《建筑物区分所有权纠纷典型案例讲解教材》(175页).ppt

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1、-,1,建筑物区分所有权纠纷典型案例,主讲人：韩晓冬 律师,-,2,太原市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见发文日期：2011年1月13日太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见发文日期：2011年2月23日,-,3,自本意见发布之日起，原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证

2、明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。,-,4,小区,-,5,-,6,-,7,1、业主有什么样的权利？解释第1、16条2、建筑物区分所有权3、专有权、内容、客体范围、限制（住改商）。解释第2、4、10、11、15条4、共有权、内容、客体范围、限制。解释第3、14条5、管理权、内容、客体范围、限制。解释第7、8、9、12、13条6、开发商可以赠送露台、花园吗？解释第2 条7、开发商如何处理车位问题。解释第5、6条,-,8,业主有什么样的权利？,-,9,建筑物区分所有权,专有权,共有权,管理权,单元空间,地基、电梯、管线、走廊等公摊面积,业主自治的权利,-,10,第一节 建筑物区分所有

3、权的概念和特征一、概念70业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。导读：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释+关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,-,11,二、特征1、建筑物区分所有权的主体是业主。1 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释I：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节(28-31)规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。II基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的

4、人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,-,12,2、客体主要是建筑物。3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永久性、排他性。4、专有部分的所有权居于主导地位。72 II 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,-,13,物权法 第三节其他规定 28 因人民法院、仲裁委员会的法律文书（司法行为）或者人民政府的征收决定等（行政行为），导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。29 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（继承行为）。,-,14,30

5、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（事实行为）。31 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（相对不需公示）,-,15,16建筑物区分所有权解释建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。,-,16,第二节 专有权一、概念专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为专有权客体的部分。专有

6、部分所有权简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。71 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,-,17,二、专有部分所有权的客体2建筑物区分所有权解释 I 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。,-,18,II规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，

7、应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。III本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,-,19,!：对住宅商用的法律规制、有利害关系的范围 77业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,-,20,隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。11建筑物区分所有权解释 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,-,21

8、,10 建筑物区分所有权解释 I 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。II 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,-,22,专有部分的范围,如何确定专有部分的范围呢？专有部分大致相当于不动产登记的部分，为什么说是“大致相当于”？,-,23,第一，我们现在房产证登记的部分并不完全是专有部分，比如你房产证上登记一百平方米建筑面积，实际上套内的使用面积只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分摊的公共面积。按照物权法的原则，分

9、摊的面积不应该算在专有部分里的，但是我们的房产证面积包含了分摊的公共面积。,-,24,还有更大的共有部分是没有进入分摊的，比如设备用房、配电房等等。介绍：一个住宅小区里的建筑面积，有三个层次，一个是总面积，包括专有面积、分摊的公共面积和未分摊的公共面积；二是销售的建筑面积，它包括专有面积+分摊公共面积；三是使用面积，即物权法所称的专有部分。,-,25,第二，很多没有登记的部分，事实上是业主专有的。也就是说，有一部分该登记的没有登记。现在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送储藏室、露台等等，但是除了少数地方，车位可以登记以外，多数地方是不给办理登记的。,-,26,事实上属于业主专有的部分，

10、不能体现在业主的房产证上，这就形成了一个矛盾：一方面法律规定不动产登记为房屋所有权归属的依据，而目前的不动产登记制度又不能满足现实需要。,-,27,所以我认为，在目前不动产登记制度不完善的状况下，如果依照登记的状况判定不动产的所有权，无异于刻舟求剑。从实际出发，业主通过购买、附赠等方式合法获得的不动产，即使没有登记，也应视为专有部分。,-,28,专有权行使的限制,专有权行使是否受限制？如何操作？业主对专有部分享有所有权，包括支配、使用、处分的权利，但业主在支配专有部分的时候法律也有明确的限制。从物权法来看，物权法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使

