房地产行业半报综述：资金面近三最好、资产结构明显改善0828.ppt

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1、,相关研究,；,行业研究证券研究报告行业深度报告,增 持市场表现,维持,房地产行业房地产行业 2012 年半年报综述：,2012 年 8 月 27 日,资金面近三年最好、资产结构明显改善房地产投资保持增长。2012 年前 7 个月全国房地产累计开发投资为 3.68 万亿元，同比增长 15%。相比 2011 年同期同比增长 34%而言，2012 年增幅回落明显。A 股地产企业 2012 年半年报情况：当期销售和现金流：目前已公布 2012 半年报 A 股地产上半年企业销售商品、提供劳务收到的现金为 2414 亿元，同比增长 12%。经营活动现金流为,资料来源：海通证券研究所,104 亿元，筹资活

2、动现金流为 341 亿元。企业资金得到改善，整体现金流,状况处于近三年以来最好水平。毛利率和资产结构：目前已公布 2012 半年报上市地产企业上半年流动比率和速动比率分别是 1.64 和 0.42，有息负债率为 48%。伴随持续去库存，地产企业债务结构开始出现改善。销售毛利率方面，2012 上半年行业销售毛利率较 2011 年底下滑 3 个百分点。降价效应和建安成本上涨是主要原因。未来业绩增长的确定性：目前已公布 2012 半年报上市地产企业上半年累计预收款达到 4745 亿，同样处于近 4 年以来最高水平。上市公司在业绩释放方面仍保持谨慎态度。此外，也不排除少量地产公司资金出现紧张造成结算时

3、间被拉长。存货数量保持增长：目前已公布 2012 半年报地产企业上半年累计存货为11909 亿元，处于近 4 年以来最高水平。目前存货水平较 2011 年同比上升28%左右。由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，我们认为上市地产企业真实库存（竣工未售和在建未售项目）高峰已过。对重点覆盖地产企业的分析：我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。房地产行业高级分析师,涂力磊SAC 执业证书编号：S0850510120001电话：021-23219747Email：联系人贾亚童电话：021-2321942

4、1Email：,投资建议：维持“增持，超配”观点，建议择机加仓。截至 8 月 26 日，2012 年 A股市场 PE（TTM）在 12.78 倍，房地产板块 PE（TTM）在 13.49 倍。认为地产基本面改善不应被忽视，此外前期估值下杀的三大风险已释放或在释放：1）中报进入尾声阶段、2）全年成交难大幅超于 2011 年。成交稳定基础下，房价难有报复性反弹基础。预计后期伴随成交稳定，房价将保持稳定趋势。3）当前经济形势决定调控只能低于预期，难有超预期调控出现。考虑到板块当前估值已经反映市场最悲观预期，我们建议该价格位置择机加仓。个股选择：看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（首开、荣盛、栖霞、

5、铁岭）认为后期板块重新启动将来自以下几点原因：1）对房价上涨风险的偏好加大（后期房价环比上涨城市数量减少）；2）销售成交扩大。风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2,1.,3.,4.,5.,行业深度报告房地产行业,目,录截至目前行业运行情况.52.A 股地产企业 2012 上半年度运行情况分析.72.1 当期结算和利润情况.72.2 当期销售和资金状况.82.3 未来业绩的锁定情况.9重点上市公司 2012 上半年度业绩分析.103.1 重点企业营业收入平均上涨 23%.103.2 重点公司平均净利润率 13%.113.3

6、 重点公司平均预收帐款 7.87 元/股.123.4 重点公司平均存货 17.52 元/股.133.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金为 3.41 元/股.143.6 部分地产企业计提资产减值准备.15房地产板块的市场表现、估值水平.164.1 板块 2012 年 1 月至今运行情况总结.164.2 板块合理估值水平.18投资建议和择股思路.206.风险提示.20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,3,行业深度报告房地产行业,图目录,图 1 2012 年前 7 月全国房地产开发投资同比增长 15%.5,图 2 全国房地产开发投资当月情况.5,图 3 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速

