威达控股莘庄工业区工55号地块市场定位报告136p.ppt

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1、威达控股莘庄工业区工-55号地块市场定位报告,在产业地产领域，我们共同期待,一、开发目标界定二、工作过程及思路1.项目市场定位方向论证1.1 产业地产开发的产品类型有哪些？1.2 本案于各类产业地产产品的适应性如何？1.3 本案在所选择市场方向中竞争能力如何？2.项目产业主题定位2.1 区域的主导产业是什么？2.2 依托区域主导产业，项目最适合的产业主题是什么？2.3 项目产业链动力模式下的开发模型如何规划？3.项目产品规划建议3.1 主题产业企业和相关企业的需求特征如何？3.2 结合主题企业客户需求，如何合理完成项目整体规划？3.3 项目建筑产品应具备哪些特征以适应客户需求？4.运营增值方向

2、建议,目 录 CONTENTS,一、开发目标界定,产业地产开发是系统工程，成功的界定标准有很多，多数开发商只关注“物业载体”的定位,开发目标/项目立意成功的产业地产,开发目标/目标选择第一次设问,面对威达控股，我们针对本项目展开第一次设问,对于本项目，我们更期待在3年内获得1215亿元销售收入；,还是,获得一个能够实现年均技工贸收入超过30亿元，3年后价值超过20亿元的优质资产？,开发目标/项目形象作品化的产品,客户、政府、企业眼中分别的经典作品,客户眼中的作品,政府眼中的作品,企业眼中的作品,能够充分展现自身形象和实力的个性化、生态化的郊区化办公产品,能够承载区域产业升级和形象提升的示范性产

3、业园区,能够实现企业短期收益和长期收益最大化的优质资产,开发目标/项目价值利润最大化和社会效益最大化,只有能实现社会效益最大化的产业地产项目，才能实现企业利润最大化,税收创造,就业创造,产业乘数,产业客户导入,区域价值提升,租更高的价格,更快的速度,卖更高的价格,强势的品牌,开发目标/开发目标的实现策略,“借势跳出超越”三部曲,确定本案的开发方向,如何跳出项目本身，跳出莘庄工业区，跳出闵行，跳出上海？,如何突破和丰富生产和研发的概念，全面超越目前的产业园区项目？,如何借势政府和周边的大环境？,开发目标/开发目标的实现策略/借势的方向,借势本案作为中等规模的产业地产项目借势的可能方向,地块位置：

4、莘庄工业区联农路以北、华宁路以东地块面积：91802平方米地块用途：工业用地地块年限：50年地块规划限制条件：容积率1.5建筑密度40%绿化率25%,借势,借市场之势,借政府之势,借环境之势,“中等规模”,主导产业规划区域开发规划,市场价值势差,大环境改善小环境提升,开发目标/开发目标的实现策略/跳出的方法,跳出放眼更大的市场,借助虹桥综合枢纽,承接上海产业转移,挖掘各方现有资源,开发目标/开发目标的实现策略/超越的内容,超越全面提升项目价值,超越工业用地,超越研发概念,超越政府期望,充分挖掘本案所在的区域价值，通过产业链重构，完善项目功能组成，超越工业用地的使用性质使土地价值最大化,全面丰富

5、和超越研发的概念，借助政府产业政策导向和产业转移趋势，以丰富内涵提升项目价值,既能满足政府期望（投资密度360万/亩），又能超越政府期望（带来区域土地价值价值提升、税收创造、就业创造），同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，让项目成为政府推广新型现代产业园的样板和示范,二、工作过程及思路,1.项目市场定位方向论证,定位结论1：将本项目打造成具备明确产业主题的郊区生态办公产品,项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型,产业地产的界定和特征,产业地产是近年房地产市场上的开发热点。关于产业地产的概念定义，市场上并无定论。在本报告中，我司主要采用以下的定义界定项目是否属于产业地产：项目位于工业园

6、区/产业园区或依靠产业基地开发的新区；项目基地属于工业用地性质（部分为工业用地变性为商服用地）；项目招商过程中带有明显产业倾向；项目所提供的软硬件设施具有明显的产业特征；项目或所属园区可以为入住客户提供一系列的优惠政策和配套服务。附件：上海部分知名产业地产项目汇总,项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型,在产业地产开发物业类型分类中，本项目适合的战略定位方向是什么？,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,1-SOHO办公方向不适合本案发展,上海SOHO办公典型项目分析,总结：SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本