11、权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”,-,29,业主行使权利不得危及建筑物的安全，但是实务当中，如何判断业主是否危及建筑物的安全？案例：一个连排别墅的底层业主觉得地下室不够大，于是就进行改造扩大，这就涉及到把原来基础里面的部分墙体挖掉，并且朝着背靠的山体部分延伸。开发商认为业主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起诉，要求他停止侵害、恢复原状。法院判决支持了开发商的请求。,-,30,案例：一个高层建筑，结构形式是框架加剪力墙，剪力墙就是用钢筋混凝土现浇的承重墙体，有一个业主买了两套房子是连在一起的，他打算在剪力墙上开一个门洞，把两套房子连起来。这个业主找了一家设计院做了设计，

12、并且给他出了一个证明，说只要按设计作补强处理，对结构安全没有影响。,-,31,他拿着这份文件向房管局申请装修许可，房管局也给他出了批复。这样他的手续看上去很完善了。但是在动工的时候，遭到了其他业主的抵制。这位业主认为他取得了这两份文件，装修行为就是完全合法的。但是现在这样的行为已经有了定论。,-,32,15 建筑物区分所有权解释业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：,-,33,（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在

13、建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。,-,34,83 业主应当遵守法律、法规以及管理规约（物权请求权）。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,-,35,权利的界限,

14、专有部分权利的界限在哪里？1、壁心说。就是“巩汉林的学说”，巩汉林认为两家的间壁墙中心线是我的，中心线以内是我的，所以我就有权去支配，这个就叫做壁心说。,-,36,2、空间说。你买了一百平方米的房子，其实你买到了100平方米的空间，这时候墙不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是买了这个空间，你可以在这个空间当中生活。,-,37,我们开玩笑讲，说你今天买了一个空间，你的四面墙、天棚加地板，都是共有的，那我进来怎么进来呢？我要飘进来吗？我也不能踩在地板上，我也不能摸墙，摸了就是侵权，好像这一点上，空间说更不合理。,-,38,3、最后粉刷表层说。你买了一百平方米这个房子，这个专

15、有部分界限就到你最后粉刷表层，这些全部都是你的。比方说，我买了一个初装修的房子，住进去之前，我要装修，墙上我要软包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要铺成木地板，或者要铺成地砖，,-,39,棚上我要给它吊天花，这些东西都是你最后加上去的，这些东西才真正是你的，所以按照最后粉刷表层说，是讲这样一个意思，就是除了你最后你把它放上去的这些内容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墙壁是共有的，天棚是共有的。,-,40,但是有一点，最后粉刷表层，通常并不厚，不是很厚的那个装修，比方说，特别是墙上就仅仅刷了那个大白的，刷了一层涂料的，这时候我们凡是住在一个房子里，总是要利用那个墙壁，利用墙壁，,

16、-,41,比方说在墙上钉一个钉子，钉一个东西，挂相框或者挂什么东西，那么你钉钉子的时候，由于最后这个涂料很薄，所以能钉住吗？钉不住，咣一下钉到墙上，就是侵权了，所以它也有一定的问题。,-,42,4、最后粉刷表层兼采壁心说。就是用两个标准来界定业主对专有部分权利的范围，你的真实的权利，是最后粉刷表层，但是你实际上对这个建筑物的利用，可以超过最后粉刷表层，但是不得超过壁心，这样你就可以对墙、壁进行一定的利用，不认为你是侵害了共有的部分，但是真正的权利并不是在那里。,-,43,这样，我们在理论上说，最后粉刷表层是专有部分的权利的实象，真正的权利界限是最后粉刷表层，在壁心是权利的虚象，就是你行使权利的

17、时候，可以对共有部分进行利用，但是不可以超过壁心，用这样一个思路来考虑问题的时候，就会把建筑物区分所有权当中专有部分就界定得清清楚楚，超过了界限，就认为你是侵权。,-,44,第三节 共有权一、概念是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对“建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等”所共同享有的财产权利。在区分所有中，共有的类型比较复杂：法定共有和约定共有；共有和准共有小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共有、特定单元或特定几个业主的共有。,-,45,二、共有权的行使！：将“共有部分专有使用权”与“专有部分所有权”区分开来。72 I 业主对建筑物专有部分以外的共

18、有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,-,46,80建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。适用时注意区分：全体共用部分+一部共用部分4 建筑物区分所有权解释 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。,-,47,三、法定共有的范围73建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或

