河南顺发置业CBD中心城项目营销报告.ppt

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1、1,高铁站前商务区的营销战略顺发置业CBD中心城建议报告,2,第一部分:在分析城市的思路中 理解项目地块的价值,3,所谓城市房地产,这个城市的房地产发展必然需要符合城市特性、发展阶段。同样只有梳理城市特性，才能把握好房产项目的特质。,4,市场研究,城市背景,5,市场研究,城市背景,6,市场研究,城市背景,7,市场研究,城市背景,8,市场研究,城市背景,9,市场研究,城市背景,10,市场研究,城市宏观经济,11,市场研究,城市宏观经济,12,市场研究,城市宏观经济,13,市场研究,城市宏观经济,14,市场研究,城市宏观经济,15,市场研究,城市宏观经济,16,市场研究,城市发展规划,17,市场研

2、究,城市发展规划,18,市场研究,城市发展规划,19,通过对信阳城市的分析得出结论 1、信阳是交通枢纽;2、信阳发展潜力巨大；3、信阳东移是必然;4、信阳经济依附八县支持 5、城市框架拉大，功能分区渐明显,20,定位的思考：,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现,城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城 市中心的形成以及CBD核心辐射范围的扩大土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升中心：中心核心区域在发展中扩大价值：价值体现出发展的重要性和必然性,城市发展带来的探讨：,城市发展趋势决定了地块崛起的必然性,城市发展对本地块的启示,21,房产板块的发展凸显未来中心地块的核心价值,定位的思考

3、：,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现,发展的理解：,城市发展趋势决定了城市崛起的必然性,区域探索带来的思考：,区域：城市未来商务核心作用：城市发展的领头羊价值：城市核心价值的凸显发展：核心规划推动发展,板块的价值：,区域的价值地位决定了项目升级的必然性,区域发展对本地块的启示,22,城市视角：信阳的经济处于高速的发展阶段，为项目带来机遇发展趋势：地块位于城市发展主方向决定了地块崛起的必然性地产市场：地块对城市土地资源的占有愈显地块的稀缺性区域背景：信阳工业园的发展要求项目地块的升级与功能重新定位,居住形态商务形态消费形态,+,项目地块分析,项目的战略发展方向,规划的使命种种的理由让我们不

4、得不认真地对待项目地块，我们将通过对区域居住形态，商务形态与消费形态的研究，结合地块自身条件来寻找适合我们的战略发展方向,23,第二部分:信阳房地产市场发展,24,房地产市场研究,25,房地产市场研究,26,房地产市场研究,27,房地产市场研究,28,房地产市场研究,29,房地产市场研究,30,房地产市场研究,31,房地产市场研究,32,信阳房地产市场正经历从发展到成熟的阶段，主要由以下几个特征：1、类型相对成熟，包括住宅、写字楼、专业市场、商业综合体等；2、对客户的定位不再千篇一律；3、大开发商如建业、金城、恒大带来的楼盘品质的改变。,33,定位的思考：,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实

5、现,发展的理解：,城市发展趋势决定了城市崛起的必然性,板块发展带来的探讨：,板块：工业园区带动高铁区域的发展成交量：核心区域带动次级区域发展：板块之间的发展不平衡趋势：中心区域的土地减少，使得未 来的开发区域移向城市外围,CBD板块的发展凸显未来商务中心地块核心价值,区域房地产市场的发展对本地块的启示,34,区域房地产市场的发展对于本地块的启示,地块倾向于以高端住宅和特色商务为主的发展方向，但必须进一步对特色商务的可行性及发展提升形式进行近一步探讨！,目前国家新政对于信阳房地产市场的影响并不是那么明显，作为豫南经济核心的信阳有着充足的房地产客群，而楼市的价格也是上涨的较为理性，房地产项目主要依

