无锡保利城市综合体项目市场研究专题报告(140页） .ppt

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1、商业市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,无锡主要百货状况一览表,无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：,无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。,无锡百货现有品牌,PART2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,市中心区商业停车位供应量明显不足,PART2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表,PAR

2、T2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场商业市场分析,未来太湖广场商圈商业供应量29万平方米，将与城市中心区形成竞争。,PART2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,太湖广场周边商业状况一览表,商业市场小结分析无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态；目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表；各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。,PART2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,第二季度中心区办公用房销售均价为9382元/平方米，同比增长14.4%，增长幅度明显；无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在

3、软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象。,PART2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，特别集中在人民路附近；租售率平均达90%以上；楼层面积1200-2000平方米左右；,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,制造业和服务行业约占67%，其次是贸易、IT、物流和金融等行业；进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。,华光大厦：,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90

4、%，其次为物流行业和制造业。,天安大厦：,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,服务业和制造业约占88%，其次为贸易行业；进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。,东方广场：,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业约占89%，其次是商贸物流。,摩天360：,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,目前市中心区写字楼车位供应不足,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场写字楼供应量达23万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场小结分析无

5、锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼；写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存”，表现为甲级写字楼没有，低档写字楼市场过剩；未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。,PART2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,无锡市区酒店式公寓项目一览表,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓房型面积；单间面积40-69平方米；一房面积49-80平方米；二房面积90-151平方米；三房面积225平方米。,酒店式公寓市场分析,酒店式公寓房型面积一览表,酒店式公寓小结分析目前无锡

6、市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场；酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）；购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间；由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,附录1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表,无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。,附录2：无锡市区已使用高层写字楼一览表,附录3：无锡市区在建和待

7、建高层建筑一览表,绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。,酒店市场分析,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,高星级酒店状况一览表,PART2：专题研究市场竞争研究,2011年全市旅游酒店接待总人数为392.81万人,比05年增长1.0%,接待入境旅游人数68.74万人,比05年增长15.2%.以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店;,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,规模/入住率对比,2011年酒店客房平均出租率为64.79%，营业收入总额为201379.04万元，比05年增长10.

8、5%。以上为客房出租率及营业收入排名前20名的部份酒店;,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,“十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加3-5家规模为450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加30家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。,注：以上数据来源于中地行市调数据

9、搜集,会议中心配套设施,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,酒店市场小结分析五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。,PART2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,PART2：专题研究市场竞争研究,城市综合体项目,PART2：专题研究市场竞争研究,无锡市区正在开发和待开发综

10、合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边；解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业；太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业；另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。,太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。,城市综合体项目,PART2：专题研究市场竞争研究,南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市CBD，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商

11、贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。,南宁航洋国际,PART2：专题研究案例分析,目前,航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,1号楼写字楼,2号楼商务公寓,3号楼酒店式

12、公寓,4号楼 五星级酒店,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,相同之处：城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级

13、酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,不同之处：产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市GDP来看，无锡市经济较为发达。城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,随着中国东盟博览会的成功举办，南宁市在

14、国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主导！,PART2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,第一国际位于东莞大道、鸿福路、元美路交集之内,是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，是东莞CBD（中央商务区）。,第一国际,国际会展中心,东莞第

15、一国际,PART2：专题研究案例分析,目前，第一国际已建成集国际商务酒店、国际商务写字楼、国际商务公寓、大型商业设施为一体的城市综合体项目。,PART2：专题研究案例分析,东莞第一国际,百安中心,住宅、商业办公区,公寓、步行街办公区,购物中心,地块一,地块四,地块三,地块二,PART2：专题研究案例分析,东莞第一国际,PART2：专题研究案例分析,东莞第一国际,相同之处：地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入WTO后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。,PA

16、RT2：专题研究案例分析,东莞第一国际,不同之处：城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区“世界级”加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。,PART2：专题研究案例分析,东莞第一国际,第一国际以产业市场为依托，围绕“现代制造业名城”的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市“晶片”为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展