19、者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于“业主共有”。79建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,-,48,所谓“业主共有”作为地上附着物归业主所有土地所有权。3建筑物区分所有权解释 I 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：,-,49,（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主

20、专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。II建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,-,50,总结分析：共有部分的范围及分类基本结构部分、公共通行部分、设施设备部分、以及其他结构部分。那么这四个部分明确规定它是共有的，那么在这一部分当中，也有一定的针对性，比方说关于供热的管道、供水的管道，还有用电的这套设备，究竟业主享有的权利是哪里？有的开发商说，其实啊，仅仅进到你那个户里的，那才是业主的，在外面的时候，应该归他所有，或者归热力公司所有。,-,51,这一部分说法都是不对的，我们认为应该是这

21、样，这些都是全体业主共有的，那么从哪里进呢？就是从外面引进来，到房子的部分，全部属于业主共有的，外面部分属于热电公司，变压器之外属于电力公司等等，只要能够区分开这样的，凡是进到小区里面的、户外的，那就是全体业主共有，就这样一些部分，司法解释的第一条做了一个很明确的规定。,-,52,从实务分析，共有部分应该是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分。部分业主共有拥有的，在台湾地区的法律里面称为“小公”，比如说我们这个单元电梯到了使用年限必须要更换，换电梯需要一大笔资金，维修资金是不够的，要进行续筹，续筹的时候多大范围的业主出钱？,-,53,当然是这个单元的业主出钱，与其他楼的业主是没有关系

22、的。“大公”就是全体业主的概念，也就是整个建筑区划内的全体业主。事实上，涉及到全体业主的事项是非常少的，大多数事项都只涉及到一部分业主，就是“小公”。,-,54,共有的部分按照其权利的来源，应当分为三种情形：法定共有、约定共有、天然共有。法定共有就是法律或行政法规规定为共有，比如物业管理用房、道路、绿地。约定共有是指本来具备了独立性，可以单独作为所有权标的，但由权利人通过合同约定，成为共有的部分。,-,55,比如架空层、地下室、会所和学校。天然共有是最为复杂的，它是指在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。包括构造部分、交通

23、部分、设备部分与公共空间。,-,56,天然共有的四个组成部分。构造部分，包括基础、外墙、梁柱、屋面、围墙、大门等。交通部分，包括走廊、楼梯、门厅等。设备部分，分为两种，一种是基础设施，包括上下水、消防、变电、电梯、照明、化粪池、垃圾房等必备设施；,-,57,一种是增益设施，包括园林、小品、雕塑、公告标示、安防系统、休闲坐椅、健身设备、儿童游戏设备等改善住宅性能、提升生活品质的设施。公共空间，包括道路、绿地以外的广场、园林等。,-,58,土地使用权归谁所有？,建筑区划内的土地，使用权归谁所有？一个业主在买房的时候，其实买到了一个房子的不动产建筑物，同时还买到了一块地的使用权，这样我们每个业主买了

24、一个房子以后，都会拿到一个土地使用权证，这个土地权证，,-,59,比方说，我现在买100平方米，我现在拿到了80平米的土地使用权证，那么这80平方米的土地使用权证是你单独所有还是怎么着？需要一个界定。司法解释的第三条明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，这是原则，所以在一个小区里头，土地完全是共有的，是大家共有的，,-,60,那么大家共有，为什么还要自己有个土地使用权证呢？这一部分就是说，全体业主享有这个土地使用权，那么你自己这一部分是一个份额，仅仅是一个份额，比方说我们现在进了一个小区里去住，买一个房子进去了，我现在有100平米的建筑物，我有80平方米的土地，那么这8

25、0平方米的土地在哪里？,-,61,没有，你不知道在哪里，那么就是从观念上把整个这块地，我盖成这么多房子来，几层几层都盖起来了，那么你这个建筑物其实仅仅分到了这么多地，这个地就在这块地里头，但是不知道在哪里。,-,62,那就说明你享有这个土地使用权，其实是个份额，是整个共有土地当中的一个份额，所以司法解释当中说，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，建筑用地使用权是共有的，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路绿地的除外，,-,63,比方说，我现在是个独栋别墅，独栋别墅里头这块土地使用权是归我自己的，这是可以的。但是仍然其实也有问题，那么独栋别墅一个一个别墅，外面的这