6、靠良好的地段和产品来迎合市场需求，而在潜力十足的信阳工业园区、高铁CBD商务区受到了市场的热捧现象将会继续呈现，给本地块成功运作提供了有力的信心支撑。,35,小结：区域房地产市场的供销较为旺盛，而以恒大为代表知名开发商大量进入，也表明物业形态将长期处于不断升级状态；量价的持续上升，充分体现该区域高消费能力和房地产市场的巨大潜力，也进一步 促进信阳“富人区”的逐渐形成；从客源而言，信阳工业园、高铁商务区的客户总量非常丰富，大大支撑了区域市场房地产的供销 平稳发展；生活消费习性由消费经济向体验经济的升级印证了发展高品质物业的必然性和时效性。,圣道观点：高铁商务区市场发展前景和潜力是相对看好，但同时

7、也面临着规划高品质物业超越现有物业的必然性。而国家新政对于房地产的调控，对于区域市场而言影响相对较小，我们认为区域房地产市场在未来1-2年内将呈现缓慢增长态势。本地块有着明显的后开发优势，可以很好的获取市场机会点，吸取成功经验，总结失败教训，抓住市场空白点，迎合客群的需求，通过差异化的产品规划，对区域功能进行完善和补充，最大程度的提升项目价值，从而争取利润最大化。,区域重点个案的不同发展经验给本地块的启示,36,以郑东新区CBD以及郑州东客站周边楼盘的全面跟踪：具备投资价值的公寓和办公、商业具备长久生命力。普通住宅没有长期投资价值。简单来说，就是要做“投资品”,37,第三部分:信阳高铁,38,

8、39,40,区位优越、交通便利。西临107国道和京广铁路，京珠高速、沪陕高速、312国道、宁西铁路和在建的京广高速铁路穿境而过，高速公路出入口及宁西铁路信阳东站、京广高速铁路信阳客运站均设在辖区内。20平方公里的起步区内道路和供水、供电、供热、供气管线及铁路专用线等基础设施建设基本完成。,随着高铁正式运营，将带来大量的高端客流。高起点的规划，迅速提升区域整体商务品质。,目前项目总体铺轨完成，高铁站台即将进入全面施工阶段，预计本年底投入正式商业化运营。,41,高铁对城市的改变作用是历史性的。从郑州到信阳和从郑州西区到东区的交通时间成本基本相当。从更高的角度来理解高铁，就能理解项目的投资潜力、商务

9、潜力。,42,第四部分：区域规划中的地段价值,43,项目,44,城市发展新引擎，瞩目的商务、商业、商住新区,区域价值,45,项目素质：核心区位的集约型地块,1.2KM,项目地处信阳CBD区域，集商业、酒店、写字楼、高端住宅为一体的城市综合体。因此，其他组合产品应与本产品形成互补，实现小投入高收益。,46,步行分钟以内，以商业办公用地以及居住用地为主，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;,步行分钟以内，上述高等级功能地块的备选区域同时适合布局可进行工业用地的相关功能；开发强度较高,步行分钟以上，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,高铁站,土地价值预判：,本

10、案距离高铁车站，步行约12分钟，处于高铁站第二级经济圈，适合开发商业办公及居住产品（主要为补充第一核心区产品不足）,47,属性界定,处于城市发展新引擎区域之核心地段上【集约型商业、商务、商住综合属性地块】,热点新城7万集约商务综合体,48,投资品：写字楼、商铺、公寓 共同特征：需要极强的经营能力 需要体现稀缺性 高铁、迎宾大道的本身潜质加上高品质的规划才能缔造真正的稀缺性。,49,第五部分：综合体建筑借鉴,50,综合体：单模块具备鲜明特色，又具备共同定位 相互具有关联性，各模块客流共享,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,小结1：都市综合体可借鉴通则,