7、案地块、区域等条件，本案并不适合发展SOHO办公楼。,海上海,张江微电子港小型智能孵化楼（张江SOHO）,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,2-总部办公方向不适合本案发展（1）总部办公难以营造明确产业主题，会导致项目滞销,紫竹科学园数码港,总部1号,大业领地,上海总部办公典型项目分析,2-总部办公方向不适合本案发展,大业领地企业总部花园,附件：上海第一个完全市场化运作的总部基地大业领地,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,2-总部办公方向不适合本案发展（2）项目周边区域发展总部办公需求不足，条件不成熟,注：上边大型企业指企业注册资本1亿元人名币以上，在用员工500人以上,总结：项目位于莘

8、庄工业园区内，区域产业制造类企业较多，区域办公需求大企业办公需求多数通过自建总部办公楼解决，企业部门和配套企业以租用办公楼为主，区域尚不具备总部办公的需求条件,区域企业分类,大型企业占61%,区域周边（项目半径500米以内）共61家企业,区域办公需求以自建为主,项目周边大型企业办公现状统计,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,2-总部办公方向不适合本案发展（3）总部办公方向面临激烈竞争，成功率偏低，风险大,抽样调研11个总部办公开发成功比例示意图,目前上海明确以“总部基地”为定位项目的总开发量超过665万平方米，若加上其他产业地产项目中有总部功能的物业，总部物业的累计开发量超过1100万平方

9、米。按照目前跨国企业总部平均10000平方米、国内企业总部平均6000平方米的需求量计算，市场上总部企业的数量远难以消化上述体量的总部物业。,上海明确以“总部基地”方向定位的11个项目运营情况,上海目前成功运营的总部基地项目多集中国家级园区，区域环境好、政府政策和招商扶持力度大，能很好地吸引大型企业入住 本案所处开发区能级偏低，对于大型企业总部吸引力较小,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,3-商务别墅方向有条件地适合本案发展,上海商务别墅典型项目分析,总结：临近商务交通枢纽、距离产业中心不远的区域容易形成 一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能，容易被赋予多重使用功能

10、；目前这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面；从客户层面看，此类产品已经受到投资客的关注；因此，商务居住可以成为一个值得本案关注的发展方向，作为本案定位的一个补充产品形态，便于销售。,印象钢谷,上海创造工园,上河商务园,项目市场定位方向论证/项目适应性研究,4-郊区生态办公方向最适合本案发展功能多样化，塑造空间大，客群范围广,上海郊区生态办公典型项目分析（下页附件：上海19个已授牌现代服务业基地）,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价,4-郊区生态办公方向最适合本案发展（2）虽同样面临激烈竞争，但市场上大量成功项目表明了该类物业市场极大的市场空间,上海运营比较成功的

11、知名郊区生态办公项目一览,上海郊区生态办公与总部基地成功率比较,注：成功率=非空置面积/已建成总面积蓝色：代表成功招商面积比例红色：代表尚且空置面积比例,虹桥综合交通枢纽带动板块一体化的同时，也直接给项目带来更大规模的外部竞争压力,嘉闵高速联系区域和虹桥综合枢纽的重要纽带位于虹桥枢纽西侧的嘉闵高架路，为南北走向，是虹桥综合交通枢纽快速路网一纵三横中的一纵。南自A15高速公路（浦东机场高速公路），北至A17高速公路（外环线西延伸段）。若明显的竞争优势，本案区域客源极有可能为更具优势的项目所分流，如【徐泾商务区】、【华漕商务区】,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞争范围界定,区域内部竞争压力

12、主要来自闵行各产业园区工业用地的大量供给,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞争范围界定,生产性服务业用地,1-七宝外环生态商务区，3000亩,2-中春路生产性服务业集聚区，1360亩,3-莘庄工业区生产性服务业集聚区，3000亩,4-紫竹科学园区，13平方公里,教育科研用地,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品项目确定,本案主要面临来自区外和区内两个方向的竞争,本案直接竞品项目确定,区外浦西依托虹桥交通枢纽发展的郊区生态办公项目选择标准：1.区位：外环外2.性质：工业用地3.时间：目前在建或规划2013年以前上市4.规模：占地200亩以上的园区型项目,区内闵行各产业园区的郊区生态办

13、公项目选择标准：1.区位：以莘庄工业园区和紫竹科学园区项目为主2.性质：工业或科研用地3.时间：目前在建或规划2013年以前上市4.规模：占地200亩以上的园区型项目,徐泾西郊商务港,华漕汉阳光电闵北国际企业园区,新桥漕河泾送松江科技园,总部1号,紫竹数码港,莘庄工业园生产性服务业集聚区,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,1.徐泾西郊商务港,项目位置紧靠交通枢纽的华翔路西侧、徐泾镇诸光路东侧规划面积规划整体占地1.67平方公里（2500亩）一期开发1.45平方公里规划定位依托“空铁”联运交通枢纽的建设和营运，以研发、展示、结算、设计、信息、中介、教育、培训等现代服务业发展为重点，

