独栋客房77栋，

31、以日本武家屋院为设计构想，依水而建并将凉台延伸至水面，营造静雅的观景氛围,客房共有77栋，分别为水波房、山麓房、庭院房三种，全部客房采用各具特色的格局及家具摆设，且全部依水而建并将阳台等延伸到水面上，设大面积的透明落地玻璃窗，营造静雅的观景氛围,极致原始：为营造原始村落的纯粹性，客房不配电视，酒店内不可使用电话、汽车，能源大部分自给自足,酒店整体占地66万平米，但仅开发5万平米，其余均保持原始的山林，营造原始村落的氛围，同时，为保持生活的原始性，客房内不配电视机，同时禁止使用电话、汽车，且酒店内使用风能、地热能等清洁能源实现电力的自给自足，其中，虹夕诺雅对天然地热能源的使用已达到世界最高水平,

32、为缓解服务的刻板性与刻意性，营造隐世的度假氛围，旅馆对服务人员服装无特别要求，服务员可凭个人喜好自由选择着装,室外温泉：日式风格、百余年历史的露天温泉“蜻蜓之汤”建于浅间山山麓，对外开放，住客免费享用,酒店内共设两处大型浴池，一为露天，一为室内，露天温泉又名“蜻蜓之汤”，位于山麓之上，源自浅间山天然泉水，开放迄今已有100余年历史,室内温泉：“冥想温泉”，使住客在彻底漆黑的环境中进行深度冥想，沉净心灵，摒除杂念,室内温泉为“冥想温泉”，只供住客专享，冥想温泉内设有一个“闇之部屋”，住客须先经过一条黑暗信道才可进入，内里只有微弱的蓝光，伸手不见五指，被称为“黑房温泉”，目的就是希望让住客在黑暗的

33、环境下可以专心冥想，将心内的烦恼和杂念摒除，达到调心的效果，提供不一样的温泉体验,休闲娱乐：提供私人导游，陪同住客入山观鸟、泛舟湖上、帐篷观星、造纸体验等亲近自然的休闲活动,入山观鸟,泛舟湖上,造纸体验,帐篷观星、烤地瓜,湖上放灯,小结：环境资源驱动，通过禁驾、能源自给及温泉、水系、客房等打造极致原始的氛围，营造静思的禅意,禁驾、电视电话,客房及水系设计,环境资源驱动,营造赤璞、静思、净心的禅意极致化的身心放松,生态能源,冥想温泉,休闲活动,各驱动模式的适配性特征对比分析,旅游度假休闲产品专题分析,温泉旅游（温泉及酒店）专题,阳光运动公园专题,高尔夫球场及会所专题,宗教文化专题,民俗文化专题,

34、高尔夫的历史发展：高尔夫由15世纪中期起源于苏格兰游戏，逐渐由游戏形成现代高尔夫运动并产业化发展,15世纪中期至18世纪,15世纪中期,18世纪至今,起源,早期发展,现代高尔夫运动,苏格兰牧羊人用鞭杆击打碎石子进行游戏，看谁能将石子击到洞穴中 苏格兰北海岸的士兵训练之余的游戏,第一阶段：从萌芽到游戏第二阶段：从游戏发展到竞技活动，至少持续100年第三阶段：从民间发展到官方（皇家、高官、贵族）,现代高尔夫运动初级阶段：1708年英格兰第一个高尔夫俱乐部的建立。现代高尔夫运动进入高级形式标志：1860年英国公开赛举办的首届比赛十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪传到亚洲,现代高尔夫特征：社会化

35、程度明显提高，高尔夫俱乐部成立就使社会化程度大大提高产业化，高尔夫不再是私人之间，朋友之间的游戏，而是渗入了商机，使高尔夫产业化大大提高高尔夫发展为现代高尔夫运动的特征是正式列入国际体育竞技项目,古典高尔夫运动,高尔夫发展背景,1,国内高尔夫产业发展历程：高尔夫在中国是“舶来品”，于19世纪末期传入中国，其真正的发展始于改革开放后,高尔夫运动曾于19世纪末来到中国。1889年，英国殖民者在香港成立了中国最早的高尔夫俱乐部皇家香港俱乐部；1896年，中国上海高尔夫俱乐部宣告成立，标志着高尔夫运动正式进入中国。,现代高尔夫运动在中国真正意义上的开始，却已是在中国改革开放之后。1984年，中国第一家

