佛山保利·东湖林语洋房营销提案.ppt

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1、洋房营销提案,PART 4:首波开售及推广计划,PART 2:竞争对手分析,PART 3:客户阐述,PART 1:市场瞭望,PART 5:全年推货计划,PART 1:市场嘹望,定 位,“四化融合，智慧佛山”,1、“东翼”：更新范围包括桂城街道、里水镇以及大沥镇虹岭路以东区域2、“中枢”：更新范围包括狮山镇、罗村街道、大沥镇虹岭路以西区域、丹灶镇南海工业园3、“西翼”：更新范围包括九江镇、西樵镇以及丹灶镇除南海工业园以外区域,建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”，大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设进一步优化城市功能，拓展城市空间，为揭开南

2、海未来房地产市场的新篇章打下坚实的基础,宏观市场,房地产行业将不再是唯一的经济支柱还有房产税、加息、限贷和限购等,政 策,十二五经济建设、房产税,随着国家经济建设重心的转移，国家有意识地削减经济对地产的过分依赖组合式的抑制地产的政策相应出台，进一步反映出国家打击的决心房产税的开征，极有可能在明年3月份出台试点，随后推广至全国对于佛山而言，有足够的消费力及利好因素抵消政策冲击,宏观市场,狮山路网建设的目标是：镇内任何一点10分钟内上高速，20分钟内到达广州和佛山中心市区，30分钟内到广州新白云机场广佛地铁的开通，预示着佛山房地产市场将会步入快速发展通道城市化进程步伐的加快，将为崭新的佛山房地产市

3、场带来新一轮的活力,交 通,立体化交通枢纽辐射、广佛地铁开通,同城机遇，城市快速发展由于佛山在地理位置上与广州相邻，因此在广州发展外拓过程中，佛山成为承接广州资源转移的最佳地区，广佛地铁的开通迫使佛山充分吸纳广州的人流、物流、信息流、资金流等各类资源的转移，从而为佛山市场注入一股强大的推动力量,佛山,惠州,江门,肇庆,宏观市场,在大批量供应的吸纳下，上半年受政策挤压的各类需求集中入市，导致成交均价程报复性反弹市场回暖来势汹汹，供应及销售均达到年内的最高点，众多项目九月抢先开闸，推售项目受市场追捧度高,市场现状,桂城中心区域及镇街市场虽同步放量成交，但镇街低价刚需产品占据全区7成的成交份额，因此

4、拉低南海区整体市场的成交价格调控政策对二线城市的影响力相对较小，暂不限购的佛山承载着同城的利好、城市化进程及价格洼地优势,“价格理性稳走，成交量反弹”,2010年市场仍然维持供应不足，诸多品牌大盘相继入市，大佛山洋房市场将面临激烈竞争，中端产品供应集堆，主力面积在100-130，高端产品供应以别墅为主调，高端洋房产品市场稀缺。2011年与本项目洋房产品形成最正面交锋是山水桃园。,2011年上半年洋房供应预测,产品预测,市场现状,PART 2:竞争对手分析,宏观分析个盘分析,供求特征,整体呈供不应求,狮山镇房地产市场供求呈相对平衡稳定，中心区消化量维持在18-22万松岗、里水、官窑街道呈供不应求

5、局面，其中松岗年消化量维持在12-18万，而里水、官窑则严重受供应制约成交波动大官窑、松岗镇街的极度缺盘使消费者外流中心区购房,单位:万,单位:万,单位:万,单位:万,宏观分析,价格特征,整体呈稳步上扬，均价已突破5500元/,07年起受大环境影响，狮山楼价突飞发展，目前普遍突破5500元/。狮山楼价目前抗跌能力较强，存较大保值升值空间。与禅桂中心区，狮山仍是价格洼地，与中心区楼价差距约4000元/左右。松岗因受别墅价格影响,市场均价位居狮山镇首位,小塘、官窑仍属楼市刚起步阶段，受产品质素影响，价格属低。,单位：元/m2,宏观分析,宏观分析,狮山和松岗市场供求量波动较大，价格相对稳定,产品特征

