复地御香山产品定位及物业发展建议.ppt
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1、说明,基于二期洋房产品方案多次讨论,结合开发商与高策公司讨论意见对方案五:4+1洋房平层为主产品建议较符合项目及市场,因此本报告是在方案五的基础上进行的产品设计设计方面的细化建议和论证。,1,2,土地界定,3,客户分析,4,进入策略及目标分析,市场分析,5,产品分析,1,土地界定,土地现状及界定 项目区位,1,项目位于天府新区核心,国际城南麓山别墅板块,距市中心约20公里,属于成都高端低密板块,周围多山地、浅丑,植被良好,山水相依,占据良好的自然资源优势。,南山,锦江水岸,锦绣东山大道,麓山高端别墅板块,1,土地现状及界定 土地概况,项目容积率低,一期别墅产品品质较高,具有开高端洋房产品的良好
2、质素,1,土地现状及界定 土地优势,项目配套商业,麓湖湿地公园,1、紧邻千米锦江河岸,背靠千亩麓湖湿地公园;,2、1.2亿专属会所打造;,3、距离项目较近的新世界百货及自身配套商业较近;4、随着红星路南延线的施工将进一步带动区域发展增加项目卖点。,锦江河岸,亿元奢华会所,别墅产品,1,土地现状及界定 土地劣势,1,1,成仁公路,2,后期高层,2,1、西侧临成仁公路成都至仁寿公路线,客货车较多,比较嘈杂,沙尘大,2、北侧为项目后期可能开发的高层住宅可能会对高端客户的选择造成一定的影响,卫星站影响示意图,3,会所及主入口,2,3,3,2,市场分析,2,市场外部环境 城市价值,本项目所在区域:成都传
3、统国际高端生态资源居住区,主要价值体现四大方面:城市视角城市中轴,国际城南延伸板块规划视角天府新区,规划起点高、多产业发展、多配套区域居住视角麓山低密高端住区生态视角依山、伴水、多植被,天府新区:规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实成渝经济区区域规划、实现培育新的增长极、带动全省乃至整个西部地区经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区建设成为以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区,从2011年至2012年5月,成都洋房市场市场存量仅7.7万,供销比为1.07:1,洋房市场健康良好。特别是今年上半年市场呈现供不应求的局面。,(数据来源:成都市房管局备案数据),2,
4、洋房市场分析 整体供需情况,维度一:成都市洋房供求市场形势及后市预测,从2011年至2012年5月,成都市各区域洋房产品的供需情况可以看出,郫县、温江和新都已经成为洋房的主战场,其中温江和郫县区域呈现供不应求的态势。洋房市场的外移趋势较为明显。主城区主要依靠华侨城和龙湖北城天街的洋房产品拉动市场。双流区域洋房产品较为紧缺。,(数据来源:成都市房管局备案数据),2,洋房市场分析 分区域供需情况,从2011年至2012年5月,成都市各面积段的洋房产品的供需情况可以看出,81-90和101-140的面积段产品是市场接受度最高的产品类型。141-180面积段产品具有较高的市场认可度,出现供不应求的局面
5、,另外200以上的跃层产品市场接受度也较为良好。,(数据来源:成都市房管局备案数据),2,洋房市场分析 分面积段供需情况,2,洋房市场分析 主城区与区域洋房面积段,从2011年至2012年5月,成都市主城区和双流区域各面积段的洋房产品的供需情况可以看出:从主城区的主要供需面积段分布集中在120-180段,而双流区域等近郊产品略微偏小,主要以121-140的舒适型套三为主,其次是81-90经济型套三;,(数据来源:成都市房管局备案数据),2,洋房市场分析 分面积段供需占比,根据目前大成都范围的花园洋房产品供销面积段划分情况来看主要的供销面积段任然为101-160,占总供应量的50%以上,且去化情