14、以总部商务、会展商务、企业运营商务、企业培训商务、国际商贸商务以及其他特色餐饮、休闲娱乐中心功能为主的商务中心。依托产业无明显产业主题,功能托展区,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,2.华漕汉阳光电闵北国际企业园区,项目位置西侧联友路，北侧朱建路，其余两侧双鹤浦河规划面积规划整体占地260亩总建筑面积42.7万平方米规划定位依托虹桥综合交通枢纽建成以及京沪高铁上海站落户华漕的机遇，拟建富士康和汉阳光电自用总部楼和多栋生态化研发写字楼依托产业无明显产业主题,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,3.新桥漕河泾松江高科技园,项目位置泗砖公路以东 莘砖公路以南 规划面积规划整

15、体占地837亩总建筑面积100万平方米规划定位园区以国际光仪电产业为主线，重点引进“三高一无”科技企业，大力发展电子信息、通讯设备、生物医药工程、计算机软件、仪器仪表、新型材料等一大批高端技术产业依托产业无明显产业主题,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,4.莘庄工业区（西区）生产性服务业集聚区,项目位置金都路以南、华宁路以西规划面积规划整体占地3000亩规划定位为了不断调整产业结构，提升产业能级，工业区正在规划建设生产性服务业集聚区，将设有总部经济、外包服务、高科技孵化、展示和会议中心等功能板块。同时，集聚区将以环保节能和智能建筑为重点，力争将该区域打造成为上海市低碳示范区。依托

16、产业航天、新材料,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,5.莘庄工业区（东区）总部1号（一期）,项目位置东临都会路，南至横沙港，北靠颛兴路规划面积一期规划整体占地250亩规划建筑面积21万平方米规划定位一期工程定位于“中小企业纵总部“，主要针对成长型企业，从研发、办公、商务、物流形成一个作为成长型企业的总部园区，园区功能设计包括研发中心、服务中心、展示中心、商务酒店、企业总部、加工物流中心等相关设施。为上海市经济委员会闵行区首批挂牌的现代服务业集聚区。依托产业无明显产业主题,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/竞品分析,6.紫竹科学园数码港,项目位置东川路555号(靠近A20）规划

17、面积规划整体占地1000亩一期建筑面积117906.58平方米 规划定位以微电子技术、软件技术、光电子技术、数字技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业，重点吸引区域总部、研发中心、风险投资公司及高科技制造企业入驻 依托产业无明显产业主题,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/差异化方向评估,本项目自身优劣势和限制性条件评价,启示根据本案地块针对9个因素 做以优劣势的分析可知：本案易于满足对商务氛围、交通距离等因素不敏感的需求；同时对产业依赖、租售成本、生态环境、休 闲资源、个性发 挥等因素敏感性较高的需求有吸引力。,区域内项目与区域外主要竞品相比，存在明显的优势产业依托优势,项

18、目市场定位方向论证/项目竞争力评价/差异化方向评估,本案项目与区域内主要竞品相比，明确最适合的产业主题是获取竞争产异化最有效手段,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/差异化方向评估,项目相对【总部1号】、【紫竹科学园数码港】、【生产性服务业集聚区】等项目，在规模和影响力、政府招商支持力度、学术研发资源、开发商资源等方面并不具备明显优势。但对手并没有很好地依托区域强势产业资源，明确自身产业主题定位，这给我们带来了发展机遇和竞争差异化的方向。,本案体量上，不具备其他两个项目的规模优势,在区域内竞争体系中，本案仅能从产业主题上寻求竞争的差异化方向,必须寻求,上海定位明确产业主题的郊区生态办公项目运

19、营情况统计,产业主题范畴是否集中于清晰的2个以内的产业是产业主题是否明确的标志 明确的产业主题有助于项目搭建相应的产业平台实现集聚,通过特色化产业主题营造，完全可实现差异化，从而获得项目的成功，这对本项目而言有着极其重要的借鉴意义。,对本案的启示,产业主题于郊区生态办公产品具有极其重要的战略意义,项目市场定位方向论证/项目竞争力评价/差异化方向评估,附件：上海最成功的由民营企业开发的产业地产项目钢领,钢领上海国际钢铁服务中心 配套商业 综合性办公楼,独栋办公楼,2.项目产业主题定位,定位结论2：打造以“新材料、新能源”为主题的商务园区,产业主题定位/主导产业分析,闵行区已经形成电子信息产品制造