11、64,小结2：本项目可借鉴之模式,本项目契合度,65,第六部分：顺发高铁国际城,66,本项目属于中小型综合体地产项目，目前规划各物业产品结构多，产品品质总体较低，规划布局较为落后，没有相应特色，总体项目不具有较强的市场竞争力。产品规划功能区域不明显，各产品非但不能产生互相配套累积效应，反而对各产品客户带来不利影响。,项目目前存在问题分析,67,项目目前存在问题分析,住宅产品户型偏大，90以下户型套数仅占住宅产品总量的17%。产品设计常规，没有太多的特色亮点，物业的附加值少，缺乏市场吸引力。户型面积为大众需求产品，与区域主流客户需求不相适应。,68,城市发展新引擎，瞩目的商务、商业、商住新区,区

12、位价值,69,研判结论,通过对本地块区域的地段价值和发展前景分析，本地块区域价值优越，具备开发高端城市综合体的地段特征。但由于项目一期产品定位品质偏低，结构繁杂，总体布局不合理，造成项目整体形象不佳，严重影响项目的推广销售。CBD启动期的发展规划和高铁商务区的发展经验验证：区域作为高起点规划开发区，必将是有高端商务酒店、办公、高档住宅公寓等类型带动开发的市场。是房地产产品的整合升级，必将超越老城区的以往供应产品。只要走高品质产品规划开发，才有可能在区域市场竞争中占有一席之地。临近的东方威尼斯项目的高端酒店、住宅、商业组合的产品定位给与本项目明确的启示。,70,居住形态研究项目地块位于高端居住区

13、域，拥有巨大的居住腹地与潜在高收入人群，因此高端居住可行性很高。但从地块住宅价值最大化角度出发，建议以高端住宅为主，附带部分社区商业，提升区域居住价值。,商务形态研究信阳商务形态正在升级，从原有的简单办公需求向兼投资与品牌的复合需求逐渐升级。可以规划少量的特色商务，形成差异化的商务消费形态。,消费形态研究信阳消费形态正向体验经济升级，但在很长一段时间内将依旧呈现集中布局的态势，同时项目周边有东方威尼斯大体量集中商业存在，因此本项目定位应以特色与体验消费为发展方向。,以高端住宅为主的发展方向，可配合少量社区商业,可规划一定量的特色与创意写字楼及SOHO公寓等商务形态,商业发展方向应该以特色与体验

14、消费为核心发展方向,+,+,不同形态的物业发展方向,71,以休闲、消费为驱动，以特色商务、商业为配套，以高端小户型公寓为核心的代表信阳未来生活方式的“国际商务复合生活共同体”,通过对本地块区域的地段价值和发展前景分析本地块区域价值定位为：,价值定位,72,城市复合功能区,随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一体的综合功能区。复合是一种综合的意思，将多种功能进行集合，以客户体验为目标，重新定义信阳体验消费时代。,利用高铁和地铁的双轨道影响力，聚集城市最高端的商业、商务活动，并赋予时空内涵，

15、反映城市最高尚、最时尚便捷的商务生活，以客户体验为出发点，迎接信阳轨道商务的到来。,城市轨道商务时空,国际商务复合生活共同体：特色文化场馆、特色商务、高级酒店、精品商业街、休闲街区、高档住宅,73,全新形象建立核心国际特色商务区,飞速发展中的高铁新城、中原经济核心CBD 都市形象界面,繁华新城未来意向,74,未来轨道商务生活新城 居住价值界面,便捷商务新时空生活,全新模式全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式,75,承载着未来信阳的核心城市功能成为信阳一张“新的城市名片”,城市高尚休闲、文化生活引导者城市高档的特色商业活动营造者城市特色商务活动组织者,本地块形象定位：,76,第七部分：