26、些土地，小区里头外面的土地，其实还是共有的。所以，依我所见，其实也不过是份额，但是有的确定，确定的是他自己的权利的。,-,64,外墙，什么时候才叫做合理应用呢？（解释第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。）,-,65,讲的是经营性用房，比方说，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是经营单位，是经营性用房，你买了这个房以后，他就要经营，经营就要挂招牌啊，就要做广告，在他的外墙外面，他去利用的时候，就应当是合法的，就是那个外墙面共有的这样一个规则的一

27、个特例。,-,66,楼顶空间应该是全体业主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？一定要有规划，实践看到一种情况，这个是合理利用，叫做“退台”的行使，一个建筑的一层，一层退回来一部分，开始砌二层，二层的楼顶又退回去，这是三层，这样一楼的楼顶，,-,67,规划当中就把它做成了二楼的庭院，三楼的把二楼的楼顶做庭院，这就是合理利用，这个不认为是侵权，那么你要自己说，我现在整个楼，20层楼，楼顶是我20层，我上去要利用，这恐怕有问题，这一部分做了一个特别的规定。,-,68,第四节 区分所有的“建筑物”物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和

28、共同管理的权利”，也是说“建筑物内的住宅”,-,69,有些小区大的有几百万平方米，小的也有好几万平方米，往往都不是一栋楼。这就存在一个问题，除了这一栋楼之外，其他的部分是不是区分所有权的组成部分？因为我们看到，前面的定义都只谈到建筑物本身。司法解释进行了明确，第二条、第三条，均使用了“建筑区划内”的概念。,-,70,首先，建筑物是不是区分所有，与它的体量、形式是没有什么关系的。比如有些体量非常大的建筑物，如学校的教学楼，有的明德楼几万平方米，但它不是区分所有建筑，它是单一业主。再比如故宫，据说有九千九百九十九间房屋，它也不是区分所有，它也是单一业主。所以，体量大小没有关系。,-,71,建筑形式

29、上，是高层还是平房好象也没有关系。现在常见的区分所有建筑是高层建筑物，但是平房我认为也可以存在区分所有，比如一个家里面的私房，老一辈去世之后，弟兄几个分家，把平房做一个分割，办理产权登记之后，就形成区分所有的形态。,-,72,其次，商品房基本上都是区分所有建筑，因为商品房建造的目的就是为了将来分割销售。但是，区分所有的建筑不仅仅商品房一种形式，商品房以外的建筑也可以成为区分所有。,-,73,第三，区分所有权不仅体现在建筑本身，建筑以外的设施、设备、空间，也是建筑物区分所有权的对象。比如物权法规定，道路、花园、绿地属于业主共有，这就说明建筑物区分所有权已经延伸到建筑物以外。,-,74,第四，专有

30、的建筑物可以转变为区分所有建筑物。有一个案例，一个人取得了建造三层楼房的规划许可，盖了两层后因缺少资金就封了顶，后来他把二层卖掉，二层的买房人也办理了产权登记。,-,75,之后盖房子的这个人想在二层上面再加盖一层，因为他有规划许可证，但是遭到了二层业主的反对，后来就到法院诉讼。后来经过调解，二层业主以获得一定补尝，作出了让步。,-,76,这个案件的关键就在于，原来建造的房屋，属于建造人专有，当他把房子卖给了第二个人以后，这个房子就由专有变成了区分所有的建筑物，这个时候新的业主与他都是这栋建筑的所有人，两个平行、相互独立的区分所有权，,-,77,这种情况下，你再做处分，影响到他人的利益时，别人当

31、然有权阻止。这就是专有建筑变成区分所有建筑物的一种情况。还有一种情况是共有建筑转变为区分所有建筑物。不少人会把区分所有与共有混淆，觉得都是有挺多业主，看上去形式差不多。,-,78,但是共有只有一个所有权，区分所有权是同时平行存在的、彼此独立的多个所有权，我卖掉我的房子，对别人没有影响。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一个共有人不可处分。,-,79,有这样一个案例，一栋大楼原来是一个家族的产业，家族的成员应该是一个共有的关系，后来这个企业破产了。很多债权人追债，法院就主持把这栋大楼进行了拍卖，拍卖的时候疏忽了共有的问题，只作了简单地分割，一层、二层、三层、五层等等，有一个香港商人买了这

