中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告.ppt
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1、中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告,谨呈:中南控股集团有限公司,报告提纲,STRUCTURE,1,项目本体介绍,2,青岛与李沧区宏观投资环境分析,3,青岛商业格局扫描,4,青岛房地产市场研究,5,项目优劣与可行性建议,本体条件分析,3,项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4,本地块位于李沧与城阳交界处,属于城市边缘区,地块内配套缺失,城市意向较差;地块涉及3个行政村,占地约1600亩,地块1内内涉及三个行政村:桃园、上王埠和东王埠,总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失,整个地块的城市意向较差。,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,青银高速东侧,308国道西侧
2、,青银和308国道之间,区位条件,本地块具有良好的交通资源,通达性好,但现状进入性差;地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区,通达性从地块现状图看,308国道和青银高速南北贯穿地块,因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大,上午下午的高峰期时,堵车现象较严重。进入性从地块的现状看,青银高速在本地快内没有出口(出口在下王埠),而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接,但都属于非法道路,而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为:9,103,106,109,111,129,371,地块内与308国道的出口
3、,交通条件,金水路,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,出口1,出口2,高速出口,308国道立交,下王埠,地块规模较大,总占地1600亩;但内部被308国道和青银高速分割开,整体性受到影响,地块四至:东西向以山体为界,南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地,总占地约1600亩,典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块,造成地块的整体性受到一定影响。,地块规模,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,308国道,青银高速,地块现状:夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区,以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农
4、用地为主,但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。,地块内部现状以村庄和洼地为主,权属归于上王埠、东王埠和桃园,地块内部现状,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,砖厂,308国道西侧地块现状,村庄,湖面,村庄,地块地形:地块的整体地势是东西高,中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地,与旁边的城市主干道(308国道)路基有30-50米的落差。,地块东西边界是山体的自然延伸,地块中间地块是洼地,地块内部地形,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,地块西侧山体延伸,地块东侧山体延伸,地块中部洼地,西侧308国道堵车现象严重;中部砖厂和湖面环境较差;东侧山体延伸有限
5、,给东侧地块形成很重的压迫感,西侧308国道堵车现象严重(特别是上下班的高峰期)中部的砖厂环境较差,而且与其相邻的湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻,而且山体的延伸有限,与其邻近地块压迫感强烈。,地块内部限制,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,地块所在区域属于城市边缘区,各种生活配套资源都很缺乏,现状商业设施:地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆(308国道)为主。周边现状教育配套设施:王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈李沧商圈直线距离约为3.5公里,车行时间约10分钟。公共交通较为方便。,地块外部配套,李沧商圈,61中,王埠小学,桃园,上王埠,东王埠,308国
6、道,青银高速,地块内的现有商业,沿着青银高速,地块周边区域已有若干大盘,未来将对本地块产生直接竞争,区域内楼盘现状:区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径:市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争:地块北部约5分钟车程的天泰城(现阶段以小高层为主)后续还有6000户的供应量。地块南部紧邻的百通馨园(尾盘、多层和小高层)和伟东幸福之城(建面140万平米的高层、小高层)将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城(洋房、小高层和高层)后续存量也在186万平米(建面),地块外部区域,天泰城,308国道,青银高速,伟东.幸福之城,百通馨园,
