吉林荣德家居建材市场项目市场研究及定位报告.ppt

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1、,市场研究&项目定位&收益测算,吉林荣德建材装饰材料（城）市场,柳中权：大连理工大学管理学院教授、博士生导师 中国城市发展研究会特邀理事 中国社会学学会第一届理事中共大连市委市政府咨询委员会委员 大连市社会学学会名,誉理事长,参与大连市城市发展及商业布局的重大决策咨询,指导二百余项开发及商业项目的顾问、决策工作,出版城市发展、社会消费等专著几十部。王志清：高级经济师 美国认证协会注册房地产管理专家，中国国家人才库注册国际房地产高级管理师，大连亿达集团房地产策划师，成都远大房地产开发公司顾问中科欧亚管理科学院客座教授，辽宁省市场经济学会常务理事，几十项房地产论文被收入专著及专业网站。谢有恩：大连

2、市商业局原副局长、高级经济师，大连市商业连锁协会会长大连市整体商业布局的设计及建设工作，领导大连市引进沃尔玛、家乐福、百盛等新型商业的创始人，对大连市天津街、西安路、华南广场等重大商业项目提出决策意见，沈阳华锐商业城等近百项商业项目顾问,项目专家组成员：,李文艺 北首集团投资事业部市场总监、东北财经大学EMBA客座教授、泛亚商业机构董事长、格尼国际东北区董事总经理，具有丰富的商业策划、营销及运营管理实战经验，被业界誉为实战派专家。首任百年城创办期运营总经理，将太平洋百货作为东北大型休闲购物中心主力店引进东北。首创大连“温州城”商业地产开发模式，操盘项目获中国地产联盟评为全国30个大中城市的样板

3、项目，策划规划了东北多个城市规划及综合体项目。鲁耘赫 国内资深房地产理论专家、教授、泛亚星美商业机构总裁，从事20年余年商业策划招商、运营管理经验、擅长地产项目研究策划定位、规划和总体操盘，尤其擅长大型商业综合体、大型市场等形式商业物业的销售招商运营管理。是北京、包头、济宁沃尔玛购物广场项目首席策划、规划师。上海世茂沈阳项目、绿地福州项目商业顾问及东北区居然之家顾问。李耀辉 国内知名房地产专家，中国最具影响力地产操盘手,中国房地产精准定位创始人，中国十大品牌策划专家奖。擅长主题住宅、商业地产、旅游地产规划，适时研究房地产行业前沿发展趋势，是60万平方规模内蒙古盛业商品交易总部，长春200万平米

4、东北亚国际采购物流城，60万平米项目首席规划师。,项目专家组成员：,泛亚星美商业管理（大连）有限公司系加拿大格尼国际咨询集团与香港太平洋商业集团在大连与星美地产联合创办的房地产专业顾问运营机构。集合优秀地产理论及实战专家组成的国际化专业地产顾问机构，拥有十年以上从业经验的专家为核心，擅长大型商业物业（批发）市场、高档住宅小区、城市综合体、旅游地产、区域性旧城改造的策划和规划及营销策划执行，大连公司以“立足大连，服务东北”为目标，创造更多的星光美地。,泛亚星美商业地产顾问,城市主要商圈未来城市商业中心、居住中心、交通中心、地利位置优越,中央就是价值我们的目的鼎力商圈，辐射全域，适度适中，多元集成

5、；我们的优势体量不在大小，在适度，专业规划，决胜商战；,六大问题,项目如何定位、项目如何规划、业种业态比例 招商租金定价、项目如何招商、综合效益测算,市场研究报告核心问题,本项目我司认为能做什么？,寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋势。精准定位，以期项目招商成功及收到较高收益和可持续发展、物业增值的空间。,本项目开发商要做什么？,吉林荣德汽车城 改造成为5万平米建材为主的建材装饰材料大市场中低档建材产品集散地,二、关于本项目,缘于荣德自持十年物业汽车城项目，由于多种原因一直未启动。如今，由于本市最大的鼎森板材市场拆迁，拆迁业户希望迁入此地，政府也积极希望促成，对企业也是商机，为快

6、速启动，利用商机，借势市场需求，通过政府扶植尽快启动此物业，打造吉林以板材为主的建材城为。以经营建材（主要是板材及相关联产品），同时，通过优化业态，可能的情况下补充其它业态-，在项目连接北侧二期时再将建材（板材）调整过去，且加大业态比例，做二次调整，实现家居建材广场的项目。,关于本项目开发商想做什么？,本项目我司认为能做什么？,我们的观点1：首先项目的业态经营定位，需要突破性、扩容性、提升性的思维，引起市场的足够重视！,目前，项目自身条件不适宜以板材为主，其它业态为补充的建材市场的定位，定位的业态规划的发展空间不足。即便，定位于相关的业态经营模式，建议从区域差异化竞争优势打造为切入点，定位以大