6、况较为良好。面积段140-160和160-180的产品虽然供应比例仅次于101-160,但市场接受度都相当高,洋房市场分析 典型洋房产品分析,2,从各热点知名项目的洋房供销情况中可以看出,主要的供应面积段位140-180左右,其中平层面积段主要集中在140-160区间内,平均去化率达75.5%;此外各项目在底跃和顶跃的大面积产品上均有较大供应,200左右跃层产品销售情况良好;北城天街由于推迟备案等原因,上图不能反映其真实销售数据,(数据来源:成都市房管局备案数据),维度二:成都典型项目去化情况分析(洋房),洋房市场分析 后市预判,2,预判,从整体市场来看,2011年洋房市场供需保持良好水平,到
7、2012年上半年洋房市场开始出现供不应求的局面。随着禁墅令的出台,别墅价格持续走高,总价相对较高,在一定意义上将推动洋房市场的良性发展.随着低密产品的不断向近郊外移,双流洋房产品较为紧缺,出现供不应求的态势,本项目4+1洋房产品类型在成都市场更是少有。未来洋房市场将存在较大的市场空间。,2,市场分析总结,本项目的竞争机会在于区域优势下产品的产异化定位、产品品质、物业类型和总价优势,3,客户分析,通过对销售情况较好的典型洋房项目(蜀郡、龙湖弗莱明戈、五龙山等)的走访调查和典型客户深度访谈相结合的方式,对洋房产品客户作如下解读:,3,客户分析客户调研,购房者年龄/职业,购房客户以30-45岁年龄段
8、的社会中坚精英为主,占56%私企高管、公务员和国企高管占成交客户的主力军,合计70%,以中产阶层为主,购房者家庭总收入/家庭结构,3,客户分析客户调研,家庭年收入以50-80万为主,约占35%,这部分客户收入较稳定,社会地位较高,其次是30-50万,约占21%,属于城市新贵阶层家庭以夫妻或三口之家为主,约占67%,三代同堂约占20%,客户分析客户调研,3,购房者购房次数/套型比例,客户置业次数较多,一般都是二次以上。平层以二次置业客户为主,跃层以多次置业客户为主户型结构是客户看重的因素,特别是露台、花园的大小、赠送面积最能打动客户,客户分析客户调研,3,地段和区域发展是客户洋房置业考虑的首要因
9、素户型结构是客户看重的因素,特别是露台、花园的大小、赠送面积最能打动客户,客户分析典型客户描摹,3,自用改善代表,基本资料 张先生 年龄 38岁 职业与级别 事业单位,科长 家庭构成 三口之家 家庭年收入 15-30万 现工作地与居住地 工作高新区,居住武侯区 购房目的 自用 置业次数 第2次 现住处面积 100-120平米 购房关注点 地段、户型、生活配套 对现有住房满意度 满意,只是公司搬迁后,上班距离较远,客户分析典型客户描摹,3,再次购房需求 是否有再次购房需求:有 由于现在的住处购于2000年,与现在新建成的社区相比,已经渐渐不能满足,希望可以换到更好的社区居住。另外,公司搬迁至高新
10、区,住所离工作单位的距离较远。需求户型及面积:4居,150平米左右 一家三口自主,空间宽敞。面积不用太大,否则总价高,不划算。对价格的预期:8000-10000元/平米 价格当然越低越好,但是现在房子的就价格越来越贵,在承受范围内就会考虑。,客户分析典型客户描摹,3,投资兼自用代表,基本资料 王女士 年龄 35岁 职业与级别 服装个体户 家庭构成 三口之家 家庭年收入 20-30万 现工作地与居住地 玉林片区 购房目的 投资兼自用 置业次数 第2次 现住处面积 100平米左右 购房关注点 地段、配套、小区环境 对现有住房满意度 满意,再次购房需求 是否有再次购房需求:有 现在的住所生活方便,但
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- 关 键 词:
- 香山 产品 定位 物业 发展 建议
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