精品文案利群青岛市即墨市商业项目营销推广报告.ppt

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1、,谨呈：青岛利群集团,打造即墨首席财富引擎！,利群即墨项目营销推广报告,关于利群中国500强企业，山东商业巨擘，年销售额138亿元的超级商业航母，厚积薄发，开启掘金狂潮！,关于区域辐射胶东半岛的小商品集散地，即墨未来的财富枢纽，财富制胜的桥头堡！,关于项目22万平米巨型体量，即墨首个商业综合体，4星级酒店，首个酒店式公寓，必将领袖西城，傲视即墨。,前言,报告思维导图,城市背景研究,企业解读,区域背景研判,项目本体解读,面临核心问题,项目整体定位,项目背景,问题判断,机会与策略,整体定位,主要的研究内容,营销推广,解决方案,1,2,3,4,目标解读,项目解读,核心问题提出,突破方向,报告结构,基

2、于企业发展战略的项目目标解析,本体解读/背景解读/客群分析,实现项目目标面临的核心问题提炼,项目定位/营销推广/销售组织,以商业为主营业务企业的房地产开发模式!,理解利群,对企业战略的理解,利用商业经营的现金流推动房地产的开发，利用房地产开发取得的高额利润扩大商业的发展。在房地产市场形势好的情况下，扩大房地产的开发力度，取得更多利润；在房地产市场不好的情况下，紧缩房地产开发，保障商业的正常运营。,保证项目绝对成功；快速销售，快速回笼资金，实现合理利润；通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。,企业战略布局下的项目战略,销售：公寓部分：开盘12个月内基本清盘，销售21880.5平方米，（90以上的销

3、售率）。商业街部分：开盘8个月内销售90%，即18530平米。品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。,战略下的营销目标,1,2,3,4,目标解读,项目解读,核心问题提出,突破方向,报告结构,基于企业发展战略的项目目标解析,本体解读/背景解读/客群分析,实现项目目标面临的核心问题提炼,项目定位/营销推广/销售组织,本体解读,背景解读,客群解读,地块解读,地块属性解读,地块价值解读,产品解读,各业态的城市属性解读,各业态的价值关系解读,城市属性界定,即墨市,即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展”、“一主三辅多组团”发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大

4、青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。,区域属性界定,根据即墨市城市规划，即墨分为东、中、西、城区四大部分。西部城区预留空间为青岛高新区发展搞好服务配套新利群大厦位于西部核心商圈位置，其得天独厚的商业资源为项目奠定良好基的础。,城区,西部,东部,中部,项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、商业、先进制造业和综合配套服务业的区域。,即墨新利群大厦 76亩 容积率：3,项目属性界定,大规模/中低密度综合体项目,酒店式公寓,商业购物中心,酒店配套服务,依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。,总规模：215434.37 商业部分：80709.91 酒店部分：48989.91 酒店公寓部分：2431

5、1.68 地下：61431.87,宗地分析,属于大规模项目，具有较大的开发空间。,地块现状,目前地块正在进行平整处理，部分洼水地填平后，前期工作基本准备就绪。,项目四至,北侧小商品批发城,西侧居住区,东侧八里庄二村,南侧居住区,项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。,小结,即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定了良好的市场基础。项目位于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段，区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商业的需求。项目规划为高端大型

6、综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建筑。项目所在地块交通路网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。,地块解读,地块属性解读,地块价值解读,产品解读,各业态的城市属性解读,各业态的价值关系解读,建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市综合体，成就区域地标。,即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色商业街。,综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升,各种物业类型在本项目开发中的角色定位,高,中,价格吸引力,高,低,公寓,本体总结,依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心；专业市场密集区，带来大量的人气。,区域,品牌,

7、利群品牌的强势出击；利群品牌强大的市场基础。,本体,即墨首席城市综合体；提升区域价值的标志性建筑；引领区域的商业升级。,产品关系,商业、酒店部分利群持有经营；酒店式公寓、沿街商铺对外销售，回笼现金。,本体解读,背景解读,客群解读,研究目的：研究项目所依托大区域青岛市房地产发展现状；研究项目所依托的城市即墨城市经济发展状况、即墨房地产市场现状；研究项目所属的区域商业环境发展状况等，分析现状及未来发展趋势，进而对项目可能的机会进行判断。,本项目市场空间有多大？,从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场

