漳州东山项目初步定位及物业发展建议(.11.25)131p.ppt

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1、Page-1,漳州东山项目初步定位及物业发展建议(2010.11.25),Page-2,报告思路,Page-3,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-4,宏观经济分析,东山城市概况,东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县，主岛面积194平方公里。位于厦门经济特区与汕头经济特区之间，距台湾高雄110海里，是大陆距台湾最近的海岛。全县总人口20.33万人。平均常住人口21.14万人。东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称，岛上气候宜人、风光旖旎、资源丰富。,Page-5,东山经济发展提速增效果,地区生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增幅

2、均创近十年来新高。经济社会建设呈现发展提速、效益增优态势！,项目带动成效凸显,引办大项目取得突破：总投资达168亿元；高端浮法玻璃；水产品精深加工；物流保税中心风力发电；,工业发展平台初步形成,19.7平方公里的生态工业园区有序推进；临港经济工业园建设初具规模；海峡两岸（东山）水产加工集散基地投入运营；,东山经济腾飞在即！,Page-6,居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变,东山县2009年人均GDP26548元，按现行汇率折算达3962美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于稳定的快速增长阶段。,Page-7,东山人口逐年增长，住宅市场供

3、应缺口较大,上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积30计算，从2009年至2013年五年时间，住宅市场需求约为650万，以2009年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。,Page-8,东山县城镇总人口规模：近期末（2010年）控制在14万人左右；东山县城区总人口规模：近期末（2010年）控制在12万人左右，总用地14.7平方公里；,2020年未全县国内生产总值（GDP）达到约211亿元；人均GDP产值达到91000元/人左右，城镇化水平达到64%左右。,至2020年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城

4、区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。为促进旅游业的发展，拉近西埔和铜陵两镇的距离，强化城区的组合关系，规划在康美镇域百亿新城附近设立康美城区，西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。,2020年西埔城区城市建设用地面积5.412，规划人口4.6万人，人均城市建设用地面积117.5米2。,2020年铜陵区城市建设用地面积9.582，规划人口9.0万人，人均城市建设用地面积106.4米2。,东山规划建设更好的适应经济社会的发展，前景一片大好！,城市规划,Page-9,项目所在区域规划,项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在乡镇，面积34.4平方

5、公里，下辖4个社区，13个行政村，总人口5.3万人，城区面积6平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区、东门屿南门湾滨海沙滩景点等12公里。西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心未来发展目标：建设国际旅游海岛为目标，高标准定位，加大中心县城的建设力度，把城市当景区建设，实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海鲜小吃一条街、步行街的发展和改造，推进全县城市文化广场和夜景工程建设，把县城建设成为“吃、住、游、玩、购物”配套齐全的海岛特色旅游精品工程。,Page-10,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-11,2010年1-9月房地产业的宏

6、观政策法规,今年以来国家对房地产行业的宏观调控政策频繁出台，显示了政府对调控房价的决心，势必影响到投资者的热情，导致市场成交量的暂时萎缩。,Page-12,后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。随着2010年底到2011年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回

7、暖。,Page-13,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-14,发展史,2005年之前，东山居住用房基本还是以自建房为主，商品房开发从2006年开始起步，经过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的居住方式。2009年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后，进入市场的项目不超过20个，并且普遍规模较小，从几千平方到一两万平方为主要的开发区间。项目规划和户型产品也比较单一，更多的产品都带有明显的迎合旧有居住习惯的痕迹，没有小区，户型尺度普遍较大。从2009年开始随着城市的发展和旧城改造的推进，房地产开发水平也有了明显的提高，项目品质更加优秀，大体量的高

8、层小区项目越来越多，户型结构更加合理。东山的房地产项目市场化运作水平有限，普遍都是应用民间渠道进行直接销售，不需要包装，更没有系统的营销推广的做法。直到2007年，才有个别相对较具规模的项目开始了营销推广，对项目进行包装，也应用各种渠道进行宣传。目前房地产项目的营销推广手段也逐步走向系统化、专业化，专业的代理公司也开始出现。从市场整体价格水平来看，在前几年大市场行情涨势凶猛的背景下，也有一定幅度的上涨，但相对比较缓和，目前行情仍然保持在28003300元/平方米的较低水平。,Page-15,从2005年开始东山县全社会固定资产投资保持在年35%的增长幅度，呈现逐年增长的态势。其中房地产开发投资