6、,狮山楼市开始踏入品质竞争时代,狮山楼盘品质发展逐渐提升，2007年开始迈入电梯时代,市场供应品质制约需求，市场购买力未完全释放2010年起,狮山市场供应开始放量,品牌楼盘陆续入市,宏观分析,产品特征,90-130三房为主流产品，缺乏创新户型,狮山房产市场主流产品是90-130的三房产品，中小户型产品所占产品比例逐年上升,中大户型产品存在供应断层 狮山房产市场产品缺乏创新性，缺乏真正标杆性的产品,宏观分析,产品特征,高端住宅130-160市场稀缺,狮山松岗房产市场主流产品仍以刚需舒适型三房产品为主要特性普通住宅主流面积88-110 三房，市场扎堆供应，属竞争最激烈的同质化产品高端住宅主流面积1

7、30-160三、四房，市场供应稀缺缺乏真正意义上的标杆性产品,宏观分析,分布格局,发展不平衡，楼盘集中在中心区和松岗,嘉景华庭,山水桃园,锦绣桃园,盛世桃园,颐和盛世,锦绣华庭,欧米茄花园,上林苑,中恒海晖城,大沥金棕榈湾,依云小镇,湖景湾,万科金域华庭,香格里拉花园,山水桃园嘉景华庭颐和盛世锦绣蓝湾锦绣桃园大沥金棕榈湾,重点竞争对手梳理,宏观分析,地理位置：南海大沥桂和路（大沥镇南海碧桂园北侧）发 展 商：佛山市南海山水桃园房地产开发有限公司占地面积：约10万平方米总建面积：约15万容 积 率：约1.5绿 化 率：不详总 户 数：约1100户入市时间：2010年客源：60%为南海本地人，30

8、%为禅桂的有车一族，以及部分罗村、松岗等的周边镇区客户，以自住为主,个盘分析,山水桃园,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,地理位置：南海大沥镇博爱东路3号（网球中心对面）发 展 商：佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司占地面积：7.6万平方米总建面积：24万平方米容 积 率：2.4绿 化 率：44.24%总 户 数：1200户 入市时间：2008年6月客源：70%为大沥的本地人，30%为禅桂、部分罗村、盐步、黄岐、松岗等的周边镇区客户，自住为主,个盘分析,万科金域华庭,博爱路,9、10座,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,项目位置：南海区大沥镇大浩湖度假区门口对出位置

9、开发商：深圳市劲嘉房地产开发有限公司住宅容积率：1.99占地面积：75603建筑面积：180895 停车数：1167个（地面52个，地下1115个）绿化率：30总套数：560套，洋房375套，复式90套，别墅95套,金棕榈湾,个盘分析,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,项目地址：南海区里水镇甘蔗路101号开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司占地面积：6.7万平方米总建筑面积：12.9万平方米容积率：1.59绿化率：35%总户数：792户 建筑风格：南加州简约风格,个盘分析,海逸锦绣蓝湾,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,项目地址：南海狮山松岗商业大道39号开发商：佛

10、山市南海海逸房地产开发有限公司物业公司：佛山市南海区海逸物业资产管理有限公司占地面积：99353平方米总建筑面积：267485平方米容积率：2.4绿化率：38.10%总户数：1865户 物管费:1.5元,海逸锦绣桃园,个盘分析,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,项目地址：位于佛山南海区与广州花都区交界之处的炭步镇(官窑涌水库北面)开发商：颐和集团 占地面积:405800 总建筑面积:503900 容积率：0.8 绿化率：45%别墅总户数：800户 建筑类别：独栋别墅、双拼别墅、多层与高层入市时间：2010-10-01,颐和盛世,个盘分析,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）

11、,项目地址：南海狮山镇松岗禅炭路东侧开发商：佛山市恒新房地产开发有限公司 占地面积:4.3万平方米总建筑面积:约13万平方米容积率：2.5绿化率：43.3别墅总户数：1111户 物业管理:佛山市南海区富域物业管理有限公司入市时间：2010-04-27,个盘分析,嘉景华庭,未来对比分析,我们与它们对比（SWOT分析）,小结,供求：整体呈供不应求；2010年品牌大盘入市供应开始迸发价格：稳步上涨；洼地吸引明显产品：中低档三房占市场主流；缺乏品质标杆项目客户：刚需客户置业占主流，高端消费群外流严重,高端洋房产品存在市场空白,PART 3:客户阐述,总体入场客户分析成交客户分析洋房入场客户分析周边洋房