8、及发展机会研判逻辑结构,从即墨城市发展看，是否支持项目开发？,青岛房地产市场现状总结,2008年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入下行阶段，销售压力较大。2008年青岛总销量为353.17万平米。2009年2月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势，房地产市场销售状况有所好转。2009年前5个月，青岛房价整体下跌了7.96%，截止2009年6月底，普通住宅成交26898套，成交面积239.93万平方米。2009年开盘的中海银海一号、伟东幸福城项目都取得了较好的销售业绩，开盘即实现销售200套以上。销售较好的项目月均销售在55套左右，普通项目月均销售也在20-30套左右。客户购房回归

9、理性，更注重实实在在的品质和性价比。,青岛房地产市场区域格局,胶南市、即墨市、胶州市、平度市、莱西市等5个县级市，为青岛市的卫星城镇。随着大青岛格局的逐步推进，住宅郊区化的趋势日益明显。卓越、宝龙、万科等地产大鳄先后落户城阳、即墨、胶南等地，对于促进地级市房地产市场的发展具有重要的作用。即墨市是青岛楼市中一支“潜力股”，与青岛的物理距离最近，是青岛经济发展的龙头县市，为胶东最大的小商品集散地。,青岛市区,青岛房地产市场形势的好转，对于促进即墨市房地产市场形势的好转具有重要意义，青岛格局的推进，住宅郊区化的趋势越来越明显，即墨市是青岛楼市中一支“潜力股”，优良的经济发展形势，对投资性物业的发展是

10、一个良好的机会。,本项目市场空间有多大？,从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从即墨城市发展看，是否支持项目开发？,城市属性界定,青岛市城市总体规划（2006-2020）,即墨市,即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。扩容：七镇及胶南市区纳入新规划 2009年7月22日青岛市新规划规划区范围由中心城区及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城七镇，以及

11、胶州市的营海等沿胶州湾地区组成，与青岛市城市总体规划(1995-2010)相比，新增了一市七镇。鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城均隶属于即墨。即墨滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团是青岛组团布局中的重要组成部分及发展区域。,即墨为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。,城市定位,即墨市,即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的内圈层。,即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的内圈层。即墨东部定位为“率先打造成青岛经济发展的新增长极和滨海旅游城市的新亮点，建设成为国际化、现代化、生态型、花园式的国际旅游度假

12、区”。青岛的旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，这对推进即墨市旅游经济的发展具有重要作用。,宏观经济,2006-2008年青岛即墨市国内生产总值及人均GDP呈现逐年上涨趋势，2008年全市实现地区生产总值499亿元，同比增长14.8%，总量和增幅稳居青岛五市首位。,2008年即墨市人均GDP达44501元，较2007年增长14%；2007年人均GDP为39014元，较2006年增长19.8%，增长幅度较大。,青岛即墨市国内生产总值的逐年增长，表明即墨市

13、经济发展状况良好，为房地产开发业的发展提供了强有力的经济支持。,宏观经济,由图可以看出，2006-2008年即墨市三次产业正在逐年调整，第一产业所占比重呈逐年下降趋势；第二产业比重也称下降趋势；第三产业比重有所上升。一、二产业比重的逐年减少，表明即墨市产业结构逐步得到调整，向3：2：1的发展格局靠拢。,三次产业结构的逐步完善，表明即墨市城市化水平不断得到提升，大量农村人口转移到城市，为房地产开发业提供了广阔的发展空间。,即墨城市化的发展轨迹,即墨市从2006年开始，进入城市化高速发展期。,宏观经济,宏观经济,由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市固定资产投资总额呈上涨趋势，且增长幅度在逐

14、年增长。2008年青岛即墨市房地产开发投资总额达15.3亿元，同比增长29.80%；2007年房地产投资总额为11.8亿元，同比增长24%；2006年青岛即墨市房地产投资总额为15.6亿元，同比增长9.2%；总的来看，2007-2008年即墨市房地产投资总额较2006年有所下降。,即墨市固定资产投资总额的逐年增长，为房地产投资产品的发展提供了资金支持。,宏观经济,2006-2008年青岛即墨市城市居民人均可支配收入也呈逐年增长趋势，2006城市居民人均可支配收入为13331元，同比增长17.10%；2007年城市居民人均可支配收入达15813元，同比增长19%；2008年城市居民人均可支配收入

