珠海城市介绍及房地产市场概况.ppt

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1、珠海城市介绍及房地产市场概况,二零一三年一月,目录,第一篇 珠海城市介绍第二篇 珠海房地产市场概况第三篇 2013年珠海楼市展望,2,第一篇 珠海城市介绍珠海行政区位、人口等珠海城市规划、城市发展战略珠海经济整体运行情况,3,【行政区位】珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，是中国的五个经济特区之一，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，现辖香洲、金湾、斗门三个区，全市总面积1701平方公里,4,斗门区,金湾区,香洲区,【人口】珠海市2010年第六次全国人口普查主要数据公报显示全市常住人口为156万人，同第五次全国人口普查的124万人相比，十年共增加32万人，增长2

2、6.27%，年平均增长率为2.36%,5,珠海市各区人口分布,六普珠海市人口年龄结构,【城市规划】“产业西进、城市西拓”拉大了珠海的城市框架，随着港珠澳大桥、横琴新区、十字门商务区的规划建设，将提升珠海的整体发展速度,6,借助实施珠三角改革发展规划纲要和横琴大开发的战略机会，2010年珠海市加快实施“东部大转型，西部大开发”战略在东部大力推进现代服务业、高新技术产业在西部以“双港”为引擎、大项目为龙头，大力发展先进制造业、现代物流业和现代农业，把区域结构和产业结构调整有机结合起来，城市发展呈现出强劲的竞争力城市空间格局“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”一条主轴：情侣路珠海大道，串起东西

3、两端两大板块：即东部板块和西部板块三区一城：即香洲核心城区+横琴新区+西部中心城区构成珠海主城区若干组团：与产业园区相配套的城镇组团。通过组团式布局构建支撑核心城市的空间格局,产业西进,未来发展热点,产业西进,【城市规划横琴新区】2009年8月14日，国务院正式批复了横琴开发总体规划，横琴新区的开发建设上升为国家战略，规划明确了横琴的战略方向-横琴成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台,7,横琴,澳门,香港,珠海主城区,1987年成立横琴乡政府,1989年撤乡建镇,1992年被广东定扩大对外开放位四个重点开发区之一,1

4、998年被确定为珠海五大经济功能区之一,新世纪后有澳门舆论申请横琴列入澳门管辖范围,2004年广东省提出将横琴岛创建为“泛珠三角横琴经济合作区”（9+2合作区）,2005年粤澳合作联席会议确定，以“泛珠合作，粤澳为主力”方针发展横琴,2006年广东省通过横琴岛开发建设总体规划纲要,2008年珠三角纲要中横琴成为横琴新区,2009年1月中央决定开发横琴岛,2009年6月国务院原则通过横琴总体发展规划,横琴岛地处珠江口西岸，是珠海最大的海岛，由大横琴岛与小横琴岛组成，土地总面积106.46平方公里，相当于澳门的三倍，香港的十分之一，生态环境优越，2009年之前，90%的土地未开发，常住人口7000

5、多人。与澳门三岛一河之隔，最近处不足200米，距离香港34海里2009年12月16日，横琴新区挂牌成立，横琴开发全面启动现阶段建设以基础设施为主，即将进入大规模开发阶段,【横琴新区定位及规划】,8,发展定位横琴新区的发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为20万元规划横琴的整体规划为“三片十区”，由北至南分别为商务服务片区，科教研发片区、休闲旅游片区，各片区

6、各具特色、功能明显、相互协调发展,【城市规划十字门中央商务区】位于珠海东部城区、西部城区及横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸。十字门中央商务区的横琴片区和南湾片区与澳门本岛、氹仔岛构成了独特的“两江四岸”格局，是环澳城市带的天然核心,9,规模占地5.77平方公里，其中北部片区2.28平方公里，南部片区3.49平方公里；规划总建筑面积1100万平方米，总投资将超过1000亿元发展现状09年开始城市设计，10年起开始城市基础设施和会展商务组团的施工建设，13年初会展商务组团进入结构封顶施工阶段,【十字门中央商务区定位及功能布局】,10,发展定位依托于粤港澳紧密合作，服务于珠海核心城市建设