7、格局的建材、家居、家具、灯饰和装修材料、家庭装饰为集合的，品质型专业市场（家居建材城），最好做具有生活消费为主题的休闲购物中心生活MALL。,本项目我司认为能做什么？,我们的观点2：其次，利用城市商业发展的大趋势，以及火灾后商业经营场所普遍调整的契机，以更大格局、更突破性的思维，打造未来“市中央”的综合型、都市化的商业平台！,结合城市发展战略，利用项目的区位优势，前瞻性的打造一站式购物休闲生活MALL。借此，让项目能整合成为商业投资价值更高、业态包容性更强、后市发展空间更大、综合收益前景更加的，都市化的商业综合体。,本项目我司认为能做什么？,我们的观点3：再其次，以现有的市场聚集的人气和市气为

8、基础，借势运势、借力打力，从提升商圈业态层次和价值的角度，打造区域内的精品商业亮点。,项目区域内的现已形成了一定的商业规模，以及市民集中消费的习惯，具有本项目依托和借势的条件，如能形成三足鼎立、三家借势、互动、共荣的态势，那对本项目来说是一劳永逸的。中东新生活30万平米超大规模，经过3年以上的市场培养，人气旺、商业模式受到肯定，但其总体商品和物业服务层次不高，不能满足市场日益增长的品质消费的要求，这正是我们难得的机遇。,应采用什么样的招商节奏？,项目市场形象定位如何？,日后如何运营？,如何招商？经济效益测算？,市场是什么形势？,项目是什么形态？,策划定位解决核心内容,业态定位做什么？,市场问题

9、的依据,城市经济发展总体水平？城市发展趋势？项目地房地产发展情况？项目地商业发展情况？项目覆盖地域有多大？项目地商圈规划如何？人口有多少？收入水平什么样？谁会来购物？消费者的心理？经销商？经营户收益要求、背景资料？项目经营定位如何？项目如何业态规划布局？如何实现招商？商铺招商目标客户是谁？租金价格定位多少？收益如何？如何运营？,项目定位的前提,市场调查是项目定位的前提,此次我司市场抽样调研内容,吉林经济发展水平及城市发展情况；吉林房地产市场基本情况；吉林商业市场基本情况；吉林建材家居市场经营基本情况；吉林基本情况的研及资料分析；吉林建材家居及其它市场实地调研；主要竞争项目业态及商铺租金调查。定

10、位前提依据城市经济发展及城市化进程发展的需要；城市市建材家居业发展的需要；吉林乃至周边居民大家居概念的消费需要；提升本项目及项目在所在商圈发展水平的需要；城市家居建材业业态生存空间发展的需要；最大限度发挥项目自身规模、地域优势的需要；实现项目物业及社会价值回报的需要。,城市原有家居建材业板材市场拆迁,建材市场发展第一阶段市场形态的低端建材业（板材）集中区,项目是新的家居建材业商业聚集区,城市建材建材业发展及板材市场动迁升级高中低家居建材业综合业态及关联产品展示销售中心,项目定位的方向,项目地段位于城市重要越北商圈，本市老建材市场拆迁急需迁入，是建材市场升级版。,按一般规律，市场集群的基本路径：

11、前期可以从一个突破点开始，规模前期可以先从5万平方米起步，逐步开发建设为50万平方米，带动家居建材集聚区全面形成，逐步开发建设至50万平方米商业市场集群。,5万平米建材装饰材料大市场,将5万平米荣德汽车城改造成为建材装饰材料市场，拉开大市场集群的开发建设序幕，项目是建材家居汇聚的平台，交易的中心。将借势红星，推动吉林家居建材市场集群的发展。,50平方米的大市场集群,家居建材产品汇集地发展模式,项目总体定位,吉林荣德建材装饰材料城,项目整体形象定位表述,吉林荣德建材材料综合大市场,集批发、零售、采购、仓储、物流等功能于一体的,项目业态定位,城市中低档建材装饰材料汇集地、商品交易采购中心市场区域定

12、位：城市越北商业核心，辐射吉林全覆盖 产品核心占位：建材装饰材料产品基地、批零市场，全覆盖消费群体定位：零售、批发；工程、家用全覆盖业种业态规划：中低档传统家居建材产品：家具、家私、吊顶、瓷砖、洁具、涂料、门、窗、锁、玻璃、灯具、地板，壁纸等 全覆盖 现代家居建材产品：家电、数码、布艺、饰品工艺品、日用品等全覆盖 市场产品档次 中低档齐全，产品线全覆盖 市场功能占位：仓储、物流、展示、交易为一体全覆盖,抢占先机，争取市场份额，实现物业价值，最终实现物业价值最大化如何实现？首先实现项目有限的价值 通过物业改造建材市场启动，以及未来项目借势红星及项目自身的开发、配套功能等，提升他的有限价值，打造足

