安徽六安市皖西大剧院项目附件：住宅市场调研报告.ppt

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1、附件：住宅市场调研,为便于分析，本次市场调查主要根据六安市的行政区域特征、房地产市场的楼盘开发分布情况，将六安市房地产板块划分为四大板块，城南板块、城中板块、城东板块和城北板块。从目前六安住宅情况看：目前在售住宅楼盘项目在40个左右，其中城中大多数楼盘处在尾盘销售阶段，目前市场存货量和供货量主要集中在城南和城东板块。,六安房地产板块划分,城东板块,城北板块,城中板块,城南板块,本案,10万以下 10-20万 20.1-30万 30.1-40万 40万以上,盛世嘉园,明都阳光水岸,上东阳光城,一品尚都,新加坡御苑,阳光欧洲城,水木清华,梧桐嘉苑,金城华庭,大唐美林湾,振华翡翠湾,华邦锦秀华府,阳

2、光威尼斯,义乌市场,水云涧,和顺名都城,盛唐香格里拉,豪门花园,双子星城,滨河城香樟公寓,恒生阳光城,聚福园,白鹭雅苑,阳光欧洲城,御景龙湖山庄,明珠江南世家,六州首府,香榭花城,红叶花园洋房,凯旋名门,红街,滨河御景,浙东商贸城,本案,华安未来城,梦园鹏程学府,鼎邦御庭,新都会环球广场,金城家园,城中板块发展的延伸区域，配套成熟，土地供应相对较大开发体量集中在10-20万之间,工业区，城市未来发展区域，土地供应较大，目前周边配套不够完善，主要依托社区自身配套开发体量集中在10-20万之间,市政府驻地，楼盘开发数量较多，现已初具规模，居住氛围日益浓厚，配套日益完善，是城市开发重点和城市发展方向

3、开发体量集中在30万方和在30万方以上,区域板块供应体量分布情况,六安市老城商业中心，土地供应相对较小，大部份楼盘属于城市改造项目，商住楼盘的商业体量都相对较大，项目住宅建面以10万以下的楼盘居多开发体量集中在8-20万之间,从近三年来六安市供应体量和数量看:目前城南是大盘居集地,供应体量大都在30万方和30万方以上,且在四区当中,楼盘开发数量最多、规划总量和销售总量最大的区域。消化速度：通过对六安市各盘的消化速度调查，以10万平米项目住宅为例，城中、城北板块大多楼盘在两年至两年半内消化完全,城南在两年半内消化完全,城东在两年半至三年消化完全。从单盘年消化速度来看，年消化最快的是城中板块，其它

4、依次是城北、城南和城东板块，影响各区域板块消化速度的快与慢，其原因主要还是各区域的成熟度，城市发展方向所影响。从市场存量来看，截止到目前，六安市市场存量约在257万方，其中存货量最大的是城南板块，城中板块存货量较小，本项目处在城中板块，未来一至两年内，住宅市场竞争压力相对较小。,近三年内区域板块在售供应现状分析,消化速度：城中城北城南城东,市场供应物业形态情况,市场供应物业形态情况,小结：市场主要物业形态：为了适当提高容积率，同时满足景观设计的需要，六安市大多数项目以“多层为主小高层、高层为辅底层商业街”的混合形式规划，总体布局上较为类似，没有太多的新意。不同物业形态价格、去化速度区别及原因分

5、析：影响住宅物业形态的价格原因主要有三个方面：认可度及房产地发展阶段（造成六安住宅市场多层与高层、小高层价格及去化速度不同的主要原因）；目前六安市项目规划形态比较单一，多层建筑形态是市场主流，近两年来不少楼盘引入了小高层、高层物业形态，主要以城南、城东发展板块兴起较为明显，小高层和高层目前在六安的市场消化速度不是很理想。由于价格、居住习惯等多方面因素的影响，小高层、高层在六安当地的市场接受度远不如多层，但借鉴其他城市房地产的发展经验，小高层、高层也必然会成为一种趋势。六安市区目前常住人口约35万，十一五期间目标发展至68万，人口密度的提高和城市化进程的深化使小高层和高层有了用武之地，目前虽然市

