744901865盘锦地区房地产投资调研分析.ppt
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1、,2011年1月,瑞麒地产营销策划,盘锦市房地产市场现状及发展趋势,是否存在机会市场 了解县域整体规划及发展,寻找县域内重点发展区域,研究每一区域房地产市场发展情况,了解盘锦房地产市场现状及发展趋势,寻找机会市场,探索地产发展模式,调研目的,调研课题,对目标区域房地产微观市场(产品、消费者、价格、销售进度等)进行探讨和分析,进而深入研究土地获取模式,调研结论,后续跟踪,盘锦地区有四个房地产重点开发市场:盘锦市(兴隆台区)及大洼县的大洼镇(县城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产市场均有较好发展前景,存在市场机会。,工作说明,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,
2、城市建设状况,房地产市场运行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,地理位置:盘锦市位于辽宁省西部,总面积4071平方公里(市区256平方公里)。,行政区划:辖2区(双台区、兴隆台区)、2县(大洼县、盘山县)。,城市地理位置与行政区划,城市人口,
3、盘锦市总人口:128.2万人,其中非农人口比重较高,为78.9万人,仅低于沈阳、本溪和抚顺。市区人口:60.87万人(兴隆台区40.87万,双台区20万),总户数22.5万(平均每户2.7人),市区人口密度大,约为沈阳的1.7倍。暂住人口:5万余人(主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员)。人口年龄构成:虽然相对于沈阳市来说,老龄化的速度较慢,但历史地看,已经在向老龄化方向发展。3560岁人口超过44%。,盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较,现象:盘锦生产总值总量增速缓慢,远低于沈阳和全省平均水平,07年与02年相比,盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。07年
4、人均生产总值位列辽宁省第二位,虽高于全省平均水平,但增长速度明显减慢结论:盘锦属于资源型城市,“因油而生,缘油而兴”,经济来源主要为石油资源,油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段,最终导致经济增速缓慢。资源型城市经济转型:确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。,地区生产总值,20022007年地区生产总值统计,20052007年地区人均生产总值统计,从居民可支配收入情况可看出,盘锦居民消费能力较强(收入增长速度略低于沈阳,消费增长速度平均每年高出沈阳2%)。居民可支配收入来源中,工资和经营两方面所占比重达到7
5、0%,远高于沈阳和全省平均水平,主要源于当地业态发展情况(大型工业为支撑,私营业主比例大)城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%,从消费观念方面看,盘锦在与居住相关支出方面比例较低,可能的原因:前期区域内无高品质居住场所供应;区域住宅价格水平低于其他城市。2007年城市居民人均可支配收入14907元,人均消费性支出为11708元,均居全省第二位(仅次于大连),城市家庭恩格尔系数为31.6%(沈阳为35.3%),已达到富裕水平。,城市居民可支配收入与消费性支出,20022006年城市居民可支配收入统计,2006年城市居民可支配收入来源,2006年城市居民消费支出方向及数量统计,石化工业,
6、原油开采,华锦集团主营业务:化学肥料生产、塑料制品生产和热电厂现有职工1万余人总资产97亿元,省级开发区,规划面积21.55平方公里,以发展外向型经济和石油高新技术产业为主采取一区多园的发展模式,下辖四个园区:石油高新技术园、兴隆工业园、中兴商贸园和文化产业园。,辽河油田主营业务:石油、天然气勘探、开发、销售;职工8万余人 资产总额197亿元,经济开发区,区域经济格局及重点项目分布,环渤海经济圈的腾飞 东北老工业基地的振兴 辽宁沿海经济带的开发 县域经济的发展与壮大,城市宏观背景政治环境,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市建设状况,房地产市场运行状况,综合评价及开发建
7、议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市规划布局,城镇体系规划:以市区为核心、交通干线为依托,形成“城区卫星城片区中心镇一般城镇”的城镇发展格局。市域规划:五大片区,沿三条轴线发展。,辽河路,双兴路,红旗大街,工业大街,石油大街,双台子区组团,兴隆台
8、区组团,双台河,滨水公园,用地布局规划:“一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构。两城以泰山路、双兴路相连,之间建设以双台河为主体的滨水公园。规划绿化6.84km2,绿化覆盖率达到40%。,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,房地产市场运行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场
9、运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市建设状况,发展速度:盘锦房地产行业虽起步晚,但发展速度较快。08年房地产开发持续升温,前四个月房地产开发额达到6.6亿元,同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。计划08全年总开发面积达160万平方米,预计完成开发面积100万平方米,总投资22亿元。房屋价格:盘锦房价0506年期间在全省处于较低水平,商品房和住宅的销售单价仅为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快,现商品房均价3300左右。,房地产市场历史及发展趋势,全市共有棚户区、平房区291万平方米,共涉及居民2.4万户,主要集中在双台子老城区和兴隆
