8月重庆合川尚信国际项目招商销售前期策划报告(161页) .ppt
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1、合川尚信国际广场前期策划报告,致:重庆尚信置业有限公司2011年8月,前 言,每个城市都有自己的标志性建筑,亦如重庆的解放碑、上海的东方明珠塔、北京的紫禁城,合川的标志性建筑是什么?文峰古街、希望城或是中奥城,也许都不是。在你我心中有一个更清晰的名字-尚信国际广场,22万方热土新生,以国际化视野构筑合川城市封面。基于对项目的调研,以及对尚信国际项目的价值认同,我司将对项目进行评估定位,通过科学分析、创意策划,实现项目价值最大化。,第一部分:市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分:项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分
2、:项目规划设计建议第四部分:招商、推广建议,目 录,城市区域概况,区域概况,合川地处重庆西北部,距重庆主城核心区仅半小时车程,是重庆市规划建设的区域性中心城市。幅员面积2343平方公里,辖23个镇,7个街道办事处,总人口155万。是重庆通往陕西、甘肃等地的交通要道和川东北、渝西北的交通枢纽。,区位属性,重庆北部交通枢纽合川拥三江通航之利,有212国道和渝合、渝武高速公路及遂渝快速铁路交汇。目前,合川正以全力打造重庆北部交通枢纽,铁路、水路、公路齐头并进,最终形成重庆通向川北、陕甘等地的水陆交通枢纽。,区域概况,重庆能源基地水资源、煤炭资源丰富,双槐火电厂、草街航电枢纽、富金坝航电枢纽、利泽航电
3、枢纽、三汇坑口电站等一批电站建成投产后,合川直接新增加的工业总产值预计可达到100亿左右,将成为重庆名副其实的能源工业“老大”。,区域概况,重庆旅游新兴城市,上游钓鱼城,下看小山峡,合川历史悠久、风光旖旎,旅游景点众多。涞滩二佛寺、双龙湖、水波洞、云门山野营度假村等是领略自然风光、休闲、度假的好去处。近年来,合川以开发钓鱼城为重点,以双龙湖、二佛寺等景点为配套,形成重庆市独具特色的旅游产业,开发潜力巨大。,区域概况,宜居城市,秉承“富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川”的发展战略,积极推进城市化建设,在抓工业增涨的背景下,积极进行居住环境改造,改善生态环境,打造绿色人文宜居城市。,区域概况,
4、人文社会环境,“东方麦加城”-钓鱼城,佛教禅宗文化胜地,涞滩镇古瓮城遗址、二佛寺,红色文化底蕴深厚,无产阶级革命家赵君陶曾在土场创办战时儿童保育院;新中国第一位少年英雄刘文学为维护集体财产而英勇献身,成为一代楷模。周恩来、陈毅等无产阶级革命家也曾在合川留下了光辉足迹。,人文社会环境,区域人口状况,合川作为人口达到152万的城市,城镇常驻人口达37.1万,消费群体重在城镇居民,但其所辖23个乡镇也有为数不少的消费个体。,区域人口状况,城镇人口结构,合川人口结构以中青年为主体,该部分人群有较强的消费能力,使商业消费有基本的人口基数保障。,区域交通环境,重庆北部交通枢纽,合川地处三江交汇处,水路、陆
5、路交通发达,地处大重庆北部交通要道,目前正形成以“一纵四横八条干线”公路为骨架,铁路、水路、公路的齐头并进,最终形成重庆通向川北、陕甘等地的水陆交通枢纽,打造和提升重庆的对外辐射力。,合川城区道路建设改造如火如荼,现有区内公交线路19条,136条村镇公交线,基本覆盖合川,市区出行便利。逐步构建和完善城市外环,合川至铜梁、潼南、遂宁、南充、广安、渝北、北碚和重庆主城八个方向的对外通道。,公交-城市化发展先决条件,区域交通环境,2010年末,建成巴渝新居2837户,改造农村危旧房5232户,棚户区改造、社区公园等项目快速推进。新建城区道路110公里,城区主干道完成“白改黑”,改建、新建市政供水管网