32、栋大楼的一至六层，其他人买了以上的各层。从单独所有变为区分所有。,-,80,区分所有建筑物转变为专有或共有的建筑物。比如开发商建造的商品房，本来这些房子都是区分所有的，有一个单位买了一栋楼，就这一栋楼而言，就形成了单一所有人的建筑。,-,81,第五节 车位、露台等的规定物权法规定的车库车位，大概有这么几个要点，第一区分车库和车位，车库是封闭的，比方说地下车位或者停车楼这种，四面、六面都是封闭的，这是一种。那么车位呢？车位是在平地上划出来的，一格一格的这叫车位。,-,82,第二点，就是在规定车库车位的时候，物权法规定，车库车位首先满足业主需要。司法解释规定的情况，现在司法解释规定，是第五条，它说

33、建设单位按照配置比例将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条有关应当首先满足业主需要的规定。,-,83,第三点，车库车位的权属怎么去确定？物权法规定，可以通过买卖、通过赠与、通过租赁去确定权属，买卖，业主买到车位的所有权、车库的所有权，赠与，业主得到的也是所有权。还有一种是租赁，用租赁的方法来取得车库的使用权，车库车位的所有权，还掌握在原来开发商的手里，,-,84,还有一个问题，就是利用公共道路，小区里共有的道路和其他共有的部分建立起这个车位，这个车位是全体业主共有的。,-,85,司法解释第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路

34、或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所说的车位，那儿它的条件是什么呢？指占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，这个车位是全体业主共有的。,-,86,解释补充了一个条件就是，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，这说明什么呢？就是在地表上建立起来的车位，那部分是属于可以卖的，共有这一部分仅仅是指后边占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，规划的车位不是共有的道路，不是共有的车位，这部分做了一个补充。,-,87,花园、露台问题,实践中开发商在买房子的时候附赠花园、露台，由此产生一些争议，反对者主要有以下几个方面的理由：1、成本说。认为开发商的房价里面已经包含了车位的成本。物权法

35、在全国人大进行讨论的时候，有一位代表发言就认为，开发商在卖房子的时候已经包含了车位的价格，如果再卖车位，就等于车位出卖了两次。这种观点认为，成本可以决定所有权。,-,88,2、配套说。有人认为，车位是为小区的住宅配套的，开发商不应该单独出卖，业主在买房子的时候，这些车位就随着住宅的所有权一并转移了，故应当是业主共有。,-,89,3、容积率说。什么叫容积率呢？就是土地面积和建筑面积的比例。也就是说，一平方米土地建造多少平方米的房子。比如一个小区的容积率为二，那就是一万平方米土地建造两万平方米房子。通常车位是不计入容积率的，有人就认为，小区的车位作为不动产是建在小区土地上的，既然车位不计入容积率，

36、没有分摊土地指标，那你的车位建造在哪里？所以就认为，根据容积率的原理，也应当属于业主所有。,-,90,4、投资者说。有人认为，业主承担了房价，所以业主才是真正的投资者，根据谁投资谁所有的原则，车位应当属于业主所有。另外，对开发商附赠的宅旁绿地和屋面露台，也有观点认为，这些是属于全体业主共有的部分，开发商无权在销售相关房屋时，赠送给特定业主，这种赠送，是处分了全体业主的利益。,-,91,“卖豆腐模型”来说明观点：张三每天做100斤豆腐，成本是50元，每斤豆腐卖1元左右，到天黑的时候卖了80元，这意味着张三已经收回了成本，并且有了盈利。现在，张三还剩下20斤豆腐，这20斤豆腐属于谁？如果按照成本决