6、场有一定的抗性，但处理好价格、面积、房型、分摊率的关系，还是可以达到较好的价格及去化速度。位置区别推售顺序区别,各楼盘价格分布情况,3000元以下 3000-3500元 3501-4000元4001-4500元 4501-5000元 5000元以上,盛世嘉园,明都阳光水岸,上东阳光城,一品尚都,新加坡御苑,阳光欧洲城,水木清华,梧桐嘉苑,金城华庭,大唐美林湾,振华翡翠湾,华邦锦秀华府,阳光威尼斯,义乌市场,水云涧,和顺名都城,盛唐香格里拉,豪门花园,双子星城,香樟公寓待定,恒生阳光城待定,聚福园,白鹭雅苑,阳光欧洲城,御景龙湖山庄,明珠江南世家,六州首府,香榭花城,红叶花园洋房,凯旋名门,红街

7、待定,滨河御景,浙东商贸城,本案,华安未来城,梦园鹏程学府,鼎邦御庭,新都会环球广场,金城家园,水云涧,新加坡御苑,4000-4500元/平米,3000-3500元/平米,4000-4600元/平米,3500-4500元/平米,各楼盘价格明细表,城北板块，价格主要集中在4000-4500元/平米，其中多层价格在3600-4200元/平米左右，小高层在3800-4300元/平米，高层在4000-4400元/平米。,城东板块，价格主要集中在3000-3500元/平米，其中多层价格在2800-3100元/平米，小高层价格在3300-3400元/平米，高层价格在3400元/平米左右。,城中板块，价格主

8、要集中在4000-4600元/平米，其中多层价格在3600-4100元/平米，小高层4200-4500元/平米，高层4300-4600元/平米。,城南板块，价格主要集中在3500-4500元/平米，其中多层价格在3600-4000元/米，小高层、高层价格在3900-4500元/平米。,户型配比情况,通过对六安市场的户型调查，主力户型大都集中在两房和三房,目前六安市在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，消费者户型选择余地较大。在户型比重上，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房则占到了25的比列，这两种户型是目前六安市场上的主力房型。从销售上来说，这两种

9、户型也比较热销，比较适合当地的住房需求。值得注意的是，60平方米以下的小户型占到市场总比的15，但通过实地了解，小户型的销售情况并不十分理想，较多购买者是用于投资的，而投资客在目前六安市场购房比率相对较少，小户型房源销售抗性较大，不少楼盘的滞销户型除大户型就是面积较小户型。,销售情况,从数据显示，目前六安市的多层销售比较顺利，现房的销售率更是高达90以上，这也印证了多层形态是六安商品住宅的主流品种。小高层、高层销售比较缓慢。主要原因有几点：消费者对高层，小高层的住宅了解不深，对于那些中年消费者而言，他们已经习惯居住多层，可能不愿意改变自己的居住习惯。大多消费者还认为，小高层、高层的使用代价较高

10、，而在居住品质上可以没什么大差别，因此对小高层，高层缺乏热情。另外，小高层、高层在目前的六安市场上还处在发展阶段，户型设计规划还存在一些不完善的地方，加之小高层、高层的得房率较低，以经济实惠、注重实用为特点的六安商品住宅消费市场使得这些住宅户型难以获得较高的市场认可。六安市场上住房销售主要以中等户型为主，大户型由于总价较高，销售不理想。,社区配套情况,小结：从六安市各板块楼盘的内部配套设施来看，城南和城东板块由于目前周边配套还不够成熟，配套设施主要还是依托于项目自身的配套条件来完善，考虑居民的生活便利及子女成长因素，大部份楼盘都配套有会所、幼儿园和社区商业，有些为了提升竞争力，提高价格，突出项

11、目档次，还增加了游泳池、智能安防系统等附属配套设施来增加项目卖点，吸引客户。城中和城北板块楼盘，由于项目周边配套都较为完善，大部份楼盘主要以大体量的商业配套来提高居民便利和增加项目的利润价值。整体来看六安现有配套水平还较差，吸引客户的配套设施亮点较欠缺，不具备特色配套竞争优势。,城中项目对比分析,从城中项目对比情况可以看出，月去化速度与物业形态有直接关系，多层与小高层物业去化速度相对高层物业较快，高层物业目前市场去化较为迟缓。目前城中楼盘基本都处在尾盘销售阶段，市场竞争压力较小，未来由于浙东商贸城体量较大，其二、三期项目，与本案入市时机接近，又临近本项目，后期势必会对本案销售产生一定的影响。,