6、22公里,建成高压输变电站4个,改造城区电网130公里,城市基础设施逐步完善。,城市基础配套完善,城市配套,区域概况小结,大重庆未来发展重点区域之一,十二五期间,城市人口将增长至60万,城市化率80%以上,届时,合川城市建设速度将有一个飞跃;作为重庆的卫星城市,合川水路、陆路交通发达,是重庆北部交通枢纽,是重庆连接遂宁、广元、成都、兰州等地的咽喉要道,交通优势明显;合川未来定位于成遂渝发展带上中部中心城市,由于出色的交通区位优势,合川在重庆未来交通以及居住方面将成为重庆主城区的有力补充,发展潜力看好;城市化进程的加快,城市人口的增涨,将促进合川旧城改造以及扩城运动加速;合川具有丰富的历史文化底
7、蕴,目前的城市文化还未将其展示充分,未来城市的建设如何与地域历史文化相融合,为合川的城市建设者带来了新的思考;,宏观经济环境,宏观经济指标,2010年全区生产总值达到244.5亿元,高于“十五”平均增速4.1个百分点。,合川区生产总值,财政收入2010年达到40.7亿元,增长57.5%,年均增长49.6%。,宏观经济指标,2010年人均地区生产总值达到2900美元,年均增长15.8%。,宏观经济指标,2010年全区三次产业结构由2005年的23.1:37.2:39.7调整为15.2:45.7:39.1,第一产业比重下降7.9个百分点,二产上升8.5个百分点,三产下降0.6个百分点,宏观经济指标
8、,2010年全部工业总产值达到300亿元,同比增长29.3%,总量是2005年增长4.6倍,年均增长35.7%。,宏观经济指标,“十一五”全社会固定资产投资5年累计完成813.1亿元,是“十五”期间投资总量的4倍,年均增长32%。,全社会固定资产投资,宏观经济指标,2010年实现社会消费品零售总额102亿元,同比增长21.4%,总量是2005年增长2.6倍,年均增长21.1%。,社会消费品总额,宏观经济指标,2010年农民人均纯收入达到6641元,比2005年增加3103元,年均增长13.4%。,宏观经济指标,城镇居民人均可支配收入,2010年城镇居民人均可支配收入达到16663元,比2005
9、年增加8562元,年均增长15.5%。,宏观经济指标,产业现状:第一产业以农业为主导,产业化不断提升,农民人均纯收入6641元,增涨近2倍;第二产业以工业为主导,形成基础版块中,以能源产业为重点,建材、化工产业并举;成长板块中装备制造业、服装加工业、食品加工业均有重点项目推进建设;未来板块中,制药工业园建设有序推进,三大板块,九大产业快速发展。第三产业现代商贸体系形成,专业市场培育初见成效,形成义乌小商品市场、茂田建材市场等专业市场;房地产开发势头强劲,“十一五”五年期间,完成商品房建设388万方,开工在建项目146.5万方。旅游接待650万人次,旅游接待设施逐步完善中,旅游业也逐渐成为支柱产
10、业之一。就目前合川的产业结构来看,处于第三产业的商贸体系整体还处于发展的初级阶段,未来发展空间较大。,产业构成,消费构成,在消费构成中,以吃、穿、住、行基本生活必需为主,对高档消费需求处于成长期批发零售仍然是社会消费品零售总额增长的主导力量,2009年,合川批发零售业实现零售额66.92亿元,比上年增长21.3%,占零售总额的79.7%,拉动全区社会消费品零售总额增长17个百分点,而2010年实现社会消费品零售总额102亿元,同比增长21.4%,总量是2005年增长2.6倍,年均增长21.1%。,消费品市场结构特点批发零售业增长势头强劲,以吃穿用为主导;全区住宿和餐饮业实现零售额17.03亿元