13、可以影响城市的商圈及挖掘项目本身无可替代性的优势，从而实现项目无限的价值！,我们的目的是什么？,哪些是具有无限价值的唯一性的东西以满足大众需求为目标的市场,价值的表现方式,一期 吉林荣德家居建材城,市场集群雏形、市场化运作管理、百姓生活化口碑效应,统一管理、分散经营，统一宣传、统一实现市场发展目标,建材物流基地,专业市场,展示交易中心,商务办公,二期规模化“市场集群”打造无限价值,“招商”以吉林和区位发展为号召力，优惠招商无对手,“竞争”以新一代建材装饰材料的市场形式，竞争无对手,“租金价格”建筑升级，惠及业户及百姓，价格无对手,对手是我们自己！,对手是我们的思维！,项目的对手,项目定位与招商

14、思考,吉林市宏观经济研究及房地产发展情况,历史文化名城，产业处于转型，经济处于快速发展期吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间，是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山水城市，被划入吉林省政府纳入“长吉图开放合作区,吉林位于长春市以东124公里，公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市是我国唯一一个与省重名的城市，境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，吉林、雾凇称得上中国四大自然景观之一。康熙皇帝东巡所作松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。人口近500万人,市区人口近300

15、万吉林市是吉林省第二大城市，全国32个特大城市之一。中国甲级开放城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市和中国魅力城市。2005年福布斯杂志评为中国内地最适宜开办工厂的城市。目前已经形成了江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中区城市规划区面积1995平方公里，建成区面积231平方公辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区），5县市（永吉县、舒兰市磐石市、蛟河市、桦甸市），辖78个乡镇、71个街道办事处。,关于吉林市区域简介,吉林市GDP增长迅猛,2007年2008年2009年2010年，GDP1008亿元1350亿元1500亿元2000亿元总人口432万人439万人445万人495万人人均GDP144

16、98元15042元17156元18032元，地产投资79.4亿元106.5亿元117.4亿元128亿元,吉林市当前人均GDP水平为18000元和2600美元左右，人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。2007年吉林市人均可支配收入为14498元，2008年人均可 支配收入为15042元，2009年人均可支配收入为17156元、2010年人居可支配收入预计超过18000元，收入的逐年增加，房地产在吉林市需求旺盛，吉林市房地产 处于住房快速上升阶段。,人均GDP与房地产市场,今后两年吉林市经济水平将有较快的发展。吉林市随着政府招商引资力度的不断加大，火车站重建、高铁引进，内外商投资企业

17、的不断到位，城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会。吉林市市区范围不断扩大 北往越山路一带扩建、南往吉丰路一带扩建、西往永吉一带扩建。这些说明吉林市人口不断增多地盘逐渐增大，这就需要更多的建筑来填充，促使房地产发展。,吉林经济发展前景评析,房地产市场发展现状及特征概括吉林市地产市场总体呈现供不应求的态势，发展潜力很大。吉林市房地产市场从2006年、2007年开始飞速发展；商品房供不应求，中低消费群体还没有满足住房需求。今后10年15年甚至更长的时间是房地产发展期。吉林市房价格与长春市相比，优势相对明显，较长春低1000元左右。2010年出让土地800公顷1000公顷，尚有逐年在增加的开

18、发面积的需求，房地产进入了一个快速上升的发展阶段。,房地产发展现状,2007年住宅建筑面积416公顷，2008年住宅规划建筑面积350公顷，2009年住宅规划建筑面积595公顷，2010年住宅规划建筑面积800公顷。随着经济的快速发展，吉林市基础设施建设投资逐渐增多，城市发展迅速，房地产开发投资逐年提高，同时随着城市的规划、棚户区的改造,竣工面积越来越大。吉林市房地产市场进入快速发展阶段。,区域房地产市场发展情况,市区以吉林大街为主轴线向外延伸，形成了南北长、东西窄的条形发展布局，房地产市场可划分为三大板块北部板块、中部板块、南部板块北部板块：北部板块以昌邑区地产项目为主体，普通居住聚集区，低

19、价位是北部区板块楼盘的最大特色。中部板块：船营区、昌邑区凭借其在吉林市中心城区的优势，中部板块最大的特色就是商业和商务氛围浓厚，住宅产品相对稀缺。南部板块：是以松花江沿岸为界，丰满区区域景观优势明显沿松花江景观带，天然的河景，使南部板块成为高档住宅项目最为集中的区域，亲水是南部板块最大的特色。,吉林市房地产市场的板块特点,泛江北版块、西山版块、龙潭区沿江版块、解放北 路版块、长春路版块、江南版块、一中附近版块。2010年，二大版块将热起来，一是西山版块，绿地等大批拿地，整个西山开发形势大好；二是长春路版块。房地产政策的扶持与吉林市2010年井喷式的放量为2010年市场带来诸多不确定性，主要是有

20、限的市场 与过大供应量之间矛盾，2010年谁先把握住市场，谁 将成为赢家。,房地产市场细分为七个版块,吉林房地产未来三年走势,品牌房地产企业进入，市场竞争加剧，品质提升，也带来了建材家居业的发展机遇。大盘上市量激增，中心区域土地稀缺，外地开发商份额将继续上升，未来市场竞争加剧，2005年以来，大连万达、建龙集团、上海中环、上海正大、上海金科等域外知名房地产企业纷纷落户吉林市，为吉林市房地产市场注入了新的活力，带来了新的房地产开发理念，也在一定程度上提升了吉林市楼盘的整体品质，造就了万达江畔人家、枫林别墅、江南一号、中环滨江花园等一系列优秀产品，,吉林2010年计划开工量,吉林市土地供应规划,土

