重庆南山“天池林海”项目市场调研及定位报告93P.ppt
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1、,南山“天池林海”项目市场调研及定位报告,重庆鼎合房地产顾问有限公司2010年12月,目录contents,NO:1 项目本体研究分析,NO:2 房地产市场分析,NO:3 目标客群分析,NO:4 项目定位分析,1、项目概况2、区域规划3、项目现状环境分析4、小结,NO:1 项目本体研究分析,项目地处南山黄桷垭,紧邻南山公路,三面均被30亩国家森林公园所环抱;规划用地近16万方,将打造成南山鼎级生态纯独栋别墅社区。,主要经济技术指标:规划用地面积:157248.7总建筑面积:67055.13建 筑 密 度:20.9%容 积 率:0.43绿 化 率:50.1%产 品 类 型:独栋,本案位于南山腹地
2、,该区域是重庆的自然风景圣地、文化胜地,生态宜居宝地。南山位于重庆市南岸区,东接大岩洞风景游览区,西邻南山植物园,南接规划的植物园科研苗圃区,北以南山公园北路为界;是重庆市重点发展的旅游景观地带,区域蕴藏着巨大的升值潜力。,区域规划,一、项目本体研究分析,区域规划南山的地位与价值,山城的缘由:重庆由两山(铜锣山、中梁山)、两江(长江、嘉陵江)围合而成,南山是铜锣山其中一个山脉,南山是距重庆市区最近的一座山,成为主城区居民避暑、居住的首选胜地。南山未来的发展:重庆城市发展多格局化,南北向发展,南山绝无仅有的山景资源吸引了很多客户,更是重庆政府重点发展的旅游景观区。南山土地的稀缺:南山区属于传统别
3、墅区,政府对别墅用地的限制直接造成了南山土地的稀缺,未来南山别墅项目将少之又少。而土地的稀缺直接降低了南山整体容积率,提升了居者的舒适度。,一、项目本体研究分析,区域规划南山的地位与价值,天然屏障,隔断外界一切噪音与粉尘!南山如同天然屏障,支撑着南岸区环境资源、阻断来自外界的一切污染;南山风景区总面积2500公顷,平均海拔400余米,这里的山岭连绵起伏,植被茂密青幽,是重庆市天然的绿色屏障和气候调节库气候温和湿润。主城肺叶,绿色氧吧生态又健康!南山素有“重庆氧吧、绿色屏障、主城肺叶”之称,占地700万平方米,林木覆盖率达6-70%。,未来发展,生态屏障 宜居城镇,项目位于南岸区南山风景区核心,
4、东临城市道路,北有城市支路(规划中),南、西面均挨国家森林公园;距南坪步行街仅5公里、解放牌约15公里,主城繁华商业近在咫尺;繁华、幽静的瞬间切换仅几分钟车程,快的令人叹为观止!,地理环境,南山风景区,本案整个地块呈长腰型,南北平均长553米,东西平均长260米,基地最大高差78米,内部属坡地,且地势居高临下;整个地块基本上均被自然植被所覆盖,因地制宜,利用现有自然资源打造本项目内部景观。,地块现状,生活配套:项目距南山街道所在中心区域近700米,生活设施齐全、方便。教育环境:项目周边有第二外国语学院、工商大学、邮电大学等高校。交通条件:目前,本案只有南山公路一条主干道通往各个城区;南山公路与
5、其他三条道路交接,南面从南滨路,北面从上新街,中央有主城环线;真武山4座隧道之间将修一座互通式立交通往南山,项目已动工建设,建成后会给出行带来更大便利。,周边配套,周围配套设施相对不是很齐全,但本案处于“离尘不离城”的静谧自然之中。,1、区域规划带来巨大升值“钱”景:南山是重庆市重点打造的旅游区域,未来旅游产业的发展将大大提高项目的升值空间;2、地段的稀缺性:由于南山整体规划的限制,未来南山特别是别墅项目将会越来越少,更为稀缺;别墅项目零星散落在南山各处,南山整体容积率低,生活舒适度高;3、视野开阔无极限:南山是重庆主城区的至高点,视野开阔,俯瞰江北、渝中、巴南、南岸四大主城区的美丽夜景;4、
6、丰富的自然资源:本案三面紧挨30亩国家森林公园,充分利用其自然资源和地理优势,提升项目价值点;5、自然坡地打造视觉盛宴:利用本案自然落差的坡地、不规则洼地,打造成较好的景观视觉通廊;大面积的自然植被,多为香樟、银杏、松柏等名贵植被,依山内水,完美的将山、水、景、人融为一体;6、山路崎岖导致路况差:本案只有南山公路一条山路且路况不是很好,并与城市主干道连接少,道路选择的单一性导致了业主出入的不便。,1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结,NO:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,宏观市场政策解读,2010年全国楼市价格直线