16、圣道建议,77,圣道建议,1、未建6号楼修改产品规划为39为主流的小户型公寓产品。2、二期最北面定位高端公寓住宅兼商住楼的SOHO类产品，外立面设计具有明显的特色，在区域内具备很强的昭示性，打造成区域地标性建筑，以带动项目的整体品质。,78,推盘节奏建议,大一期,二期,分期策略,项目起势形象建立抢占市场树立口碑快速回款,快速形成展示，强化区域形象，建立竞争优势,形成市场热点，树立项目品牌号召力,快速销售，稳定回现,79,1.推售节奏,分批推出，频繁开盘，人为制造市场的需求紧张度，营造项目持续热销，利用提升项目价格，实现价值最大化，并能减少客户选择范围，缩短客户成交周期。,2.推售次序,考虑到市

17、场竞争关系，建议1/2/3号楼住宅和临路底层商业作为首批推出，快速实现资金回流，奠定项目热销氛围，2批推出6/7/8号楼调整规划后的住宅产品，拉升大一期的整体项目价值，以保证整体大一期项目价值的实现，实现后期产品溢价，实现整盘利润最大化。,3.入市时机,根据工程进度及市场现状，为利用上半年售楼部开放这个节点，首批房源包装整理后在2011年4月上旬推出市场。,大一期推售策略,80,4.推广方式,利用论坛（敝司可提供信阳聊宅网作为主办平台）、推介会等方式推介高铁概念和CBD概念。,5.推广范围,可以考虑利用网络平台向郑州推广 通过单页、广告向光山、罗山等八县推广,6.经营管理,商业提供资产管理感念

18、，代理租赁。,大一期推售策略,81,推售策略,产品差异化较大时如何保证价值的连续性和客户顺利转化？,注：在大一期的各个地块先后推售的总体安排下，每一批次的房源再分批分期推售！,第一批推出,第二批推出,第一批,第二批,快速现金流策略，通过快速销售，快速建立热销局面,封闭式围合社区，舒适性产品推出，项目价值全面提升,推售策略,82,携手圣道,1，郑州圣道地产顾问有限公司是提供项目研究/策划推广/销售代理全程服务的专业机构；2，敝司愿意为本项目策略顾问：将为项目营销推广过程提供科学、精准、及时的策略研究支持，保障项目顺利的完成公司开发战略目标要求。3，敝司愿意为其他项目提供全面服务：从项目论证、项目

19、策划到营销策划、营销推广、销售策略等一系列的地产开发营销战略策略，确保公司开发的科学性、合理性、高效性，保障公司开发战略的实现。,83,世界上有高铁的城市是如何发展的？高铁的到来对于这些城市有些什么样的影响？,长三角城市高铁的建设情况和规划发展情况如何？长三角高铁区域的竞争力如何？,随着信阳高铁站的建设落成，未来会给这一区域带来什么样的价值？,1,2,3,附件：高铁专题研究,案例参考,南京高铁常州高铁苏州高铁,高铁价值评估,84,法国高铁对沿线城市发展的影响：促进城市开发、房地产和服务业加速发展、吸引了企业落户,巴黎,南特,勒芒,旺多姆,里昂,南特距巴黎1.5小时（1989年高铁开通）空间区位

20、：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。TGV开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。,里昂距巴黎2小时（1981年高铁开通）从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客

21、。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。,案例参考-法国高铁,1,85,对沿线城市的影响：高铁沿线城市房地产交易量和价格得到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,高铁对沿线城市的影响,1,3,4,2,1996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。,高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市,TGV网的扩张驱动沿线城市开发

22、,加速沿线城市房地产发展,沿线文化教育产业的发展,由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。,大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展,TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。,案例参考-法国高铁,1,86,日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力,20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈 成为日本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋

23、为中心的中部经济圈，以大阪、神户为中心的近畿经济圈）。当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。,案例参考-日本高铁,1,87,新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展,通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通后，沿线城市的人口和企业分别增加30%和45%，地方财政收入明显增加。促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，缩小了城乡差别。将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊。沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提供便利条件；2、促进新知

24、识的产生和流动；3、带动高新技术产业的发展。,案例参考-日本高铁,1,88,日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展,高铁对沿线产业的影响,1,2,3,4,新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”,1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业。,东京229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术馆、音乐厅的建设