20、、通用设备制造、电气机械及器材制造、化学原料及化学制品制造为主导的主题产业发展格局,闵行区2009年四大主导产业工业总产值在规模以上工业总产值中的占比,闵行区四大主导产业行业规模和增速（20072009）三年总产值规模 单位：亿元,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,化学原料及化学制品,电气机械及器材制造,通用设备制造,电子信息产品制造,5%,10%,15%,20%,25%,30%,增速,电子信息产品制造业在闵行已形成相当的聚集产业基础和发展增速良好 以通用设备制造、电气机械及器材制造组成的第二组团规模和增速在逐年提升，考虑电气制造业向临港新城搬迁，通用设备制造在闵行

21、更将加速发展 化工制造行业将逐渐退出闵行,产业主题定位/主导产业分析,闵行区重点产业规划解析,产业主题定位/主导产业分析,意指产业结构调整和提升的闵行城市发展规划，本案处于闵行新城-航天闵行规划区,功能定位以“航天闵行”为标志，以研发制造、现代服务、生态休闲居住和交通枢纽为主要功能的现代化国际大都市新城区。规划结构未来的闵行区将以闵行新城、华漕新市镇和浦江新市镇构成一城二镇以及中心城区部分的总体格局。其中的闵行新城是上海市“1966”四级城乡规划体系中“9个新城”之一。发展方向未来闵行区的主要城市发展轴沿七莘路沪闵路一线纵向延伸，南北贯通全区，串联起区内各大组团，同时加强南部区域与上海市中心城

22、区的联系。,闵行总体发展规划,产业主题定位/主导产业分析,“航天闵行”的战略发展规划，为区域内郊区生态办公项目实现与区外竞争的差异化创造了极为便利的市场空间,闵行新城重点发展产业,现代制造,研发为核心的现代服务业,现代生态居住休闲,以光电子和微电子产业为重点、发电成套设备和轨迹车辆装备产业为支撑，新能源、新材料及生物医药等多特色的城区高新技术产业体系,引入上海航天局、总体设计部、技术基础部等龙头企业，聚集超过六千名的高科技人才，重点发展新能源与新材料、卫星应用、航天特种技术应用、信息技术、汽车零部件及特种车辆等技术研发,以马桥文化遗址、旗忠森林公园、旗忠国际网球中心为重点的旅游业，以及商贸业和

23、房地产开发产业,产业主题定位/主导产业分析,本案处于闵行城市总体规划的工业腹地区位，而且是“航天闵行”战略的重点实践区,闵行区六大功能组团产业规划情况,本案所处颛桥组团和莘庄工业区因其现代制造业发展基础承载了闵行第二产业发展15%的份额，成为闵行产业发展最为成熟的区域航天研发基地和光显示产业基地建设更为区域产业提升提供了充足的动力源,产业主题定位/主导产业分析,“航天闵行”战略实施目标闵行航天城300亿元产业集群,占地：1120亩总建：30万平方米规划分区航天局本部区动力区电子区协作区,闵行航天城,研发,试验,试制,航天民用技术应用,航天器及组件制造,航天地面设备制造,卫星应用及运营服务,闵行

24、航天城将集中上海航天局总部、总体设计部和基础技术部以及10余家航天科研单位并集中6000名高科技研发人才。闵行区政府统计航天产业集群2010年产值达300亿,产业主题定位/主导产业分析,上海唯一国家级平板显示产业基地将形成1000亿元规模的产业集群,地块,1,2,4,3,12.9km,2.1km,2.2km,5,平板显示产业基地占地2.2平方公里，基地以上广电集团为主体，打造以TFT-LCD面板为核心的上、中、下游产业链，并建立研发机构；2010年前，基地累计投资将超过500亿元，引进基板玻璃、彩色滤色膜、偏光片、特种化学材料等上游企业，建设两条五代以上TFT-LCD生产线及并引进液晶电视、液

25、晶显示器、笔记本电脑等下游企业，实现总产值突破1000亿元。,产业主题定位/主题产业选择,航天产业集群产业链解构,莘庄工业区航天产业集群的产业门类构成,航天产业链完整架构解析（以卫星为例）,材料供应,制造,试验,试制,研发,发射服务,地面设备制造,运营服务,应用服务,闵行航天产业集群建设思路以航天主导产业带动航天新材料、新能源、特种装备、先进制造等相关高技术产业和航天服务、人才培养、中介服务等产业的发展，形成新兴民用航天高技术应用产业集群，为我国民用航天产业规模化发展和结构优化奠定基础。根据闵行区十一五发展规划整理,新材料、新能源产业是区域航天科技产业集群中的重要组成部分,产业主题定位/主题产