7、均开始回落.6,图 4 全国房屋新开工增速回落明显.6,图 5 全国房屋竣工面积同比保持增长.6,图 6 全国土地购置面积同比下降 24%.6,图 7 全国土地购置费同比增长 9%.6,图 8 全国商品房销售面积同比下降 7%.7,图 9 全国商品房销售额同比下降 0.5%.7,图 10 全国房地产销竣比情况.7,图 11 A 股地产企业营业总收入同比增长 21%.8,图 12 A 股地产企业营业总成本和销售毛利率相对较好.8,图 13 A 股地产企业期间费用与过往相比有上升.8,图 14 A 股地产企业净利率保持正常.8,图 15 A 股地产企业商品销售保持增长.9,图 16 A 股地产企业

8、营运现金支出基本持平.9,图 17 A 股地产企业经营性现金流出现改善.9,图 18 A 股地产企业流动比例有所下降.9,图 19 A 股地产企业速动比例亦有所下降.9,图 20 A 股地产企业资产负债率有所回落.9,图 21 A 股地产企业存货明显扩大.10,图 22 A 股地产企业预收帐款有所扩大.10,图 23 房地产指数和沪深 300 指数收益情况（%）.17,图 24 单月房地产指数收益以及超额收益情况.17,图 25 2012 年 1 月至今各板块收益情况(%).18,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,4,行业深度报告房地产行业,图 26 板块和市场 PE 情况.20,表目录

9、,表 1 A 股重点覆盖地产企业营业收入情况.11,表 2 A 股重点覆盖地产企业净利润和利润率情况.12,表 3 A 股重点覆盖地产企业预收账款情况.13,表 4 A 股重点覆盖地产企业存货情况.14,表 5 A 股重点覆盖地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况.15,表 6 A 股重点覆盖地产企业资产减值准备情况.16,表 7 A 股重点覆盖地产企业估值情况.19,表 8 重点地产上市公司 2012 年中报汇总（截至 8 月 26 日）.21,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,5,行业深度报告房地产行业我们的观点：近期板块出现大幅回调，我们认为地产估值下杀的三大风险已经释放或在释放

10、中。主要逻辑在于：1）中报进入尾声阶段，地产股所面临的中报风险已经开始减弱。虽然部分龙头公司业绩释放低于预期，但有望完成和超额完成全年销售任务。此外，上市公司中报现金流和负债结构改善改善成为事实。预收账款创新高也能一定程度弥补毛利率下滑影响。2）我们认为全年成交很难大幅超于 2011 年。成交稳定基础下，房价难有报复性反弹基础。预计后期伴随成交稳定，房价将保持稳定趋势。3）7 月土地新开工和土地购置创新低。当前如果继续加码调控只能使得开发商被动拉长去库存周期，而无法进入补库存周期。其结果非但不能起到降低房价作用，反而会减少 2013 年供给，同时破坏经济自然恢复周期。从以上推断和逻辑出发，即使

11、有调控也只能是低于预期，难有超预期调控出现。综合以上原因，我们认为板块当前估值已经反映市场最悲观预期。建议该价格位置适度加仓，看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（首开、荣盛、栖霞、铁岭）；认为后期板块重新启动将来自以下几点原因：1）对房价上涨风险的偏好加大（后期房价环比上涨城市数量减少）；2）销售成交扩大。1.截至目前行业运行情况1-7 月全国房地产累计开发投资为 3.68 万亿元，同比增长 15%。相比 2011 年同期同比增长 34%而言，2012 年增幅依然回落。1-7 月商品住宅投资 2.52 万亿元，同比增长 11%，占房地产开发投资比重为 68.6%。,图 1 2012 年前 7

12、 月全国房地产开发投资同比增长 15%资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 2 全国房地产开发投资当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,1-7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 10.39 亿平方米，同比减少 9.8%；房屋竣工面积 3.96 亿平方米，同比增长 19%。竣工情况比去年同期有提高。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,6,行业深度报告房地产行业图 3 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速均开始回落资料来源：Wind、海通证券研究所2012 年前 7 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 1.90 亿平方米，同比减少24%；全国累计土地购置费 6565 亿元，同比