17、城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。,PART2：专题研究案例分析,东莞第一国际,第三篇项目价值判断,PART3：项目价值判断,项目之于城市,城市价值,区位价值,城市GDP总是在长三角中名列第四,城市竞争力在全国城市中名列第七,苏南经济圈的中心城市和交通枢纽,位于城市中心区域，邻近城市核心商圈，宜商宜居,位于城市窗口的火车站和汽车站附近，标识性强，展示性好,两面邻古运河，享有水文化和景观价值,项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。,PART3：项目价值判断,项目之于企业,进入无锡市场的第一个项目，一定要有成功保障。长三角战略布点的第一个项目，形象要求大于经济

18、要求，品牌效益大于经济效益。城市综合体的建设，利于企业彰显雄厚经济实力，利于整合各方专业技术，为企业在内地的发展建立平台。项目的影响力，使政府认识企业，是一个专业化的技术和强劲的资金实力、规模实力，以高度的社会责任感和时代感的企业。项目的影响力，使社会了解企业，不仅为居住者、商务人群创造品质可靠的、舒适的产品，而且为投资者创造稳健经济收益。,项目自身价值,中心区稀缺土地价值：地块是位于城市中心区面积最大的地块，具有不可复制性和稀缺性，随着城市中心改造和开发的完成，土地价值更显珍贵。成熟功能属性：地块临近城市主干道和古运河，周边城市配套成熟，功能齐全，无论商住都具有很高价值。交通便利性：项目邻近

19、火车站和汽车总站，又有一河之隔，城市识别性强、辐射性强而又闹中取静、井然有序，是商旅往来的理想居所。负价值内容：与核心商圈的发展方向相反，周边现有商业操作均不理想，影响投资心理和项目形象；功能综合可能导致整体价值下降。,PART3：项目价值判断,PART3：项目价值判断,项目产品组合价值影响,住宅：城市中心住宅稀缺，是最易回笼资金和吸引人气的功能产品，但由于住宅建筑形态限制，可能会对整体形象有所影响。酒店：高星级酒店对整体项目在服务质量和客户质量的提升上均有所帮助，还可通过组合投资和委托管理等形式降低投资风险。写字楼和商业：对项目整体形象建立有益，但市场风险要有所控制，而上市公司对销售变现的要

20、求可有所降低。会议中心：对酒店的收入来源有支持，对项目整体价值影响较小。公寓：居于商用物业与住宅之间，是商用物业的有益补充，而相比较于住宅有较好的价值和形象。,PART3：项目价值判断,价值判断小结,项目在无锡市具有较高的城市价值，可能对城市中心区的空间形态和城市形象均产生巨大影响。项目的运作成功对企业在长三角的战略发展也具有深远影响，而企业实力在操作项目上也同样具有强大的支持力。项目的具体功能价值体现还必须结合市场考虑，同时要有前瞻性，把握市场趋势，并对各功能的相互关系分析透彻，形成互利互补的有机组合。,第四篇项目定位,城市综合体的概念,“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览

21、、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。,综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志。,PART4：定位方向市场回顾,PART4：定位方向市场回顾,宏观背景,城市竞争力：无锡经济实力强劲，城市竞争力强，人民生活水平较高，消费能力强，对房地产市场发展有稳定支持。城市定位：无锡制造业基地、滨湖山水城市及苏南中心城市定位，将长久支持城市商用物业的开发。城市产业发展：第二产业的发展，必将要求第三产业

22、的提升，制造业、旅游业、商贸业、工商服务业和科技研发等，将对酒店业和写字楼的开发带来促进。城市空间发展：城市空间发展使中心城市的商贸功能更突出，项目商用物业的开发符合城市总体发展方向。房地产开发投资：与长三角其它城市比较，无锡房地产开发投资总量不高，开发空间较大。,PART4：定位方向市场回顾,商业市场,核心商圈：中山路人民路商圈为无锡的单一核心商圈，随着城市发展，单一核心形态必然会打破，有可能形成多中心形态。商业消费层次：无锡消费习惯较为务实，同时一向受上海的辐射，本市商业层次大多为中低档，现中高档也开始兴旺。商业规模：无锡的商业总量（不含批发）不完全统计约为150万，人圴约0.7，仍有发展