26、业选择,闵行区航天科技产业集群各环节产值贡献（2008）,有机氟,有机硅,功能性涂料,内装饰材料,碳纤维,钛合金,高温合金用材,太阳能光伏组件,代表企业,产业主题定位/主题产业选择,平板显示产业集群产业链解构,莘庄工业区平板显示产业集群的产业门类构成,平板显示产业链完整架构解析,材料供应,制造,生产线构建,中试,研发,仓储配送,流通加工,销售,客户服务,闵行航天产业集群建设思路以广电集团为主体，建立液晶研究所，建设基板玻璃、彩色滤光膜、偏光片、特种化学材料等上游企业以及第二条五代以上TFTLCD生产线并积极引入液晶电视、液晶显示器、笔记本电脑等下游企业。根据闵行区十一五发展规划整理,新材料、新

27、能源产业是区域平板显示产业集群中的重要组成部分,产业主题定位/主题产业选择,闵行区平板显示产业集群各环节产值贡献（2008）,玻璃基板彩色滤光片偏光片ITO玻璃背光模组电极材料载流子输送材料发光材料,代表企业,上海广电富士光电材料有限公司，注册资本1亿美元，其中上海广电电子股份有限公司出资7500万美元，富士胶片株式会社出资2500万美元，分别占合资公司75%与25%的股份。合资公司投资总额为2.67亿美元，2006年内开始动工建设，2007年四季度投产。,依托园区主导产业，新材料产业已经形成了完善的产业结构,在对莘庄工业区调研统计的61家企业中配合平板显示产业提供电子新材料的企业17家；配合

28、航天产业提供金属、化工新材料的企业29家，另外有4家企业专门为航天器制造提供专项新材料；区域内汽车、生物医药产业领域主题新材料企业数量也较可观,新材料、新能源产业已经成为区域内最具发展前景的产业门类,产业主题定位/主题产业选择,根据闵行区新材料产业发展三年行动计划20102012年是该产业发展的黄金期,闵行新材料新能源产业产值占上海市总产值比例达到30%以上20102012年年均复合增长率达到19%以上；2010年，新材料、新能源产业产值超500亿元；2011年，新材料、新能源产业产值超600亿元；2012年，新材料、新能源产业产值超720亿元。,新材料、新能源是项目最适合的产业主题,产业主题

29、定位/主题产业选择,新材料、新能源,民用航天产业集群,平板显示产业集群,依托,闵行新材料新能源企业的办公需求,挖掘,以新材料新能源为特色的郊区办公,打造,项目主题定位导入长三角 新材料新能源产业促进中心,新材料、新能源企业一站式服务平台,长三角新材料新能源产业促进中心,品牌企业引进,品牌企业创造,品牌企业服务,品牌企业推广,实力新材料、新能源企业运营中心和研发职能中心的集聚地,制造业企业转型的桥头堡及科技创业的首选地,产业主题定位/开发模型定位,经营场所,产业平台,知识产权保护,合同/法律框架,人才供给,科研水平,对政府/产业园的要求,扩大市场影响,新材料新能源产业在闵行发展的关键障碍因素,突

30、破人才瓶颈,完善产业服务,国际标准认证,对行业的要求,项目作为新材料、新能源促进中心的概念组成,产业主题定位/开发模型定位,产业主题定位/开发模型定位,项目整体开发模型建议,长三角新材料新能源产业促进中心,独栋办公,科研,交易,推广,培训,公寓,酒店,交流,教育,商业,研发产业办公,园区服务办公,3.项目产品规划建议,定位结论3：打造以独栋为特色、多功能的生态化园区,产品规划建议/客户需求分析/根本需求动因,新材料、新能源产业企业适应办公郊区化的根本动因,新材料、新能源产业企业是典型的高科技企业，这些企业高度依赖员工脑力,保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感,避免与同行业公司挤在一个办公楼选

31、择具有自身独门独院的办公空间,创造良好的办公环境,防止技术人才流失,郊区生态办公,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户来源,莘庄工业区新材料、新能源产业规模以上企业数量增长是本项目最直接的客户来源,区内规模以上生产型企业总部职能分离案例：HP的脑-体分离,在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度 占到全球的1/3。进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等 长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织 订单、全球采购物流分拨、技术服务等功能于 一体的亚太营运中心形成头脑机构和利润中心在浦东、制造加工在苏州的“前店后厂”式的产业格局。,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户来源,外区域企业总部迁往

32、上海案例：杉杉总部迁往上海,宁波杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上 海浦东，仅4年时间，就从单一的服装业进入服装、科技和投资三业并举，通过“品牌经营、资本运作”，资产规模翻了一番，达38亿元，企业实现了全面升级。集团总裁郑永刚说：“上海（浦东）的区位优势、人才资源、信息平台、市场空间和商业机会是得 天独厚的。企业要做大做强，必须借助这个舞 台。在这里，一定能够产生像新鸿基、长江实 业这样的跨国公司。”,2008年初，中国民营企业500强总部落户上海的数量达到31家,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户来源,市区企业外迁郊区案例：多家500强企业外迁进程,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户