13、增长 9%。土地购置费均价为 7582 元/平，同比去年涨 176.73%。土地均价不降反升的原因市场下滑期，地方政府更愿意推出均价更高的优质土地或者商业用地弥补成交面积下滑带来的土地出让收入下降。,图 4 全国房屋新开工增速回落明显资料来源：CEIC、海通证券研究所图 6 全国土地购置面积同比下降 24%资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 5 全国房屋竣工面积同比保持增长资料来源：CEIC、海通证券研究所图 7 全国土地购置费同比增长 9%资料来源：CEIC、海通证券研究所,1-7 月，全国商品房销售面积 4.86 亿平方米，比去年同期减少 7%，减少幅度与 1-6月相比放缓了 3.4%

14、。7 月份，当月商品房销售面积 0.86 亿平方米，环比减少 22%，同比增加 13%。当前市场仍处于积极恢复阶段。1-7 月商品房累计销售额达到 2.87 万亿元，较去年同期减少 0.5%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,7,行业深度报告房地产行业,图 8 全国商品房销售面积同比下降 7%资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 9 全国商品房销售额同比下降 0.5%资料来源：CEIC、海通证券研究所,从销竣比情况来看，截至 2012 年 7 月，销竣比数据为 1.26，较 6 月的 1.20 有所扩大，从目前的市场的成交情况来看市场有企稳回升迹象。图 10 全国房地产销竣比情况资料来

15、源：Wind、海通证券研究所2.A 股地产企业 2012 上半年度运行情况分析2.1 当期结算和利润情况目前已公布 2012 半年报 A 股房地产企业营业总收入达到 1626 亿元，同比增长 23%。2012 上半年 A 股房地产企业营业总成本达到 1068 亿元，同比增长 25%。销售毛利率方面，2012 上半年行业销售毛利率为 17%，较 2011 年底下滑 3 个百分点。今年中报毛利率下滑一方面是去年 4 季度和今年 1 季度部分降价楼盘进入结算，另一原因是近几年通胀较高，建材等建安成本对应上涨。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,8,行业深度报告房地产行业,图 11 A 股地产企业

16、营业总收入同比增长 21%资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 12 A 股地产企业营业总成本和销售毛利率相对较好资料来源：CEIC、海通证券研究所,目前已公布 2012 半年报 A 股地产上市公司在 2012 上半年期间费用占比数据维持在 11%。期间费用占比较去年年报提高 0.8 个百分点。财务费用提高主要是高息的信托借款等手段运用增多，此外销售难度加大致推广费用增加也是造成三项费用占比提高的原因。2012 上半年全年行业实现净利润 236 亿，净利润率为 14.51%，净利率同样出现了下滑。,图 13 A 股地产企业期间费用与过往相比有上升资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 14

17、A 股地产企业净利率保持正常资料来源：CEIC、海通证券研究所,2.2 当期销售和资金状况目前已公布 2012 半年报 A 股地产企业在 2012 上半年销售商品、提供劳务收到的现金为 2414 亿元，同比增长 12%。此外，行业 2012 年上半年购买商品、接受劳务支付的现金为 2100 亿，低于销售商品、提供劳务收到的现金 314 亿元。行业现金流情况得到改善，整体现金流状况也处于近三年以来的最好水平。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,9,行业深度报告房地产行业,图 15 A 股地产企业商品销售保持增长资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 16 A 股地产企业营运现金支出基本持平资

18、料来源：CEIC、海通证券研究所,目前已公布 2012 半年报 A 股地产企业在 2012 上半年经营活动现金流为 104 亿，筹资活动现金流为 341 亿。造成经营性现金流明显改善的原因是地产企业上半年处于降低新开工、减少拿地，全面去库存阶段。2012 年上半年企业流动比率和速动比率分别是1.63 和 0.43，有息负债率为 48%，当前的负债水平相比年初有所减少。伴随持续去库存，地产企业债务结构开始出现改善。,图 17 A 股地产企业经营性现金流出现改善资料来源：CEIC、海通证券研究所图 19 A 股地产企业速动比例亦有所下降资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 18 A 股地产企业流