21、地放量巨大：09年10年土地挂牌量住宅部分1400万平米，10年历史最高水平,土地供应 房地产供应 装修需求,土地放量巨大，房地产快速发展，人口快速增长,家居建材市场需求巨大。,桃源山庄,帕萨迪纳,西山版块,长春路版块,16万平销售量,中冶江山如画,渤海山水云天,多伦多花园,世贸广场,滨江花园,江南一号,翠江锦苑,水韵名城,龙湾亚苑,紫光绅苑,五星国际城,荣邦兴城,嘉业瀚林苑,水岸聆风,哈龙新苑,天硕逸景,江畔花都,筑石居易,西城首府,泛江北版块,2009年吉林市总销量面积180万平总套数18000套,中凯集团,苏宁天润城,广泽紫晶城,汇丰万家灯火,依山小筑,鑫隆帝豪,中凯福合园,松江绅苑,松

22、江欣都,富邦,12万平销售量,解放北路版块,8万平销售量,12万平销售量,龙潭沿江版块,江南版块,85万平供应量,吉林一中版块,14万平供应量,30万平销售量,2009年的吉林楼市从3月份开始的井喷式的销售态势开始。,桃北家园,2009年新盘,桃源山庄,帕萨迪纳,绿地世纪城,成城集团,成城集团,西山版块,长春路版块,70万平供应量,中冶江山如画,渤海山水云天,多伦多花园,世贸广场,滨江花园,江南一号,翠江锦苑,水韵名城,龙湾亚苑,紫光绅苑,五星国际城,荣邦兴城,嘉业瀚林苑,水岸聆风,哈龙新苑,江畔花都,筑石居易,西城首府,泛江北版块,2010年500万平供应量,中凯梦之城,苏宁天润城,广泽紫晶

23、城,汇丰万家灯火,鑫隆帝豪,中凯福合园,松江绅苑,松江欣都,松江花园,60万平供应量,吉林一中版块,200万平供应量,西点花园,都市新口岸,欢喜新村,三医院正对面（未定名）,2万平供应量,幸福馨苑,桃北家园,百兴家园,解放北路版块,14万平供应量,酿业集团（未命名）,伯爵盛世纪,嘉业华府,嘉业名铸,路弘地产,天鸿水岸新都,隆鑫四合田园,托斯卡纳）,临江小区,红点儿表示2010年新楼,江南版块,130万平供应量,29.5万平供应量,筑石摩卡,卢瓦尔小镇,嘉寓观山,望云龙腾,盈胜7080,万科,吉林总体商业市场研究及商业地产发展情况,从城市发展角度而言，城市发展的最主要的空间效应就是聚集效应吉林城

24、市战略地位的凸现、商业经济环境的成熟、居住环境改善、以未来城市的发展目标等多项原因形成城市聚集效应。聚集效应的产生，推动了城市的发展吉林的城市化进程加快，也推动商业地产的发展和投资需求，加速各专业市场的发展,吉林商业总体概述,吉林市商业整体分布,吉林市四大商圈,商圈一：东市商圈以国贸购物中心、吉林百货大厦为核心，商圈主要以服装、鞋帽、小食品、电脑、通讯、生产资料为主，总商业面积约30万平方米；商圈二：河南街商圈以东方百货广场、时代购物中心为核心，步行街形式，沿街大量商业门市，主营流行服饰类，总商业面积约15万平方米；商圈三：天津街商圈以万里购物中心、天津街批发市场、森鼎家居广场为核心，商圈主要

25、以小商品、中低端服饰类、家居建材类为主，总商业面积约12万平方米；商圈四：越山路商圈以中东新生活为核心，我司待启动5万平方米商业，红星美凯龙20万平方米家居商业，沿街汽车商贸业为核心，预计2013年达到60万平方米；,吉林市典型商业项目数据,吉林市典型商业项目数据,吉林市典型商业项目数据,吉林市典型商业项目数据,商业概况及商业地产发展规划,吉林市商业概况吉林市消费需求持续旺盛，消费品市场繁荣活跃,批发零售贸易业零售额飞速发展。市长张晓霈报告指出商业发展要：突出重点领域，全面加快商业服务业发展，实施长吉图开发开放先导区战略大力发展商贸服务业，积极引进先进业态提升现代服务业发展水平，把我市打造成为