33、来源,地点-美国密苏里州圣路 易斯业主-波音公司竣工-2000年规模-占地286英亩，建筑包括宽敞的工 作室、餐厅、健身房，并拥 有120个房间。职员-不定（最多50人同时参与培训）目标-创建灵活机动、专业 化的一流培训中心。宗旨-创造高度合作的工作 环境，并成为整个波音公司 的聚会热点。,大型企业职能进一步分化案例：波音领导力培训中心,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户来源,海南三亚COTEL企业使馆,“COTEL”是一个自创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词Corporation/company 和Hotel缩写的合成。“COTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立

34、在对企业行为研究的基础之上，作为 企业的新平台，“COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产 经营功能。,个性企业综合需求多元化案例：海南三亚COTEL企业使馆区,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户来源,新材料、新能源企业对本案形成的物业需求集中于实现以下功能诉求,第一层级通过研发产业办公物业满足技术研发的需求,第二层级通过高形象的独栋商务、商务别墅、酒店公寓、酒店等物业满足战略管理和商务居住的需求,第三层级通过会展物业、商业物业、会所物业等满足会议培训、公关交际、企业展示的需求,产品规划建议/客户需求分析/潜在客户物业 需求总结,本项目可形成8-

35、10万平方米规模的以新材料、新能源为特色的产业办公需求,产品规划建议/客户需求分析/办公物业需求量预测,总部型企业招商通过政府招商资源配给和园区自主招商进行，结合区域同类项目招商情况和项目自身资源预计，引入1-2家左右国际知名企业研发中心和 5-6家左右国内知名企业具有较强可操作性 新材料、新能源产业集聚乘数为总部数：一般企业数=1：10，据此计算，本案可吸引80-100家左右一般外包型企业 服务机构与主题产业企业配比一般为1：2,产业区域的大社区发展观,根据国际上以及上海市内多个新建区域的开发经验看，以发展特定产业为切入点，从而吸引产业人口进驻，同时加快区域基础设施建设，进而促进区域居住条件

36、的成熟而形成一个集产业、商务、商业和居住等多种功能为一体的综合性大社区是此类新开发区域发展可行的操作模式。,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP商务花园发展与周边居住组团,商务花园的发展吸引了大量总部企业的入住，从而形成了大量总部的集聚，从而吸引了大量人口的就业，区域产业人口数量增加；国际总部聚集也带来的商务人员的聚集，促进了动区域住宅的需求。,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP,金桥加工区和碧云社区,随着产业人口数量不断增加，区域建设日益成熟，为产业配套服务的居住社区也开始发展。依托金桥产业发展起来的碧云国际社区开始形成。碧云国际社区是低密度、生态型、人与自然和谐、配套设施齐全、适合国际人士生活的高标准国

37、际社区。社区内除了有碧云别墅外，还有碧云花园、碧云钻石酒店公寓、凤凰酒店公寓等高档楼盘。产业人口中，财富500强中的近30家企业的亚太区总裁及高级执行官，携家眷居住在碧云国际社区；近年内碧云国际社区居住着30个国家和地区的1000余名外籍人士。目前金桥碧云国际社区已经发展成为金桥出口加工区后花园，占地面积4平方公里，约相当于金桥工业园区规模的1/6，建筑面积相当于金桥工业园区的1/4。分为休闲购物区、酒店式公寓区、别墅区和教育医疗服务区。,金桥出口加工区和碧云社区,区域住宅尤其是高端独栋别墅产品价值远高于纯办公产品建议扩大商务居住类物业体量实现价值最大化,建议本项目通过功能转化的方式适当放大产

38、业公寓开发量，达到整体开发量的1/5，为3万平方米,结合周边市场高端住宅与办公产品价值势差，建议本案适当放大商务居住类物业开发量至3万平方米,产品规划建议/客户需求分析/商务居住类物业需求量预测,闵行区,代表性别墅产品均价,代表性办公产品均价,酒店会展物业中，建议开发1万平方米新材料、新能源主题工业展馆，而酒店物业投资开发周期较长，且区域酒店市场成熟度低又存在竞争，故不建议开发,酒店投资测算,规划4星级,规划5星级,建造展馆的意义,活地,聚人,提升产业,导入政策,政府支持,举办各类会展可以快速有效为项目提升人气通过会展中心把项目品牌展示给上海，长三角地区，乃至全中国。,目前区域尚没有大主题会展

