山东邹平黄山二路商住项目策划报告（财务分析篇） .ppt

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1、打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略山东邹平黄山二路商住项目策划报告（财务分析篇）,2007年05月,谨呈：邹平天兴置业有限公司,项目策划思路,战略决策,开发决策,运作决策,项目理解,企业战略,核心解决问题,集中商业定位,街区商业定位,住宅发展定位,整体定位,开发时序,投资计划,财务测算,物业发展建议,方案说明,根据不同开发策略，设定两个方案进行成本财务测算：方案一：稳健方案首期先开发排铺及部分住宅物业；二期再开发商场及余下住宅物业方案二：乐观方案先开发排铺接着开发商场最后开发住宅物业,二期,一期,项目规划指标,项目静态成本,注：单方成本按地上面积计算,方 案 一：稳健方案,项目规划指标,单位：

2、平方米,二期,一期,项目建设及销售进度,总体建设期设定约2.5年（未包括筹建期），从2007年9月至2010年4月首期住宅和排铺同时开工，建设期从2007年9月至2008年12月，共16个月；住宅销售期从2007年11月至2008年12月，排铺销售期从2007年11月至2008年9月。二期建设期从2008年7月至2010年4月，共20个月；先开发商场，建设期从2008年7月至2009年9月；住宅建设期从2009年1月至2010年4月，住宅销售期从2009年3月至2010年3月。,销售收入,项目销售货量共为40,750万元,静态效益分析,项目在可售物业销售完成后，开发投入的资金（包括地价及开发建

3、设费用等）能全部回收，并持有4万平方米的商场物业。,累计现金流量图,项目资金最大占用量为8403万元，发生在2007年3季度，项目自有资金共1亿元（包括已支付地价5千万元及5千万元启动资金），项目可通过资金滚动进行开发。,最大资金占用量8403万元,方案二：乐观方案,项目规划指标,单位：平方米,项目建设及销售进度,总体建设期设定约3年（未包括筹建期），从2007年9月至2010年9月首先进行排铺建设，建设期从2007年9月至2008年3月，共7个月；排铺销售期从2007年11月至2008年9月。接着开发商场，建设期从2008年4月至2009年6月，共15个月；最后进行住宅物业开发，建设期从20

4、08年10月至2010年9月，共24个月；住宅销售期从2008年12月至2010年9月，共22个月。,销售收入,项目销售货量共为41,750万元,静态效益分析,项目在可售物业销售完成后，开发投入的资金（包括地价及开发建设费用等）能全部回收，并持有4万平方米的商场物业。,累计现金流量图（方案二）,项目资金最大占用量为8,446万元，发生在2007年3季度，项目自有资金共1亿元（包括已支付地价5千万元及5千万元启动资金），项目可通过资金滚动进行开发。,最大资金占用量8403万元,最大资金占用量8446万元,敏感性分析,在住宅销售前，项目的资金情况如下：开发投入共约2.2亿元,单位：亿元,排铺销售货

5、量共2.63亿元，当排铺的销售率达到80左右时，排铺的销售收入可支持商场等物业的开发投入。,两个方案对比分析,两个方案都可通过资金滚动进行开发方案二住宅物业由于在后期开发，区域成熟度较高，预计售价比方案一有所提高，收益有所提升。方案一首期同时开发住宅及排铺，资金回收的速度较快，项目开发可更稳健。,年租金收入预测,根据各层的租金水平，整个商场的年租金收入共为1488万元。按商场整体价值为2亿元进行抵押，70的抵押值为1.4亿元，年利率8，则每年的利息为1120万元，商场的年租金收入可填补利息费用。,附件：相关取费标准,前期工程费,小区基础设施工程费,建安工程成本,商场,住 宅,开发期间税费说明,

6、销售税费说明,集中商业首层租金测算：样本选取,比较法样本选取：目的为估算首层商业租金水平；以纯租赁形式进行对比；因此选取黄山二路、沿街商铺作为对比样本。,租金样本选取,销售样本选取：对面街铺售价17000元/平米,集中商业首层租金测算：参数对比,集中商业首层租金测算：租金预估,集中商业租金受经营性因素影响大：由于单层面积较大，与街铺相比，临街性分值较低；而集中商业租金水平受经营性因素影响很大，本测算根据项目定位采用了中等略高的参数评估值。,如能成功引入主力百货商家，本项目集中商业首层开业租金便可达到120元/月平米的平均值。如能实现项目定位，后期租金具有较大的增长空间。财务评估，将采用较为保守的租金预估，12085%102.16100元/月平米,