36、高尔夫俱乐部广东中山温泉高尔夫俱乐部成立，由香港实业家霍英东先生投资兴建,1994年的日本广岛亚运会，张连伟获得高尔夫男子个人赛银牌，林丽茹、黄丽霞获得女子团体赛铜牌，高尔夫逐渐在国内升温,国内高尔夫概况：主要分布在经济发达的东部沿海地区，高尔夫经济及产业已达到相当规模,分布：目前中国高尔夫球场和俱乐部主要分布在珠三角、长三角、福建沿海、山东半岛、京津地区、海南和云南高尔夫经济：国内高尔夫投资规模已经超过650亿元人民币，年营业额超过39亿元人民币高尔夫产业现阶段发展模式：球场：球场数量逐年增加，会员制经营模式为主，起到聚集资源的效用，但高经济门槛限制其发展，使其仍停留在“贵族运动”盈利模式：

37、高尔夫产业雏形初具，在高尔夫用品制造业、高尔夫健身娱乐业、高尔夫竞赛表演业和高尔夫传媒广告业有较大发展，配套房地产开发是高尔夫球场的主要投资回报,市场属性,2,国内高尔夫供求分析：目前高尔夫设施总量为450个，高尔夫核心人口为54万，按行业经验值计算高尔夫设施尚未能满足客户需求,根据测算，2009年全国约有30万高尔夫核心人口（年满18岁，过去一年内下场打球超过8轮次的高尔夫人口）.全年全国高尔夫球场累计产生了872万的总打球轮次。根据增速到2011年底高尔夫核心人口达到54万据测算，到2020年我国中等收入群体人数将达到2.8亿左右，其潜在高尔夫人口将达到25003000万左右,未来10年将

38、成为中国高尔夫人口快速增长的重要时期,数据来源：朝向白皮书中国高尔夫行业报告,近年高尔夫击球人次统计,供应：至2011年底，中国内地高尔夫设施总量达到450个左右，球洞数合计约9500洞以行业经验值每30场/人年，平均每座18洞球场容纳人次3万人/年计算，2011年底仅高尔夫核心人口所需场次为1620万场，而国内可容纳场次为1350万场，不能满足需求,国内高尔夫客户来源及职业：以市内客户及周边城市客户为主，职业以私企业主及企业管理层为主,国内高尔夫市场客户来源,国内高尔夫市场客户职业,国内高尔夫球场主要以吸纳本市及周边活跃城市客户为主，省际度假旅游也会带来部分客户，除了东南沿海一些著名球场外，

39、港澳台及国外客户普遍较少,国内高尔夫球场客户职业以私营企业主及大型企业管理层为主；收入较高的专业技术人员也占有相当的一个比例，这些技术人员多为大型跨国企业特聘专家,数据来源：中原集团数据研究中心,国内客户高尔夫运动动因：以商务交流及个人兴趣居多，其中会员与非会员的动因差异化明显,国内高尔夫运动客户动因,总体来看，实际客户参与高尔夫运动的主要原因可分为两个层面，一个是交际诉求，另一个是自身诉求会员中出于交际诉求而参加高尔夫运动的客户明显多于非会员而非会员中因为陪朋友而参与高尔夫运动者更多,数据来源：中原集团数据研究中心,国内高尔夫客户年龄与收入：国内高尔夫市场以30-40岁区间的客户居多，收入参

40、差不齐，其中10万以内的居多,国内高尔夫市场客户年龄,国内高尔夫市场客户月收入,受收入、闲暇时间及身体状况等多方面影响，国内高尔夫球场接待客户的年龄区间主要在于30到40岁之间,受高尔夫运动动因影响，以商务交际诉求为动因的客户月收入多在20万元以内，以自身诉求为动因的客户月收入多在40万以上,数据来源：中原集团数据研究中心,国内部分成功高尔夫参照,发展策略研究,6,通过研究得出国内成功高尔夫存在三种类型：精神领袖私密型、圈层文化集散型、娱乐功能综合型,精神领袖私密型,圈层文化集散型,综合娱乐功能型,国内成功运营的高尔夫研究,代表球会：上海佘山高尔夫、北京华彬庄园、观谰湖高尔夫目标客群：对高球运