26、吉林省一流的商贸中心发展成为东北区域性商贸中心。,打造2个市级河南街、东市两大商圈核心商圈，打造吉林中央商务区，推进江南、越北、临江门和江北4个商业中心4个商业中心建设，培育1条沿松花江观光休闲商业带，规划4个大宗商品交易市场,打造3条特色专业街。依托北部工业新区、汽车产业园区和内陆港，加快建设北部、西南部、西部三大物流园区。高起点规划，完备商贸设施，满足区域内群众消费需求,商业及商业地产发展规划,河南街商圈依托河南街百年商业街的文化底蕴，争创中国知名商业街，打造高端百货、专业店、品牌店、精品店汇聚业态先进的高档商业区。规划区域以珲春街为轴线，松江中路以北，解放路以南，青岛街以东，南京街以西，

27、区域规划面积55万平方米。以中高档消费群体为主、要服务对象，完备购物、娱乐、观光、休闲、餐饮、文化等综合服务功能，大力引进公司总部，为未来构建我市中央商务区奠定基础。河南街商圈向周边延伸，规划对河南街西部、南部两个区域进行整体商贸开发，整合商贸、餐饮、休闲、文娱等商务功能,商业及商业地产发展规划,东市商圈依托交通便利的区位优势，打造集先进业态、中高端消费、商品集散等多功能于一体的时尚高档商业区。以东市商贸区为核心，东起天津街，西到吉林大街，南临松江东路，北至中康路，区域规划面积140万平方米。以小商品集散、大众消费及中高档消费梯次布局，完备购物、休闲、旅游、娱乐等综合服务功能。东市商圈未来三年

28、发展重点是推进大型购物中心、综合商贸设施建设，构建我市中央商务区。,商业及商业地产发展规划,推进4个大型综合批发市场建设吉林市农产品批发市场、吉林市工业生产资料交易市场、吉林市建材批发市场、吉林市电子产品批发市场2010年推进吉林市农产品批发市场建设，打造3条特色专业街解放大路餐饮文化街、众安居建材一条街依托众安居建材批发市场，打造陶瓷、建材、装潢材料一条街。朝阳街电子产品一条街依托朝阳大厦电子城，打造以经营电子通讯器材、电脑为主的电子产品专业街，陆续规划建设其它特色商业街。,商业及商业地产发展规划,打造整合三大物流园北部物流园区依托吉林北部工业新区、吉林经济开发区及吉林市化工循环经济示范园区

29、，建立以工业、化工、粮食为主的北部物流园区。西部物流园区依托吉林市内陆港、越北经济开发区，建立以进出口贸易、农资、生资为主的西部物流园区。西南部物流园区依托吉林高新技术产业开发区、丰满区、永吉县，建立汽车零配件、整车、农副产品、高新技术产品为主的西南部物流园区。,商业及商业地产发展规划,培育1条沿松花江观光休闲商业带结合市区松花江文化旅游开发，在松花江两岸重点规划推进观光休闲商业带建设，引进星巴克等国际品牌及国内高档次的酒吧、咖啡厅、茶社、西餐厅，使之成为我市独具特色的沿江观光休闲带，打造沿江两岸不夜街。以“一江两湖四城区”为主体以旅游产品开发为重点，构建城市核心旅游经济圈。建设成具有独特魅力

30、的休闲度假旅游目的地，到2012年，全市力争实现旅游收入285亿元，对GDP的贡献率达到10%以上。,旅游产业推动地产发展,打造提升“一江两湖四城区”核心旅游经济圈建设城区松花江旅游观光休闲带在城区松花江两岸重点规划建设松花江旅游观光休闲带，引进国际国内知名企业和品牌，打造我市独具特色的沿江旅游观光休闲带。打造松花湖最佳避暑休闲度假区以松花湖风景区为核心，辐射周边景区，特色鲜明、文化内涵丰富、度假设施完备的具有新兴业态的旅游精品项目。到2012年，在卧龙潭景区内建造1个有特色、高品位集吉林市历史、松花江文化、宗教文化于一体的游览景观。打造北大湖滑雪天堂度假区突出北大湖滑雪资源，打造滑雪天堂品牌

31、，带动四季旅游发展，提升打造城区18处旅游景观。提升松花江旅游观光休闲带、松花湖、北大湖、雾凇、北山、龙潭山、朱雀山、吉林乌喇等18处旅游景观的知名度和影响力,旅游产业推动地产发展,吉林市家居建材市场发展情况,吉林市家居建材商业分布图,家居建材商业情况,吉林市目前有家居建材商业市场9个，总经营面积超过30万平方米，主要分散于吉林市船营区、昌邑区，除规划中的红星美凯龙20万方米目前最大的家居建材商业项目为10万平方米哈达家居购物广场主营中高端家私、地板、卫浴等，项目物业条件较好，但租金较低，最早的家居建材商业项目为2.3万平方米森鼎家居建材市场主营板材、套门、橱柜、卫浴等，项目物业较陈旧，出租率