9、从2006年开始增长，2009年增长幅度趋于平缓，东山政府对房地产开发给予足够的重视，实际投资年平均增长率在82.97%！,房地产宏观层面,Page-16,从近几年东山县房地产市场宏观数据来看，商品房施工面积每年基本保持在30万方左右，2009年有较大幅度的增长为60.81万方，增长率达到57.9%，市场供应量呈现逐年增加的态势。商品房销售面积从2005年的5.5万方到2009年21.24万方，增加了接近4倍。,Page-17,当前市场特点,起步晚，发展慢供应少，价格低规模小，规划差集开发，势均衡自住多，投资少重销售，轻策划,Page-18,经济基础薄弱,产业单一,发展缓慢,对房地产的支撑能力

10、有限,多数项目总建在3-5万平之间,总体社区品质难以体现,配套稀缺，几乎为零，只能借助于周边自然形成的配套,产品单一,类型单一：住宅为主，极少量商业为辅，其他物业类型基本为零,立面单一：过于普通，缺少创新,其他,开发商：立意不够高、品牌意识不够,观念更新：居住观念已经发生了很大的转变，但仍有提升空间,城市影响力不足：名声在外、名不符实,Page-19,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-20,西浦,铜陵,西埔：,铜陵：,聚福花园、益泰商贸城、新城中心、东方广场、聚鑫商城、鑫瑞学府花园,东方御景广场、鑫弘花园城、群峰广场、帝业商厦,东山典型的双核心县城,

11、Page-21,西埔：县政府所在地，为东山县政治、经济、文化中心,西埔镇的房地产开发主要集中在新城路和东环路的两边,项目以多层和小高层为主，社区规模小，自身配套稀缺，主要依靠项目周边的市政配套。在当地能够实现最大程度、最高等级的生活、教育、娱乐等日常活动。西埔镇的住宅以自住为主，投资的比例相对铜陵会较低。,Page-22,铜陵：东山旧政府所在地，文化中心，港口优势显著,铜陵镇为东山旧政府所在地，50年代政府搬迁至西埔，但在东山人的传统观念里，铜陵才是真正的城关。区域优越观念较强。东山文化及旅游的精髓风动石景区，就座落在铜陵镇。关帝庙为台湾及东南亚所有关庙的香缘，每年吸引数以万计的朝圣者膜拜。铜

12、陵城区重点发展港口和港口工业区。独特的地理优势及资源，使其房地产在东山处于领先地位。价格最高、社区规模最大、配套最齐全、投资比例最大,Page-23,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-24,西埔板块,Page-25,Page-26,Page-27,Page-28,Page-29,Page-30,Page-31,铜陵板块,Page-32,Page-33,Page-34,Page-35,Page-36,Page-37,总结分析,在售市场调研分析小结,一、目前在售十个案总建筑面积约为84万，其中已售面积约为56万，尚余28万量体未售。二、市场特征 以小高层

13、和高层住宅为主，搭配部分多层，多层产品主要体现低价，弥补低单价低总价客群的需求。以一房（40-50）2房（80100）、3房（110130）的小户型为主，大3房（120170）为辅；大户型 面积较难消化 销售管理水平有待提高；购买房产讲究经济实用。三、销售状况：平均销售率达到70以上；西埔区域均价2900-3300元/左右，铜陵2600-3000元/；进入2010年，受楼市新政的影响，市场观望情绪浓厚，购买欲有待激发；四、消费客层 周边乡镇客群量大，除改变居住环境外，多是改善子女的教育环境 城区居民购房部分用于改善居住条件，东山县旧城改造的刚性需求 客群结构比较单一，多为东山县或者周边乡镇的本

14、地客户，投资客占很少比例 随着东山县打造国家级旅游城市的远景规划，西埔和铜陵逐步出现开发热，未来升值潜力较大，能够吸引投资客,Page-38,在售个案主要分布在西埔和铜陵镇，西埔是东山县新的行政中心，铜陵旅游风景资源丰富，如风动石景区、马鸾湾景区等；建筑风格单一，外立面普通，户型格局单一；小区整体居住品质除个别项目外，无法达到高尚社区的标准；中小户型产品一直是市场的主力热销产品；整体市场销售率高，市场反应良好，价格平稳上涨，发展空间良性。,Page-39,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-40,1、基本经济指标,Page-41,2、地块周边及地貌现状,东邻东山县开发区西环路

15、，南临目前在建的东山县东西二路，西至电信办公大楼，北达东山县党校路。地块周边略显陈旧和空旷，四至缺乏视觉吸引力，整体自然环境较差，区域人气不足。,Page-42,Page-43,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-44,项目价值判研,界定关键词：新区、交通便捷、规模,Page-45,项目界定,城市稀缺品质规模大盘,Page-46,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-47,规模优势：总建面约25万平方米，具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘。区位优势：处于西埔开发区之中，离东山县核心区域仅10分钟，地段优势明显地块优势：地块方正，平整