39、中心，这一盲点也本案建造会展中心 的机会点，通过举办各类会展能有效的提高 该板块的区域价值。,促进新材料、新能源产业发展加速是本项目 重要主题，会展中心将为这些品牌提供一个 快速、便捷向世界、展示自己的舞台，从而 提升产业价值，品牌价值。,现阶段国家特别重视新材料新能源产业的发 展和培养；会展中心可以成为导入政策 的窗口，以新材料新能源为主题与政府合作成为 此项主题产业在长三角的基地,一般来说，会展有1：9的对展览业对地方经 济的拉动作用经济效应，这能极大的拉动地 区经济，得到上级政府的扶持，促进整个项 目乃至闵行地区产业能级和城市形象的提升。,企业品牌推广、展示交流的舞台,产品规划建议/客户

40、需求分析/会展酒店物业需求量预测,商业配套物业开发量，根据产业人口计算为0.60.8万平方米,配套商业开发模式,上海服务产业人群在1-2万之间的散点式样纯商务配套商业人均开发为0.81.0平方米。,预计本案导入人口,0.60.8万平方米商业开发量,产品规划建议/客户需求分析/公寓物业需求量预测,六个功能片区规划,产品规划建议/项目整体规划,横沙河,北竹港,华宁路（主入口）,颛兴路（次入口）,2-研发中心区,3-产业促进区,1-总部营运区,5-综合服务区,4-商务居住区,6-配套商业区,1.总部营运区：开发4栋单体面积5000平方米大独栋总部楼,产品规划建议/项目整体规划,独栋总部楼定制型开发,

41、少量（1-2家）知名国际品牌客户有租赁或者购买意向后，按照客户的要求建造相应的写字楼,独栋总部楼成品型开发,2-3栋单体大独栋总部楼建筑特色：低密度40%，低容积率0.9，高绿化率35%单体面积：5000平方米层高：8-10层，标准层净高3.5米以上产权分割：争取每层1张产证，适应销售可分可合的灵活性要求,参考案例上海金桥OFFICE PARK,项目基本信息开发商：金桥出口加工区联合开发公司用地性质：教育科研用地经营模式：租赁项目现状：现房单元面积：整幢出租，单体面积5000平方米以上对本案启示注重产品细部处理，提高项目人性化水平项目为上海商务花园的标杆项目，目前已吸引了包括摩托罗拉、华为、柯

42、达医疗等一批知名企业入住项目内部办公环境极为优越，容积率低于0.5，建筑密度低于30%，绿化率超过45%而OFFICE PARK在产品细部处理上更是别出心裁，公共区域设置众多休息、休闲设施，人性化水平较高,2.研发中心区：开发10个单组团面积2000平方米左右的中小独栋研发组团集群,产品规划建议/项目整体规划,指标要求建筑密度45%，容积率1.2，绿化率25%单组团面积15002000平方米，每个组团由1-4个建筑单体组成，楼层数2-4层，标准层高3.5米以上,4单体小独栋组团规划示意,1单体中型独栋组团示意图,注：规划中可预留连廊位置连接,2单体双拼型组团示意图,注：中间设置车位等分隔,2.

43、研发中心区中小独栋组团参考案例分析,产品规划建议/项目整体规划,参考案例上海中邦MOHO,项目规模：占地12万平方米，建面21万平方米建筑类别：3层独栋商务别墅单栋面积：1500平方米单套面积：300600平方米设计特色：“立方一成”每个商务独栋的设计均以立方体为形体基础，每个立方体均由4 个面积相等的单元构成，单元互相间可合并重组，方便企业主根据自己的不同需要选择面积和方位，以此实现多种空间使用的可能性,每栋均有4个独立出入口,3.产业促进区：开发4栋小高层和高层研发型产业办公楼,产品规划建议/项目整体规划,参考案例上海漕河泾新兴技术开发区,宝石大楼,指标要求：容积率单体1.22.5万m2，

44、标准层面积10001500m2，单元面积100m2层数12到20层，电梯每5000平方米配置1部客梯，楼板承重300350KG/m2，不设中央空调，但在外立面上预留分体式空调机位,现代服务业集聚区总部园,4.商务居住区：开发3050栋沿河景观低密度独栋商务别墅和1栋酒店公寓,产品规划建议/项目整体规划,独栋商务别墅参考案例上河商务园,指标要求：容积率控制在0.6以内绿化率大于35%单体建筑面积300500平方米楼层23层首层挑高5米以上其他楼层3米以上,项目一期占地面积为152279.5平方米建筑总用地面积36794.9平方米容积率0.48，绿化率35%总建筑面积108883.6平方米其中地上