12、通过城中楼盘综合因素评分情况可以看出，阳光威尼斯排在第一位，该项目不管在项目规模、物业组合、产品形象及配套设施都优越于其他对手，同时从去化速度来看，在获取项目利润的同时，同样也受到了市场青睛。同样，离本案较近的六州首府，与阳光威尼斯相比，除在物业组合上不太被市场认可度高外，其他大部份因素都高过于阳光威尼斯，这一楼盘也是近两年六安市代表楼盘中的典范。,城中项目综合评分,六安建筑风格扫描,六安市主流建筑风格主要采用的是现代建筑风格为主，少数楼盘采用了欧式、地中海、新古典主义等异域建筑风格，从视觉表象看，现代建筑风格显得活力、年青，跳跃、明快简洁、舒畅；异域风格显得庄严、稳重、尊贵，形象档次感较强。

13、,六安典型建筑风格扫描,阳光欧洲城现代简约风格,华邦锦秀华府南欧地中海风格,明都阳光水岸ART DECO风格,滨河御景2期现代风格,新都会环球广场现代风格,徽商国贸公寓现代风格,六安典型个案分析,基础指标:项目占地250亩，总建筑面积30万平方米，总户数为1900户。地处地处皖西路与淠望路交汇处，北接人民路、民惠路，东临淠望路，西靠梅山路，南依皖西路，处于繁华路段的之中，交通便利，周边配套设施齐全，购物、休闲、餐饮、医疗、教育等一应俱全。开发商:安徽成功置业有限公司 物业形态：多层（8层）、小高层（11层）、高层（18层）入市时间：2008年年初 建筑风格：欧式风格 项目定位：皖西路30万平米

14、意大利人文城邦 户型区间：48-218，（1房48-60，2房86，3房100-142，4房176-218）主力户型:两房和三房 销售价格：在售小户型公寓4600元/米 梯户比：公寓，2梯11户，18层 销售状况:在售小户型,共180套,销售100套左右,销售率55%，总销售率90%项目配套：2000平米高品质幼儿园、超万平米国际步行街等 客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位的高级白领及经商人士等 项目特点：意大利建筑风格，立面亮丽，强调居住空间的整体感和时尚感，单体造型别致，户户南北通透。位于城中心区，连接城南区，周边生活资源丰富 产品性能：品质感强，属于城中心区的高档楼盘。,阳光威尼斯

15、,紧凑公寓空间,采光较好;户型方正实用,布局合理;主卧连接观景阳台,将风景镶嵌家中;明厨设计。,1,2,1户型 建筑面积：约136.61 3室3厅2卫,2户型 建筑面积：约176.31 5室4厅2卫,纯板式高层,两梯三户,南北通透;格局方正,分区合理;多窗采光,明厨明卫;多阳台设计;超大观景露台。,一房一厅一卫 建筑面积约：48.17,户型分析:,户型分析:,空中宽景HOUSE上,空中宽景HOUSE下,纯板式高层,两梯三户,南北通透;格局方正,分区合理;复式经典洋房,空间私密性良好;多阳台设计;超大家庭休闲空间。,空中宽景HOUSE 建筑面积：约141.72,紧凑公寓空间,采光较好;户型方正实

16、用,布局合理;主卧连接观景阳台,将风景镶嵌家中;明厨明卫设计。,一房一厅一卫 建筑面积约：59.79,六州首府,基础指标:项目总占地63253，总建筑面积13.8万平方米，容积率1.29,位于六安市区的核心地带，与市中心四条主干道相临,项目总套数1520户。开发商：浙江精工建设产业集团 物业形态：小高层（16）、高层（20-24）入市时间：2007年4月 建筑风格：现代风格 项目定位：原生态品质经典人文社区，项目整体定位为“经典、高贵、尊贤”的品质社区，满足于六安成功人士的品质生活及高尚人生追求 户型区间：60-247，（2房60-104，3房104-140,5房150-247）主力户型：两房