16、，是城市大盘开发的优良地块。路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。教育优势：周边为东山县党校、东山县一中，拥有良好的教育配套,项目优势,Page-48,处于待发展区域，在东山人民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便；目前北面东西二路延伸段正在施工，对本项目有较大噪音影响；本案量体大，去化周期长，容易受到政策变化影响周边商业分散主要是日常生活商业配套，不是主流商业区,项目劣势,Page-49,整体市场近几年东山房地产市场快速发展，但整体市场仍运行水平一般，整个市场后期看好；周边竞争项目个案较少区域性的生活娱乐配套比较缺乏结构性消费群体逐渐明朗

17、，为商业体消费目标群体的锁定，奠定了基础新颖且卓有成效的营销手段的运用市场开发水平不高，东山县缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。,项目机会,Page-50,国家近年固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策，一定程度上制约了地产市场的发展；东山房地产市场快速发展，潜在市场供应量较大，市场竞争激烈；大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象,项目威胁,Page-51,发挥优势：A、突出项目规模优势，以及小区特色景观；塑造东山第一大盘；B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象；C、通过创新突破，打造片区乃至整个东山县品质

18、标杆，塑造独特个性的品质名盘；规避劣势：A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质；C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势；D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等；发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。,项目分析对策,Page-52,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-53,核心问题,核心问题,Page-54,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-55,我司认为，在东山城市正处于大拓展、东山房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力

19、发展旅游城市的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！,项目带动区域,开发理念,Page-56,新城市主义项目所在的区域，虽然与中心区域有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区新开发区的概念。我司认为，项目应提出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的小区环境、繁荣的商业、便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追

20、求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。,Page-57,我司认为，项目应注重对配套设施的提炼，通过对社区本身的文化概念提炼与挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成独特鲜明的主题概念，塑造项目的核心竞争力。,主题地产,Page-58,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-59,客户群体主要集中为旧城改造后原有居民、外地务工人员、普通单位的管理人员和职员、私营业主及周边居民；多为首次置业，主要为自住性客户；来源区域主要为附近乡镇，主要看好片区未来发展和刚性需求；,区域类比项目客户现状,市场客户分

21、析,Page-60,项目客户圈定,市民阶层,富裕市民阶层,新资产阶层,稳定资产阶层,财富阶层,权利阶层,赤贫阶层,阶层金字塔体系,Page-61,目标客户定位,平均年龄30-40，但有不错且稳定的收入，对居住条件有较高要求；习惯了城市的喧嚣，喜欢自然、舒适的城市生活，希望在交通便捷的地方有物业；平时工作忙碌，对生活休闲配套设施有较高要求，喜欢喝茶、唱歌等娱乐节目；有着多次置业经历，眼光挑剔，置业经验丰富；多数是1代人或者2代人居住，多代同堂的情况会较少出现。,客户定位：城市中坚阶层,Page-62,项目客户定位,15万以下,1525万,2540万,4060万,6080万,80万,核心客户群,重

22、点客户群,边缘客户群,主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群,游离客户群,Page-63,高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区,项目形象统领,Page-64,东山西埔 城市稀缺低碳生活特区,我们在这里示范东山的未来！,项目市场定位,Page-65,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-66,未来市场供应主力户型面积,鑫瑞学府花园,聚福名城,鑫瑞大厦,天成花园,空档面积区间,空档面积区间,市场供应主力面积,市场供应主力面积,Page-67,根据市场调查:目前东山楼盘热销的户型面积以80-120为主，其次是40-50，占市场热销户型的80%左右。,市场热销户型面积,Pag

23、e-68,户型配比,根据市场反映60平米以下小户型和100-110平米的小三房是市场主力供应结构，而市场中70-90平米的两房户型市场供应较少，可以作为项目的切入点，为了降低市场竞争带来的风险，建议本项目主力户型为70-90平米的两房。整个项目2梯6户的18层30层建筑,Page-69,项目价格定位,我们采用了市场比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比较关注的环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素等因素来进行修正，下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：,本项目销售价格：3496元/平米,Page-70,本项目住宅总销售金额：3496元/平米253011平米=

24、8.8亿元,项目总销金额,Page-71,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-72,项目启动策略,由于本项目为目前东山县第一规模大盘，总建筑面积为30万方，考虑分期开发，整个地块建议分为二期开发。本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来,Page-73,地块分期示意,一期,二期,以最优资源高起点启动,优先规划和展示公共配套区,以体验为目的全面展开,将地块一分为二，以最优资源高起点启动，奠定项目的整体档次；在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果;启动区入口处优先规划和，加大体验力度.首期开发临近