12、项目客户类比分析,总体入场客户分析成交客户分析洋房入场客户分析周边洋房项目客户类比分析,别墅日均入场18台，洋房日均入场11台；别墅客户占总入场量的63%，在缺少推广的支撑下入场量呈现直线下滑的态势；洋房客户占总入场量的37%，在9月底由于别墅首波开售，在大量的推广下洋房入场量有了大幅度提高，之后由于缺乏推广入场量回归到最初的水平，上周更是达到了最低点。,总体客户入场量走势分析,总体客户每周日均入场走势,置业情况：多次置业为主，二次置业次之，三次置业比例极少；家庭人口结构相对简单，以三、四口之家为主；镇街客以项目周边为主，超出20分钟车程镇街客关注度低，禅桂客合占1/4，有待加深挖掘。,总体客

13、户个人信息,“朋友介绍”是获知信息最多的渠道，其中保利业主介绍占43%，非保利业主介绍占57%。获知渠道中，“其他”类项占比例最高，其中的85%是“途经”项目附近获知；圈层口碑传播是重点,总体客户获知途径,PART 3:客户阐述,总体入场客户分析成交客户分析洋房入场客户分析周边洋房项目客户类比分析,南区别墅客入场频率与考虑时长,南区别墅平均每入场2.6台客就有一套成交；南区别墅经历了：售楼部开放、资质意向登记、下筹诚意登记、开盘等四个营销节点，全程关注到场的客户（来访45次）仅占19%，而开盘后到场即日成交的占26%，可见，这些成交客户的目的明确，出手果断者居多，不喜欢过于复杂的营销铺垫活动。

14、,项目本地及周边客户入场及成交比率较大，其中官窑区域的客户成交率较高，本地客户源发掘维护不容忽视；由于保利品牌联动和内部客户资源利用，东湖林语项目在禅桂和广州地区传播已有初步成效，但未够广泛深入，客户入场量较少。,南区别墅入场成交区域对比,31-40岁的客入场比例居首位，成交比例低于41-50岁，居第二位，对项目的意向度较低；41-50岁入场成交比例稳定，成交意向度较高；两端年龄层客户的到场少，相对容易成交。,南区别墅入场成交年龄对比,别墅成交客户主要是附近的私企业主和个体户，主要从事有色金属、建筑工程类、鞋业、纸品等，与周边实业产业比较吻合。,南区别墅成交客户从事行业,在较少推广情况下，熟人

15、的口碑传播是成交客户获知信息的主要途径，短信是传统、直接、见效快的渠道。,南区别墅成交客户获知途径,别墅成交客户购买产品的主要原因有：环境、品牌声誉、方便工作；说明客户在追求高品质生活同时，也考虑到工作生活的便利性。,南区别墅成交客户购买动机,自住&投资均可的客户主要从事铜业、五金及建筑工程，行业本小力大，多渠道投资；纯投资客户主要是个体户和房地产从业人士，看好项目发展潜力和升值空间；纯自住的客户主要从事行业有金属业、鞋业、纸品、电器和其他，资金多用于产业生产，实业投资利用比例较少。,南区别墅客购房目的与从事职业,PART 3:客户阐述,总体入场客户分析成交客户分析洋房入场客户分析周边洋房项目

16、客户类比分析,洋房一周日均入场量明显集中在周末，闲时一至五基本持平。客户上下午到访时段，下午略微占优，这与来访客户喜欢和亲友饮早茶交流、午后才趁休闲，到楼盘参观、倾谈投资买卖事宜的生活习惯有关。,洋房客户入场时段分析,新客多，旧客少；首次来访旧客为原有客户资源群；2次以上到访的客户，大部分来自大沥、松岗、官窑等地，熟悉项目周边情况，为方便工作，喜欢此处环境的客户人群；禅桂主要是受保利品牌吸引到访的客户居多。,洋房新旧来访客户分析,30-40岁是第一高关注客户年龄段，这部分客户正是初有积累、迈向事业高峰期、大胆创新、投资意识强烈的一代人。40-50岁是第二高关注客户年龄段，这些人经济基础好，见多

17、识广，投资偏谨慎保守。30岁以下有较重追捧品牌的心理，但对于项目地处边郊，生活设施不完善，远离繁华都市圈等生活氛围比较难接受，所以，人群关注度较低。,洋房来访客户年龄构成,洋房来访客户主要居住在项目周边镇街和禅桂市区；镇街客户主要居住在项目周边的松岗、大沥、官窑为主，共占66%，在此置业主要为方便工作和生活，自住为主；禅桂市区和广州客户来访量占23%，关注购买主要为投资。,洋房来访客户区域分布,现场未有洋房户型资料、现场实景给客户感受认知；占3/4客户表示关注90-150 的中大舒适户型，普遍客户可承受总价在120万元/间以下，单价约7000元/左右，20%左右的客户可以接受接近8000元/以