15、达18005元，同比增长14.20%。,即墨市城乡居民储蓄存款余额及城市居民人均可支配收入的逐年增长，具有较大的消费潜力，为投资市场奠定良好的消费基础。,由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市居民储蓄存款余额呈逐年增长态势。2006年即墨市居民储蓄存款余额达128.5亿元，同比增长16.20%；2007年居民储蓄存款余额为140.5亿元，同比增长12.10%；2008年居民储蓄存款余额为172.4亿元，同比增长22.7%。,人口因素,即墨市城市人口的逐年增长，人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成，也为房地产开发提供了广阔的发展空间。,即墨市人口数截至2008年底，户籍总人口数达到11

16、2.13万人，流动人口近20万，人口自然增长率为2.7；人口密度为629.9人/平方公里。,小结,从即墨城市经济发展、城市化进程等角度看，项目所属即墨市具有较大的投资市场空间，支持本项目的开发。具体表现如下：,即墨市位于青岛市旅游规划中的东翼，且素有“青岛后院”的美誉。作为胶东最大的小商品集散地，必然为即墨市带来大量的人气，且有大批外地客户到此投资置业，提供了巨大的投资市场空间。即墨市地区生产总值及人均生产总值呈逐年增长趋势，经济发展势头良好，经济的发展为房地产业的发展提供了资金支持。即墨进入城市化进程的快速发展阶段，为投资市场奠定良好的市场基础。即墨市固定资产投资总额及房地产开发投资总额呈现

17、逐年增长趋势，房地产业发展良好。即墨市居民储蓄存款余额及城镇居民人均工资水平的逐年增长，居民购买力逐年增强。即墨市人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成。,本项目市场空间有多大？,从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从即墨房地产发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从即墨城市发展看，是否支持项目开发？,海信马山新城,永合硕辉苑,即发润发家园,西部新城区板块,青银高速,烟青路,华山二路,华山一路,鹤山路,蓝鳌路,烟青一级路,泰山一路,青威路,曼谷阳光,悦城,御园,万科四季花城,信特名苑,银座动感世代,东部开发区板块,即墨房

18、地产市场按照目前在售项目分布及特点分为四大板块：北部工商业板块、西部新城区板块、市中心板块、和东部开发区板块。,北部工、商业板块：大力发展的商业区，普通住宅产品销售均价3000元/左右。西部新城区板块：未来的中高端居住社区含花园洋房、小高层，平均价格3500元/市中心板块：城市核心区，市政机关所在地，土地供应紧张，暂无在售项目东部新城区板块：未来发展的中高端居住区，洋房、小高层、别墅，平均价格3800元/。,房地产板块格局,海都新街区,服装市场,小商品城,家私城,纺织城,厨具市场,建材城,北部工、商业板块,本案,市政机关片区,市中心板块,北部板块为工、商业聚集地，分布各种专业市场，是即墨重点规

19、划的工、商业板块。,海信马山新城,永合硕辉苑,即发润发家园,西部新城区板块,青银高速,烟青路,华山二路,华山一路,鹤山路,蓝鳌路,烟青一级路,泰山一路,青威路,曼谷阳光,悦城,御园,万科四季花城,信特名苑,银座动感世代,海都新街区,服装市场,小商品城,家私城,纺织城,厨具市场,建材城,市政机关片区,市中心板块,北部工、商业板块,东部开发区板块,本案,板块处于即墨市西北部区域，是即墨工业与专业批发市场聚集地，目前区域聚集了众多的专业市场，人流量密集，但商业配套较缺乏，除专业市场外，一般为自然村落。,项目所在板块,未来发展方向：即墨商业区,房地产板块格局,海信马山新城,永合硕辉苑,即发润发家园,西

20、部新城区板块,青银高速,烟青路,华山二路,华山一路,鹤山路,蓝鳌路,烟青一级路,泰山一路,青威路,曼谷阳光,悦城,御园,万科四季花城,信特名苑,银座动感世代,东部开发区板块,海都新街区,服装市场,小商品城,家私城,纺织城,厨具市场,建材城,北部工、商业板块,本案,市政机关片区,市中心板块,西部新城区板块有着优越的地理位置、教育资源和良好的规划，为中高端居住社区。,该板块处于城区西南部，凭借完善的配套、优越的地理位置、良好的规划，吸引了众多置业者，区域内集中了海信马山新城、润发家园等高品质住宅产品。,未来发展方向：即墨CLD,中高档居住社区,房地产板块格局,海信马山新城,永合硕辉苑,即发润发家园