19、动比例有所下降资料来源：CEIC、海通证券研究所图 20 A 股地产企业资产负债率有所回落资料来源：CEIC、海通证券研究所,2.3 未来业绩的锁定情况在 2012 上半年目前已公布半年报上市地产企业累计存货达到 11909 亿元，处于近请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,10,行业深度报告房地产行业4 年以来最高水平。目前存货水平较 2011 年同比上升 28%左右。由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，我们认为上市地产企业真实库存（竣工未售和在建未售项目）高峰已过。,图 21 A 股地产企业存货明显扩大资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 22 A 股地产企业

20、预收帐款有所扩大资料来源：CEIC、海通证券研究所从 2012 上半年来看，上市地产企业累计预收款达到 4745 亿，同样处于近 4 年以来最高水平。预售账款的大幅增加将为未来业绩增长提供保障。应该说上市地产公司在业绩释放方面仍保持谨慎态度。此外，也不排除少量地产公司资金出现紧张造成结算时间被拉长3.重点上市公司 2012 年中报业绩分析3.1 重点企业营业收入平均上涨 23%以下是我们所关注的 17 家地产企业 2012 年中报营业收入和同比增长情况。其中12 家重点关注企业 2012 上半年度营业收入平均增长 22.67%。本年度结算收入同比增速增长较为明显。请务必阅读正文之后的信息披露和

21、法律声明,11,行业深度报告房地产行业表 1 A 股重点覆盖地产企业营业收入情况,营业收入（亿元）,同比增长率（%）,2009,2010,2011,1H2012,2009,2010,2011,1H2012,0000026000486 0383000024000402600376000 24600266002146600246600223600657601588600663600240002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,488.81229.87120.68101.3

22、862.3151.9428.3434.3832.8924.6425.0041.041300.9749.0134.8812.107.4873.53,507.14358.94195.93137.8281.1077.6562.1846.4665.2735.6830.1841.331754.5155.6427.5422.498.4891.78,717.83470.36239.19151.1196.3790.4235.6552.4695.0248.1823.8233.072053.4939.6941.6624.0210.9764.85,307.23201.8364.73100.8151.3932.926

23、.4915.1555.426.353.7413.81859.8526.7513.586.563.445.19,19.25%48.11%23.93%183.72%11.37%-11.06%21.83%40.91%62.12%-49.10%-4.23%49.01%26.14%17.21%105.19%126.84%75.76%61.93%,3.75%56.15%61.95%35.95%30.15%49.51%119.44%35.14%98.45%44.82%20.73%0.72%34.86%13.53%-21.06%85.9013.28%24.81%,41.54%31.04%22.08%9.64%

24、18.83%6.44%-42.66%12.92%45.57%35.03%-21.09%-20.00%12.45%-28.67%51.29%6.80%29.35%29.35%,53.70%32.86%25.46%24.58%11.31%112.85%-24.17%-32.43%38.97%-13.63%10.00%32.49%22.67%8.29%-48.93%-29.26%-22.04%-45.11%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 中报、海通证券研究所3.2 重点公司平均净利润率 13%12 家重点关注企业 2012 年度中报净利润率水平为 13%。其中金融街、北京城建、

25、荣盛发展保持了较高的净利润率水平。相比 2011 年，2012 上半年重点公司中嘉凯城、金地集团、首开股份净利润水平下滑相对较大。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,12,行业深度报告房地产行业表 2 A 股重点覆盖地产企业净利润和利润率情况,归属母公司股东的净利润（亿元）,归属母公司股东的净利率,2009,2010,011,1H2012,2009,2010,2011,1H2012,000002600048600383000024000 02600376002244600266002146600246600223600 57601588600663600240002208000918,万科