7、绿城.理想之城,市区方向,盘点,地块规模较大,但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。,以水景(湖水)和山景为主的景观资源。东侧山势险峻,山体延伸的山坡较短,对地块有压迫感。湖位于地块的中部,可以打造为核心景观。,城市郊区,周边配套设施资源匮乏,规模,自然资源,配套设施,青银高速、308国道贯穿地块,通达性较好,拉近了和城市中心的距离,但地块进入性较差。,交通条件,区域认知,区域认知度较高,与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。,本体条件分析,13,项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4,地块2地处李沧区东部,九水路南侧,隶属城市蔓延区,具有初步的城镇意向;地
8、块涉及5个行政村,占地约1000亩,地块2位于李沧东部(青银高速以东),地块内内涉及五个行政村:苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河,总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失,但地块周边的配套设施相对完善(学校、工业园和医院),整个区域(含地块)的具有初步的城市意向。,区位条件,本地块经九水路,向东与李沧区、崂山区相接,地块通达性、进入性相对都较好;地块北侧的九水路,有6条公交线路通向李沧市区,通达性从地块现状图看,九水路是地块通往外界的主要通道。地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。进入性但从地块的现状看,本地块西侧有多个路口与九水路相接,但地块东侧较少
9、。地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合,至今道路尚未修通。公交九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为:107、112、113、128、303、365。,交通条件,土路,滨海大道,地块面积约在1000亩,金水河东西向为主横穿地块,将地块分成南北两部分,地块四至:北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地,总占地约1000亩。金水河东西向贯穿地块,自然分割了地块。,地块规模,九水路,金水河,通往崂山区,通往李沧市区,金水河现状,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,金水河现状,金水河现状,地块内部地势平坦,存在着大量村庄和违章建筑;地
10、块内有山河资源但河水几近枯竭,河道正在整治,地块现状:地块涉及5个村庄,地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水,其他地块的水资源几近枯竭。市政府和李沧区政府共投资14亿,治理李村河河道,打造原生态湿地景观。,地块内部现状,九水路,金水河,通往崂山区,通往李沧市区,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,村庄现状,违章建筑,南部山体,河道治理,违章建筑,违章建筑,违章建筑,以金水河为界,北部地块地势平坦,南部地块走势向由北向南依次走高,接驳山体,形成坡地,金水河南部地块走势由北向南依次走高,与山体相连,山体的延伸部分较为平缓。金水河北部地
11、块地势平坦,地块内部地形,九水路,通往崂山区,通往李沧市区,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,金水河南部地块,金水河,金水河南部地块,金水河北部地块,金水河北部地块,金水河北部地块,地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套,九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区,地块外部资源,地块以东的高校,九水路,金水河,青银高速,通往李沧市区,土路,通往崂山区,九水路在李沧区政府未来规划中,将打造高档商业,希望辐射全市,吸引旅游人口。,宾川路,地块周边受周边低收入产业人群的影响,目前居住意向较差,但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象,绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在
12、实施,并通过李村河景观带的打造,未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。九水路北侧,在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区,减轻这一影响。,地块外部限制,九水路,金水河,通往崂山区,青银高速,通往李沧市区,土路,绿城.理想之城,宾川路,和达和成,李沧工业园,北侧的工业园,郑庄旧改,和达和城,绿城.理想之城,郑庄旧改,地块周边环境较好,但通往市区的道路交通不够方便,周边的项目竞争较为激烈,区域认知:相对于李沧其他位置,该区域的环境相对较好。区域内楼盘现状:区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主市区客户到达本地块的途径