25、也增多。,东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平均为25%，,促进沿线产业带的形成,沿线城市产业结构的调整,沿线文化教育产业的发展,沿线旅游、商贸产业的发展,案例参考-日本高铁,1,89,根据法国高铁和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿线城市开发和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了已具备良好经济基础城市的站区周边价值，吸引了大企业的落户。,快速轨道交通对于沿线城市的影响,快速轨道交通对于具备良好条件和经济基础城市的影响,法国TGV对于沿线城市的影线驱动沿线城市开发加速沿线房地产和文化教

26、育产业发展吸引大学、科学园等落户日本新干线对于沿线城市的影响促进沿线产业带的形成提升沿线城市产业结构促进沿线旅游、商贸业的发展促进沿线文化教育产业的发展,快速轨道交通为具备良好经济基础和发展条件城市的催化剂，法国勒芒和日本名古屋相对其他沿线城市，由于与首都近距离优势和良好的经济基础，快速轨道交通进一步促进了商务办公、研发、高等院校的发展，区域价值大幅度提升对企业选址和搬迁来说城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线经济基础较强城市为了昭示企业形象，站区周边区域为大企业选址落户的最佳选择区域,区域

27、价值提升,区域经济基础,案例分析,1,90,高铁专题研究,南京高铁常州高铁苏州高铁,91,区位：高铁南京站规划位于主城南部，北侧与雨花台风景区及宁南新区相连，南侧与江宁经济开发区相连。南侧的秦淮新河是南京都市发展生态防护网主要组成部分。规划范围东到宁溧水路，西到机场高速，北至绕城公路，南抵秦淮新河。规模：它总投资将超过140亿元，占地200万平方米，相当于近5个天安门广场的面积。南京南站占地面积约1000亩，建筑总面积近40万平方米，主客运站房面积8万平方米。到发线28条(含正线)，站台15座，车站西端衔接12条线路(正线6条)，东端衔接10条线路。,冰城新都市中心经典巨筑 北国浦东新贵民宅,

28、定位华东地区大型综合交通枢纽，区域经济服务性中心，南部新中心主要组成部分，城市标志性形象门户,高铁城市-南京,2,92,南京南站于2008年1月10日打下第一根桩，标志着京沪高铁五大枢纽站之一的南京南站正式破土动工。南京南站的综合交通枢纽将相应包括铁路站、公路客运站、地铁站、公交站。根据规划未来将有4条轨道交通线在此通过，分别为地铁1号线南延线、3号线、6号线及机场轻轨线。运营线路主要为京沪高铁，沪宁高铁，沪汉蓉快速通道及往西的一些铁路线。南京南站将于2010年建成启用。,一期开发,二期开发,三期开发,四期开发,整体分为四期开发08年开始动工，2010年建设完毕开始通车，规划中未来有4条主要交

29、通线，分别为地铁1号线南延线、3号线、6号线及机场轻轨线。,南京站效果图,高铁城市-南京,2,93,布局：以铁路南站为中心，南北站前广场至秦淮新河的中轴线两侧用地为商业、商务、办公文娱等公建聚集区；铁路以南的东南角区块为居住和商业区，从而形成四块以生活用地为主的发展空间。配套：规划区3个居住社区，10个基层社区中心，小学1所、九年一贯制学校3所、中学1所、幼儿园11所。,设施：南站公共设施用地面积占14.5%。其中，商业金融占2.7%；文化娱乐用地占1.3%；教育科研用地占1.9%；商办混合用地占7.6%；居住社区中心占1.0%。限高：商业商务区主要以100米以上的高层为主，分布在站前景观轴两