45、建筑面积73663.2平方米地下建筑面积35220.4平方米共规划有140余幢独栋商务别墅及1幢商务会所。,独栋围合生态别墅产品设计特点350-600平米主力面积，框架结构，空间灵活各前后200平米左右内庭院设计最大面宽20米，高达35%面积的国际知名门窗设计室内6.4挑高LOFT设计，激荡企业商务源动力地下室挑高2.8米，采用步入式设计，采光自然融入地下室内设置双车库设置，充分考虑企业日常业务往来需要,1F,2F,4.商务居住区：开发3050栋沿河景观低密度独栋商务别墅和1栋酒店公寓,产品规划建议/项目整体规划,酒店公寓参考案例上海创智天地SOHO公寓,房型关键词1-小户型和复式：70-12

46、0平方米一房、二房为主,单层产品：层高3米,复式产品：层高4.8米,房型关键词2-精装修,5.综合服务区：开发1栋4层新材料、新能源展馆和1栋小高层服务办公楼,产品规划建议/项目整体规划,高层服务办公参考案例上海漕河泾开发区科技大厦,指标要求：单体1万m2以内，标准层面积1500m2以上，大面积无柱空间，层数10层左右，电梯每5000平方米配置1部客梯，楼板承重500KG/m2，设置中央空调及独立新风系统,园区数据处理中心机房设置于该栋物业,5.综合服务区：开发1栋4层新材料、新能源展馆和1栋小高层服务办公楼,产品规划建议/项目整体规划,展馆设计要点,建造一个4层，总体量1万平方米的会展中心。

47、新材料新能源产业为主的博览中心 产品和服务品牌展示 未来研发设计展示体验 航天科技技术成果和产品展示 平板显示产品展示,考虑常年展馆和非固定展相结合 一层做会展中心，举办定期新材料新能源主题会展 二至四层做常年展馆，作为自主品牌展示，交易的平台,6.配套商业区：开发7-8栋3层Villa独栋景观商业,产品规划建议/项目整体规划,参考案例北京建外SOHO Villa,每栋单体均设置独立的出入口、竖向交通和上下水，使得每栋Villa能够完全独立使用。,有利于空置每栋单体的面积，作为小型独栋产品，功能转换空间较大。,通过连廊、广场联系，又能保持组团的整体性，还可以营造生态的环境和休闲的体验。,指标要

48、求：单体控制在800-1200平方米以内，整体3层框架结构，内部空间可自由组合设计上考虑餐饮和休闲娱乐的需求面宽进深比1：2，尽量扩大沿河景观面,4.项目产品附加值建议,定位结论4：打造硬件科技化、环境生态化、软件平台态化园区,附加值建议/硬件附加值,科技与生活恒温恒湿,从人体最佳舒适环境来说：室内温度约2026，空气相对湿度约3070%，声环境约35到45分贝，取自楼顶高空的新风，全天候柔缓涌入室内，不用开窗换气，也不需要空调暖气，以最舒适的方式改变生活。恒湿恒温是一句引起美好联想的话语，从科技上理解,是把室内的热环境控制在一个舒适的温度区间和湿度区间，使人感受平衡、舒适与健康。,混凝土楼板

49、埋放高性能盘管，并在盘管内通水运行，系统为每一户业主提供均匀、舒适的制冷和采暖。冬天通过楼板向整个房间均匀辐射对人体健康有益的远红外线，加热房间内的所有物体，使人们感到舒适；夏天楼板会接收室内所有物体的热辐射，并由1820度的水将热带走，使室内保持凉爽。其制冷和采暖效果非常均匀、舒适。,天棚柔和辐射制冷采暖,科技与生活新风置换,全置换式新风系统 不用开窗换气通风效果更好,楼顶安装新风机组，在每一户的客厅、起居室和卧室设置送风口，在厨房、卫浴设置回风口，新鲜空气从新风机组进入系统，为每家每户输送洁净新风。新风系统从送风口向室内输送温度稍微低于室温（约1419度）的新鲜空气，在室内形成新风湖,并利

50、用回风口的作用力、送风与回风之间的气压差，以及室内所有热源对空气的加热作用把旧空气送到室外，完全以新鲜空气置换使用过的旧空气，不用开窗，通风效果反而更好。,湿润新风 解决干燥问题,新风系统采集了高空上的新鲜空气后，首先对其进行冷却除湿,再以高压微喷雾加湿，使新鲜空气内饱含洁净、滋润的水分子，不会过于潮湿。冬季的湿度调控不低于30%，夏季则不超过70%,附加值建议/硬件附加值,科技与生活节能健康建筑,附加值建议/硬件附加值,交通规划立体交通网络,立体交通网*人车分流,地下隧道,不同的物业通过地下空间、商业街、天桥等连成一片,地下为大型停车场,天桥,带来大量人流，聚集人气,附加值建议/硬件附加值,