13、:市区客户主要是通过青银高速,经九水路到达本区域,规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建(时间节点不能确定)。区域竞争:地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目(现阶段以小高层为主)已经开始兴建。地块北侧的绿城理想花园(约190万平米建面,洋房、小高、高层)与和达和城项目(28万平米建面,洋房、高层)的总供应量在200万平米左右。,地块外部区域,九水路,金水河,通往崂山区,青银高速,通往李沧市区,土路,绿城.理想之城,宾川路,郑庄旧改,汉川路,和达和成,盘点,地块规模较大,但由于金水河的分割削弱了规模优势。,拥有包括河景与山景的景观资源,有一定资源条件。南向山体,项目位于山体阴坡,但山体延伸
14、区较为平缓;河景仍然需要改善,包括河水和河道的治理。,属于城市蔓延区,地块周边的生活商业配套相对成熟。,规模上,自然资源,配套设施,地块北侧的九水路通达性和进入性较好,而南侧地块的土路尚未完全打通,因此地块的进入性较差。地块南侧通往崂山区的汉川路,受庄子村的影响不能推进施工。,交通条件,区域认知,区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好,距离城市中心距离相对较近,随着绿城项目的拉动,逐渐形成一定居住价值认知,本体条件分析,23,项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4,地块3地处李沧陌生区,缺少配套,城市意象差;地块涉及2个行政村,占地约1000亩,地块3位于李沧城市的陌生区,地块内内
15、涉及两个行政村:李家上流和南王,总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失,整个区域(含地块)缺少城市意向。,区位条件,金水路,宾川路,本地块南临金水路,向西与李沧市区相接,向东与崂山区相接,地块通达性和进入性一般;到达本地块的公交线路只有一条,通达性地块南临金水路,是地块通往外界的主要通道。地块北侧、东侧边界没有道路。地块最西部边界紧临已建好的宾川路进入性从地块的现状看,本地块南临金水路是城市主干道,但与城市中心缺少南北联系。地块北部、东部、西部的进入性较差。公交地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条:128。,交通条件,金水路,宾川路,128路公交,地块南部和中部有
16、村庄,地块内现存违章建筑较多;地块南侧中部有李村河上游河道,目前河道状况较差,地块四至:南临金水路,西临宾川路,北部与东部以村边界为界。地块现状:典型的坡地地形,有植被,地势是东部和北部较高,南部较低。地块内有条河流,但水量不足,而且需要治理河道和河水。地块中的坡地,有大量的违章建筑。,地块内部现状,地块内部是典型的坡地地形,有一定植被覆盖;地势是东部和北部较高,南部较低,地块内部地形,金水路,宾川路,地块南侧,地块南侧,地块北侧,地块北侧,地块北侧,地块周边具备较好的山体坡地资源;北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源;但是缺少生活配套,地块周边具备较好的山体坡地资源。但与山体相隔着其他村庄。地
17、块北部向北,紧临山体的天水路,周边属于休闲度假区性质,此处有中海玫瑰庭院项目,尚未开盘,属于低密度产品。区域南侧边界周边有个小学。地块周边缺少医院和商业配套。,地块外部资源,长涧庙,地处城市陌生区,除南部边界外,通往地块的道路大多没有修通,地块进入性较差,地处城市陌生区,人口聚集度、关注度有限。除南部边界外,地块的进入性较差。,地块外部限制,金水路,宾川路,盘点,地块规模较大,相对完整,具有一定的规模优势。,以河景和山景为主的景观资源地块东、北侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的资源比较勉强。地块中的河道,水质差而且有异味,河道需要治理。本段河道不属于政府投资李村河景观项目,需要开发
18、商出资治理。,整个地块的配套较为缺乏,没有医院、缺乏商业配套。,规模上,自然资源,配套设施,目前看,地块只能经金水路进入地块内部,公交线路只有1条,而且地块的东西北侧道路大多都在规划中。,交通条件,区域认知,区域是城市陌生区、配套不完善;地块内和周边以村落和违章建筑为主,区域认知度差。,本体条件分析,31,项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4,地块4地处李沧城市建成区,周边配套齐全;地块涉及2个行政村,占地约1000亩,地块4位于李沧城市建设区,地块内内涉及两个行政村:大枣园和南岭,总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为完善,整个区域(含地块)的城市意向较好。,区位条件,重庆中
19、路,十梅庵路,南岭一路,本地块紧靠城市的主干道(重庆中路),通达性好;公交线路(5条)集中分布在地块西侧边界,通达性从地块现状图看,重庆路是地块通往外界的主要干道。重庆路是双向6车道城市主干道进入性地块的进入性较好,可以由南岭4路,南岭2路,南岭1路进入地块。公交九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为:122,306,696,364,605,交通条件,重庆路,十梅庵路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,重庆中路,地块面积约在1000亩,地块整体性良好,地块四至:西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。地块涉及土地为大枣园村和南岭村,总占地约1000亩。,地块规模,重庆中路,十梅庵