10、台区的部分村屯建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区17个,锦湖花园、湖滨四季城、晟华苑等在建小区6个,总建筑面积185.1万平方米,约有1.75万户原平房居民已入住建成小区 截止07年,建成区内尚存平房区面积136万平方米08年平房区改造重点推进湖滨四季城三期,计划完成建筑面积15.8万平方米;锦湖花园计划完成建筑面积10万平方米;夹信子屯计划完成回迁楼建筑面积5万平方米;振雷花园小区计划完成建筑面积1.5万平方米。总计完成32.3万平方米的平房区改造任务。,棚户区、平房区改造工程,开发企业数量及运营模式,区域现有75家房地产公司,均为本土企业,开发历史均较短,多数企业仅开发12个项目,从
11、运营模式上主要有以下四种:,双台子区住宅板块结构及特征,锦湖花园(31.98万平),四季城(33.83万平),水榭春城,湖滨四季城,晟华苑(共五期),湖畔花园(10万平),南迁小区,2500-3000,2000-2500,3000-3500,3500以上,双台子区主要商品住宅项目分布示意图,沿湖板块,旧城板块,兴隆台区住宅板块结构及特征,3000-3500,2500-3000,3500-4000,4000以上,兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图,水木清华(35万),日月兴城(80万),蓝色康桥(建面200万,一期39万),长湖新城(19万),西水湾(二期18万),鼎信佳苑,紫润茗都(50万),
12、生态园(80万),新广厦(25万),广厦新城(48.4),河畔花园(20.67),裕祥小区,辽河南岸新区,塞纳湾,学府园(43万),沿河板块,城中板块,油田板块,各板块销售及未来供应情况比较,个案规模:沿湖、沿河、油田板块个案规模均在20万以上,城中和旧城板块以515万居多。销售情况:个案年消化量在215万不等,平均5万左右,油田板块高端产品销售进度快,旧城板块和城中板块销售稳定。未来供应:市场竞争激烈,潜在供应量大,未来供应主要集中在高端产品市场:沿河板块和油田板块。其他区域发展较稳定。,未来热点区域分析,未来热点区域:沿河板块旧城板块,异地专业开发商,进驻区域排序为:沿河板块 油田板块 城
13、中板块旧城板块 湖滨板块,未来供求及价格分析,08年市场总需求量约60万,总供给量在100万平左右。,近两年房价增长迅速,平均每年涨幅约32%。,未来价格仍会持续走高,但上升幅度应有所减小。,2008年供给量预测,各板块代表楼盘价格变动情况,房地产市场运行特点总结,未来供求:市场供给和消化能力均呈逐年上升趋势,08年预计供给面积为100万,消化量在60万以上。个案消化能力不均,平均每年在5万左右,最高年消化量可达到15万以上热点区域:沿河板块为新开发区域,未来发展和增值空间大;旧城板块是平房区改造重点。这两板块为未来热点区域项目规模:沿河板块和油田板块项目规模均较大,平均个案建面为70万;其他
14、区域项目规模不均,以515万居多产品类型:新开发项目均以小高/高层为主;旧城板块平房区改造项目中普通多层比例较大;洋房和别墅等高端产品占比较小面积区间:80120平二、三居户型为市场主力。油田板块以大户形为主,平均在130左右,160以上占一定比例;旧城板块以80110两、三室户型为主,一居室户型占一定比例;其他三板块均以二、三室户型为主,但面积区间为90120价格范围:基本在25004500范围内,沿河板块和油田板块为高端人群聚焦地,价格最高,基本在4000以上;沿湖板块虽具备景观、环境优势,但受区域发展影响,价格低于沿河板块和油田板块,均价在35004000之间;城中板块为3500左右;旧
15、城板块均价在3000以下。各板块价格在06、07年增幅相差不大消费群体:按消费能力分三类:高端消费群体(油田职工、企事业单位中高管和私营业主,多为重复置业可接受总价50万以上房款)、中端消费群体(机关、企事业单位普通工作人员,可接受总价3050万房款)、低端消费群体(平房区拆迁户,基本为首次置业,可接受的房款额在30万以下)销售情况:个案年消化量在215万不等,平均5万左右,油田板块高端产品销售进度快,旧城板块和城中板块销售稳定。,未来土地供应集中在双台区南部棚户区、兴隆台区沿河区域和南部城郊市区也可拆迁出让,但以商业为主,且拆迁成本高 土地价格每亩100万左右(出让金、拆迁费用和配套费),必
16、须以外资形式进入 土地出让标准净地出让(政府负责拆迁),棚户区改造,沿河开发,城郊开发,市中心,土地市场现状及发展趋势,拟出让地块分析,八里堡地块临城中板块,但位于城市的最南端,项目四至及面积不确定。容积率约为2.5,楼面价500元/平,周边楼盘均价3500元地块优势:无明显优势配套,地价比其他区域低1020万/亩周边楼盘:西水湾,辽河沿儿地块属于沿河板块,项目四至及面积不确定。容积率可做到3,楼面价600元/平,周边楼盘均价4000元/平地块优势:新开发区域升值空间大,教育资源(临市重点高中、油田高中)、景观(沿河板块)竞争楼盘:水木清华、日月兴城,油田地块 属于油田板块,油田退回地块,约5
17、00亩;容积率在22.5之间,楼面价660元/平,周边楼盘均价40004500以上 地块优势:地块位于盘锦富人区,高端配套齐全(油田生活配套、新玛特、美术馆、体育馆、兴隆三百)、客户资源(油田职工)竞争楼盘:新广厦、广厦新城、生态园、蓝色康桥 土地现状:破产企业,拆迁周期短,兴隆台区,市中心,3.5公里,2.5公里,3公里,结论综合地块特征、竞争态势、销售风险及城市发展趋势,辽河沿地块综合性价比最高。,油田板块代表楼盘蓝色康桥,油田板块代表楼盘生态园,沿河板块代表楼盘水木清华,城中板块代表楼盘瀚新花园,沿湖板块代表楼盘四季城,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,房地产市场运
18、行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市建设状况,区域综合评价,企业投资优劣势分析,区域开发建议,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,
19、微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,地理位置大洼县位于盘锦市南部,距市区15公里,总面积1683平方公里,县城大洼镇辖区面积23平方公里,中心城区建设总用地8.42平方公里。,人口全县户籍总人口39.37万,大洼镇总人口6.73万,3.09万户,非农人口6.47万。,城市宏观背景自然
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