17、和三房 销售价格：高层4400-4500元/平米 销售状况：剩少量高层大户型 项目配套：内设豪华会所，酒店，运动健身广场、滨水休闲广场、文化鉴赏广场并与万平方米的中心绿化广场相辉映 客户群体：主要是面向有一定经济实力的高端人士 项目特点：地处繁华地段，周边配套非常完善，交通便利；内部打造原生态自然景观，生态景观优越；内部娱乐休闲配套较为齐全，产品形象档次较高。产品性能：实力开发商打造，品质感较强，综合性价比高。,双子星城,基础指标:项目占地8000平米，规划建筑面积40000平方米，容积率4。8，总套数300套，项目地处六安百年老街云路街与鼓楼街交汇处。开发商：百姓缘置业 物业形态：高层（32

18、层）入市时间：2010年8月 建筑风格：现代风格 项目定位：河畔首席时尚购物公园 户型区间：101-161，（2房101，3房114，4房161）主力户型：两房、三房、四房 销售价格：高层预计4500左右 梯户比：2梯6户 销售状况:目前正接受认筹,项目配套：集观光、餐钦、休闲、购物一体等商业配套 客户群体：中端及中高端消费群体 项目特点：双子星城将打造成六安城中区一个集观光、餐钦、休闲、购物于一体的首席一站式时尚购物公园，地处城市核心商圈，紧临白云商厦、明珠商业步行等大型商业周围，周边配套相当完善，项目并与淠河、规划中的滨河公园相临，环境优越，自然景观丰富。产品性能：采用现代风格，立面时尚新

19、颖，户型豪华气派，项目虽体量较小，但地段优越，配套丰富，加之户型设计较好，如性价比较高，将会受到六安市民喜欢。,二室二厅一卫 建筑面积约：101.90,三室二厅一卫 建筑面积约：114.40,四室二厅二卫 建筑面积约：160.80,户型典雅，座北朝南;南北通透，干湿分离，功能区域划分清晰，高档豪华;阳台可观赏滨河景观和园林景观。,户型典雅，座北朝南;主生活区干湿分离、动静皆宜;书房幽静，办公、学习、会客皆宜；180度飘窗设计，透过窗户与阳台可观赏滨河景观和园林景观。,座北朝南、布局清晰合理;多面观景飘窗设计，采观通风较佳;主卧内设独立卫浴。,储藏间,储藏间,户型分析:,明都阳光水岸,基础指标:

20、占地面积为272147平方米，建筑面积47万平米,容积率1.75,总套数2024套。该项目东邻河堤，西邻淠望路，北邻六安八中，南邻光明路。开发商:安徽明都投资集团 物业形态：多层（7层）、小高层（11层）入市时间：2008年8月 建筑风格：ART DECO风格 项目定位：六安首席教肓区/国际品牌精装/空中花园户型/滨河景观公园 户型区间：54-142，（1房54，2房71-102，3房111-142）主力户型:两房和三房 销售价格：在售多层，精装4500元/米，毛坯：3700元/平米 梯户比：1梯2户，7层 销售状况:在售三期，推出户型剩多层顶层复式及5层少量54平米户型，今年6月、10月、1

21、2月先后有6栋住宅推出，2栋多层4栋11层小高层，共300多套，总销售率90%项目配套：内设幼儿园、小学、会所、服务中心、商业街，并建有篮球场、网球场等多处公共健身场地等 精装标准：科勒卫浴、海尔厨房家电、多乐士环保漆、奥普浴霸、扬子地板、西门子面板、交大碳晶地暖等国际级建材品牌。客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位的高级白领、学校老师、外县陪读购房者及经商人士等 项目特点：规模较大，采用立体派艺术建筑风格，注重表现材料的质感、光泽；造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰，强调空间的奢华、浪漫，体现公园世家的尊贵生活。户型为六安首创式空中花园，舒适度具佳，并可将二房变三房，位于城北中心区