32、高，租金适中，与本项目临街的对面9万平方米中东瑞家家居广场主营家私、家电、卫浴、地板等，但目前经营情况不佳。租金目前最高的家居建材商业项目为4.5万平方米众安居家居广场，主营中高端陶瓷、卫浴产品，物业条件较好，租金目前在吉林市最高，出租率高，品牌档次高、经营好。,吉林市家居建材商业总体印象,1、吉林市家居建材商业分布较散，缺乏相互支撑，业态互补，高 中低搭配的核心商圈格局；2、中高端家居类卖场经营较差，租金不高，客流量小，中低端装 修材料市场经营火爆，租金适中，客流量大；3、老市场、老卖场物业条件落后陈旧，消防设施不完善，有待于 升级改造；4、整个吉林市家居建材商业没有领袖，没有形象标杆，没有

33、核心 集群；5、整体市场有待于资源重新整合，政府大力支持规划新的集群商 圈，经营商户也热切期盼，消费者高度关注。,众安居家居广场船营区北山众安居家居装饰材料广场哈达家居购物中心森鼎家具城中东新生活购物乐园中东有近九万平家居建材，以家居为主，在地下-1、-2联翔家居广场众安居家居广场北山装饰装潢材料批发市场吉林市陶瓷批发市场,其它主要家居建材市场,市场搬迁拆迁、市场动迁、扩建；市场进驻：红星美凯龙项目、,结论：目前家居建材市场竞争空前激烈 盈利者1/3、持平者1/3、亏损者1/3。,竞争对手,森鼎家居购物广场是吉林省内大型装饰装潢建材家居市场之一。位于吉林市江城广场东侧800米，占地面积4000

34、0多平方米，建筑面积23000多平方米。主体建筑综合大厅采用先进的轻钢骨架建筑结构，外部有10000平方米的大型停车场，功能辅助配套服务设施齐全。随着吉林市房地产在东部的崛起和市政府对面山棚户区的改造，家居建材业发展迅猛，森鼎家居购物广场地处吉林市东西交汇处，地利优势明显。以批发、零售为主的家居建材的集散地。,森鼎家居购物广场,森鼎家居购物广场主体建筑共分两层，其中一楼设有卫陶区，经营面积1700余平方米；地板区经营面积1200平方米；板材、木线、PVC板区，经营面积4200余平方米；二楼设有五金小件区，经营面积1400平方米；灯饰区经营面积3000平方米；家装区，经营面积1300平方米；森鼎

35、家居购物广场外部油漆区，经营面积1000平方米；木方区，经营面积1300平方米。,森鼎家居购物广场,吉林市家居建材典型项目分析,吉林家居建材典型项目业态,吉林家居建材典型项目业态分布,项目区域地商业市场研究,政府规划将中心城区的汽车、装饰建材、五金机电专业市场。推进批发业、物流配送业的快速发展，发挥一级批发市场的辐射带动作用。结合越北商业区的发展及商住开发，建设一座大型仓储式超市，满足居民消费需求。2010年重点推进3个项目，雾凇客运站商贸金街项目、深圳成城控股集团物华生产资料市场开发项目、荣德汽贸批发商城项目。,越北商业中心发展规划,荣德位于核心商圈的中心,吉林市新客运站的规划和投入运营，将

36、拉动本地区成为大量 城市客流和外地客流，也为商业配套物流奠定扎实基础；20万平方米红星美凯龙的入驻，将为本地区主题家居建材商 圈确立高度，吸引大量客流；本地区已经投入运营的9万平方米中东瑞家家居广场和我司拟 规划的5万平方米荣德建材装饰城，以及已签约20万红星美凯 龙，将该地区将打造成为吉林市家居建材消费的集散地。,城市未来发展核心商圈,越北路商圈为吉林市重点规划发展的核心商圈，将逐步替代市区老商圈 东市商圈、河南街商圈、天津街商圈，重点打造家居建材行业城市核心主题商圈；,项目周边市场概况,船营区政府商业发展规划,船营区立足“四大商业经济圈”和“一区四线”工业经济带，全力打造都市型现代商贸和工

37、业中心。船营是老商贸区，是银信、保险、证券机构的聚集地，商贸经济资源丰富。过去享誉全国的王百川、牛子厚等大商户都发轫于船营，河南街、牛马行都是历史形成的吉林市最早的商贸街区，有新兴园、福源馆等传统商业老字号企业；有国内著名商业连锁企业苏宁电器、国美电器、大福源超市和越北物流、欢喜综合市场等新兴物流配送交易市场。批发和零售贸易、餐饮业是船营区第三产业的主导行业。已形成了河南街商业中心等四大商业中心，朝阳街电子通讯等七条专业街，众安居建材批发市场等五大批发市场的商贸新格局。同时，物流、房地产开发业逐步兴起，旅游、文化娱乐、信息咨询、广告、综合技术服务等行业也都得到不同程度的发展。,船营区是物流产业