26、 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,53.335.1917.7616.4413.669.326.448.506.102.754.396.46192.065.7711.321.171.1111.97,72.8349.2026.9420.1117.8213.459.6612.0110.214.144.414.18262.442.0311.922.921.3811.15,96.2565.3130.1725.9220.1818.777.848.5515.323.112.355.63299.404.69

27、9.854.481.612.06,37.2525.115.0212.2111.023.590.853.858.380.210.241.89109.622.924.120.960.53-3.28,10.90%5.31%14.68%16.22%21.92%17.94%22.72%24.72%18.53%11.14%17.57%15.75%14.76%11.78%32.46%9.67%14.81%16.28%,14.36%13.71%13.75%14.59%21.98%17.31%15.54%25.85%15.65%11.59%14.61%10.12%14.96%3.65%43.28%12.99%1

28、6.30%12.15%,13.41%13.88%12.61%17.15%20.93%20.75%21.99%16.31%16.13%6.46%9.85%17.02%15.54%11.81%23.64%18.66%14.68%3.18%,12.12%12.447.76%12.11%21.45%10.92%13.13%25.40%15.12%3.25%6.54%13.66%12.82%10 92%30.34%14.59%15.26%-21.60%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 中报、海通证券研究所3.3 重点公司平均预收帐款 7.87 元/股12 家重点关注企业 2011 年

29、度每股预收帐款达到 7.87 元，同比增长 18.94%。其中滨江集团、招商地产每股预收帐款分别达到 13.54 和 12.58 元/股，位居前列。首开股份、北京城建和万科 A 每股预收帐款也分别达到 8.83、10.14 和 11.90 元。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,13,行业深度报告房地产行业表 3 A 股重点覆盖地产企业预收账款情况,对应当前股本的每股预收账款（元/股）,同比增长率,2009,2010,2011,1H2012,2009,2010,2011,1H2012,00000260004860038300002400040260037600224460026600214

30、6600246600223600657601588600663600240002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,2.896.52.765.530.934.555.33.532.721.831.861.383.091.081.082.062.211.93,6.7711.264.226.562.966.489.25.584.922.683.371.454.980.640.41.52.440.79,10.1011.925.199.834.507.0110.887.334.

31、991.664.481.456.611.090.510.392.171.01,11.9011.696.6912.584.508.8313.5410.145.162.565.401.397.871.050.570.592.441.70,32.53%204.44%129.70%247.74%708.30%43.92%68.06%171.06%286.44%108.68%521.80%50.26%115.71%-21.96%-54.82%980.28%148.74%827.28%,134.46%72.79%52.67%18.64%218.67%42.58%73.81%58.01%80.86%46.8

32、3%80.81%4.71%60.78%-40.66%-62.81%-27.07%10.35%-58.97%,49.25%5.90%23.02%49.86%52.05%8.12%18.29%31.42%1.37%-38.07%33.05%-0.11%32.79%70.06%27.66%-74.06%-11.22%27.80%,22.22%1.11%17.29%80.74%11.01%15.20%10.60%55.27%24.04%-21.12%28.89%-26.47%18.94%52.77%52.47%-61.52%-11.61%58.19%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012

33、 中报、海通证券研究所3.4 重点公司平均存货 17.52 元/股存货方面 12 家重点关注企业 2012 上半年度每股存货达到 17.52 元/股，同比增长22.64%。重点企业中首开股份存货增长幅度最大，同比增长 42.34%。重点公司存货增长的主要原因是公司 2011 年土地储备增加较快，此外还有中报结算进度等原因。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,14,8,行业深度报告房地产行业表 4 A 股重点覆盖地产企业存货情况,对应于当前股本的每股存货（元/股）,增长率,2009,2010,2011,1H2012,2009,2010,2011,1H2012,0000026000486003

34、83000024000402600376002244600266002146600246600223600657601588600663600240002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,8.1913.139.0717.746.1313.89.545.924.824.944.128.484.065.036.743.453.76,12.1324.0210.1722.539.421.89.8712.939.254.936.875.6511.674.55.2510.234.