7、及横琴开发国家战略的、国际化、滨水生态型现代服务业聚集平台，将主要发展金融服务、商务服务、会议展览、企业总部、公共服务、文娱休闲、商务配套及高端居住等产业功能布局北部核心区：占地128万方，建面220万方，主要发展会展商务组团（已动工）、中航通飞组团（已动工）、商务办公、企业总部及商务配套等功能北部储备区：占地100万方，建面230万方，主要发展公共服务办公功能和部分高端居住功能南部核心区（离岸金融岛）：占地120万方，建面240万方，集中发展金融服务、高端商务办公及相关配套,南部核心配套区：占地120万方，建面200万方，主要发展SOHO办公、商业、文化娱乐、商务公寓及配套服务，在滨水地带重

8、点设置度假酒店、游艇码头、水上运动观光等设施南部储备区：占地109万方，建面210万方，重点发展高科技研发及总部办公、吸引全球高科技产业研发和总部机构进驻，适当发展高端居住配套,【宏观经济1】近年来珠海经济总体稳步增长，2011年实现GDP1403亿元，在广东省内位列第十一位，人均GDP8.99万元，位居省内第四，三产比例为2.7：56.0：41.3；香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值863.48亿元、351.27亿元和188.49亿元,11,2011年广东主要城市地区生产总值,2011年珠海产业结构图,2006-2011年珠海市地区生产总值及增长速度,2011年广东主要城市人均G

9、DP,【宏观经济2】固定资产投资&进出口贸易（其中2011年固定资产投资达638.4亿元，房地产投资为256.6亿元，占比40.2%）,12,2006-2011年珠海市固定资产投资及增长速度,2006-2011年珠海市进出口贸易情况,2011年实现固定资产投资638.37亿元，与2010年相比增长28.4%，增幅明显2011年房地产投资为256.6亿元，占固定资产投资总额的40.2%,受2008年全球金融危机影响，珠海2009年进出口下降较为明显，出口总额为近5年来最低2010-2011年珠海市出口贸易明显回暖，2011年进出口总额达516.39亿美元，增长18.8%,【宏观经济3】社会消费品

10、零售总额&城镇居民人均可支配收入,13,2006-2011年珠海社会消费品零售总额增长明显，近2年增长率在18%以上2011年实现社会消费品零售总额567.86亿元，与2010年相比增长18.1%，增速较2010年稍有回落,2006-2011年，珠海城镇居民人均可支配收入平稳增长，自2008年以来，增幅逐年提高2011年珠海城镇居民人均可支配收入达到28731元，比2010年增长13.2%,2006-2011年珠海市社会消费品零售总额及增长速度,2006-2011年珠海市城镇居民人均可支配收入及增长速度,第二篇 珠海房地产市场概况房地产市场整体运行情况土地市场基本情况住宅市场基本情况商业地产简

11、述,14,【整体情况】房地产投资在07年实现爆发式增长后增幅趋于平稳，但2011年再次实现大幅提升，全年实现投资256.6亿元，增长42.9%；商品房成交面积自09年起有所下降，但是成交均价增长明显，11年均价达11678元/平,15,2004-2011年珠海市房地产开发投资情况,2004年-2011年珠海市商品房成交面积及均价,2007年商品房成交量打322万方，为历年最高，08年下降明显，09年迅速攀升至280万方，09-11年呈逐年下降趋势成交均价逐年上升，11年达到11678元/平，上涨9.2%,2007年珠海房地产投资实现爆发式增长，2008-2010年增幅较为平稳，2011年再次实

12、现大幅提升2011年实现房地产投资256.6亿元，较2010年提升42.9%，增幅显著,【商品住宅市场】珠海商品住宅市场自09年起，销售面积呈逐年下降趋势，09-11年年去化量均在200万方以上，12年初步统计成交146万方，较11年下降明显；价格方面，受11年“双限令”影响，价格较11年下降了6.9%，12年均价达11310元/平,16,备注：03-06年价格为主城区统计价格，因数据来源多种渠道，统计数据可能稍有误差,2009-2012年珠海市商品住宅销售情况,2003年-2012年珠海市商品住宅销售均价及增值速度,2009年商品住宅去化271万方，为近几年峰值，09-11年年去化量均在20

13、0万方以上2012年初步统计去化146万方，较2011年减少30%,备注：08年前住宅去化统计数据缺失，09-11年数据来源珠海统计局，12年数据为市场初步统计，可能一定存在误差,【珠海主要房地产政策双限令】自2011年11月在主城区（香洲）实现“双限令”以来，房地产市场实现了一段时间的平稳滑落后，2012年下半年起又进入了上行通道,17,珠海限购令：2011年11月1日起，珠海市户籍居民家庭只能在香洲主城区内新购1套商品住房；非本市户籍居民家庭如可提供购房之日起算的前2年内在珠海市累计缴纳1年以上的个税缴纳证明或社保缴纳证明的，也只能在香洲主城区内新购1套商品住房，否则暂停在香洲主城区内购房