11、,比上年增长23.7%,高于同期批发零售业增幅2.4个百分点,也高于社会消费品零售总额增幅1.9个百分点,充分说明餐饮业增长迅速,居民对餐饮消费的观念已经彻底改变;农村市场实现社会消费品零售额37.77亿元,比上年增长20.9%,城乡市场的增幅差距逐年缩小,农村市场处于快速增长期;从企业零售业态的销售情况统计来看,销售增幅居首的是网上商店,其次是:食杂店、专卖店、家居建材商店。销售规模居首的是专业店,占零售额的30%以上;其次是:超市占零售额的10%以上,有力证明了各种业态共同发展;惠农政策“家电下乡”和“汽摩下乡”截止2010年一月实现销售金额2.42亿元,家电、汽车的销售消费政策有效刺激消
12、费。,消费特征,消费特征,汽车消费持续升温企业汽车实现零售额3.02亿元,比上年增长46.8%,增幅高于上年11.5个百分点,高于全区社会消费品零售额增幅25个百分点;生活必需品销售稳定持续增长批发和零售企业中,粮油、食品、饮料、烟酒类和服装鞋帽、针、纺织品类分别实现零售额11.54亿元和3.3亿元,比上年分别增长20.1%和21.5%,呈稳步增长态势;医药保健品增长快速随着生活的充实和富裕,人们越来越重视健康,昂贵的保健品、家庭医疗卫生用品逐渐走俏。在限额以上批发和零售企业中,中西药品类实现零售2.27亿元,比上年增长47.4%奢侈商品化妆品及金银珠宝成趋势化妆品及金银珠宝类分别实现零售额0
13、.2亿元和0.3亿元,比上年分别增长34.4%和27.2%,销售形势较好,值得关注。,小结,“十一五”期间合川经济保持了较快的增长速度,年增速在15%以上,未来地区发展潜力巨大;居民收入水平增长为扩大消费增添了后劲;财政支出更多的投向社会保障、社会公益事业、转移支付等,解决改善民生需要,社会保障力度进一步加大,降低了居民未来预期的压力,相应增加了当前消费的增长,扩大消费的宏观环境日益趋好;固定资产投资增长较快,为经济快速增涨奠定了良好基础,但固定资产的高速增长也面临去化问题;消费结构升级换代,随着城乡居民收入的增长和文化素养的提高,人们的消费观念逐步转变,消费档次不断提高,消费结构升级加快;“
14、十一五”期间,重点进行商圈打造规划,将旧城改造、特色餐饮娱乐开发、旅游接待能力提成等与城市规划发展相结合,为城市未来发展描绘蓝图。,城市总体规划,城市规划现状,城区建成面积35.9平方公里;城区道路总面积267.7万平方米;城区绿化面积868.4万平方米。,合川依山傍水而建,由嘉陵江、渠江、涪江依走势分割成城南、城北、城东三个片区。老城区以塔尔门广场为核心,是合川目前商业最为繁华的商业中心,是城市商业功能区;城北是合川重点交通枢纽,以客运站为中心,商业较城南相对落后,基础配套设计相对完善,以居住功能为主;城南属于新开发区域,以新政府片区发展的商业、住宅为主,是未来的城市核心。城东是近两年城市开
15、拓区域,以钓鱼城旅游接待、集散为主,房地产开发节奏相对缓慢。城市发展向北、向南、向东三面延伸,在三个延伸段上形成工业园区定位、交通物流定位、旅游接待定位三个主要功能。,城市规划现状,“十二五”规划方向,“十二五”目标-百平方公里、百万人口区域中心大城市,奠定大城市框架,完善大城市功能,城市发展定位,中国知名旅游城市整合旅游资源,形成以钓鱼城及东城半岛开发为核心的旅游经济定位发展方向;重庆市区域性中心大城市利用合川重庆卫星城市的交通、地理位置优势,大力推进城市化建设、构筑现代商贸体系、完善基础设施建设,打造重庆北部千亿级工业产业园区;重庆最美丽城市充分挖掘文化底蕴,构筑合川特色城市风格,无论是城