20、路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房(包含部分厂房生活区)搬迁,地块南部有高压线通过的不利因素,地块现状:地块涉及2个村庄,地块现在以建设用地为主,但涉及了大量的村庄拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。地块南部有高压线走廊通过,地块内部现状,重庆中路,十梅庵路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,拆迁,单位居住区,高压线,拆迁,单位居住区,高压线,地块内有山体资源,地势由东向西依次降低,地势较为平缓,地块东依老虎山,有一定的植被资源地块内的地形由东向西成阶梯状,依次降低。整个地块的地势相对平缓。,重庆中路,十梅庵路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,地块内部地形,整个区域的配套已经
21、成熟,地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向,整个区域发展相对成熟,地块西侧有楼山公园十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院地块内还包括了小学和中学。重庆中路两则是以汽贸为主的商业区,地块外部资源,重庆中路,十梅庵路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,青岛27中,大枣园小学,27中学,大枣园小学,第4人民医院,地块紧临李沧传统工业区,周边存在着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大;客户来源相对单一,以刚性需求客户为主,区域认知:区域紧临李沧老的工业区,环境污染较重,以楼山公园为界,公园西侧环境较差,东侧环境较好。区域内楼盘现状:区域内的主要楼盘都是以经济适用房为主。而且区域存在大
22、量的拆迁(地块南侧的文昌阁区域将来的供应量在90万平米的高层)。区域周边存在大量的平房,地块涉及到大量的拆迁(文昌阁的改造,将来的供应量87万平米的高层)。市区客户到达本地快的途径:市区客户(刚性需求)主要是通过重庆路到达本地快。区域竞争:地块周边的竞争楼盘以经济适用房为主(例如地块北侧的帝都嘉园)。,地块外部区域,十梅庵路,南岭一路,南岭二路,南岭四路,重庆中路,青岛石油化工厂,长生植物油厂,楼山公园,传统工业区,客户来源,文昌阁,居住区,盘点,地块规模大,整体性好,位于城市建成区。,无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。,属于城市建成区,区域配套和生活配套都已经成熟。,规模上
23、,自然资源,配套设施,地块周边的交通便利,有5条公交线路。西测重庆路是连接地块与李沧市区的主要道路。,交通条件,区域认知,传统工业区、环境不好,周边有大量的经济适用房以及大量的拆迁。,青岛与李沧区宏观投资环境分析,40,青岛宏观经济背景研究李沧区发展潜力研究,近年来青岛市GDP、人均GDP增长迅猛,2008年生产总值处于全国领先水平,青岛GDP近年保持了约16%的增长速度;2008年青岛GDP增幅仍达12.8%,高于全国平均水平2008年青岛人均GDP7785美元,较07年增长近30%2008年青岛和全国其他大中城市相比生产总值处于全国领先水平,达到4436.18亿元,经济,2000-2008
24、年青岛GDP指标及增长幅度,2000-2008年青岛人均GDP指标及增长幅度,2008年全国各主要城市GDP比较(单位:亿元),2008年青岛市经济处于高速发展期,房地产市场处于平稳发展阶段,改善型需求成为主力,2008年青岛市GDP为4436.18亿元亿元,较上年增长12.8%;,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明,不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2008年青岛市人均GDP7785美元,房地产处于平稳发展阶段。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发
25、展期,人均GDP与房地产发展关系,2008年,青岛市GDP增速为12.8,宏观经济处于高速发展期青岛市的人均GDP为7785美元,房地产市场处于平稳发展阶段,经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长,恩格尔系数维持在较低水平,城市居民生活富裕,购买能力强,青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长,2008年已达到20464元。比07年增长14.6青岛城市居民2008年人均消费性支出14999元,同比上年增长12.1%,和07年增速基本持平青岛市城市居民家庭的恩格尔系数从2004年起保持在36-38%之间,2008年恩格尔系数为37.4%,联合国粮农组织恩格尔系数标准,经济,20
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