18、上的单价。,洋房客户关注产品情况,意向客户多数是二次置业以上；家庭人口结构简单；现场没有成熟的展示条件，因此客户对于购房目的和关注因素没有明确的方向,洋房来访客户置业情况,项目自面世以来，通过报纸、电视、短信、户外、网络、电台等渠道进行媒体推广，客户反应较好的依次是：户外、短信、电视和报广；客户经朋友介绍获知项目信息是主要推广渠道，其中保利业主占35%，非保利业主占其中的65%，利用和维系好客户的圈层关系显得十分重要；在“其他”途径中，“途经”客户占90%，有到现场钓鱼的，也有到附近高级休闲娱乐场所消费路过的，因此项目现场包装及周边导视系统需要完善到位。,洋房来访客户获知渠道,各年龄层客户居住

19、区域,松岗客户高居各年龄层的首位，其次是大沥客户，两地均以35-40岁客为主，来访量向两侧缩减；桂城客以31-45岁为主，禅城客以36-45岁为主，广州客以26-40岁为主。,各年龄层客户关注产品面积,来访客户以36-40岁居多，其次是31-35岁，随着年龄向两侧扩散而递减；121-150的舒适中大户型普遍受各年龄等客户关注，151-180比较受30-45岁客户青睐。,91-120，属于供不应求产品，要适当诱导分流；151-180和200以上，属于供大于求产品，要深入发掘客源。,各面积段产品供需对比,各面积段来访客价格承受力,普遍接受均价在65007000元/，总价根据产品面积而有不同,各面积

20、段客户个人信息,各面积段来访客户以26-40岁为主，随着户型面积增大，各年龄层的来访客户量差距减少；91-150 的洋房产品是各地客户的意向所选，其中尤其以松岗、大沥、桂城、禅城和官窑为主；150 以上，除松岗和大沥外，禅桂、广州客户上门量高于周边镇街。,各面积段客户个人信息,各面积段来访客户家庭结构都比较简单，以三、四口之家为主；私企业主来访客涵盖所有面积段，基本都高于其他职业人群；个体户主要关注91-150，而且是最为关注180以上户型的群体；工薪族关注91-150为主；来访客户多数未明确表示购房目的，而且纯投资比例略高于纯自住。,各地来访客特征分析,各地来访客3次置业的占比例都很少，2次

21、置业最多，其次是多次置业；禅桂、广州多次置业者与2次置业者基本持平不缺房，置业多为投资；各地来访客户都是私企业主和个体户,各面积段客户个人信息,朋友介绍和途经是客户获知信息的重要渠道圈层的口碑传播十分重要；其它媒体渠道需要大大加强投放力度，特别是对于禅桂区域需要加大投放。,PART 3:客户阐述,总体入场客户分析成交客户分析洋房入场客户分析周边洋房项目客户类比分析,参考项目入场成交客居住区域对比,项目本地客户入场及成交比率均大，本地客户源发掘维护仍是重中之重；市区盘能向自身及周边镇街广泛发散传播，镇街盘主要吸引本地客，其次也吸引市区客户，但难向远处镇街发散。,参考项目入场成交客户年龄对比,31

22、-40岁是各项目的关注和消费群体，具有相当经济实力，但因投资选择多，购买决心容易动摇。其他年龄段相对入场量低，但成交率较高。,在各项目中，无论客户从事何种行业，私营企业主和个体户在成交客中都重要比重。,参考项目成交户从事职业对比,参考项目成交客户获知信息渠道,在南海镇区圈层口碑传播永远是重中之重。,参考项目成交客户购买因素,别墅客注重享受，所以看重楼盘环境质量，洋房客注重性价比和便捷性，所以看重楼盘位置交通、产品、生活配套等因素；名牌发展商品牌号召力强大。,小结圈层口碑传播是重中之重私营企业主和个体户圈层最容易广泛传播7000元/是客户普遍接受的价格90150是需求量最大的户型产品,PART