38、前景广阔，物流园区地处吉长公路北线零公里、吉长高速公路中连接线、越山路、和平路等交通要道的交汇处。现已有物流企业几十家，集群效应日益显现。向西可经吉长高速公路至长春、沈阳、哈尔滨，向东可经长吉珲高速公路至延边，是通往朝鲜、日本、俄罗斯等国家的重要通道。船营区以开发区为核心，重点发展越山路沿线与雾凇大街沿线，吉林市新长途汽车客运站规划建设在雾凇大街与珲春路交汇处，沿吉长北线、吉长南线、西南环线、高速公路引线两侧，构建“一区四线”都市工业区，大力发展机械加工、轻工、食品医药、建材装潢和农产品加工等优势工业产业。重点扶持一批带动作用强、税收贡献大、科技含量高、无环境危害的企业和项目。同时，盘活区内闲

39、置资产，扶持新项目，通过新上项目培育骨干企业，形成优势产业。,船营区政府商业发展规划,项目周边地块政府规划图,红星美凯龙家居广场和其他商业设施20万平方米；可招纳2100个业户，年营业收入超过30亿元；红星美凯龙项目主要面对吉林市区消费群体，品牌号召力强大，将在商圈形成中高档家居建材市场供应。经营内容：中高档品牌家居国际品牌、卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆、橱具、布艺、工艺品。位置：城市主干道交汇广场四周、十字路口环形路两侧，最好是传统家居建材市场附近，城市重点发展方位。,项目周边地块政府规划图,红星美凯龙：占地5.7万平方米，建筑面积39.5万平方米，项目本身周边商圈内有非竞争性的综合超

40、市百货或其他专业市场。周边公交便利多条线路，商圈5-10km范围内常住人口覆盖50-80万。面积楼层：70000平以上，土地50-100亩，单层不低于10000平。建筑结构：轻钢或钢筋混凝土框架，柱距8*8m，首层高度6m，二层不低于5m，楼层载重力600kg/m2，停车位：100个/10000平，能源：800千伏安/10000平，水：每天30m3/10000m2，中央空调，电梯：观光、自动扶梯、客梯、货梯,项目地紧邻红星美凯龙优势明显,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,中心位置,5万平大盘规模优势,红星磁场效应品牌优势,区域经济发展规划升级,项目周边商业升级,土地放量巨大，未来

41、市场潜力巨大,市场升级，大型家居建材市场。,投资客群看空、观望心理占据主流,房地产消化速度缓慢,养商业时间较长,客户消费水平,消费者和经销商对市场认可度。,红星美凯龙强化商圈势力，分流客户效应明显,项目SWOT分析,交通东线、西线及联络线,如何摒弃旧有市场经营杂乱、大批发的低端形象,辐射人口500万,项目SWOT对策,引导消费者,引导投资者,营销方向,遵循价值投资定律传统商圈,建立大市场形象,品牌行业点店入驻带动商业升级，体验式消费,吉林建材总部一站式购齐，不必舍近求远,品开发商资金实力雄厚,项目进驻羊头效应集群效应,1小时交通圈,投资收益率和租金收益率计算,地理位置、品牌档次认知,项目未来规

42、划、项目抗风险性、稳定收益认知,未来规划人口规模,项目周边依托中东商圈客流量较大已有本市规模性家居建材购物中心和品牌类建材商场；红星和居然之家的即将进入，其经营定位；家居与建材行业，带动整体市场发展；项目可以截流中东消费客群和其它商业客户；拆迁业户及其它市场整改市场业户关注本项目；,市场供应分析结论,八、总体定位及业态定位,项目基本情况,项目地块位于越山路与雾凇大街交汇处以南，越山路与越山西路，交汇处以北，沿越山路成偏西北30度；项目沿越山路设置主入口，沿越山西路设置次入口；项目沿越山路距离19米绿化带；项目主体建筑距离越山路路基19+26=45米；沿越山西路路基与项目水平地面最低处3米高差，

43、最高处6.6米高差；项目西南侧，与相邻地块最高处5.6米高差；项目建筑环形通道宽度6.5米；,项目沿街广场展示面为26*240=6240平方米，如规划停车位，单个车位4*5=12平方米，排列3排，拟可停放150量小型车；整个项目分为12个建筑单体，1、6、7、12号建筑物 可规划商业面积：（9.3*10）柱网*20个*2层*4栋=14880平方米，2、5、8、11号建筑物可规划商业面积（9.3*10）柱网*15个*2层*4栋=11160平方米；3、4、9、10号建筑物可规划商业面积（9.3*10）柱网*14个*2层*4栋=10416平方米，项目总可规划商业面积约为36456平方米；项目一层动线

44、较为流畅，二层每个建筑物之间有1.8米宽的连廊相连接，每栋建筑具有独立的垂直步行梯1-2部；项目外围环形通道宽度6.5米，主通道14米，副通道8米，内街通道中庭14米，其他9米，中庭直径42米。,项目建筑数据情况,荣德市场定位规划前的思考,问题一：项目定位如何与现在的中东，未来的红星美凯龙进行错位竞争，如何立足于未来的越北商圈与传统老市场竞争？问题二：项目的建筑主题已经存在，如何规划才能实现建材市场的合理规划和布置？问题三：项目硬伤物流动线及停车问题如何解决？问题四：如何通过规划解决1、2、3、4、5、6号建筑的招商和后期运营，拉动客流的？问题五：如何拉动项目整体2层的客流动线？问题六：各业态