21、,西部新城区板块,青银高速,烟青路,华山二路,华山一路,鹤山路,蓝鳌路,烟青一级路,泰山一路,青威路,曼谷阳光,悦城,御园,万科四季花城,信特名苑,银座动感世代,东部开发区板块,海都新街区,服装市场,小商品城,家私城,纺织城,厨具市场,建材城,北部工、商业板块,本案,市政机关片区,市中心板块,该板块为即墨城区中心地带，由于近年来，市中心土地供应较少，房地产发展较为缓慢。,城市中心地带，市政机关单位所在地，土地供应较少，目前暂无在售项目。,市中心板块,房地产板块格局,东部为新兴的居住板块，随着万科等品牌地产的进驻，将成为即墨的高端居住板块。,该板块是近年新兴的居住版块社区，虽然配套尚不完善，发展

22、潜力巨大。,海信马山新城,永合硕辉苑,即发润发家园,西部新城区板块,青银高速,烟青路,华山二路,华山一路,鹤山路,蓝鳌路,烟青一级路,泰山一路,青威路,曼谷阳光,悦城,御园,万科四季花城,信特名苑,银座动感世代,东部开发区板块,海都新街区,服装市场,小商品城,家私城,纺织城,厨具市场,建材城,北部工、商业板块,本案,市政机关片区,市中心板块,东部开发区,未来发展方向：新兴的中高端居住片区,房地产板块格局,各板块典型项目销售情况一览,板块格局：项目所在即墨西城板块为即墨重点规划的工商业版块，区域内集中了众多的专业市场，且各专业市场辐射整个胶东半岛甚至山东省内，为本区域带来了大量的人气。各典型项目

23、销售情况：即墨房地产市场以住宅为主，兼有少量沿街商铺，酒店式公寓为市场空白产品。住宅产品：普通楼盘月均销售30套左右，部分楼盘月均销售套数可达50余套，销售情况较好。商铺产品：目前区域房地产市场商铺销售率在80%以上，其中悦城项目月均销售套数达90套左右，月均销售面积6200平米左右。,小结,从目前即墨房地产市场发展看，投资产品、商铺销售市场状况良好，为本案的开发提供了良好的市场空间，具体表现如下：,本项目市场空间有多大？,从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从即墨城市

24、发展看，是否支持项目开发？,项目周边专业市场分布,项目周边目前分布有6个专业市场，主要为中国服装批发市场、厨具城、即墨小商品城、服装辅料及精品家私城、环保装饰材料城、纺织城。2008年即墨市专业市场完成商品交易额203亿元，同比增长16%，从业人员达5万人之多，每日来客量达30万以上。,区域商业环境分析,即墨服装批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地354亩，建筑面积27.1万平方米，市场分五个区，设置商铺7168个，经营商户5932家。其中外地商户2935家，总经销、总代理及厂家直销商户1964家，品牌经营商户4280家，其中江浙地区30%，东北地区30%，本地40%。平均收入在50万以上的占

25、三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。,即墨服装批发市场,区域商业环境分析,即墨小商品批发市场,即墨小商品批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地350亩，建筑面积16万平方米，约2000户左右，从业人员达1.5万人，其中江浙地区30%，东北、山东其他地区10%，本地60%。平均收入在50万以上的占三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。年营业额40个亿。,区域商业环境分析,即墨服装辅料城、精品家私城,即墨服装辅料城、精品家私城位于即墨城区鹤山路，拥有店铺170多户，其中9家为家具专卖，其余为服装辅料。,区域商业环境分析,即墨厨具商城,即墨厨具商城市场位于

26、即墨市嵩山三路，总户数约300多户，整体经营出租状况不是很好。,区域商业环境分析,即墨环保装饰材料城,即墨市环保装饰材料城位于鹤山路西首，项目占地80亩，建筑面积6.1万平方米，经营业户约200多家。,区域商业环境分析,即墨纺织城,即墨小商品城三期（即纺织城一期）主营纺织类产品，目前处在招商阶段，共约250多户，上下三层，目前只有一层有部分商户经营。经营前三年免除租金。,即墨纺织城二期，目前处于主体施工阶段，在建的共7栋楼，预计总户数约150户左右（以上下三层为一户算）。,区域商业环境分析,6大专业市场日人流量,区域商业环境分析,小结,目前项目所在区域专业市场的为即墨重点规划的商业区域，人流量

