武汉平安大厦写字楼营销推广策略报告85P.ppt
《武汉平安大厦写字楼营销推广策略报告85P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《武汉平安大厦写字楼营销推广策略报告85P.ppt(85页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、武汉新联康 2012-3,武汉平安大厦写字楼营销推广策略报告,项目认识,武汉标志性建筑佳丽广场,武汉无人不知、无人不晓,武汉最繁华的商业中心地带武汉标志性高楼61层,项目认识,历史硬伤烂尾楼形象将严重影响后期写字楼销售,历史背景:61层高达251米的佳丽广场,既是武汉的标志性建筑之一,也是武汉最高最漂亮的烂尾楼,建成10年来,因其一直没有全部达到验收标准,它的10-61层的写字楼80%处于闲置状态。,项目认识,当时甲级写字楼的硬件,但由于年代较长,拥有甲级写字楼的身段,乙级写字楼租金水平.,项目基本情况地理位置:中山大道818号平安大厦楼层状况:共61层开发商:香港陆氏集团入户大堂:高度8米,
2、面积60,意大利花岗岩。电梯:配置有17部电梯、奥迪斯,载重1600kg;走廊:高度3米,宽度2米,吊顶经营状况租金:约36元/月物业管理费:17元/月,项目认识,本报告严格保密,项目认识,武汉标志性建筑,汉口最繁华位置代名词,但由于历史遗留问题,形象遭受破坏;硬件陈旧,甲级写字楼的身段,乙级写字楼的租金水平。,项目需要全新的形象入市,Chapter 1,全 新 亮 相,亮相的定义?定义1:开始建立市场传播体系,项目的整体形象出街!定义2:开始传达项目销售信息,项目的正式对外公开!第一战平安大厦亮相!,亮相的意义:,本案亮相:不 同 于 一 般 项 目 的 形 象 建 立!1、本案势必要完全颠
3、覆前期的烂尾楼形象,全面塑造的新形象;是形象全新颠覆的概念!2、本案势必要在短时间内完成形象的重塑工作,同时开始对外公开销售的信息;是短期内全面亮相的概念!全新亮相,全面推出!,Chapter 2,为什么要亮相?本案周边云集大量写字楼项目,市场竞争激烈;同时本案要在短时间内颠覆“平安大厦”的的市场形象;因此:本案势必要以新的形象面世。首先就要“亮相”!,针对“平安大厦”,新联康市场部经过深度调研,具体对附近区域的在售写字楼项目展开,情况如下:,市场分析,竞争项目分布图,本案,泰和广场,世贸广场,浦发银行,世贸大厦,泰和广场,浦发银行大厦,项目临近区域为参考对象,经市场调研发现在售项目仅有3个,
4、下面将对各个项目优劣势展开详细分析。,竞争项目,浦发银行大厦,项目介绍地址:江汉区新华路218号级别:5A甲级层高:普通户型3.8米,顶层6.2米户型面积:半层起售,面积为900平米得房率:75%左右二手写字楼售价:18000元/平米租金:约100元/平米*月车位:206个物业费:18元/平米*月外墙:全玻璃幕墙配套:国际商务中心,会议室,精英 会所,中山公园,汉口中心商业配套,劣势1、楼高不够,不是地标性建筑。2、户型面积偏大,优势1、处于市内顶级商务区,商务氛围浓厚。2、入驻企业全部为知名企业,大大提升项目档次。3、全玻璃幕墙,外部形象好。4、地下车道为双向车道,人车分流,内部交通好。5、
5、国内顶级物业。物业费18元比较适中,头两年 物业费打五折。6、75%左右的高得房率,世贸大厦,项目介绍地址:江汉区解放大道686号级别:乙级层高:2.8米户型面积:60-1700平米得房率:63%二手写字楼售价:9000元/平米租金:约45元/平米*月车位:100个左右物业费:14.5元/平米*月外墙:石材加玻璃幕墙配套:综合商场:武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、SOGO、新世界。银行:以世贸为中心,2公里辐射范围内遍布有中国银行等8大商业银行与多家金融机构,劣势1、设计时间较早,内部格局比较落后。2、入驻公司档次不高,无法带动项目形象。3、车位不足。4、物业管理与高档项目相比,存在较大差距