23、4:推货推广计划,首波开售前首波开售后,按照预计的3月初开售的时间来推断，从12月初至3月初，剔除春节放假时间，我们还剩余三个月的时间，我们将这三个月分为三个阶段：,铺垫准备期一个半月,优惠登记期一个月,认筹期两周,春节假期,缓冲期,别墅消化期,首波开售前,第一阶段铺垫准备期第二阶段优惠登记期第三阶段春节缓冲期第四阶段认筹期,第一阶段准备铺垫期,媒体投放：洋房形象铺垫宣传单张、户外广告、报纸软文洋房即将进行优惠登记以及活动信息的传播圣诞元旦现场暖场活动、电台广告、短信投放准备工作：户型折页设计、分户模型制作、沙盘模型制作,推广目的：保持热度,时间：12月1日12月31日工作重心：对目标客户群进

24、行圈层传播,圈层传播,对象：经纬自有客户资源，包括大沥、黄岐、禅桂客户方式：短信投放（保利东湖林语别墅产品已基本售罄，请密切留意洋房推售信息）,对象：项目目前对洋房意向度较高的客户，以及经纬自有的有较强洋房购买意向的客户方式：上门拜访,第二阶段优惠登记期,时间：1月1日1月30日重心工作：洋房客户储备,推广目的：传播优惠登记信息,现场展示：户型折页、分户模型、沙盘模型媒体投放：对所有入场客户进行短信投放和电话coldcall、户外广告、报纸软文、报纸硬广、电视广告、电台广告准备工作：春节现场布置、春节客户送礼、样板房布置、看楼通道设计,时间：2月10日2月16日重心工作：传播样板房开放以及即将

25、认筹的信息,第三阶段春节缓冲期,推广目的：传播洋房即将开放的信息,现场展示：对诚意客户和优惠登记客户进行样板房内部开放媒体投放：短信投放、电话coldcall、户外广告、报纸软文、报纸硬广、电视广告、电台广告、油站广告准备工作：样板房开放前准备、板房开放活动准备,第四阶段认筹期,现场展示：认筹开始当天正式对外开放样板房并举行板房开放活动出具区间价格媒体投放：短信投放、电话coldcall、户外广告、报纸软文、报纸硬广、电视广告、电台广告、油站广告准备工作：开售方式、优惠及流程确定，开售现场布置,推广目的：传播洋房即将开售的信息,时间：2月17日（元宵节）3月4日重心工作：大量收筹,11月,12

26、月,1月,2月,3月,铺垫准备期一个月,优惠登记期一个月,认筹期两周,春节假期,缓冲期,3月5日周六开售,别墅消化期,2月17日元宵节板房开放,洋房形象铺垫客户圈层传播,洋房客户储备户型折页、分户模型、沙盘模型,样板房内部开放,正式对外开放样板房出具区间价,总体时间轴,总体营销费用表,三个月的时间总体投放费用约为370万,首波开售后,我们首批推出的39栋洋房产品总共只有368套，往后还有1500多套产品推出，如何保证持久的消化速度？,我们需要对症下药，作出针对性的推广保利业主群联动,保利业主群联动,广州保利业主群,佛山保利业主群,广佛同城以及地铁的开通令广州客户在佛山购房的意向更大限购令的出台

27、令到一线城市的客户更多地流向二线城市广州保利的高端客户群对于保利品牌的忠诚度以及对于保利产品的投资意向度较高,我们能够自主灵活地运用这批客户群,保利业主群活动方向一,广州保利业主群,形式：以佛山一日游的形式吸引他们参与,行程时间：早上九点至下午五点，中午在东风水库周边吃特色鱼餐,组织：与小区物业中心沟通，在小区内设立报名点，凭业主卡或者业主身份证进行报名，每个业主可提供两个名额，配合宣传展架和派发单张，安排报名的业主统一在一个地方集中，安排大巴接送。,行程路线：（早上）祖庙体验祖庙商圈繁华，让他们深刻地感受在佛山置业的前景（下午）东湖林语让客户有了在佛山置业的冲动后就带领他们到东湖林语项目体验

28、在广州难以享受绿色生态环境，感受真正的优质生活,保利业主群活动方向二,佛山保利业主群,形式：以标榜绿色健康生活新主义的主题吸引客户参与,行程时间：早上九点至下午五点，中午在东风水库周边吃特色鱼餐,组织：通过短信和DM的方式通知客户到报名点凭业主卡或者业主身份证进行报名，每个业主可提供三个名额，安排报名的业主在报名点集中，由大巴接送。,行程路线：（早上）南国桃园组织客户在南国桃园登山，呼吸新鲜空气，感受绿色健康生活，而且也给了客户一个共享天伦之乐的机会。（下午）东湖林语感受完南国桃园的优美环境后，再到我们项目让客户感觉到原来绿色健康生活可以就在家门口。,保利业主群活动方向三,佛山保利项目联动品鉴