25、电信大楼部分，总建筑面积约15万方。,东西二路,党校路,西环路,Page-74,第一期,第二期,2013年,项目整体开发周期,Page-75,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-76,总体规划布局,规划约10000平米人工湖,提升项目的景观资源优势,奠定项目核心竞争力;组团围合式布局,以景观为导向,坚持资源优先分配给大面积产品原则,产品尽量板楼设计;岛式会所设计,会所面积约2000平米,将项目会所、人工湖与中心游泳池形成一个整体,形成社区主入口的主要展示面.泳池与湖面相连接,打造无边际泳池;商业街休闲化,将项目商业设置在东西二路边,营造良好

26、的休闲氛围;规划路景观化,周边种植高大大型乔木,形成一条林荫大道.项目主入口设置在东西二路上,整个小区实现人车分流;,Page-77,人工湖+游泳池,会所,项目二、三房高层单位/商业,项目二、三房高层单位/商业,小区主入口,项目二房、三房、四房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目二房、三房、四房高层单位,总体规划示意,东西二路,党校路,西环路,小区次入口,小高层单位,小高层单位,Page-78,借鉴规划,Page-79,Page-80,会所功能,会所设置位置建议：在人工湖附近，由于此位置位于小区中心，又有水景资 源，正对小区主入口，能很好的展示项目形象。会

27、所功能设置：室内运动馆（羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等），阅览室、棋牌室等休闲娱乐为主。面积大约2000平米，2层。备注：会所前期建议做为销售中心,Page-81,岛式会所示意,气派和开阔的入口景观是提升社区价值的重要因素.而且加之本项目建议做人工湖和小区游泳池，采用岛式会所这种独特创意除了提升项目档次，更能吸引市场好奇感,Page-82,山湖会所示意图,水系是住所加分的重要元素，建议会所建在湖边能添加其气派，吸引消费者眼球。,Page-83,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-84,现代简约风格是市场主流,根据经验大盘大都选择欧式建筑风

28、格;其实大多数客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;简欧建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等基本在东山都没有出现过;东山的楼盘几乎都是现代简约风格，并且质素都不高。,东山楼盘建筑风格研究,Page-85,项目建筑风格建议,从项目开发思路和整体定位考虑,建议本项目建筑风格为:,欧式建筑风格,Page-86,Page-87,Page-88,Page-89,风格印象,Page-90,Page-91,Page-92,1、同层排水通过减压限流给水系统，实现卫生设备和空间灵活配置、无噪音、隐蔽水箱免维护、节水节能减少资源消耗；水管无须经过邻居家天顶，实

29、现真正的产权独立。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。,设施建议-建筑结构及建材亮点,2、铝窗及中央玻璃系统断桥铝合金窗，双层中空low-E玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。,Page-93,1、24小时安保系统小区可视访客系统、七重电子安保网络监控系统、电脑车库一卡通门禁系统、周界报警系统、自动化远程抄表系统、公共电视接收系统。,2、智能对讲系统主机所摄图像传输到分机监视器的通道，通常的楼宇对讲系统的视频通道是与系统的通讯、音频通道完全分开的，采用电视监控的视频传输原理进行通道的设计。,设施建议-智能设施配套亮点,Page-9

30、4,3、私家指纹识别系统把一个人同他的指纹对应起来，通过比较他的指纹和预先保存的指纹进行比较，就可以验证他的真实身份。,5、一卡通刷卡式电梯，只有住户才可以进出智能IC卡，内保存有客户信息，持有一张卡便可出入车库，公寓，会所等，且只有持有IC卡的客户才能进入高端公寓楼层，如此可杜绝闲杂人等，及保证住户安全。,4、光纤到户系统光纤通信(FTTx)一直以来都被看做是继DSL宽带接入方式之后最具市场前景的宽带接入方式，与常见的双绞线通信不同，其具有工作频率更高，容量更大(可以根据用户需要升级到10-100Mbps的独享带宽)，衰减更小，不受强电干扰，抗电磁脉冲能力较强，保密性好等特点。,设施建议-智

31、能设施配套亮点,Page-95,1、直饮水系统在用户终端直接进行净化，并活化，能量化，模拟自然水的净化体系进行处理，直接输出符合国家标准的饮用水。所有材质均符合食品卫生级别。,2、食物垃圾处理系统可以很方便的处理掉家庭生活所产生的垃圾，大幅度改善室内卫生状况、完善家居环境。改善室内空气品质，提高家居生活质量。,设施建议-生活设施配套亮点,Page-96,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-97,市场对园林风格的偏好,目前市场上客户对于园林风格，没有固定偏好，客户对于市场上的风情主题都不太了解，而是随意因主题来选择，发展商说是什么主题，就是什