30、侧，外围居住区多以不超过100米的高层为主。景观：构筑“一轴一带”景观主轴，“一轴”即从火车站站屋到秦淮新河的视觉景观轴，“一带”指的是沿秦淮新河的滨水景观空间。,布局南站为中心，形成站前商务区，围绕站前商务区外围布局居住区，景观构筑“一轴一带”景观主轴；,房地产相关规划,高铁城市-南京,2,94,常州高速铁路站位于常州北部新城的核心，沪宁高速公路北侧、长江路西侧、常新路东侧、辽河路南侧。距常州市中心约8公里，距高速公路常州道口约2.7公里。站屋建筑面积1、3万平方万米，是沪宁高铁上最大的高铁站，预计最早2011年建成。,规划概况,常州高铁站将成为沪宁线上最大的高铁通过站,高铁城市-常州,2,

31、95,在十多个方案中，“流线型的鱼”方案脱颖而出，已取得铁道部及其他政府部门的认可。该方案以常州“江南水乡、鱼米之乡”的地理人文背景为立意，超过450米总长度整体造型，气势恢弘，金属玻璃的材质加上简洁大方的流线造型，充分反映高速铁路高科技感的内涵。初步规划方案显示，高铁常州站并不是“孤立”设计的，一个同时拥有京沪高铁常州站、长途汽车站、轨道交通车站、出租车站、公交车站等多种交通功能的“新常州站”将横空出世。,功能定位,一个同时拥有京沪高铁常州站、长途汽车站、轨道交通车站、出租车站、公交车站等多种交通功能的“新常州站”,高铁城市-常州,2,96,“新常州站”将以高铁常州站作为综合交通枢纽，贯彻南

32、北组合、拓展地下、公交优先、尊重步行、零距离换乘等交通理念，合理组织单向交通、立体交通的交通方式，为旅客和居民创造舒适安全的交通环境。“新常州站”建成后，将成为连接城市中心城区和城市北翼枢纽的复合功能节点。以高铁常州站为钮带的大型综合交通枢纽，将以“零换乘”或“一体化换乘”为目标，综合开发、合利利用高铁高架下空间，在设施规划布局和规模控制上保证公交优先。,规划目标,以“零换乘”或“一体化换乘”为目标的综合交通枢纽,高铁城市-常州,2,97,站西南侧和南侧将新建长途客运北站和社会车辆、出租车等的停候车点，站东侧将建集生态休闲功能于一体的广场，北侧将建彰显城市功能的中心商务区。构建层次、等级和结构

33、合理的核心区,区域规划,根据规划，周边东到通江路、西至龙江路、南到沪宁高速公路、北至新五路，大约9平方公里的范围内将规划成以高铁车站和三江口公园为核心，以龙虎塘和龙江路两个道口为支撑的交通便捷、配套齐全、环境优美、现代化生活居住的示范区。,常州高铁区将依托高铁站建成集商务休闲居住为一体的新城核心区域,高铁城市-常州,2,98,规划空间格局,依据苏州高铁站地区控制性详细规划及城市设计，以高铁站为核心，东至澄阳路、西至相城大道，北至规划的富乐路，南至规划的正阳路，用地面积1.81平方公里，规划人口0.8万人，建设成为以交通为枢纽，商务商贸、文化娱乐为主要功能的相城区片区中心之一。“十字轴”指以高铁

34、站为中心规划南北向公共设施和景观发展轴线；以富临路为依托组织东西向公共设施和景观发展轴线。“一核”指高铁站交通枢纽核。“两区”指围绕交通枢纽核的核心区及西部的综合功能区。,高铁城市-苏州,2,以高铁站为核心，东至澄阳路、西至相城大道，北至规划的富乐路，南至规划的正阳路，用地面积1.81平方公里，规划人口0.8万人，建设成为以交通为枢纽，商务商贸、文化娱乐为主要功能的相城区片区中心之一。,99,规划路网建设,在交通组织上构筑三层次、三环线的交通分流框架，成为苏城北面又一交通枢纽中心。,根据规划，该地区铁路交通分三个层次：高速铁路、城际铁路和客运轨道交通。具体包括了京沪高速铁路及场站、苏嘉城际线路