23、空间；一般商业中心营业面积在1.6万4.5万。商业缺口：随着城市经济发展和信息发达，商业市场的细分是不可避免的，无锡目前正缺乏高档次购物中心。,项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核心商圈的影响。,PART4：定位方向市场回顾,酒店业市场,产业支撑：城市产业发展对酒店业有良好支撑，休闲旅游名城定位尤其重要，酒店业发展仍有空间。投资走向：通过市场走访，多家品牌酒店准备进军无锡，说明无锡市场是行业关注的重点市场。经营状况：目前经营中的四五星酒店房间总量不足3000间,今年受太湖水污染影响经营状况低迷，往年入住率普

24、遍在70%以上，品牌酒店入住率更高。市场缺口：目前无锡酒店业以接待会议、旅游和商务为主，但酒店会议中心规模普遍较小。,酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。,PART4：定位方向市场回顾,写字楼市场,产业支撑：无锡第二产业基础稳健，正着力提升第三产业竞争力，对写字楼开发有支持。投资走向：崇安区是写字楼集中区域，将是公众认可的就业中心；但全市上档次的写字楼总量仅约30万。经营状况：从市场实地访问结果看，高档写字楼租售率均较高，价格也在稳步上升，说明高档写字楼市场未达饱和。市场缺口：市场写字楼供应结构性失调，缺乏真正的

25、甲级写字楼。,写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软硬件设施上要体现差异性。,PART4：定位方向市场回顾,公寓市场,产业支撑：无锡民营经济占总量的55.2%；而外贸和外资利用均有大幅增长，公寓市场将受到有力支持。投资走向：公寓市场在无锡刚刚起步阶段,市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎。经营状况：市场基本上没有存货。市场缺口：无锡公寓,基本上是在一栋商厦内同时拥有写字楼或酒店,没有独立纯公寓。,公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓推出，但新城区今后几年

26、将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖家的市场。,PART4：定位方向市场回顾,住宅市场,发展阶段：无锡房地产住宅市场,一直处在平稳增长,年商品住宅开发量为200万平方米左右,随着农村城市化水平的不断加快,商贸人口的增加,无锡房地产将进入快速增长期。竞争形势：城市中心区现土地供应量不足,使购房者在没有选择的情况下,向新城区选择。外销市场:无锡的外销市场还没有打开。,南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。,城市综合体，在功能选择上主要根据城市经济

27、特点有所侧重，一般酒店功能、商业中心和写字楼进行基本组合。无锡产业目前以传统制造业为主，对写字楼需求依赖性不强，本项目很难以通过写字楼为核心带动其他功能。无锡商业物业热点仍集中在中心区中山路商业带上；本项目非处于城市核心商业圈，并且项目作为城市地标，必须走高档路线，人流量相对较少，也很难以商业作为核心功能带动整个项目。无锡城市定位为特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。本项目位于中心城区，是无锡的北大门，标识性强，档次高，形象好，容易带动项目各项功能。,故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒店式公寓和住宅。,PA

28、RT4：定位方向市场回顾,项目主要功能分析及结论：,PART4：定位方向项目整体定位,以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心，从而提升住宅档次的综合性项目,城市CBD中心，以酒店为主要功能的城市综合体,项目功能关系图,PART4：定位方向项目整体定位,PART4：定位方向项目整体定位,无锡成熟CBD城市商务新地标,无锡城市现状分析:无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧 城改造中其本上被抹光。改造后城市呈现出的现代感还缺少。城市内缺少令人激动的公共社交场所。缺少中心城市应有的时尚感，现代感。无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。,PART4：定位方向

29、项目整体定位,因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的CBD商圈，以最具规模的商务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市商贸的新地标。,PART4：定位方向各项功能定位,无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中心的形式引入五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸洽淡基地，从而带动市场客源。,商务、会展型五星级酒店,五星级酒店定位,目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此

30、，打造一个单一行业5A级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项目的档次。为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在4m以上，配备办公、楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上符合国家标准的5A级专业写字楼。,无锡首个5A级专业写字楼,PART4：定位方向各项功能定位,写字楼定位,无锡国际品牌及休闲娱乐中心,中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运营，将出现区域商业饱和现象。因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次的国际知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城