41、动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感，隐性顶级人群核心竞争力关键词：品牌、服务、超高端定位、私密性、唯一性运营模式：封闭式运营,代表球会：南京钟山国际高尔夫、黄山高尔夫乡村俱乐部目标客户：对高球运动和高球文化有一定理解但不深入，重视圈层文化及圈层文化的交流，强调球会带来的圈层价值转化为自我实现的价值核心竞争力关键词：品牌、服务、文化理念、圈层、延展性运营模式：半开放半封闭式,代表球会：春城湖畔高尔夫、湖南梓山湖高尔夫、丽江古城高尔夫、绍兴鉴湖高尔夫目标客户：对高球运动和高球文化不一定理解，重视参与感及荣耀感核心竞争力关键词：地域及地域品牌、自然资源、服务、综

42、合性、功能性、旅游度假运营模式：开放式运营,类型一：精神领袖私密型观澜高尔夫,地理位置：位于广东省深圳市高尔夫球场：是中国唯一七十二洞高尔夫球场，为亚洲最大的高尔夫球场球会荣誉：被“世界吉尼斯记录组织”认定为世界第一大高尔夫球会第41届高尔夫世界杯，并将连续12年举办高尔夫世界杯2001年泰格伍兹中国挑战赛多次举办亚太地区最高水平的业余赛事APGC锦标赛名人到访：世界第一女球王安妮卡索伦斯坦、西班牙传奇球星奥拉沙宝、菲律宾前总统拉莫斯、巨星尼克费度等各国各界名人,41届高尔夫世界杯,泰格伍兹,莱德杯,安妮卡索伦斯坦,奥拉沙宝,开发模式：“高尔夫+房地产”，强势高尔夫球场先行，后规模化开发房地产

43、，低开高走逐步实现项目的价值,运营模式：“封闭式运营”，对超高端的目标客群进行精准营销，并通过举办国内外顶尖赛事对目标客户市场持续影响力,会员制：高尔夫会籍属于一种高端商品，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的运营上重视对“专属服务”的打造，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端,观澜高尔夫会员身份的象征,市场持续影响力：通过举办国内外顶级高尔夫赛事以提高球会在行业内的高度及对顶级目标客户市场持续的影响力高端商务交流平台：通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通的商务平台，以保证球会平台的使用频率高端配置专属务：强调私密性，会籍数量有着严格的控制，要求商务、休闲、度假、居住等综合高端配套,

44、盈利模式：“会籍费+赛事+房地产溢价”，先期借助高尔夫球场绝对资源炒热地块价值，再通过打造房地产物业产生高溢价,观澜高尔夫会籍和赛事：采用不同类别高尔夫会籍吸引不同档次的目标客户，通过举行赛事造成持续影响力。房地产高溢价：买别墅送会员卡，借助高尔夫球场绝对资源后期大规模开发房地产物业，实现高溢价其他盈利点：五星酒店及各种旅游度假配套成为观澜高尔夫持续盈利支撑点,观澜高尔夫会员：（球场费用在2500-11500元/人）特许/钻石卡会员金卡会员翡翠卡会员绿宝石会员红宝石会员商务通会员商务会员嘉宾马拉松嘉宾,高尔夫大宅,水疗度假酒店，客房、露天游泳池，餐厅，水疗中心等,提供沙滩排球、网球、射箭、台球

45、、健身等休闲康体餐饮设施,会所：拥有三个亚洲顶尖高尔夫会所，满足高端客户休闲娱乐度假需求，举行多样化活动扩大影响力并锁定圈层客户,观澜高尔夫会所为球会人群及业主提供驻留场所，满足客户休闲娱乐度假需求；并且举行世界模特时尚之夜、红酒品鉴、国学文化讲堂以及理财投资私享沙龙等活动，形成强大凝聚力和圈层品牌效应,类型二：圈层文化集散地黄山松柏高尔夫乡村俱乐部,地理位置：位于安徽黄山市屯溪区机场大道龙井78号 占地面积：15000亩高尔夫球场：18洞球道共建造有18个果岭，72个发球台，40个砂池，11个人造湖，球道总长度7032码,开发模式：“高尔夫+多资源高端配套”，瞄准高尔夫圈层文化，高尔夫球场和