35、及场站、地铁二号线及站位。规划中明确提出了，由太阳路、澄阳路、太东路、相城大道组成外围交通环，主要是高铁地区与城市各个重要功能区机动交通的连接通道；两横（富乐路、富临路）一纵（民晶路）干道与澄阳路组成中环与外环路衔接，快速、便捷的疏散高铁站地区大量交通流；由高铁站枢纽核广场近邻的干道（富苏路、民凌路、富临路）组成分流环。,高铁城市-苏州,2,100,规划用地布局,规划枢纽核用地规模约21公顷，各种交通设施约12公顷。规划商住混合用地36.82公顷，其中60%为居住用地，22.77公顷;40%为商业用地。居住用地占规划建设用地的13.15%。规划公共设施用地面积41.07公顷（包括商住混合用地中

36、40%的商业用地）占规划建设用地的23.71%。规划市政公用设施用地面积2.56公顷，占规划建设用地的1.48%。规划对外交通用地面积13.08公顷，占规划建设用地的7.52%。规划道路广场用地面积49.75公顷，占规划建设用地的28.73%。,苏州高铁区的功能定位为交通引导型的综合发展区，具有区域功能的现代化交通枢纽,高铁城市-苏州,2,101,长三角城市群以上海为中心增长级，进行内部资源整合，存在圈层间分工，但同圈层中城市产业结构同质,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市

37、场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依

38、靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,高铁城市群,2,102,苏州高铁站点，拉近了与上海的时间距离和经济距离，为接轨上海，营造新时代“小上海”创造了优势,高铁开通后，无锡到上海时间缩短到23分钟苏州作为上海都市区的副中心，与上海关系最为密切，独立性最弱，依托性强；无锡既依托上海发展，同时位于苏锡常几何中心，拥有广阔的腹地市场，独立性较强，可打造新时代“小上海”：接轨上海接受上海产业的延伸；充分利用上海国际物流条件、国际金融条件、国际贸易条件、上海总部经

39、济、跨国公司经济、科技研发经济以及科技成果转化、产权交易、人才高地等。,接轨上海，实现共赢，已成为长三角城市发展的共识：苏州：近水楼台，四沿布局；无锡：融入一体化，谋求新发展；南京：呼应上海，辐射周边；杭州：接轨上海，错位发展。,差,异,化,无锡接轨上海的,高铁城市群,2,103,走出竞争，寻求新的区域功能,1。会展产业,2。参与性娱乐产业（主题公园）,3。教育产业,4。总部基地,5。运动康体产业,新兴产业,典型代表,琶洲岛广州,华侨城深圳,狮山镇佛山南海区,总部基地北京丰台,西奥良治运动产业美国,6。区域型休闲商业中心,柠檬广场 休斯敦,7。博彩业,澳门、蒙地卡罗、拉斯维加斯,高铁未来展望,

40、3,104,现人口,远期规划人口,万,万,万,3万,日均客流量：主要集中周边四城及本市的对外交通客流量。区域综合功能：逐步完善区域交通枢纽中心，经济发展交流中心等功能，构造高品质居住社区。常住人口的规模与特征：主要以高素质为主，到远期有常住人口93.1万。,高铁未来展望,3,105,地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区,注：地铁对房地产的影响的有效距离为500米的范围,地铁发展阶段,对土地价值的影响幅度,一期建设,一期运营二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,案例：地铁对房地产价值影响的阶段序列表现,国内研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域

41、条件不同可达到5%15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高 案例：美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示，截至1981年底，华盛顿地铁投资了30亿美元(占总投资的40)时，引起的土地增值效益就达到20亿美元；到20O1年1月地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到l00亿150亿美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100 300,高铁未来展望,3,106,从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组,中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹,高铁未来展望,3,107,圣道顾问服务宗旨：专业帮助企业提升市场核心竞争力 提供客观科学的市场决策执行方案,让我们为实现共同的目标而努力！,