7、上涨,特别是一线城市,国家为了遏制“楼市泡沫经济”,相继出台了一系列调控政策(如:4.17、9.29政策),国家各部委、各地政府积极响应国家宏观政策并颁布了一些措施,其中,特别针对高房价豪宅、多套购房者进行了各方面严厉的限制与打压,促进房地产市场平稳健康发展。,从中央到地方,此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断,而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全,也都昭然若揭地预示着调控的不二决心;国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变,房地产市场萎靡可能性较小。,二、房地产市场研究,宏观市场政策对别墅项目的影响,中高端物业
8、受到政策的约束力逐步增大,短期内可能将形成市场观望;重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税,房产税目前考虑只针对高档住房,本项目所面临的政策约束相对较大;重庆多家商业银行已全部停办第三套房贷,因为本案的目标客群是多次置业者,这项政策对一些按揭买房的客群有一定的影响。,1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结,NO:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,土地市场分析土地出让,2009年至2010年10月,南岸区共出让居住类用地13宗;土地面积总计约166.7万平方
9、米,建筑规模达319.7万平方米左右。,土地出让,二、房地产市场研究,土地市场分析土地成交,南岸区潜在别墅项目,土地成交,二、房地产市场研究,土地市场分析土地成交,2009年至今,南岸区共成交居住类土地10宗,主要集中在南坪城区及南山区域,总建筑规模303.1万平方米;其中位于南山附近的潜在高端别墅项目有:庆隆项目、渝开发项目,北京大成项目。,2009年至2010年10月南岸区域成交土地示意图,土地成交,二、房地产市场研究,土地市场分析小结,从2009年至2010年10月,南岸区出让土地总建筑规模约319.7万平方米;其中成交10宗土地,总建筑规模约303.1万平方米;成交土地主要集中在南坪城
10、区及南山区域,以二类居住性质为主;未来,南山区域的三个潜在别墅项目共计建筑规模约144.4万平方米,将成为本项目主要竞争对手,南山别墅市场竞争较激烈。,1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结,NO:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,区域板块市场分析板块分布图,依据南岸区内部先天的地形地貌、交通动线、经济发展结构等因素,我们把南岸区划分出南坪、南山、弹子石与茶园新区四大板块。,南坪新貌,南山鸟瞰,弹子石现状,茶园新区现状,板块分布图,二、房地产市场研究,区域板块市场分析板块特征介绍,板块特征介绍,1、宏观市场政策分析2、
11、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析5、小结,NO:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,区域别墅市场分析,重庆主城区别墅分布图,重庆别墅主要分布在主城北部新区、南部地区。,二、房地产市场研究,区域别墅市场分析,目前南岸区共有别墅项目11个,其中在售项目5个,主要分布于南山板块及茶园板块,销售均价集中在11000-15000元/平方米之间;已知在售项目共剩余别墅369套,未来南岸区别墅市场竞争较激烈。,未开盘,1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结,NO:2 房地产市场研究,二、房地
12、产市场研究,市场在售竞争楼盘分析,在售竞争楼盘主要分布在重庆北部地区与南岸区南山板块。,二、房地产市场研究,市场在售竞争楼盘分析,南岸区:山景、温泉资源 高尔夫配套 文化资源,重庆别墅市场格局:别墅项目均具备较好的资源,主要驱动因素有:区位/高尔夫/山、湖、江、温泉资源/品牌。,经典代表项目:鲁能领秀城南山一号天景28阙庆隆高尔夫别墅坡岭顿小镇,二、房地产市场研究,南岸区在售竞争楼盘分析,鲁能领秀城占地约1600亩,位于茶园新区核心地段,南北两端各以世纪大道和规划路为界,背靠南山,与南岸新区府接壤,项目区位优势明显。,项目配套:商业配套:鲁能领秀城内有30万平米大型购物中心,教育配套:规划有中
13、学、小学及幼儿园共4所学校,医疗配套:重医附二院江南分院及西郊医院。,经济指标,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城项目概况,鲁能领秀城推出一期产品中式合院别墅,户型面积在171240平方米之间,每套180万起;,户型经济指标:地上套内面积:约172.05 地下套内面积:约70.01使用面积:约293.86 庭院面积:约55.00,户型点评:四个私家庭院及多个露台,优越绿色景观,内部功能分布合理且舒适;超大公共活动空间,整个户型彰显大气。,户型经济指标:地上套内面积:约225.68 地下套内面积:约88.29使用面积:约353.57 庭院面积:约176.00,户型点评:
14、超大的私家庭院及多个露台,优越绿色景观,内部功能分布合理且舒适;超大公共活动空间,整个户型彰显大气。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城户型点评,项目采用中式风格建筑,将中国传统建筑文化与现代中式建筑创造性的结合,集聚中国文化特色。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城建筑风格,鲁能领秀城目前在售项目为一期中式合院别墅,目前销售均价13000元/平方米。,鲁能领秀城一期在售,户型面积在170-240平米之间,总价180万/套起,去化率达到95.6%。,项目优势:项目周边自然环境资源优势突出;户型设计方正,赠送面积较多,得房率较高;具备大盘气质,
15、自身品牌优势也能吸引购房客群。,项目劣势:目前区域经济发展较为缓慢,本区域客户较少;目前项目周边配套资源形态单一体量小,无法满 足客群需求;项目交通整体通达性较弱。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城推案情况,项目位于南岸以东2公里的南山风景文化核心区福寿路1号。左边是规划中的四星级酒店。右面是疗养院。北距重庆邮电大学2.5公里,西南1.7公里为重庆工商大学和教育学院。在南山一号北面的是50000亩的原生态森林。,经济指标,项目配套:生活配套:四星级酒店、疗养院、牌室、便利店、阅读室;教育配套:重庆工商大学、重庆邮电大学、重庆教育学院;生态配套:拥有南山生态森林植被资
16、源,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号项目概况,A户型-1-8号楼端头户型 5室2厅4卫1厨296,B户型-9号楼中间户型 5室2厅3卫1厨278,C户型-10号楼上联排端头户型 5室2厅3卫1厨220,D户型-10号楼下联排户型 4室2厅3卫1厨201,每个房间内安装自然通风器,在不开窗的情况下,能控制室内温度不流失,清除室内污气,水蒸气。4个小时自动把室外的新鲜空气更换到房间里。起到防虫,防水,防风的功能。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号户型点评,项目整体采用都铎建筑风格为主。呈现清新的爱尔兰田园风光,坡屋顶,红砖仍保留其建筑精髓。园林景
17、观细致,人性。主入口的叠层水景极为大气。小区内多处水景和小品的设计景配合整体的建筑浪漫又不失人性化。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号建筑风格,南山1号于2010年5月21日开盘,项目为半山联排别墅,销售均价为11000元/平方米。,南山1号一期在售,户型面积在201-296平米之间,186万元/套起价,去化率为32%。,项目优势:项目紧邻50000亩原生态森林;户型布局合理,功能性强;属于城市发展副中心,未来发展潜力较大;,项目劣势:项目周边配套欠缺,交通欠佳;本区域的客户较少,辐射面小。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号推案情况,项目位于
18、重庆城南学府大道之上4A级风景区南山山脉的青龙山,为纯独栋别墅项目;这里是山系最丰富的区域,黄山、汪山、岱山、老君山、文峰山、青龙山等数十峰峦拔地而起,以及与老君洞、涂山寺、大佛寺等古建筑相映生辉,构筑成为重庆最宜居住的人居脉络。,经济指标,学府大道综合市场,重庆交通大学农贸市场,农贸市场,交通大学邮政储蓄所,花溪信用社,农村信用社。学校配套:重庆交通大学,重庆工商大学等医疗配套:重庆医科大学附属第二医院,南岸区人民医院五公里社区卫生服务站,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙项目概况,居住空间被合理分为家庭公共区、家庭娱乐区、生活就寝区和保姆休憩区等四大独立区。每户宽
19、敞的娱乐层毗邻室外花园庭院,是宴客、聚会的绝佳场所。通透的庭院露台,浪漫的花窗等,使山居生活宽裕舒畅。每栋别墅赠送多五六个观景大露台和庭院,既延伸了居住空间,更实现了多重的空中观景。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙户型点评,项目以中式风格体现现代居住理念的当代传世大宅;高围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离开来;制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的外墙面。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙建筑风格,28阙一期于2010年7月开盘,楼栋均价为22000元/平方米,共推出30套,已全部售罄,去化
