山西晋中三晋国际商贸物流城租售模式策略.ppt

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1、|三晋国际商贸物流城|120万平米山西第一大商贸物流总部,120万山西第一大商贸物流总部,租售模式策略,一年租金 三年合同（或曰 租一年免两年/租一年免一年送一年）投资客：开盘后一个月内结清款项，一次性返16%租金经营户：最高签3年合同期，免24个月租金,1、买铺自营客户：,客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商委托的经营管理公司签定自统一开业日起为期三年的租赁委托协议及自营租赁合同，发展商委托的经营管理公司将一次性支付客户2年（开盘后一个月结款）创业基金（相当于折后价的16%，在合同总价中扣除）在项目一期开业日按时进场开业，并严格按照市场管理规定经营满一年后，根据其在市场所有商户中的

2、经营业绩排名，可获得相当于实际购房金额总额5%-10%的经营奖励。（建议此方式仅限于散户招商使用，不可与其它方式合用）,2、买铺投资客户：,（1）客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期三年的租赁委托协议；（2）发展商委托的经营管理公司将一次性支付客户前3年租金（相当于折后价的16%）；（3）第四年委托租赁期间，发展商委托的经营管理公司将按不低于22元/平米/月的年租金代客户出租商铺，客户获得的租金以实际租赁合同中约定的租金为准；对上述第三年租金保底。,三、招商政策,1、租金构成（1）基本租金：3年合同，免租期2年（根据签约年期及签约先后倒计时减少免租期

3、，租一年，免两年）（2）市场综合管理费：2元/平方米/月，开业当月起计算，开业起第1年免收,第2年按五折收取。（3）市场推广费：市场培育期（开业后前3年）由发展商设立市场推广基金（约1500万元，透明使用，单独审计）；自第4年起由市场繁荣委员会核定的标准收取。,2、租金价格设定,租金：开业后前2年，1楼平均22元/月，二、三楼免租金（针对免租结束后）；开业后第3年，1楼平均30元/月二、三楼10元/月（相当于销售价格的 8%），开业起第3年租金于开业起第2年9月公开落实签约。,3、开业保证金标准,100-200平米：20000元200平米以上：30000元以上面积按门市租赁面积收取,大户可视情

4、况另行商定。,4、销售价格设定,建议项目一期实际价格定位：总体均价:4000元/m2。其中:经营户：3800-4200元/m2 投资户：4200-4500元/m2,依据一：租金收益还原法（按目前市场租金类比，以年回报8%进行收益还原，推算售价）30元/128%=4500元/目前太原汽配市场租金水平分别为10-70元/，取中值。按租金收益还原法可以得出的售价为4500元/。,依据二：同类项目参考法,通过上述二法，可以得出项目一期的价格定位：3000-5000元/m2。结合项目所在区域的房地产现状、区域优劣势、项目招商严峻性、项目产品设计及给与客户的增值空间等因素。建议项目一期价格定位：3600元

5、/m2（实际售价）。,直邮对象：私人会所+俱乐部+行业协会,会所名人俱乐部、高尔夫俱乐部律师协会、私营企业协会,焦点客户座谈：,邀请焦点客户，集中座谈，（Party/酒会）共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应,高档娱乐消费场所,鑫上海滩 金洋会馆 嘉年华会馆 全晋会馆,二，直销策略,需要组建一只由35位销冠组成的精英团队，西服革履，正装出行，高提成，高底薪，专业培训，总监带队。,登门拜访置业顾问直接登门拜访，上门推荐；客户关系置业顾问保持与客户的良好关系，经常组织小范围活动。,三，服务策略,全程项目推荐、参与设计规划、银行服务等专属高素质置业顾问，提供全程一对一服务超值细致周到，

6、提供超额客户价值（银行、律师、保险、规划设计）。,贴身服务：,置业顾问（五名高端置业顾问）全程服务模式,四，价格策略,单独议价签署保密协议后单独议价最惠铺待遇一年内，如果产生了比协议价更低的价格，则按照最低价格找补。,五，代理制或老带新策略,大客户，往往具备独立代理，或者大客户推广的能力，给予特殊政策进行鼓励,六，活动策略：,针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢,二大活动系列策划,1，名车系列活动 悍马车友大集结，悍马车队山西巡游，国内国际顶级车模全程陪随，每到一城，高级宾馆，进行推广。,2，古玩系列活动 超级古玩玩家马未都，演讲山西的国宝现场献宝及鉴宝大会。,3，商务考察活动 组织小规模客户，前往北京、长春、无锡等地进行商务考察，高规格接待。,未尽之处，随时补充！,120万山西第一大商贸物流总部,