37、定所有权的观点，这十斤豆腐应该属于当天全体买豆腐的顾客，因为他们分摊了成本。但事实上，哪一个头脑正常的人会认为，我还有一块豆腐在他手里，他拿回去吃就侵犯了我的权利呢？,-,92,另外，张三在卖豆腐的过程中，经常会给某位顾客多搭一小片豆腐，他有没有这个权利？其他买豆腐的顾客能否主张，张三搭赠的是属于全体顾客的豆腐？依我们的生活常识，不会有人这样认为。,-,93,“卖豆腐模型”要说明的两个问题：第一，物因为制造而产生所有权，它的制造人就是原始的所有权人。物权法第三十条规定，因合法建造行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力；第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物构筑物属于建设用地使用权人

38、，就是这个含义。,-,94,第二，成本与所有权是没有关系的。成本是经济学概念，它与收益有关，而与所有权无关。但很多人谈车位问题的时候都要扯进成本，其实不单车位的成本与所有权没有关系，所有东西的成本都与所有权没有什么关系。比如我现在手上的两本书，它是我所有的财产，成本是谁支付的，根本就不重要，无论是我花钱购买，还是杨老师送给我，所有权都是我的。所以成本不但不能决定所有权，而且与所有权没有什么关系。,-,95,房地产开发虽然过程复杂，其原理同做豆腐一样，开发商就好比豆腐生产者，它首先取得土地，然后经过规划设计、施工建造，到最后销售交付，在整个过程中，开发商是唯一的所有人。开发商作为原始所有人，它处

39、分的是自己的财产，这个时候并不存在“全体业主”。,-,96,如果开发商处分全体业主财产的观点成立的话，就等于说张三的豆腐自始就属于全体顾客。假如全体顾客是向张三定做的豆腐，这个道理可以成立，事实上不是这样。业主以后来继受取得的区分所有权，来质疑开发商最初处分商品房的权利，这无异于全体顾客在买下豆腐之后，再回过头来否定张三对豆腐分割出售的权利。,-,97,物权法第三十条和第一百四十二条。后者规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”实际上就是说，张三做的豆腐、豆浆、豆渣属于张三所有，有相反证据证明的除外。,-,98,综上：关于成

40、本说，我们已经论证，成本与所有权没有关系的，成本作为经济学概念，只有在核算收益的时候需要考虑。关于配套说。配套是一个功能上的概念，与所有权也没有关系。我们知道，小区里面除了车位之外还有大量的其他的配套设施，比如现在很多公共交通的配套是由私营企业来承担的，它的功能是公共配套，但所有权另有其人。,-,99,关于容积率说，容积率是一个规划指标，本质上是行政许可，只涉及行政法律责任。超容积率或未计入容积率，都只涉及开发商是否承担违反规划管理的责任，既不影响业主已经取得的财产，也不会因此增加业主的财产。车位也是同样的道理，即使说车位没有计入容积率，是违规的，也是政府处罚或者向政府补交地价的问题，这与业主

41、的财产是无关的。所以，是否计入了容积率，不影响所有权的归属，更不会决定所有权的归属,-,100,关于投资者说。业主是不是投资人，这个问题就更简单了，投资是一种策划项目、筹措资金、承担风险、享受收益的经营行为。业主购买商品房等于购买商品，这和投资完全是两回事，虽然业主承担了房价，也不能算做投资人。如果我们承认了业主是投资人，那就不是只享有车位权利的问题，整个小区的开发利润它都有权分享。我们知道中国电信有几千亿的资产，它的资产从哪里来的？是全体用户交给它的电话费。那能不能说，全体用户都是中国电信的投资人呢？这显然是不能成立的。,-,101,建筑物区分所有权司法解释第二条规划上专属于特定房屋，且建设

42、单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。所以开发商将列入规划内的专属于特定房屋的花园、露台等赠送给购房人是完全合法的。,-,102,在实务中还有一个问题非常令人困扰，就是政府的规范性文件设立或变更所有权的问题。现在有的地方政府连规章都不用制订，就是政府下面的委办局发一个红头文件，就可以确定你的这一部分财产是谁的，比如规定幼儿园、学校要无偿移交教育局，人防车库要无偿移交人防办，社区办公用房无偿移交街道办等等。,-,103,从法律上看，所有权的确认和变动是一件非常重大的事情，涉及到民事主体的重大权利，政府没有权力裁断这个问题。政府自身要