20、率达100%。后期将加推出390-450产品。,项目优势:项目区位条件优越;项目正对长江,背拥南山山脉,自然景观资源丰富;建筑绝大多数偏南北向,采光好。楼幢之间错落有致,景观视野开阔。,项目劣势:部分户型赠送面积不大;,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙推案情况,项目位于南岸茶园新区玉马路1号(南山风景区),是庆隆南山高尔夫首个“上山“之作。整个组团占地35万平方米,容积率高达50%,包含联排、独栋别墅。,庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。庆隆南山高尔夫山外山其他:配套700万平方米原生林地、2000亩森林
21、公园、6大主题休闲公园、3万平方米商业情景小镇、希尔顿国际度假酒店、国际会议中心、山顶温泉SPA度假中心、半月温泉休闲俱乐部 庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山项目概况,布局合理;大面积赠送空间;最大11米的面宽,采光充分、居住空间更显气派;客厅6.6米挑高、主卧均配有大面积露台或阳台;双车位设置。,目前在售238-272平方米联排、330-440平方米独栋别墅,均价15000元/平方米。,224平方米,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山
22、高尔夫山外山户型点评,项目采用西风古典主义建筑风格;在建筑设计中以古典柱式为构图基础,突出轴线,强调对称,注重比例,讲究主从关系。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山建筑风格,项目优势:项目依山而建,并有6条峡谷、5大主题公共公园穿插其中,自然景观资源丰富;规划中的轻轨6、8号线,通过南山隧道、慈母山隧道、内环、中环、绕城高速、三纵三横的立体交通网络,通达性较强;前后排别墅高差最大12米,大景观视野。,项目劣势:项目周边楼盘众多,区域竞争压力巨大;周边配套尚未完善,对项目有一定影响。,庆隆南山高尔夫山外山一期共推出321套别墅,其中独栋132套,联排189套
23、;售出独栋87套,联排103套,一共去化190套,去化量为59%,目前在售面积独栋约330435,联排约238282,均价为15000元/平方米。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山推案情况,项目位于南岸区茶园新城区世纪大道,项目占地36.97万方,建筑面积18.61平方米,以西班牙风格为主体,结合同属西班牙风格的圣塔芭芭拉风格和意大利托斯卡纳风格。,经济指标,坡岭顿小镇配套:会所、网球场、学校、风情商业街、社区配套小学。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇项目概况,布局具人性化;每种户型都有独立的客厅和起居室,且中餐厅和厨房进行严
24、格区分;多重庭院落设计,最大限度地丰富室内与室外的关系;每户均配有一个室内和室外停车空间。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇户型点评,项目以西班牙风格为主体;低坡屋顶,外立面用红色瓷瓦铺设,并以亮浅色拉毛处理涂料;门廊和窗则运用拱形进行修饰;屋沿朝两侧外伸,户内有庭院。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇建筑风格,项目优势:项目位于茶园新区入口、渝黔高速与世纪大道交汇处。交通网络发达;规划中的轻轨6、8号线、连通主城三隧六桥的立体交通,增强本项目的通达性。项目内部有面积达300亩的长青湖,以及养生温泉,有效提升项目品质。,项目劣势:项目周边
25、楼盘众多,区域竞争压力巨大;周边配套尚未完善,对项目有一定影响。,坡岭顿小镇共计300套,目前仅剩16套,面积在300-400平方米之间,均价12000元/平方米,去化率达94%。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇推案情况,北部区:传统富人区 高尔夫配套 品牌开发商 两江新区规划,重庆别墅市场多中心格局:客户区域情结强烈,对于区域环境很看重,随着两江新区规划的出台,重庆向北发展,“三北”的区域认识高,主要驱动因素有:区位/高尔夫/规划前景/品牌。,经典代表项目:首钢美利山 金科太阳海岸 中海北滨1号 佰富高尔夫别墅 万科渝园,二、房地产市场研究,北部区在售竞争楼盘分
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