31、市中树立高端的市场形象。,PART4：定位方向各项功能定位,商业定位,PART4：定位方向各项功能定位,商业中心业种业态,项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目将“金钥匙”服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在使用功能上的共享，让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。,“金钥匙服务”酒店式公寓,PART4：定位方向各项功能定位,公寓定位,本项目北临古运河，是城区中唯一一个亲水的大型综合体项目，目前中心区基本无住宅供应，区域为成熟的商业中心区，由于本项目的整体定位将走高档路线，并要打造成为无锡的城市新地标，因此，可借助古运

32、河的水景及文化底蕴等优势，将住宅定位为沿运河边的CBD豪宅，必能吸引即习惯了传统的居住氛围，又想尝试高尚生活的高端人群。,运河边 CBD豪宅,PART4：定位方向各项功能定位,住宅定位,住宅售价分析,住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为10748元/平方米，同时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为10%，通过以上数据分析预测出2009年本项目住宅的销售均价在13000元/平方米左右。,保利达广场项目住宅售价分析,PART4：定位方向各项功能价格建议,用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，得到本项目商业中心的平均

33、租金为220元/平方米月，平均销售价格为25299元/平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为3-4%，预测2014年商业中心平均租金约为280元/平米月，2012年配套商业销售价格约为30000元/平方米。,保利达广场项目商业租售价格分析,商业租价分析,PART4：定位方向各项功能价格建议,利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为82元/平方米月，由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业租金增长率为4-5%，预计2014年写字楼平均租金为105元/平方米月。,保利达广场项目写字楼租金分析,写字楼租价分析,PART4：定位方向各项功能价格建议,利用市场比较法对项目酒店式

34、公寓进行预测，经过加权系数分析后，得到项目酒店式公寓平均售价为14178元/平方米，结合无锡市商品住宅销售均价年增长率10%，预计2011酒店式公寓平均售价为19000元/平方米。,保利达广场项目酒店式公寓售价分析,酒店式公寓售价分析,PART4：定位方向各项功能价格建议,利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，目前本项目的对比房价约为792元/天，2014年本项目五星级酒店平均房价约为900元/天。,保利达广场项目酒店房价分析,酒店房价分析,PART4：定位方向各项功能价格建议,PART4：定位方向各项功能建议,功能配比初步建议,商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比：,从项目整体形象对比：商用

35、物业的建筑形态丰富，利于形成城市地标，住宅过多，可能拉低整体档次；从资金运作对比：市中心区住宅产品供应缺乏，住宅回笼资金较快速，而住宅投入相对也较小；从土地利用对比：住宅设计退缩要求高，容积率较低，土地利用率较低。,对比结论：,以品牌效益和形象为先；以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。,酒店面积建议,无锡市旅游业发展旺盛，每年总接待人数达3000余万人，无锡中心城区没有一个上档次的五星级酒店，无锡作为一个制造业发达的城市，与之相配套的上档次的场所基本没有，五星级酒店的建设将填补市场的空白。从项目定位来看，项目作为城市的地标必须在客房数量上有一定的市场占有率。从酒店现状上来

36、看，目前无锡市中心城区的五星级酒店只有407间客房的喜来登酒店，虽然喜来登酒店设备陈旧，配套严重不足，但其平均入住率达74，而7、8、9、12、1月入住率高达90以上，说明对五星级酒店需求旺盛。从酒店业发展上来看，随着无锡产业优化第三产业增长，商贸和旅游业的长足发展，对酒店的需求进一步加大。,PART4：定位方向各项功能建议,故建议五星级酒店房间数为450500个，按五星级酒店每个房间100平方米（含配套），酒店面积约4500050000平方米，加上5000平方米的国际会议中心，面积约5000055000平方米。,商业中心面积建议,项目位处新开发的综合商务圈内，大小交通方便，地铁开通将形成新的

37、高档次的商圈。为招商和日后管理方便，商业中心建议引进一间广州友谊商店档次相类似百货公司进行经营或管理。以广州友谊商店在南宁琅东CBD核心商圈分店和广州友谊商店在广东东莞开设的分店来看,百货营业要求必须达到800015000平方米，其他设施,面积约占2000030000平方米。合计3000040000平方米。以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占4000045000平方米。,车位面积配比,为保持项目豪宅的形象，使项目可持续发展，建议写字楼面积与车位比是100：1.8,商业物业100:1,酒店100:0.3,酒店式公寓100:0.8,住宅100:1.2的比例。,PART4：定位方向各项功能建