27、密集，人气较高，为本案的开发奠定了良好的基础，具体表现如下：,6大主题批发市场年交易额203亿元，辐射胶东半岛和山东省。总计11000个商户5万从业人员其中40%左右的商户为浙江、东北等地的外的人。,小结,目前项目所在区域专业市场的除小商品城经营状况良好以外，其他市场经营情况一般，具体表现如下：,区域专业市场也小商品城经营状况最好，沿街较好铺位的租金在10元/平米天，区域专业市场租金仅仅在1-2元/平米天之间、，投资回报率较低。随着区域商业氛围的成熟，区域专业市场的发展壮大，即墨服装批发市场的进一步搬迁，区域内市场将进一步发展，为本项目商业部分的开发提供良好的市场基础。,即墨为09年规划大青岛

28、城市发展框架的重点建设城区之，即墨市经济的快速发展为房地产市场投资奠定基础。,即墨城市发展,即墨房地产市场,商铺去化速度较快，为本案的开发提供了良好的市场依据。项目所属的即墨西城板块是重点规划的工商业板块，将成为即墨大型专业市场的聚集地。,青岛房地产形势,09年上半年地产逐步回暖，下半年政策导向尚不明朗，存在一定的市场风险，仍需谨慎。,区域市场发展,区域内专业市场发展不均衡，即墨小商品城经营状况良好，单位铺位租金达10元/平米天，其余市场均在2-3元/平米天，部分市场的较差铺位租金在1元/平米天以下。,市场背景总结,本体解读,客群解读,背景解读,客群定位依据：利群品牌号召力；即墨的区域影响力；

29、项目所在区域集中了众多的专业市场。,核心客户群,重要客户群,区域内专业市场老板：70%来源：多为即墨本地人、浙江商人、东北人，在此经营。置业目的：投资、居住。,偶得客户,即墨本地投资客：15%，来源：即墨财富阶层置业目的：投资使用,其他：10%，与即墨有业务往来的外地客户。来源：山东省其他市县客户。青岛及周边县市客户;5%,以区域内专业市场老板和即墨投资客户为主。,客户锁定,环境及配套方面在满足其基本功能外，客户追求的是产品的投资回报率、品质感、服务品质、安全性。,投资回报率：拥有多套物业，掌握较多的财富，敏锐的投资意识，对产品的投资回报率要求较高。服务品质：需要高品质、完善区别于普通住宅的服

30、务；环境需求：园林不是考虑的首要元素，但符号性和品质感要强；配套需求：充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸；装修需求：豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保留个性化的发挥空间最好，符号性要强；欧式风格太繁杂，现代简洁较好，设备设施必须是国际品牌；,需求特征描述,客户访谈,客户访谈,客户访谈小结,专业市场客户主要来自即墨本地和温州、义乌等地；即墨本地人住房条件较为宽裕，都有1套以上的房子，未来购房主要是考虑改善住房条件或投资；外地人在即墨经商多年，在即墨拥有自己的房产，有投资意向，但投资总额不高，限制在20-30万。被访者绝大部分希望在自

31、己所在市场附近投资，对配合和投资回报率最为关注。,1,2,3,4,目标解读,项目解读,核心问题提出,突破方向,报告结构,基于企业发展战略的项目目标解析,本体解读/背景解读/客群分析,实现项目目标面临的核心问题提炼,项目定位/营销推广/销售组织,项目的核心价值与机会的关系导图,市场认可,专业市场密集,市场空白产品,品牌,产品,区域,核心价值点,市场解读,市场提示,1、利群品牌如何发力，迅速建立领军者地位？,2、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？（营销推广组织、事件营销、活动营销策略）,3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩

32、大？（营销渠道及客户维护）,4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）,Q1,项目成功营销的核心问题,5、什么样的团队能够保证项目成交率？,6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,1,2,3,4,目标解读,项目解读,核心问题提出,突破方向,报告结构,基于企业发展战略的项目目标解析,本体解读/背景解读/客群分析,实现项目目标面临的核心问题提炼,项目定位/营销推广/销售组织,1、如何迅速建立领导者地位？（项目定位、形象展示）,项目定位需满足的要求,1、品牌的强势出击，体现品牌价值。,2、具有鲜明特色，体现项目地段价值。,3、符合市场、客群要求，实