32、么主题，无法识别，也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了领海国际别墅项目外，缺乏较精致的园林社区。因此，一方面，客户肯定具备园林品赏能力，好的园林，差的园林，在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面，客户对目前市场的园林没概念，因为没有好园林做参照，因此市场需要好园林，同时客户对主题风格没有任何限定，园林主题需要市场去引导。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。,Page-98,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,Page-99,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,Page-100,有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在

33、市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心景观和会所展开.,多组团、溶解式园林,项目园林风格建议,Page-101,架空层园林,未做商业的楼体首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所,Page-102,架空层园林,Page-103,水主题,由于项目地块存在高差，我司建议可以做一些循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖，令园区的每一细部都充溢着水的盈动。,具体园林细项,Page-104,景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,Page-105,架空层园林,Page-106,中心景观轴除了打造重

34、点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,Page-107,注重公共交往的邻里关系公共空间提示,公共空间,具体园林细项,Page-108,立体绿化-树多花多草少,小溪湖水等水系营造,具体园林细项,Page-109,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-110,特征1.各种功能房间的面积和比例调整,特征2.追求附送面积空间,外围空间的最大化利用,特征3.垂直空间的最大化利用,适当减少卧室个数或次卧空间；加大主卧室和客厅的面积，满足聚会和放松要求；,通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间，使室内和

35、外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果,通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感,我们对市场热销产品进行研究,总结了以下几种特征:,特征4.板式设计,南北通透,尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透，考虑大多数户型朝南或东南向，以获取最佳的阳光日照效果,市场热销产品的共性特征,户型设计建议：创新+产品附加值,Page-111,户型参考,Page-112,户型参考,Page-113,一房建面：45m2,户型参考,一房,二房,户型参考,Page-114,Page-115,Page-116,Page-117,Page-118,Page-119,户型参考,建筑面积：89,建筑面积：74,P

36、age-120,户型参考,三房两厅两卫建筑面积：111 套内面积：91,超值N+2户型,可隔2个房间,Page-121,3+1房2厅2卫建筑面积:147平米套内面积:128平米,前后大花园,与室外空间有效沟通,也可单独的隔成一个房间.,户型参考,Page-122,对本项目户性设计的启示,户型和面积设计上在实用的基础上也能体现舒适性;,通过空间设计提供价值增值和物超所值感;,产品适当创新，增强体验感受;,市场热销户性的特征将是本项目产品打造的重点,前面所说的参考产品亮点均可应用于本项目的设计中,Page-123,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Pa

37、ge-124,项目商业建议,根据本项目经济指标，商业大约1.9万平方米，相对于30万平方米的建面而言，1.9万的商业体量并不大。但是由于项目所在区域处在西埔的新开发区，周边商业氛围不浓厚，主要是一些临街的小商铺，加之目前区域人气不足，也对本项目商业造成影响。商业定位：主要为满足社区日常生活所需,建议做成特色风情商业街。以及整个社区的公共配套。,Page-125,商业规划：商业设置在靠东西二路一面，临街底商。（由于党校路一侧不是主干道，人流量非常少，故商业设置在沿东西二路一侧）,商业部分设计要点建议 楼层：挑空底商 层高：5米 门面宽及进深：门面宽6米；进深控制15米左右 建筑结构：全框架；独立

38、裙楼,临街底商,Page-126,项目业种定位,商 务 配 套：银行、证券行、邮政储蓄；,配 套 类：彩扩冲印、美容美发、杂志店、艺术摄影、音像制品、书吧、陶吧、药店、通讯专营、票务代理等。,餐 饮 类：海鲜馆、火锅店、中餐厅、西餐厅,休闲娱乐类：咖啡厅、茶楼、足浴中心、KTV、保龄球馆；,Page-127,作用,商 务 配 套：针对区域定位商务中心，提高项目商业档次，主要服务新行政区域。,配 套 类：满足人们的日常需求，服务于周边居住人群。,餐 饮 类：自动消费、聚集人气，体现项目主题，辐射整个东山。,休闲娱乐类：聚集人气，消化较大商业体量，辐射整个东山。,Page-128,商业外观示意,Page-129,浓郁的简欧式建筑风格，带出洁净整齐的步行街，是小区一道独特的风景线。,商业街示意图,Page-130,Page-131,THANK YOU！,