14、珠海限价令：2011年11月1日起，房地产开发企业按照规定将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备 项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元/平建筑面积）的价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证,【双限令后楼市表现】2011年10月-2012年9月珠海住宅成交均价走势（自自双限后至2012年9月住宅销售均价为10920.4元/平方米）,18,史上最严厉调控夜袭珠海,市场陷入观望僵局，2-3月份更是无一新项目获得预售,2011.11,2012.3,五一刚需爆发，成交量有一定回升，但是5-6月份价格有所

15、回落,2012.6,新政施行8个月，7月份官方公布数据商品房均价跌破万元,2012.8,8月份成交量开始回升9月稍有回落10月开始市场回暖明显，10-12月成交量持续上升，12月成交量为全年之最,数据来源：珠海统计局,【珠海房地产板块】从大的格局来看，主要分为东西两大板块，其中东部板块（香洲区）为主城区，房地产市场发展相对比较成熟，东部板块具体可细分为新老香洲、前山、吉大、南湾、拱北、唐家湾等片区,19,【2012年土地市场土地供应】2012年珠海土地供应76宗，供应面积达657万方，供应面积环比下降26.69%，其中工业、物流等产业用地面积占比超过70%；从区域看，土地供应主要集中在西区；从

16、供应月份看，1、9、11月供应量较大，11月更以狂推19宗地块，创下2012年推地之最,20,住宅及商住用地共推出13宗，总面积为101万方，占15.42%商业及商办用地共推出9宗，总面积39万方，占5.98%综合用地6宗，总面积43万方，占6.6%,【2012年土地市场土地成交】2012年珠海土地成交62宗（流拍9宗），总面积达632万方，成交面积环比下降5%；从区域来看，西区（金湾+斗门）共成交35宗，占总宗数的56%；住宅及商住共成交10宗，面积占比12.6%；全年土地出让总金额136.23亿元，环比上涨52.47%；从月份看，12月成交土地16宗，成2012年成交宗数之最,21,【20

17、12年珠海住宅用地成交楼面价TOP5】保利以6000元/平的楼面价成为2012年珠海住宅用地楼面单价之最,22,【2012年住宅用地成交宗地面积TOP5】珠海华亿投资有限公司竞得的300亩土地为2012年珠海出让的单宗最大规模住宅用地,23,【2012年商品住宅新增供应主城区及金湾】珠海市区（香洲，不含横琴）新增供应8937套，同比下降35.73%，共批售91.51万方，同比下降43.88%；市区与金湾合计新增供应14886套，共批售139.7万方,24,从供应面积和供应套数来看，新香洲、南湾和金湾片区为主力供应区，就供应面积占比而言，新香洲占18%，南湾占13%，金湾占35%市区及金湾新增供

18、应14886套，共批售139.7万方除唐家湾外，其余地区户均面积在120平以下,【2012年商品住宅供应主城区总供应】主城区总供应14631套，其中2011年存量5694套，2012年新增8937套；主要供应区域为南湾、新香洲及唐家湾，产品结构中以80-90平的刚需产品套数供应最多,25,2012年珠海主城区各面积段住宅供应量（套）,主城区各板块住宅供应套数及占比,【2012年商品住宅成交】总成交146万方，成交均价11310元/平；从各片区来看，新香洲、南湾和斗门排在成交金额前三名；斗门在成交套数和成交面积上处于领先地位；吉大、老香洲和拱北属于传统老市中心，成交均价居于首位，达到了16035

19、元/平,26,【住宅成交重点片区新香洲】珠海行政文化中心，该片区集中了珠海市级大型文化活动中心及政府行政机关，近几年房地产发展势头正猛,27,片区楼盘供应特点：开发量大，大盘云集，如五洲花城二期（80万方）、仁恒星园42万方、中珠九悦32万方（含中珠上城15万方）、金域华府15万方等以首置/首改产品为主，面积段集中在90-150平,【住宅成交重点片区南湾】在城市规划中定位“滨河高档住宅社区”，前山河沿岸已成为继情侣路沿线之后，珠海的高端社区集聚之地,28,片区特点：继2000年初华发新城一期入市以来，该片区先后开发中新国际、华发世纪城、中信红树湾、中联金沙美地等项目，片区建设如火如荼进行当中凭