29、,目的：通过参观保利在佛山的各个项目来体现保利品牌的价值和实力。,形式：联合保利在佛山的各个项目举办联动品鉴，佛山保利的业主可在每个项目的售楼部凭业主卡或者业主身份证进行报名，参加佛山保利品鉴之旅，每位业主可提供两个名额。,户外巡展,时间：开售后的第一个周末,地点：大沥新都会广场、保利水城、桂城嘉信茂广场、禅城顺联广场,形式：迎合现在社会上提倡的地毯生活，绿色出行的主题，在外展现场派发树苗给客户，创造市场话题,开售前设置外展点不仅会分散精力，而且项目现场还没有达到展示条件，设立外展点会浪费客户资源；开售后现场以达到展示条件，设置外展点可以拉阔客户源,PART 5:全年推货计划,南区总体面积16

30、.7万,80%销售率13.4万,7470元/,全年目标10亿,按照较有保障的销售率，均价只需达到7470元/,总体销售情况预测,市场价格引证,因此7470元/为较合理的均价水平,主要竞争对手情况列表,无论是从产品、环境和项目质素我们均优于它们，其中万科和山水桃园的均价都达到7000元/或以上，在优势明显的情况下我们的价格相对它们略有提升能够更加提升自身的竞争力。,大部分产品拥有湖景资源，景观面开阔适中面积与大面积户型结合，搭配较合理，货量适中，一次性推出风险性较小,39栋产品分析,产品的面积和景观资源都较均一，而且货量较大，一次性推出风险性较大,38栋产品分析,小面积和中等面积产品结合，选择面

31、较广，货量适中，部分产品靠近禪碳路，价值较低,37栋产品分析,常规推货方式,考虑到工程的施工顺序以及按照全栋拿取预售证的规定，常规的推货方式风险会较大,首次推售：39栋全栋推出,1梯,38栋,37栋,39栋,2梯,3梯,1梯,2梯,3梯,1梯,2梯,3梯,第二次推售：38栋全栋（货量较大，需要两个月的蓄客时间，消化的时间需要5个月）,第三次推售：39栋全栋（价值相对前面的产品较低）,常规推货方式结算,按照八成销售率，以及7470元/的实收均价常规推货方式的具体分布如下,常规推货方式户型比例,第一波段,第二波段,第三波段,80%是适中户型，20%是大户型,125158的同质化产品有334套，货量

32、较大，消化压力较大，170+的产品为楼王单位，而且货量较小容易消化,小面积户型与时总面积户型各占一半数量,第二波段的销售压力较大，而且消化周期会较长,理想推货方式,考虑到推货产品面积、特性和价值的合理搭配，减小推货的风险性，我司建议以下为最佳的推货方式,第二次推售：38栋1梯（单边位置价值高）37栋2梯（部分产品靠近小区入口，价值低）,1梯,38栋,37栋,39栋,2梯,3梯,1梯,2梯,3梯,1梯,2梯,3梯,首次推售：39栋全栋推出,第三次推售：38栋2梯（中间位置）37栋1梯（单边位置）,第四次推售：38栋3梯（单边位置）37栋3梯（靠近马路边价值较低）,按照八成销售率，以及7470元/

33、的实收均价常规推货方式的具体分布如下,理想推货方式结算,第一波段,80%是适中户型，20%是大户型,理想推货方式户型比例,第二波段,第三波段,各种产品的货量都较平均,各种不同价值产品货量较平均，包括中心楼王和面向马路的产品,第四波段,以120+的产品为主，其它面积产品分布较平均,各个波段的产品分布较平均，销售压力相对较小,八成销售支撑条件,10.11.14,10.9.5,11.1.1.,11.12.31,接受8000元/及以上的洋房客户188台，周均入场19台。,2011年预计洋房推货1152套,需要吸纳接受8000元/及以上意向洋房客户5780台，周均入场111台。,周均入场客户需增加90台,客户价格意向比例,客户需要集中引爆,10亿销售目标,80%销售率,均价7470元/,周均增加90台客户,集中引爆客户,THE END谢谢！,