45、业种的搭配比例及布置，实现空间的合理利用，功能的合理使用，客流的有效拉动，租金收益的最大化？,装修建材类各业种的经营分析,板材类：占用空间大，无形象无档次，消耗物流资源大，租金低，消防要求高，属于基础装修材料，市场需求旺盛；涂料油漆白胶防水类：占用空间适中，涂料形象一般，品牌店装修形象较好，消防要求高，租金较低，市场需求好；陶瓷类：占用空间较大，形象档次好，特别是品牌专卖店形象档次高，有带动作用，租金高，市场需求好；卫浴类：占用空间适中，形象档次好，特别是品牌专卖店形象档次高，租金适中，消耗量较小，市场需求好；地板类：占用空间适中，形象档次较好，租金适中，市场需求量大；门业、橱柜、楼梯：占用空

46、间较小，形象档次一般，租金一般，市场需求一般；五金配件吊顶壁纸玻璃类：占用空间小，形象档次一般，租金好，消耗量大，需求旺盛；灯具、电料类：占用空间适中，形象档次较好，租金好，市场需求较好；白钢、塑钢制品类：占用空间较大，形象档次较差，租金低，市场需求量一般；防水卷材类：占用空间较大，形象档次差，租金低，市场需求量一般。家私：空间占用适中，形象档次高，租金较好，消防要求较号，市场需求一般；家纺：空间占用小，形象档次高，租金高，消防要求高，市场需求量大；家电：空间占用较大，形象档次较好，租金较低，市场需求量较大。,项目总体定位,吉林荣德建材装饰材料城,项目总体定位表述,荣德建材装饰材料市场,集批发

47、、零售、采购、仓储、物流等功能于一体的,项目经营档次定位,中低档 建材装饰材料及其它业态补充中低档 建材装饰材料汇集地,专业的招商团队,一、陶瓷洁具市场 二、灯具灯饰市场 三、门业、地板、楼梯、橱柜木装市场 四、家具、家居市场 五、家装市场 六、家纺布艺市场 七、五金、土杂、电料市场 八、板材市场（内含白钢塑钢卷帘门窗）九、其它业态如银行、美食广场、,项目的业态定位,项目定位的业态范围,家居建材产品汇集地及综合商品交易采购中心区域定位：城市商业核心，辐射吉林全覆盖 产品占位：建材家居产品基地、批零源市场，自成体系全覆盖经营形式：零售、批发；工程、家用全覆盖业种规划：传统家居建材产品：家具、家私

48、、吊顶、瓷砖、洁具、涂料、门、窗、锁、玻璃、灯具、地板，壁纸等全覆盖 现代家居建材产品：家电、数码、布艺、饰品工艺品、日用 品等全覆盖 产品档次；高中低档齐全，产品线全覆盖 功能占位：仓储、物流、展示、交易为一体全覆盖,业态平面布局规划,业态定位与规划布局设想,争取条件，如何解决停车和物流动线问题 如开发商能够与政府沟通，将越山路与雾凇大街交叉口西南与本项目连接的空置土地作为停车场使用；动线调整，如何解决拉动项目2层客流问题建议扩大二层沿步行街钢结构步道，与地面由自动扶梯或步行梯解决垂直交通，做成2个首层的概念，达到内部空间1层和2层客流流动，外部空间步行街和2层客流流动；有所取舍，针对板材类

49、的规划问题板材类租金低、占用空间大、形象档次低、交通组织要求高、消防要求高，结合本项目物业特点，建议板材压缩到最低比例；,如何合理配置各业种的布置和最大化租金收益以及达到有效客流的充分利用将按照客层相近性、产品相关联性、租金收益性、形象档次搭配、动线布置要求、业种市场空间发展等因素进行搭配、组合、布置；餐饮的设置餐饮的设置于本项目目前价值最低的位置，不仅做到与商业整体配套的作用，还可以起到拉动客流的效果；如何解决存在板材类业态的物流动线问题，严格管理停车和装卸货环节，大型货车严禁在营业时间进入项目广场，进行作业，营业时间的货品出入问题可以通过，让货车在广场外市政路停留或短暂停留在广场规定卸货区

50、域，项目可准备2-3台小型叉车，作为由商铺运送装卸货品到货车停放区的中间交通运输工具。,业态规划布局设想,业态规划原则,依据我司市场调查及本项目目前商户意向报名情况，统计各业态需求情况及项目本身硬件条件；充分依据吉林市当地家居建材市场的业态布局情况，客观偏重于商户经营习惯及消费者购买习惯因素；收益最大化原则与形象档次相结合的综合考虑；招商难易度关系；业态关联性及产品关联性；客流引导及有效利用；业态目前经营情况及未来发展情况。,业态布置原则说明,保证1F业态租金收益最大化；2F与1F业态具备客流垂直互动性；2F之间能够将客流相互拉动循环；家居类：区域性主要竞争对手为中东瑞家家居，项目家居定位在大