6、。5、外立面陈旧,档次不高。,优势1、处于武汉商业中心武广商圈,外部交通发达,配套完善。2、层高位列武汉第二,属于武广商圈内的标志性 建筑,拥有形象特征。3、项目推出时间早,具有较高知名度,人气高。4、隔断面积很全面,能满足各个级别企业的需求。,泰和广场,地址:硚口区武胜路级别:乙级层高:2.6米户型面积:100-1000平米得房率:60%左右二手写字楼售价:8000元/平米租金:约50元/平米*月车位:200个左右物业费:13.5元/平米*月外墙:全玻璃幕墙配套:武广、新世界、建银、二十九中。,劣势1、老项目内部格局比较陈旧。2、客户认为风水不好,有一些大型企业搬出,降低了项目形象3、物业管
7、理比较落后4、楼层矮,有压抑感。,优势1、推出时间早,名气较高。2、交通便利。3、武汉首座超高智能型写字楼。4、电梯时速最高4米/秒,比较快捷。,各项目综合比较,劣势商务氛围匮乏。历史遗留原因导致前期形象不佳。部分硬件陈旧,优势武汉标志性建筑佳丽广场。8米气派大堂,17部高速奥蒂斯电梯武汉最顶级商业中心,商业氛围浓厚4.61层超高层建筑,武汉数一数二高楼,由上表可得出本案优劣势,总 结本案虽然在历史形象和部分硬件方面存在一定缺陷,但在武汉人心目中佳丽广场武汉最繁华商业中心的形象上也有其无法取代的优势。,亮相:就是要把所有优势形成一股力量,脱颖而出最终目的:整盘重塑、强化优势,弱化劣势,建立形象
8、高点!,Chapter 3,如何亮相?1、营销策略2、整改建议,1、营销策略,1、产品建议2、价格建议3、营销建议,以何种形象入市,主题:武汉正中心,全城商务 中国平安大厦,写字楼全新盛大推出,形象定位,1、产品建议,产品建议,目前在售办公楼,标准层面积多在800-1000左右,项目的单套面积隔断一般在40-160。户型规划基本上以小户型隔断为主,以灵活多变的户型尺度满足各类客户需求。,目前在售项目单套面积分割在40-160平米,武汉在售写字楼市场/面积分割,目前对外销售平面楼层情况:,130平米,160平米,210平米,建议:单位沿柱体划分,满足不同面积需求。根据目前市场在售写字楼面积为参考
9、,面积划分在80-160平米为主力面积。80%分割和组合销售,20%整层销售,灵活销售的组合方式,不放走一个诚意客户。,目前租售面积段,产品建议,2、价格建议,集中售价段在9500-11000元/平方米。价格差异主要由地段、所在商圈的能级高低、产品品质影响。浦发银行大厦产品等级相对较高,又靠近建设大道商务中心,售价最高,尾盘达到了18000元/平方米。目前在售写字楼项目大多分布在城市次中心位置,非传统办公商业区,综合体项目规划居多,售价较接近区域内住宅项目价格。如汉口的时代广场、航天双城、菱角湖万达广场;武昌的福星国际城;汉阳的闽东国际等均为城市综合体项目,项目规划均含有住宅、写字楼及集中式商
10、业。这类项目写字楼售价均与周边住宅价格相近。,目前在售写字楼价格在9500-10000元/平米,武汉在售写字楼市场价格水平,选取比较楼盘,确定楼盘权重,打分,比准价生成,产品结构相似、区域或区域价值接近;目标客户相似或部分重叠,销售期重合。,根据与项目的竞争关系。评定指标:客户重叠程度、和本项目距离的远近、和本项目的相似度,共9项比准指标:地段,交通,生活配套,办公环境、商务氛围,建材,整体形象及物业管理,车位。,“市场比较法”的推导步骤,核心均价的主要推导方法:“市场比较法”。,市场比较法是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产项目进行比较,对这些类似房地产的价格做适当的修正,以此确
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 武汉 平安 大厦 写字楼 营销 推广 策略 报告 85

链接地址:https://www.31ppt.com/p-2867455.html