22、，周边配套成熟，文教资源非常丰富。产品性能：品质感强，属于城北中心区的档次相对较高楼盘。,1房2厅1卫 建筑面积约：53.96,2房1厅1卫 建筑面积约：71.92,3房2厅1卫 建筑面积约：128.95,2房2厅1卫 建筑面积约：100.36-102.08,空中花园,空中花园,户型分析:,户型优点:户型方正可将空中花园变房户型缺点:功能布局较弱(红圈区域),华邦锦秀华府,销售状况:共分4-5期开发,目前在售第三期销80%，总销售率50%项目配套：1800平米双语幼儿园，800平米业主专用会所，300平米无边界泳池，12万平米LIVING MALL欧洲风情大型商业广场，网球场、篮球场等一应俱全

23、；客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位职工、专业技术员及外地经商回乡人士等（中端消费群体）项目特点：城南规模第二大楼盘，采用地中海建筑风格，打造新都市主义高尚社区，社区布局和景观设计都比较出色，社区内部配套设施丰富，绿化率较高，整体品质出众。产品性能：品质出众，性价比较高,基础指标:项目占地393亩，规划建筑面积42万平方米，项目位于六安市城南新区中心地段,解放南路与佛子岭路交汇处。开发商：安徽华泰集团 物业形态：多层、小高层 入市时间：2008年4月 建筑风格：南欧地中海风格 项目定位：新都市主义高尚社区 户型区间：82-160，（2房82-98，3房88-116、复式160）主力户型：

24、两房和三房 销售价格：多层复式3000元/平米，平层4000元/平米 梯户比：1梯2户，6+1层,全明设计，南北通透;户型方正，布局紧凑;动静分离，干湿分区;餐厅紧临厨房。,二室二厅一卫 建筑面积约：82-89,三室二厅一卫 建筑面积约：105-111,双卧朝南，南北通透;户型方正，布局紧凑;独立衣帽间，尊贵舒适享受;卧室阔景飘窗，采光充足。,阔景飘窗,户型分析:,三室二厅一卫 建筑面积约：92-107,双卧朝南，南北通透;双阳台设计、生活观景两相宜;全明厨房紧邻餐厅;卫生间明卫设计。,三室二厅二卫 建筑面积约：125-126,双卧朝南，南北通透;双阳台设计、生活观景两相宜;全明厨房紧邻餐厅;

25、阔景飘窗紧连客厅；独立主卫，卫生间明卫设计。,阔景飘窗,户型分析:,御景龙湖山庄,基础指标:项目占地25万平米，规划建筑面积40万平方米，项目东连梅山南路、西接南华路、南沿佛子岭路、北靠万佛路处。开发商：安徽高速公路投资有限公司 物业形态：多层、小高层、高层、洋房、别墅 入市时间：2007年 建筑风格：现代风格 项目定位：40万平方米花园御府 户型区间：54-193，（1房54-70，2房60-111，3房99-130、复式127-193）主力户型：两房和三房 销售价格：多层:4400洋房:4600小高层:4500联排:5800 梯户比：多层1梯2户，6层，洋房4层、联排3层,销售状况:多层销

26、售95%以上，总销售率80%项目配套：建设400米南华路商业街、36000平米六安二中新区、2400平米双语幼儿园、6000平米豪华会所、8000平米大型超市、地下车库等服务设施；客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位管理员、专业技术员及外地经商回乡人士等（中高端消费群体）项目特点：城南规模较大楼盘，采用稳重、大气、典雅的现代建筑风格，产品形态多样化，充分满足各类客户需求，社区打造以文化、财富、历史三大组团景观主题，彰显各自的价值取向和生活远景；社区布局和景观设计都比较出色，社区内部配套设施丰富，绿化率较高，整体品质感较强。产品性能：品质出众，但销售价格相对较高，性价比不太突出,一室二厅一卫

27、 建筑面积约：70.72,动静分区合理;采光充足;客厅、餐厅相连为生活提供便利。,户型分析:,二室二厅一卫 建筑面积约：99.06,动静分区明确，布局合理，功能齐全;大开间主卧;卫生间干湿分离。,户型分析:,三室二厅二卫 建筑面积约：125.24,客厅朝南,并连通超大景观阳台;全明厨房设计;餐厅连接生活阳台,厨房紧临其旁为生活提供便利。,三室二厅一卫 建筑面积约：124.9,户型紧凑,布局合理;客厅、餐厅南北通透，实用便利;全明厨房设计；主次卧室南北兼顾，宽大阳台设计。,六安消费群体分析,由于六安外来人口不多，且城市辐射能力有限，故现有房源基本靠当地居民消化。从六安市统计年鉴的相关数据中可知，