38、议,写字楼面积建议,随着城市的发展，将形成多门类专业性较强的写字楼，如广州国际电子大厦主要以金融服务、IT、跨国企业占绝对的比例，专业写字楼市场影响力较大。以广州国际电子大厦为例，写字楼间隔为最少52 平方米，最大面积1350 平方米，总建筑面积50123平方米，参考无锡摩登360总建筑面积2.8万平方米、东方广场总建筑面积2.1万平方米、润华国际大厦总建筑面积3.0万平方米。因此，建议写字楼面积约占3万3.5万平方米。,PART4：定位方向各项功能建议,酒店式公寓面积建议,酒店式公寓介乎与商务和住宅之间,对项目的商业、商务或住宅功能性影响不大，对写字楼和住宅之间起到互补关系，酒店式公寓在无锡

39、房地产市场处于初级阶段，市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎，中心城区受土地市场供应的限制,不可能有大量的公寓推出,虽然新城区今后几年将会有少量的公寓推出,公寓市场还是卖家的市场。面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。,PART4：定位方向各项功能建议,功能配比初步建议（市场）,本测算主要以市场为基础，最后还需要经济计算为准,PART4：定位方向各项功能建议,第五篇项目规划指标设定,经营部分酒店、写字楼、商业中心,酒店长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理;写字楼长期经营，只租不售，委托国际品牌公司整体经营管理；其一：项目为无锡标志性写字楼

40、，应具备国际品牌的服务管理。其二：若散卖出售，不利于项目的整体运营管理，将大大降低项目的影响力。商业中心长期经营，只租不售，并委托专业公司进行整体经营管理。其一：项目定位为高档商业，长期经营、整体管理有利于控制经营的档次其二：出售或整体出租，业主均较难控制其经营档次、装修档次，从而不能与商务办公、酒店等物业呼应。,销售部分住宅、公寓、配套商业,PART5：项目规划指标的设定,“长期经营+销售”的组合模式,PART5：项目规划指标的设定,测算方法：在满足基本设计要求的前提下、通过经济效益最大化来选取项目的商住物业最佳配比；方案设定的前提条件：销售物业面积：经营物业面积=5：5。,物业类型配比建议

41、,可售与经营性物业组合,可售物业与经营物业进行上下浮动20%，在满足基本设计要求的条件下，选取经济效益大的配比方案。,PART5：项目规划指标的设定,物业类型配比建议,不同组合下的收益,在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合3和组合4之间（经营物业面积为13.515万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合项目的定位经营物业面积在1113.5万平方米，与项目定位面积基本相近。,PART5：项目规划指标的设定,物业类型配比建议,PART5：各项物业指标和功能设定指标设定,根据定位各经营物业类型面积分别为：,先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动10%的面积来进行经济效益测算，以效

42、益最大作为最佳的配比的选取。,各物业类型大小的设定,先固定商业面积的大小，通过上下浮动酒店与写字楼的面积，来计算各物业最佳的组合收益，从其净现值来看判断，酒店（5.05.5万）与写字楼（3.03.5万）的面积选取区间的下限净现值最大：,单位：万元,酒店面积设置约5.0万平方米，写字楼约3.0万平方米。,PART5：各项物业指标和功能设定指标设定,各物业类型的设定酒店、写字楼指标设定,当商业面积增大的时候，各物业类型的组合模式经济收益明显有所提高，根据项目定位商业大小设置为上限4.5万平方米：,单位：万元,PART5：各项物业指标和功能设定指标设定,商业中心建筑面积设置约4.5万平方米左右。,各

43、物业类型的设定商业指标设定,PART5：各项物业指标和功能设定指标设定,根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在3.06.0万平方米之间；结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约5.0万平方米左右。,资料来源：实地考察,各物业类型的设定酒店公寓指标设定,PART5：各项物业指标和功能设定指标设定,高层住宅及总体指标设定,具有地标性，时代感强烈；空间上体现奢侈，豪华，突现至尊形象；,参考图片,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,参考图片,综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,综合楼的组合形式,PART5：各项物业指标和功能的设定