46、相关配套都围绕着目标客群的圈层文化而打造,开发模式说明：黄山松柏球会重视品牌效应，但在传播上力图凸现的不仅仅是高球文化本身，由于市场上大量高球会员的产生来自于商务或人脉需求，而该类人群对高球运动本身的热爱程度是有限的、次重要的，所以此开发模式主要瞄准的是高尔夫圈层文化。产品定位：此类球会在推广上瞄准的是圈层文化，因此无论是高尔夫球场的定位还是相关配套的建设都围绕着目标客层的圈层文化而进行。以高尔夫球场作为载体，通过打造相关商务商业配套共同服务业高尔夫圈层目标客户群。,高尔夫球场,酒店、商业、马术、会议等高端配套,载体,关联服务配套,+,服务于,高尔夫圈层文化,运营模式：“半封闭半开放式运营”，

47、即除了提供会员服务以外，还为非会员提供服务，并通过高端配套提供增值服务,高尔夫球场：彩虹谷18洞球场和翡翠谷峡谷球场，采用半封闭半开放运营模式其他高端服务：五星级酒店（包含高尔夫会所）、会议会展、培训、餐饮及spa等休闲娱乐设施,盈利模式：“赛事+会籍+高端配套服务”，此开发模式下，以高尔夫球场为载体，瞄准高尔夫圈层内的客户需求打造多元化服务,高尔夫球场费和会员：有彩虹谷18洞球场和翡翠谷峡谷球场，都采用半封闭半开放运营模式，并分别对会员和非会员指定差异化场费其他高端配套服务：高尔夫培训：黄山青少年高尔夫培训中心于2007年12月18日由中国国家体育总局小球运动管理中心正式批复成立餐饮及休闲娱

48、乐：有香雅轩等六大餐厅，豪华中餐每个包厢设有表演舞台、会客厅、衣帽间、卡拉OK系统;会议会展：豪华高档的大型多功能厅能同时接待300人的各类大型会议、大型宴会、可接待30人分餐的高规格国宴,类型三：综合娱乐功能型丽江古城湖畔国际高尔夫度假村,项目介绍：由丽江玉龙生态旅游开发集团投资建设，是一个高端休闲度假型综合旅游地产开发项目，由高尔夫、酒店、商务会议、国际老年度假基地、养生园、艺术家公社、风情商业及半山别墅区等构成；地理位置：与玉龙雪山遥相呼应的文笔峰脚下，距丽江古城仅8公里指标：占地266.64万平方米，容积率1.59，建面423.96万平方米别墅物业：共4529户，2期均价32000元/

49、高尔夫球场：由美国著名高尔夫球场设计师Joe Obringer担纲设计,开发模式：“高尔夫+旅游地产”，依托一个自然天成的旅游度假项目的开发理念打造高尔夫球会，增强项目旅游及地产的溢价,开发模式说明：丽江古城高尔夫球会依托于丽江自然天成的自然资源所在地，同时也依托于丽江古城高尔夫度假村这一个旅游度假项目的开发理念之上核心竞争力：首先来源于其所在区域丽江的区域品牌价值（这里主要指旅游价值）以及旅游资源的开发情况，在此基础上，丽江古城高尔夫球会对于旅游度假人群中绝对高端人士有着巨大的消费吸引力。,丽江古城高尔夫俱乐部：由丽江玉龙生态旅游开发有限公司投资开发，是一个国际水平的18洞休闲度假型球场。球

50、场设计：球场为18洞72杆国际标准锦标级高尔夫球场，占地面积1200余亩，球道总长度7661码，76个沙坑，整个球场沿2600余亩的天然高原湿地而建，其中有4个山景球道，10个湖畔球道，环山绕湖而行。荣誉：球场于2004年全面竣工，08年获得全国十佳高尔夫,运营模式：“开放式运营”，采用旅游会籍卡及短期储值卡来吸引旅游度假客群，并指定终身会籍卡为本项目带来稳定客流,为本项目提供离散的高尔夫人群，这类人群主要是娱乐为主,能吸引片区内旅游度假的人流，将与本旅游项目形成互动,为本项目带来稳定客流，并对本度假区其他旅游项目产生溢价,丽江古城高尔夫与度假区的关系：本项目内高尔夫能与度假区其他旅游项目、旅