28、相同行业中国有经济体中职工收入较高，另外收入较高的就是私营业主，因此政府公务员、经商人士、私营业主以及学校、医院、金融机构等企事业单位的中、高级管理人员是购买商品住宅的主要消费群体。普通的老百姓对住房也存在着较大的需求，动迁回购、二手房交易是这类需求的主要释放途径。,（一）、消费群体构成,小户型房用作投资用途比较多，除此之外，大多购房都用于自住。目前六安房产的投资成分较小，虽然当地的商品住宅价格一涨再涨，但由于二手市场不够活跃，次新房的挂牌房源很少，一定程度上抑制了投资。此外，六安市房源出租的价格较为低廉，城中心区大多旧房一套约100平方米的房子出租价格约在700-900元每月左右，这样反推投

29、资汇报率预估要30年左右才可以收回成本，投资回报周期过长也使六安房市的投资热度不高。,（二）、消费动机分析,1、随着消费理念的日趋成熟，消费者对产品的需求不再表现为“房型、价格、地段”等最基本的低层次需求，而对产品的“生态环境、居住享受、增值保值”等高层次需求逐步产生要求，由此影响消费者购房的因素也愈来愈多，包括：地段/地理位置、区域发展前景、价格、交通、小区环境、房屋质量、房型布局、周边环境（如教育、医疗等）、配套设施、物业管理、产品形象、档次等等。2、从我们本次调研中获悉，目前六安消费者考虑购房的首要因素为：地段/地理位置、区域发展前景、周边环境（主要考虑教育设施）、价格；其次为小区环境、

30、产品形象、档次等，但对日后与己息息相关的房屋质量、物业管理等仍然有所忽视，这对开发商而言，增加了消费理念引导与创新的空间。,（三）、影响消费者购房的因素分析,地段/地理位置、区域发展前景、价格以及周边环境、产品形象、档次等这几个因素往往是对消费者产生综合影响，而不是单独发挥作用，其决策过程往往是：消费者一般以日常活动点为中心，在一定半径内的多个版块作出可能的选择，将楼盘的综合素质与价格进行对比，选择他们认为性价比（价值）较高的楼盘。如楼盘素质差不多，价格差异不大时，消费者会优先考虑最喜欢的版块；但价格差异较大时，往往会服从于价格约束。,（四）、消费者购房的决策过程,六安住宅市场总结,供应情况：

31、目前六安市在售楼盘达40个之多，市场总存量257万，其中主要集中在城南片区，占总存量的74%。物业类型：六安市大多项目以“多层为主小高层、高层为辅底层商业街”的混合形式规划，城南、城东后起发展板块多数楼盘引入小高层和高层物业。销售价格：目前六安市大多住宅销售价格在3000-4600之间，其中城北、城中板块销售价格最高，在4000-4600之间，多层3600-4200、小高层4200-4500，高层4300-4600。销化速度：从区域板块来看，城中板块城北板块城南板块城东板块，从物业型态来看，多层小高层高层。户型供应：目前六安市在售商品房住宅户型种类丰富，户型配比基本平衡，市场户型供应以两房和三房为主，80-90平米的小两房和100-130平米的小三房，是市场上较为畅销户型。产品户型：在售市场大多楼盘户型设计较为普通，缺乏竞争亮点，只有少量楼盘引入了，空中花园，飘窗等。建筑风格：以现代建筑风格为主流，少数楼盘采用异域风格，异域风格特点体现了项目的庄严、稳重、尊贵及形象档次，目前异域风格（尤其是欧式建筑风格)已越来越受到市民青睐和喜受。客户购成：购房客户主要以本地客户为主，其它为外地经商回乡购房的原居民。置业目的主要以自住为主，小户型以投资或外地为子女陪读购置过渡房。,