33、现整体开发与经营目标。,城市商业引擎！最具投资价值的财富热土领袖城市的繁华主场！即墨西城地标！,项目概念定位,即墨财富引擎,案名建议,利群国际广场,城市地标性综合体必须建立三大标杆体系。,形象标杆各特业类型 以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造酒店式公寓。产品标杆向一线城市看齐，打造领先即墨市场的产品、地标性产品，形成市场焦点价值标杆依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，但是不是价格的最高点。,商务公寓产品,三大标杆体系指导下的产品提升及业态定位建议,商业部分,功能标准,形象标准,服务标准,完善的居住、商务功能,高回报率,完善的配套,雄伟气派的外立面,豪华入户大堂,精装修

34、,星级酒店式服务（与星级酒店统一管理或有国际知名物业管理）,安全设施,投资性公寓KPI体系,公寓物业发展建议,自住型公寓,商务型公寓,公寓分类,公寓部分精装修,高品质的起居室,精致的卫生间,实用的厨房,与酒店档次相当，参展3星级标准，以4星宣传。在保证品质的同时适当控制总价。,标准,产品提升建议,3年包租承诺建议,产品提升建议,3年包租承诺，每年回报8%，免除业主的后顾之忧；增加投资驱动力。酒店管理队伍，进行酒店与酒店式公寓的统一酒店式管理，同时提供代租服务。,原则,提供高品质的酒店式物业服务,酒店式礼宾接待：门童/行李生热情周到的迎送服务；家居服务：家具保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、花

35、草养护、定期消毒等；健康服务：病人护理、身体检查；交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托；餐饮服务：定位送餐、家宴安排；商务接待：尊客迎送；商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动筹划、票务速递；居家娱乐：派对筹备、朋友聚会；运动健身：专业健身教练服务,产品提升建议,完善功能布局，增加厨房，从居住型小户型向“Studio”/“SOHO”的转变,增加厨房，完善空间功能,产品提升建议,复式变更为普通平层,项目开间较小，复式户型浪费面积，且室内空间过于狭长，舒适度较低；投资型产品，减低总价，弱化价格抗性。,依据,产品提升建议,商务公寓产品,三大标杆体系指导下的产品建议,商

36、业部分,酒店,商务,商业,公寓,资源平台,商务租客,高消费人流,租客,住家消费人流,提升品质,资源平台,商务消费人流,商旅消费人流,综合体的运营价值主要取决于人流价值链-内部人流的流通关系。,商业业态定位,商业部分业态定位依据,商业业态定位,与利群商业业态互补，避免内部经营的竞争。业态标准也利群商场档次相当。借势区域内专业市场成熟的商业环境，做业态的升级、延伸。项目体量较大，业态定位要考虑项目所在区域的消费群消费档次和潜在需求，保证后期的良好经营。,依据,借势区域的专业市场，进行业态的品牌升级，打造名品MALL。品牌服装集散中心。,负一层平面图,一层平面图,二层平面图,三层平面图,商业业态定位

37、,一层平面图,名品批发城,商业业态定位,初步业态示意,商业业态定位,成立专业的运营操作团队,区域内专业市场，除小商品城外，其他市场除了一层沿街以外，经营状况一般，人气较淡。成立专业的运营团队，统一组织，经营管理，提升市场的管理水平，保证后期的正常经营，为业主树立信心。,依据,一层内部走廊取消建议,项目一层靠近主入口，同时依托鹤山路的人流，是项目的商业部分的最高利润点，建议取消走廊部分，划分商铺对外销售，即不影响一层的人流通道，又增加了可售面积。,商业业态定位,2、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？,营销面临问题回顾,自身品牌影响,区域价值认知,产品

38、认知,项目营销面临的核市场现状,营销面临问题回顾,市场预计,营销目的,市场认同价值,营销的核心就是提升市场对本案的价值认可度。,信立怡高操作思路,项目营销策略,三大攻势全面提升项目市场认同价值,品牌攻势,事件攻势,活动攻势,主推广语,跟利群，赚大钱！,品牌攻势,品牌攻势,每一个利群，都是一个财富中心,利群品牌宣传周，公益（冠名）活动，爱心捐款活动，系列让利活动，制造城市话题。,品牌攻势,领袖城市，我主繁华,主推广语,事件攻势,主推广语,越算越划算！,事件攻势,活动1：置业会员招募,活动2：余世维讲“中小企业如何做大做强”,事件攻势,“抢金”游戏现在开始,活动攻势,主推广语,利群出品，即墨首个酒

