房地产营销价格定位.ppt
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1、价格定位,分享人:尹菁,第 1 页,培训纲要,一、导论二、方法三、其它方法案例参考四、经验分享五、开发商常见问题列举六、课后作业,第 2 页,价格体系放置于某一个具体的房地产项目而言,系指该项目内所有可售房源依据影响客户购买或选择时的敏感因素(包括其所处位置、景观条件、朝向条件、面积、户型等)所制定的价格相互关系的有机整体,体现了各套房源价格之间联系、相互制约的内在关系。价格体系按其内部联系形成和各种价格所处的不同层次状态来分析,其内容可概括为价格之间的横向比例关系和纵向比例关系,即其自身内部的比价关系和差价关系。,导论,第 3 页,价格体系就是各套型之间的价格关系。这种价格关系包括两个方面:
2、一是不同户型之间的价格关系,即比价关系。二是同类户型之间的价格关系,即差价关系。每一套价格都是价格体系中的一个组成部分,它们并非彼此孤立存在的,它们构成一个相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。,第 4 页,价格体系在制定时,必须完成以下几个步骤的标准动作:,一、整盘均价的制定二、分期价格的制定三、分组团或楼栋的价格制定四、单套房源的价格制定,结合制定折扣策略和销售策略形成当期的销售执行价格表,第 5 页,在动手做之前,必须清楚的了解开发商的要求:,一、预期均价水平二、利润要求三、销售速度及回款要求,最重要的是他要速度,还是要利润?,第 6 页,第 7 页,敏感因素是指购房者在决策购买时,对
3、其决策起到重要影响的因素,这些因素通常体现在产品中,但并非所有的产品因素均为影响价格的敏感因素。在不同的产品类型中,敏感因素的选择不同,其对价格的影响程度也不同;在不同档次的物业类型中,也是如此。,第 8 页,敏感因素在制定价格体系不同阶段时的重要程度,第 9 页,项目整体均价预判,方法,第 10 页,价格定位依据,树立市场标杆,发挥产品自身的优势,突破门头沟区域地产价格瓶颈,树立区域内地产项目的新标杆,科学合理,项目内自身产品综合比较,通过对位置、景观、视野、标准层设计等因素的权重分析,采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。,选项原则,结合周边项目的地理位置、项目品质,综合考察,我们
4、选择以下项目进行加权平均计算:XXXXA、XXXXB、XXXC、XXXXD、XXXXE、本项目,第 11 页,NO.1 本案与重点项目对比,全案均价确定,第 12 页,全案均价确定,NO.2 权重计算,本案与重点项目对比,说明:1、k是权重系数,表示加权因素在项目分析中的重要程度。权重系数之和为100%。2、得分满分为10分,每1分为一个等级。10分为优,1分为差。3、加权值k得分;4、A、B、C、D、E为各项目代码;,第 13 页,全案均价确定,NO.3 加权计价,项目的实际市场价格推导:PF=(XF/XAPA QA)+(XF/XBPB QB)+(XF/XCPC QC)+(XF/XDPDQD
5、)+(XF/XE PEQE)=6199,说明:1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各项目加权值和;2、项目权重(Q)是参考项目与本案的可比性系数。3、PAPBPCPDPEPF是项目的实际市场均价.,第 14 页,全案均价确定,NO.3 加权计价,项目的实际市场价格推导:PF=(XF/XAPA QA)+(XF/XBPB QB)+(XF/XCPC QC)+(XF/XDPDQD)+(XF/XE PEQE)=6199,说明:1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各项目加权值和;2、项目权重(Q)是参考项目与本案的可比性系数。3、PAPBPCPDPEPF是项目的实际市场均价.,整体均价预判:均价6
6、199元/平米,第 15 页,制定组团或楼栋均价,第 16 页,各楼栋优劣势分析,1#楼,1#,优势:南侧有独立的花园组团,景观较好 与南侧4#楼间距较大视野开阔、采光面大 东侧无建筑物,视野开阔劣势:该楼座北侧临近旧建材城,视觉形象较差 2#楼会对1#楼西侧单元的采光产生一定影响 该楼座位于小区最北端临近道路,有一定噪音影响 楼座“L”形布局,将对部分房源采光造成一定影响 有部分东西向房源,均质性不足,第 17 页,2#楼,2#,优势:与3#楼间距较大,视野开阔,采光面大居住密度相对较小劣势:不靠近园林景观,大部分房源无景观南北两侧紧邻社区独立商业,居住感受相对较差楼座西侧邻近绮霞苑底商及社
7、区内部路,有一定的噪音干扰南向无景观支撑,各楼栋优劣势分析,第 18 页,3#楼,3#,优势:南侧无遮挡,东侧房源视野极为开阔、采光面大 南侧有独立绿化组团景观较好 居住密度相对较小劣势:楼座北侧邻近独立商业,居住感受到影响 西侧道路及绮霞苑商业,对该楼座产生一定的影响,各楼栋优劣势分析,第 19 页,4#楼,4#,优势:南北两侧均靠花园,园林景观丰富 位于小区的中心,私密性较好 与南侧的5#间距极大视野开阔、采光面大劣势:楼座“L”形布局,将对部分房源采光造成一定影响 与其他楼座相比,户数最多,密度较高 有部分东西向房源,均质性不足,各楼栋优劣势分析,第 20 页,5#楼,5#,优势:北侧景
8、观组团面积较大,景观视野较好 位于社区内部,私密性较好 南北通透,户型均好性强劣势:南侧景观较少,缺乏景观支撑 临近现有建成小区及区内行车路,品质感受到一定影响,各楼栋优劣势分析,第 21 页,6#楼,6#,优势:位于小区内部,私密性较好 前后楼间距大,视野非常开阔、采光面极大 南侧、北侧及西侧均紧邻花园环境极佳劣势:距离高压线较近 正南侧设置社区停车位,产生噪音污染,降低舒适度 楼座错落排列对东侧房源采光造成一定影响,各楼栋优劣势分析,第 22 页,7#楼,7#,优势:南北两侧靠近花园,且小区外的花园广场景观极佳 南侧无建筑物,视野开阔、采光面大 户数相对较少,舒适性相对较好劣势:小区外侧花
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