35、117.24,18.9525.5714.3429.9510.5328.8019.7116.3910.354.2714.506.4916.655.316.7810.667.6810.18,20.5923.6315.2130.6810.5530.0023.5817.6711.644.5315.516.6717.525.237.4910.828.2911.12,4.87%49.52%42.56%27.62%69.80%13.71%84.49%36.72%88.14%23.07%36.05%1.37%39.33%-0.96%-1.63%118.05%58.93%6991.49%,48.01%82.86

36、%12.11%27.04%53.39%58.03%23.30%35.62%56.10%2.24%39.10%37.05%37.58%10.92%4.43%51.84%19.09%92.62%,56.21%6.46%41.03%32.95%11.98%32.12%99.72%26.73%11.94%-13.48%111.01%14.83%35.96%18.03%29.11%4.16%86.82%40.57%,32.09%21.15%12.25%18.48%9.96%42.34%38.99%22.20%33.04%-17.29%44.72%13.74%22.64%18.24%33.48%-1.73

37、%3.68%29.23%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 中报、海通证券研究所3.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金为 3.41 元/股每股销售商品、提供劳务所收到的现金能真实反映企业当期销售情况。12 家重点关注企业 2012 上半年度该指标达到 3.41 元/股，同比增长 8.04%。其中招商地产该指标达到 8.62 元/股，属于我们所覆盖公司中最高水平。其次是北京城建、保利地产和万科，分别为 4.88、4.57 和 4.38 元/股。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,15,行业深度报告房地产行业表 5 A 股重点覆盖地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况每

38、股销售商品、提供劳务所收到的现金（元/,股）,同比增长率,2009,2010,2011,1H2012,2009,2010,2011,1H2012,000002600048600383000024000402600376002244600266002146600246600223600657601588600663600240002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,5.249.224.269.272.475.84.245.84.173.613.072.824.611.2

39、40.562.83.664.72,8.0112.485.839.244.728.728.327.496.73.724.492.596.431.210.783.822.883.75,9.4311.106.3212.134.787.874.337.316.232.993.502.246.521.632.922.503.153.70,4.384.572.948.621.634.063.154.883.151.441.270.803.410.772.231.201.351.82,34.62%157.84%67.94%157.08%137.46%33.07%114.47%208.00%180.16%92

40、.99%76.24%73.29%100.54%-26.60%-54.84%214.81%165.77%549.64%,53.00%35.36%36.74%-0.37%90.64%50.49%96.20%29.02%60.55%3.08%46.19%-8.29%39.38%-2.64%39.27%36.41%-21.39%-20.55%,17.69%-11.04%8.45%31.25%1.17%-9.72%-48.00%-2.40%-7.06%-19.73%-22.16%-13.66%-6.27%34.83%274.57%-34.58%9.42%-1.44%,-4.45%0.35%11.52%6

41、8.12%-38.97%10.33%-14.21%42.58%27.21%16.29%7.95%-30.29%8.04%-2.68%97.37%-18.73%-20.21%-11.19%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 中报、海通证券研究所3.6 部分地产企业计提资产减值准备重点关注上市公司中万科、保利地产、金融街、万通地产和嘉凯城均存在资产减值准备预提。从整体金额看，以上企业计提数量暂时不大，不存在大规模计提资产减值准备的情况。此外，上市公司资产减值准备多为坏账准备，存货减值准备较少。上半年计提存货减值准备的重点企业为招商地产。从数量看，公司仅一项目计提，且额度不大。请务

42、必阅读正文之后的信息披露和法律声明,16,行业深度报告房地产行业表 6 A 股重点覆盖地产企业资产减值准备情况资产减值准备（亿元）,2008,2009,2010,2011,1H2012,000002600048600383000024000402600376002244600266002146600246600223600657601588600663600240002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份滨江集团北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均北辰实业陆家嘴华业地产合肥城建嘉凯城,12.683.043.584.082.230.89-0.160.0

43、70.590.640.88-0.3528.360.010.360.120.05-0.17,-5.24-2.74-2.740-1.1-0.660.31-0.20.090.65-0.02-0.22-11.87-0.030.22-0.10.130.31,-5.450.09-0.490.06-1.42-0.22-0.03-0.010.0900.210.03-7.07-0.04-0.07-0.020.030.2,0.650.510.050.031.990.01-0.08-0.030.171.74-0.27-0.040.390.00-4.240.020.010.29,1.000.13-0.012.070.