43、取得其它民事主体的财产，除了购买和征收，其它方式都是不合法的。我们希望靠法制的完善解决这个问题。,-,104,开发商附赠花园、露台的问题,附赠花园的问题，从物权法的角度来看，首先，开发商有权处分窗前绿地。因为他是原始权利人，在开发商进行处分的时候，当时并不存在“全体业主”。其次，开发商的建造行为是合法的，其设计方案经过规划部门批准，并且附赠行为不违反法律规定。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，可以明示属于个人。”,-,105,关于附赠露台的问题。有的房屋在顶楼上开发商会做一个露台，附赠给顶楼的业主，不计算建筑面积。有媒体在谈这个问题的时候就认为屋面是全体业主共有的，开发商把屋面的一部分

44、附赠给顶楼的业主，这是侵害了其他业主的利益。这种观点我认为不正确。,-,106,传统的屋面，就是遮风蔽雨的房屋上盖；而现代房屋的屋面，可以兼具更多的功能。开发商把屋面作成一个专供顶层业主使用的功能空间（如：退台设计），让它在完成屋面使命的基础上，发挥出新的价值，这也符合物权法物尽其用的原则，也并不损害其它业主的屋面利益。,-,107,但专有人享有露台权利的同时，自然也应当承担露台的维修费用，从而减轻了公共维修资金的负担，这对下层的业主其实是有利的。但如果屋顶平台是从公共通道可以进入的，或者设计上的功能是消防避难的，那就应当是天然共有的部分，任何人侵占都是侵权的行为。,-,108,开发商保留会所

45、、外墙、屋面权益的问题,会所具备独立的结构和功能，可以独立实现所有权，开发商保留产权无可非议。现实的问题是，会所是低效资产，徒有帐面价值。上海去年已出现开发商抛弃会所产权的现象。如把会所产权归了业主，巨大的运行费用是个长期负担。屋面、外墙虽为建筑不可分割的部分（天然共有），但其收益权可以让与。由于该权利并非商品房买卖关系中的主要权利，故不存在合同法第四十条无效格式条款的问题。,-,109,业主对此有异议，可以通过业主大会予以改变。但事实上，很多业主没有想明白一个道理，开发商把这个权利保留下来，其实对业主是有利的；很多开发商也没有想明白，这对开发商是非常不利的。为什么呢？屋面、外墙商业价值很小，

46、但维修负担很重。,-,110,开发商如保留权益，按权利义务相统一的原则，必须承担保修期以后的维修、更新、改造的义务。而且还要承担这部分的建筑物致害的民事赔偿责任。这对全体业主有利，对开发商则是巨大的定时炸弹。,-,111,水、电、气、热、电视、通信等专营公用设施的归属,水电气热电视通信等专营公用设施在法律上可以界定为三段：红线外、红线内至户外、户内。目前状况是，红线外由专营公司投资建设，红线以内到业主的分户表这一段设施是争议的焦点。业主户内部分的肯定要由业主来承担，业主户外到红线以内，解释确定是业主共有。,-,112,这段归业主共有有什么好处呢？所有的维修、更新、改造由业主出钱。如果业主出钱不

47、及时，这些经营单位就说，你们设备出了问题，所以我不能保证正常的服务。如果这些责任都归专营单位，这就很简单了，保证服务是你的责任，保证这些设备的正常运行也是你的责任。,-,113,第六节 管理权一、概念是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。导读:物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）,-,114,二、管理规约83 I 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。17 I 物业管理条例 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理

48、规约应当承担的责任等事项依法作出约定。II 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。III 管理规约对全体业主具有约束力。,-,115,三、物业管理是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有人共同生活秩序的维持等内容。导读：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行。,-,116,业主对物业管理享有以下权利：1、自行管理权

49、。2、自主聘任权。3、解聘权。81 I业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。II 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。,-,117,4、监督权82物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,-,118,第七节 业主大会和业主委员会一、业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。75 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。78 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。,-,119

50、,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。(1年)二、业主大会的职权76下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；,-,120,（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分