39、店式公寓限量发售,活动攻势,项目开盘,砸金蛋,抓钱游戏,活动攻势,活动攻势,商铺拍卖,拿出位置较好铺位，面向全社会拍卖，全面造势。,3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）,本项目快速积累客户的四种方法,区域专业市场经营业主 必杀利群客户资源 必杀竞争项目客户 必杀即墨私营企业主 必杀泛公务员 必杀企事业单位中层 必杀移动、联通、保险公司VIP客户 必杀中档轿车4S店VIP会员 必杀青岛投资客 必杀,精准营销,精准备渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,1、区域专业市场经营业主（小商品城、服装市场、建材市场专业市场客户）必杀技：在专业市场内部

40、发放资料。在专业市场主入口设置广告牌。与各个市场联动，定期举行主题活动。联合浙江商会，义乌商会等行业协会组织，定期举行活动。对经营业户展开直销。,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,2、利群资源客户必杀必杀技：客户维护活动,“利客会”会员,建立圈层,维护圈层,圈层传播,客户资源维护体系,3、国际展贸城客户必杀必杀技：直接对比，品牌优势、凸现性价比，分流客户,手段：抢占鹤山路路旗。,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,4、私营企业主必杀必杀技：深入即墨各商务会所、休闲娱乐中心，摆放项目资料,5、泛公务员必杀必杀技：建立项目的网络推广报纸广告投

41、放深入各大银行、金融证券业，获取客户资料充分利用各大银行信用金卡网络客户,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,6、企事业单位中层高新技术企业骨干必杀技：通过系列活动，面对目标客户展开投资讲座，发放资料。,7-8、移动、联通、保险公司VIP客户/中档轿车4S店VIP会员必杀技：水平联盟，定点资料发放，定期客户维护活动。,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,9、青岛市投资客户必杀技：即墨田横旅游。各大写字楼分众传媒。崂山区、香港中路定点夹页发放。,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,即墨市场目前各个项目销售均以坐销为主，本项目锁定即墨财富阶层为主力的目标客户群体，项目周边的大型专

42、业市场客户群密集，为此可专门组建大客户营销小组，主动出击，促进项目销售。,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,组建企业客户俱乐部“利客会”，利客会的会员活动将成为贯穿整个项目活动的主线，同时也为企业的后续开发打下良好的客户基础。在区域、产品推广期中会作为大客户营销的敲门砖，针对相关企事业单位进行团拜，开展联谊，组织团购。利客会会员优惠政策：免费办理利群商场会员卡；享受利群5星级酒店的最低折扣；,精准渠道营销的9大客户必杀,精准渠道营销,利客会老带新政策，促进成交，保证客户对项目的持续关注度,置业会,4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）,售楼处功能展示,售楼处应以

43、开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化；售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、直饮水系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等；接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示；泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。,核心售卖系统,内部分区建议,售楼处由大门向内分：接待区、项目沙盘展示区、洽 谈签约区、户型沙盘展示区、影音展示区、贵宾区、办公区共计7个分区。各功能分区的自然流畅，满足客户接待流程的需要，同时实现自然的区隔。,核心售卖系统,建议接待中心以五星级酒店的标准装修到位,形象墙展示：沿鹤山路大面积场景展示，彰

44、显大盘气势及形象,营销体验系统,建立完善的区域导视系统，引导置业者顺利抵达项目所在地,大牌广告设置：烟青路-鹤山路路口；佳乐家广场；老利群广场。项目附近道路包装及导视：鹤山路；青银高速；嵩山二路；烟青一级路路口导视设置：相关道路交汇处。,导视系统,三维展示：对项目规划、综合配套、产品品质及物业管理服务等进行全方位展示，增强置业者对项目投资价值的认同感,电子展示系统,在主展示区设置壁投在接待休憩区设置等离子电视,酒店物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者归属感,管理及服务展示,礼宾服务,在现场即植入高级服务生，为上门客户提供专业的看楼服务。人员及相关配备：服务人员特色着装，增加客户