44、070.000.020.160.070.000.030.010.300.000.000.000.00-0.09,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 中报、海通证券研究所4.房地产板块的市场表现、估值水平4.1 板块 2012 年 1 月至今运行情况总结2012 年 1 月至今房地产行业指数的累积收益率为 8.77%，沪深 300 指数的累积收益率为-1%，板块对沪深 300 指数的超额收益率在 9.78%。从各个单月表现情况来看，房地产指数在今年的 2 月到 6 月均跑赢大盘。只有 1 月和 7 月跑输大盘。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,17,行业深度报告房地产行业,

45、图 23 房地产指数和沪深 300 指数收益情况（%）,资料来源：Wind、海通证券研究所,图 24 单月房地产指数收益以及超额收益情况,资料来源：Wind、海通证券研究所,2012 年 1 月至今份房地产板块在同期各板块中收益排名第四，排在前面的是食品饮,料、餐饮旅游以及医药生物。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,18,行业深度报告房地产行业,图 25 2012 年 1 月至今各板块收益情况(%),资料来源：Wind、海通证券研究所,4.2 板块合理估值水平,对于我们重点跟踪的 25 家地产上市企业而言，目前对应 2012 年平均动态市盈率在,10.4 倍，对应 2013 年平均动态

46、市盈率在 8.1 倍。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,19,行业深度报告房地产行业,表 7,A 股重点覆盖地产企业估值情况,证券简称,收盘价,总股本,总市值,每股预收,市净率,EPS（元/股）,PE(倍),元,亿股,亿元,元/股,倍,11,12E,13E,11,12E,13E,万科 A保利地产招商地产金地集团金融街嘉凯城华侨城 A首开股份苏宁环球新湖中宝华发股份格力地产南京高科亿城股份中国国贸天房发展天津松江栖霞建设张江高科福星股份世茂股份滨江集团荣盛发展华业地产广宇集团,8.129.4219.724.985.913.485.449.545.823.267.045.0610.083.

47、2110.003.284.054.937.227.388.757.168.773.484.14,109.9571.3817.1744.7230.2718.0472.7114.9520.4362.598.175.785.1611.9210.0711.066.2610.5015.497.1211.7113.5218.7214.195.98,892.81672.40338.65222.68178.9062.79395.57142.59118.91204.0457.5229.2352.0338.26100.7336.2725.3751.77111.8252.57102.4396.80164.1649.

48、3824.77,6.777.226.564.222.960.790.484.991.820.366.662.311.330.950.054.374.041.020.181.762.469.203.770.683.78,1.691.911.661.080.991.522.431.192.872.090.921.451.111.062.270.862.241.531.780.930.991.972.681.751.53,0.881.101.510.670.670.110.571.260.390.230.940.440.710.300.190.240.380.260.300.731.010.580.

49、820.700.58,1.171.181.930.750.790.230.521.460.500.281.060.540.830.460.320.270.460.410.350.901.240.901.160.430.62,1.451.512.510.861.040.320.651.770.670.411.300.651.000.630.440.330.570.570.411.171.551.251.550.540.76,9.238.5613.077.438.8231.649.587.6014.9214.177.4911.5014.2010.7052.6313.6710.6618.9024.0

50、710.118.6612.3410.705.017.14,6.937.9810.216.647.4715.0010.466.5211.6211.736.649.3412.146.9530.9612.288.8212.1120.638.207.067.937.548.096.73,5.606.247.845.785.6610.888.375.398.708.035.427.7610.085.0922.9910.007.128.6517.576.325.655.725.656.485.43,资料来源：wind、海通证券研究所备注：收盘价为 2012 年 8 月 24 日从 PE 估值看，截至 8