44、功能设定,综合楼组合,综合楼标准层设定,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是0.12-0.17；在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在2025间以内；综合考虑建议项目标准层面积控制在约2,0002200左右；,资料来源：实地考察,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m以内（55层）；根据项目的定位以地标性为原则，建议1号楼设置在60层以上，具有一定的视觉冲击，容易树立整体形象。,资料来源：中地行实地考察,超高层建筑,综合楼层高控制,综合楼五星级酒店客房数的

45、设定,五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间；国际通行酒店规模划分标准：,市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力；五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经营的不经济；酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范围内适度偏大为定位准则。,结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.0万平方米，客房数量约为500间左右。,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,综合楼五星级酒店功能设定,国际商务会议中心；满足国际性、区域性、无锡市域性，企业等各类商务会议需求。,体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，联动会议会展，为商务人士提供一个多元

46、化、开放、高效的交流平台。,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,商贸展览馆承办行业商品展示和宣传活动为商业、酒店、商务办公带来更大的人流、商机、财富聚集，是展示潮流时尚、商业文明的窗口,综合楼五星级酒店功能设定,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,多样化的住宿功能总统套房专层商务行政楼层商务套房等,综合楼五星级酒店功能设定,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,综合楼写字楼指标设定,根据项目定位、经济测算项目写字楼面积设定约3.0万平方米；标准层面积是评判写字楼的标准之一，根据市场调查无锡中心区写字楼面积在1000-1500之间，甲级写字楼面积在15002000之间

47、，结合项目的定位标准层设置约2,000平方米左右，层高为4.5米。,资料来源：实地考察,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,引入科技与创新，顺应写字楼发展的趋势“生态节能”：如智能化外墙、数字可寻址照明系统等技术的应用;国际水准5A智能化系统;新技术的运用：日光自动控制的内遮阳系统、地源热泵供冷供热、地板供冷热。,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,综合楼写字楼功能设定,绿色主题空中花园每三层建一个高10.5米、面积200多平米的绿色空中主题花园，空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线；景观办公室 视野宽阔，只要看得见的都是风景；,综合楼写字楼

48、功能设定,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,商业功能设定,购物中心：根据项目商业定位和经济测算，设定约4.5万平方米，经营功能主要包括：休闲广场：8001000平方米；（1F）高档百货：15,00025,000平方米，如友谊商店等；（14F）特色餐饮：5,000平方米；（45F）品牌专卖店：8,00010,000平方米；（13F）休闲娱乐中心：8,000-10,000平方米；（45F）,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,建议采用“回游式设计”：围绕商场中庭设置一条螺旋式坡道，让消费者挨家挨铺“扫荡”，不知不觉地顺着坡道一路往下直至楼底，毫无上下楼梯之苦。,PART5：各

49、项物业指标和功能的设定功能设定,商业功能设定购物中心,与自然零距离设计引入阳光引入水体引入绿化,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,商业功能设定购物中心,休闲娱乐设施文化小品风情酒吧主题餐厅,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,商业功能设定配套型商业,配套及沿街商业：以项目住宅社区为主面积约3,200平方米。,酒店式公寓功能设定,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,精装修标准交楼；引入国际品牌酒店管理公司进行管理私人商务服务中心特色的专业化服务，是酒店式公寓品质提高的软力量；一对一商务管家：对不同的入住商务客户提供贴心的商务服务。,酒店式公寓功能设定,PART5：

50、各项物业指标和功能的设定功能设定,全球尖端智能家居系统：包括EPON光纤网络系统、RFID远程识别系统、信息家园网络服务平台、智能家电远程控制系统等24小时商务中心、呼叫中心；健身中心、国际卫星电视服务等。,RFID远程识别系统,商务中心,健身中心,PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定,住宅设定,根据项目定位建议住宅一梯二户板式结构设置，层数设定为3033层；景观价值方面需要充分利用好古运河的景观，设置具有特色的亲水性社区；,停车位设定,以地下停车为主，所需车位：写字楼：按100-200平方米左右一个车位计算，共需约200个车位；酒店：按0.3个/100m2计算，共需约150个车位；商