16、市建设还是工业发展,都将注重合川地方特色,突出绿色、低碳、人文的发展理念,将合川打造成重庆宜居后花园。,城区综合经济发展圈功能布局,城区综合经济发展圈由9个镇街组成,重点发展二、三产业。重点发展旅游、房地产、商贸流通、现代物流以及其它现代服务业,对区内及周边地区经济社会发展产生带动和辐射作用。铜溪重点发展高档住宅和生态休闲产业。,合川工业园区,城北工业拓展区,旅游发展区,商贸流通发展区,物流集散区,城市发展定位,老城区将依托现有商贸中心地缘优势大力进行旧城改造,以凉亭片区商业开发为核心,以久长路步行街、兆甲合阳新城为支撑,突出购物、商业办公、商务酒店和餐饮娱乐功能,成为合川最大的消费购物集聚区
17、;城南以建设星级酒店、会展中心等商业配套设施为基础,将培育新兴商业金融聚集区、总部经济基地,成为合川大型购物中心,同时滨江路段将对接东城半岛旅游经济,形成大型娱乐餐饮特色消费。以钓鱼城旅游项目开发为重点,将东城半岛打造成旅游接待集散地及宜居区域。,规划发展方向预估,小结,在合川“十二五”规划中,旅游开发以及旅游经济将作为城市未来发展重点;由于合川城北老城商业中心区域急需升级换代,旧城改造将成为城北规划发展主旋律;在政府规划引导下,滨江商业将在整个城市发展中扮演越来越重要的角色;城南由于区政府以及区委行政办公地点的搬迁,将迎来一个飞速发展;在目前,合川城市化进程虽然有飞速增涨,但整个城市建筑以及
18、商业物业均较陈旧,需要大批新兴建筑物业树立城市形象;在“十二五”规划中,以政府为主导,将有大批酒店、会展、写字楼等兴建,将会使区域商业竞争加剧,商业物业去化率低的问题将会出现。,从近五年的经济发展数据看,合川近五年来,经济高速平稳增涨,在重庆区县级城市发展中处于中上水平,未来发展具备良好的基础;在重庆“十二五”规划中,合川将仅次于万州,成为重庆区域型中心城市,城市人口预计增涨至60万,城市化率将达到70%以上,这必将使合川在城市建设方面加快速度,以形成对主城居住、工业发展的补充,同时,带动铜梁、北碚等周边区域经济发展,相应也将极大促进城市商业配套建设的发展;在合川未来发展中,旅游、能源、建材、
19、餐饮、装备制造、药研、物流等将是合川经济发展的方向,同时也促进城市商贸业必须升级换代;在合川的扩城运动中,旧城区改造、新型商贸中心的建立、旅游接待能力的完善将是城市规划中的重点;合川做为重庆的重要卫星城市之一,城市辅助功能定位将进一步体现,需要分担主城部分功能建设;合川目前的人口基数以及城镇居民可支配收入的大力增长,城市消费需求相应增加,对城市商业体系提出了更高要求。,宏观背景总结,第一部分:市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分:项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分:项目规划设计建议第四部分:招商、推广建议,目
20、录,合川作为国务院确立的重庆北部地区中心城市,在旧城改造和新区开发上取得了巨大成就。近年来先后实施了城区九大片区改造,正逐步建设和完善南屏开发区、东城新区;重点建设完成了城区主干道路、久长路、塔耳门文化广场、合州大桥、合阳嘉陵江大桥、滨江路防洪堤等大批行目。合川已成为一座水、电、气、通讯设施齐备,初具现代化中等城市。瑞山西路、世纪大道、刘文学广场、卢作孚广场、海翔广场、大众花园、世纪花园、金马假日休闲广场、合川影业大厦、三鑫锦城及东城新区开发等,这些工程为合川房地产的腾飞打下坚实基础。,基础设施配套完备,区域市场概况,合川市房地产行业经过多年的发展,合川市可供开发的地块较多,从早期的单位供房时