20、借前山河景观资源稀缺性和政府的投入，在品牌开发商带动之下，前山河片区住宅价格在1.5-2万元/平，其中红树湾高层均价2.2-2.5万元/平，别墅价格超5万元/平，引领市场标杆,【住宅成交重点片区斗门】珠海的镇郊老城区，区域形象为典型的农业、工业区域，近年房地产项目供应以黄杨河东岸的白蕉和尖峰山区域为主，由于其供应量和成交量较大，逐步引起品牌开发商注意,29,片区特点：成交量在珠海各片区中处于领先地位，但均价为各区最低产品以面向刚需客户为主，近年来由于主城区价格水涨船高，主城区首置客户开始被挤到该区域进行置业,【住宅成交重点片区金湾】珠海新兴住宅片区，随着时代、保利、万科等品牌开发商陆续进入，提

21、升了片区的整体品质；西部中心城区的规划建设，有利于片区潜力的发挥，产品以80-120平为主，客户结构日趋多元，金湾已成为热点区域之一,30,片区特点：产品以80-120平的刚需两房三房为主，价格集中在6500-8000元/平，客户结构日趋多元本年度时代山湖海实现了片区单盘超10亿元，且数次刷新西区高层价格,【住宅成交重点片区唐家湾】在各大品牌开发商进驻后，凭借强势资源，近年来成为外地投资度假客户的首选区域，产品供应基本为中大户型，部分刚需户型,31,片区特点：目前为珠海的豪宅区，外地投资度假客户占有相当的比例产品以中大户型为主，部分刚需盘，刚需价格也在1.5-2万元/平（含装修）,【房地产市场

22、商业地产简述】人口较少对于商业地产的发展来说将有一定的局限，与同级别的城市相比，珠海的商业地产发展相对滞后，消费力外流严重。近年，随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海商业地产的春天即将来临,32,商业前几年，珠海的商业体系相比来说比较限制，商业的业态比较单一。目前，在各种利好因素的推动下，珠海的商业发展开始崭露头角。据粗略统计，近两年珠海以年均2-3万平米的商业体出现。随着几大综合体的落成，珠海的商业地产于2013年迎来大跨越从政策层面来说，珠海对未来商业的规划比较明晰，特别是从近期的拍地来看，商业用地规模比较大，给人的感觉就是商业地产

23、的前景较为明朗。另外，珠海作为沿海城市，旅游资源比较丰富，这将对未来商业地产的发展有着重要的拉动写字楼目前珠海写字楼每年的销售量约在2.5-3万平米之间，随着横琴新区和十字门中央商务区开发建设的实施，珠海未来写字楼市场将进入上行通道,33,第三篇 2013年珠海楼市展望新增供应盘点及趋势研判整体市场研判,【新增供应盘点及趋势研判】2013年全市预计约有16个项目推向市场，其中主城区9个，西区7个，总新增供应量约537万方，共供应套数约4.7万套（主城区按户均125平、西区按户均90平估算），有一定的去化压力,34,2013年品牌开发商依旧活跃，且开发项目大多为中大规模唐家湾和斗门成为新增项目供

24、应热点，其中唐家湾产品特点以中高端兼具投资度假为主，西区（斗门、金湾）以刚需盘为主主城区其他区域产品供应结构发生微妙变化，拱北凭借临近澳门及本身繁华的商业氛围，以综合体为主，如仁恒滨海中心；南湾新增2个项目预测以刚需产品为主有强势资源的品牌项目，依旧走中大户型路线，但不排除考虑部分产品向刚需产品倾斜,【整体市场研判】,35,2012年初，在2011年底公布的“双限令”下，珠海市场进入寒冬，各项目成交量、上门量极低。年中左右，在贷款政策、城市发展利好及开发商主动降价等因素促进下，成交量开始反弹，并且持续高位运行，纵观2012年，珠海市场收获了一张较为欣慰的成绩单从土地成交看：未来城市外扩基调再度扩大，主城区以消化目前存量为主，主要新增供应集中在唐家湾和西区，如唐家湾情侣路南段集中了格力、仁恒、保利、华发等品牌项目，开发规模超过200万方；斗门白蕉路片区集中了华发、万科、时代、三一重工等项目，开发规模超过150万方从产品供应看：珠海市场目前已呈现出刚需为主的市场特征，主城区2012年去化较好的项目基本为刚需盘总体而言，在各大品牌开发商超前完成销售目标并且积极拿地的行为下，加之众多规划利好，珠海2013年市场整体向好，但也会是“大浪淘沙”的一年，迅速反应、现金为王依旧是开发商不可改变的发展主旨,The End,36,