45、记忆点；统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务；物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务；售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬；客户看楼过程中，由保安驾驶电瓶车提供看楼及返回售楼处的全程服务；售楼处星级服务：售楼处供应精美西点及现泡咖啡，客户下单由服务人员提供到位服务；提供免费擦鞋机服务；,品质体验,安防系统及系统硬件展示：增强置业者对社区安全的信任,园区围墙设红外线周界防范系统；园区内设电子巡更系统；大门及楼门设可视对讲门禁系统；户内设紧急呼叫按钮；厨房设有害气体探测器、火灾报警探测器；起居室、

46、卧室均设火灾报警探测器。,管理及服务展示,5、什么样的团队能够保证商业项目的高成交率？,目标,MCC:企业管理教练技术,一体系：先进管理体系双轨并行，六环紧扣,一模式：全新销售模式“全员销售模式”,针对本项目，我司将采用MCC一体系一模式销售管理模式,超级营销团队,信立怡高特色销售管理模式,MCC企业管理教练技术,专为地产销售专业而设计，以目标为导向，运用简单有效的管理教练地图及技术，充分体现利他性，将销售流程数据化，实现管理流程的清晰流畅，使团队成员更清晰目标、达成目标的路径及可控的关键点，为整个销售工作提供系统的、洞悉运营全过程的决策技术。,超级营销团队,双轨并行，双管齐下：注重思想观念的

47、灌输,六环紧扣，循环管理：注重直接与执行反馈,三角回环式管理：发挥齿轮效应作用,一体系先进管理模式,超级营销团队,一体系先进管理模式,超级营销团队,我们在销售团队中,要建立一个有精英人才、有团队凝聚力、有持续销售力的强精英团队。,一体系先进管理模式,超级营销团队,信立怡高特色销售服务,“心”服务高满意度服务模式,超级营销团队,心”服务的核心理念,“五心”服务 感恩心心态，对客户心存感恩 真诚心品质，真诚成就信任 责任心态度、使命，对工作完美的坚持和付出 卓越心追求完美，不断创新，不断挑战 职业心专业主义，敬业、耐心,超级营销团队,“心”服务的表现形式,诚心服务,用心讲解,微笑送客,超级营销团队

48、,6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？,价格策略,考量项目所在区域专业市场租赁情况，制定初步销售价格建议：,市场比较法；利润最大化；层差、朝向差。,定价原则,核心回顾,1、高举高打，利群品牌强势出击，红遍即墨！,2、弹无虚发，精准渠道开发，实现高价格下的高速营销；,3、推广制胜，走高端造势，活动营销及小众营销路线；,4、精锐部队，怡高专业团队，保证高成交率。,附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例,附件2：即墨房地产市场调研,附件3：即墨同类型酒店调研,附件4：四星级酒店设计标准,信立怡高城市综合体操作案例,项目规模 总建筑面积约100万平米，商业23万平米，高尚住宅47万平米，酒店6万平

49、米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米；项目位置 经四纬一路项目类型 城市综合体服务模式 市场调研 整体定位及以展战略 物业发展建议,济南万达城市广场,项目规模 总建筑面积20万，内部有运动配套、商业配套、写字楼三大部分组成，集购物、办公、运动、休闲四大功能于一体.项目位置 经十路、玉函路项目类型 城市综合体服务模式 全程策划代理,鲁商广场,项目规模 总建筑面积约15万平米，银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、国际街区、地下停车场等多种物业形态 项目位置 顺河街项目类型 城市综合体服务模式 全程策划代理 1.5年销售率超过90，实现销售额7.8亿元。,银座晶都国际,泰安银座城

50、市广场,项目规模 总建筑面积12.4万m2，是集大型购物、休闲、娱乐、餐饮等服务为一体城市综合体.项目位置 龙潭路、东岳大街交叉口 项目类型 城市综合体服务模式 全程策划代理 1.5年销售率超过95，实现销售额4.8亿元。,附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例,附件2：即墨房地产市场调研,附件3：即墨同类型酒店调研,附件4：四星级酒店设计标准,曼谷阳光，含住宅、商铺、公寓等多种产品形式，目前已基本售罄。,御园，含住宅和商铺，目前项目处于认筹期。,海信马山新城，高品质住宅产品。,润发家园，项目紧靠二十七中，即发集团打造的高品质住宅产品。,万科四季花城，万科凭借其优质的产品及品牌优势为目前即墨市