21、代过渡到商品房时代,部分开发商已经捷足先登,抢占了合川地产的先机,但其所开发产品比较滞后,无法紧跟时代步伐。有意识地调整房地产市场上的产品结构已经成为众多开发商案头的当务之急。现目前,合川已引进一批优质的开发企业如:宝龙、兆甲、中奥、希望等,这些企业均在房地产行业内实力不俗,在国内其他地区有大型项目成功开发运作经验和实力。其中部分企业更是以商业地产的开发及运营见长,他们的到来势必加快城市化建设的进程,同时对本土企业形成市场竞争。,大批优质开发企业进入,带动行业升级,区域市场概况,区域市场板块划分,根据区位划分,可分为老城、城南、城东三个板块,老城板块(中央商业区),城南板块(中央商务区),城东
22、板块(旅游居住区),老城区是合川旧有商贸中心区域,未来定位也是商贸流通中心区域,该区域目前以塔尔门合州市场为主体进行大规模旧城改造,在城北新车站投入运营后,区域的物流交通功能也得到体现,同时,宝龙地产65万方城市综合体,也将使商贸流通功能区得作用更加凸显;城南是合川市政府所在地,由于行政中心等政府机关的搬迁,该区域商务功能大大增强,使该区域会议、商务接待功能需求凸显,同时由于政府城市形象工程需要,该区域将成为高端居住、商务办公、特色商业集中区,是合川市未来几年重点建设区域。城东近几年由于钓鱼城旅游经济的带动,其旅游功能定位日益明朗,但由于交通环境正在改造、基础设施尚不完备,其开发价值目前尚不及
23、城北、城南片区,是合川市未来发展方向之一。,区域市场板块划分,区域商业市场分析,合川作为重庆北部中心城市,最近几年经济取得了长足的发展,随着经济的稳步发展、城市化的进程加剧、城市改造步伐的加快,整个城市的规模扩大,城市功能结构也发生了变化。在城市发展和消费需求的影响下,形成了今日合川的商业格局,都市级商圈全面提升,区域商圈初步形成。,半小时主城生活圈,凸显合川未来承接中高端人口的竞争力;城市升级、区域中心城市发展及门户地位给未来合川产业升级带来机会;目前合川影响力和消费力有限,低价竞争和增值空间为区域楼盘赢得市场,这种竞争模式在未来至少持续3年;合川目前商业物业两级分化,新兴项目以大、全、高档
24、次竞争,老商业物业零星分布且较为陈旧;,区域现有商业格局,老城中央商业区:升级传统商业中心,以大型综合购物中心(街区)辅以传统临街商铺形态呈现代表物业:兆甲合阳新城、中奥城,新城中央商务区:以购物中心、超市零售主,辅以星级酒店配套,呈现商务配套功能。代表物业:希望城,城北片区:优质的交通体系规划,承载专业市场及物流配套功能,未来集聚的住宅开发产生的人气,与老城的商业区互为两个商业中心,增加商业层次感。代表物业:宝龙城市广场,大学城片区:以小商品批发、专业市场、社区配套等为主。代表物业:义乌小商品城,滨江商业带:以餐饮、休闲、娱乐为主,少量社区配套。代表物业:文峰古街,主要大型商业分布,1,2,
25、3,5,6,4,7,8,在合川目前已有商业物业中,多数以住宅底商、小区配套方式存在,除重百、新世纪外暂无其它大型集中式商业,并且除久长步行街外,其它地方商铺空置率较高;合川目前除新世纪及重百以外暂无无大型集中式商业,新建商业物业中则大多为购物中心类集中型商业物业;多数建筑较陈旧,无城市标志型建筑物;合川,目前虽有专业市场,但仍然以建材、家居等低附加值经营为主,专业市场具有较大上升空间;,商业市场小结,在合川区商业领域,聚集大量私营企业主、企业家,再加上众多商贸企业中的管理人员以及白领阶层,组成合川带动商业发展的消费主流。,区域消费市场,城市的发展,带动了政府公务员待遇的提高,相应此部分人群的消
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