房地产法.ppt

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1、,张慧芳 博士 宁波大学法学院,房地产法 RealEstateLaws,想一想：以某种商品为研究对象的有关法学的课程或学科还有哪些。汽车？电脑？电视机？洗衣机？吃穿住行各个方面都考虑考虑。,几个问题,你知道次贷吗？你了解08年底我国闹得沸沸扬扬的房地产政府救市论吗？你了解前两年的“国四条”、“国十一条”吗？以及目前的“国八条”吗？你了解海南09年底及10年初的房价疯涨吗？为什么房地产如此受各界关注？你知道房价打赌的事吗？什么是小产权房？,土地制度的变迁总是可以作为一个国家 经济社会发展和法律进步的一个标尺。,导 言,导 言 一、概述“土地是财富之母，劳动是财富之父”，“有土斯有人，万物土中生”

2、，人类从原始社会到现在，由依赖自然而生存到利用自然资源、改善自然资源而富裕，时时刻刻都离不开土地。任何有关土地的问题都是宽泛、复杂而深奥的，任何一次土地制度的深刻变革都往往是一个国家政权更替的标志，任何有关土地问题的研究都具重大的理论与实践意义。,导 言 古今中外，没有一个思想家未曾思考过土地问题，没有一个社会科学家（如经济学家、法学家、社会学家、政治学家）未曾研究过土地问题，没有一个政治家甚至是政客可以不关心土地问题，或者即使有所谓思想家、社会科学家、政治家不思考、不研究和不关心土地问题，则他们至少不能被称为该领域的大家这是毫无疑义的。因为，从最抽象而又最具体的意义上讲，没有一个人可以离开土

3、地而生存，而土地又是“财富之母”！,导 言 土地是一切财富的源泉，以土地为基础的房地产是人类最主要的物质财富之一。因而，调整与房地产相关的社会关系的法律房地产法在现代各国法律体系中占据着重要地位。土地制度的变迁总是可以作为一个国家经济社会发展和法律进步的一个标尺。,导 言 我国的法学体系可分为理论法学、法律史学、部门法学、国际法学及法学其他学科等五个部分，房地产法学属于部门法学中的一门分支学科。房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。所谓“房地产法律现象”，是指房地产法律规范、房地产法律关系和房地产法律事实。,导 言 二、学科特点房地产法学作为部门法学中的一门分支学科，具有以下特点：1、综合性

4、。2、应用性。3、交叉性。,导 言 三、学习方法1、将学习教材和法律法规结合起来2、研究课本资料和研究实际资料结合起来3、将理论学习和实际适用结合起来,导 言 四、教学目的1、了解和掌握房地产法学的基本概念、基本知识、基本理论，熟悉有关房地产法律、法规。、增强房地产法制观念，遵纪守法，依法办事。、提高应用所学的房地产法学知识解决房地产法律问题的能力。、通过房地产法学课程的考试，取得规定的学分。,导 言五、学习房地产法的用途一、从事房地产法理论研究和教学工作二、从事房地产法立法、执法和司法工作三、从事房地产法律服务工作,导 言房地产法律服务主要包括：1.接受群体业主委托，为商品房买卖合同纠纷和维

5、权提供全套法律服务；2.为房地产开发商、销售商、代理商提供房地产一、二、三级市场的各类法律咨询，担任法律顾问；3.接受房地产开发商的委托，为房地产开发项目提供包括成立项目公司、土地前期开发、施工营造、物业售租和招商、物业管理等各个阶段或整个开发过程的全套法律服务；,导 言 房地产法律服务主要包括（续）：4.代理各类中、外项目投资或融资、土地使用权的出让和转让、房地产开发和交易、建设工程承包等专业合同的谈判、制作及相关非诉讼法律事务；5.代理中、外房地产开发商经营开发、建设工程招、投标，国际工程或国内工程承发包及总分包、“BOT”项目等城市建设领域的各类纠纷的仲裁或诉讼；6.为中、外房地产开发商

6、的各类市场营销行为提供法律保障或法律策划。,导言 六、课程介绍课程范围：房地产法律现象，包括：1、房地产法律规范2、房地产法律关系3、房地产法律事实本课程讲授的内容共10章，各章内容见后。,导 言七、教材及主要参考书,李延荣、周柯著：房地产法M，中国人民大学出版社，2005（第2版）。符启林：房地产法M，法律出版社，1997。黄河：房地产法M，中国政法大学出版社，1999。王卫国：中国土地权利研究M，中国政法出版社，1997。陈耀东：商品房法律问题专论M，法律出版社，2003。程信和、刘国臻：房地产法学M，北京大学出版社，2001。崔建远、孙佑海等：中国房地产法研究M，中国法制出版社，1995

7、。曹振良等：房地产经济学通论M，北京大学出版社，2003。曹振良、高晓慧：中国房地产业发展与管理研究M，北京大学出版社，2002。,七、考核方式,课程的主要内容,第一章 房地产概述第二章 房地产法概述 第三章 房地产权属制度第四章 土地使用权法律制度第五章 房地产开发法律制度,课程的主要内容,第六章 房地产交易法律制度第七章 房地产税、费法律制度第八章 物业管理法律制度第九章 房地产中介法律制度第十章 房地产纠纷的处理（一）,第一章,房地产概述,本章内容,第一节 房地产的概念与特征 第二节 房地产的分类 第三节 房地产市场 第四节 房地产业 第五节 房地产业的管理机构及其职责,第一节 房地产的

8、概念与特征,一、房地产的概念 房地产听起来是个很“热”的字眼，其实它是有特定含义的。房地产是指房产（房屋财产）与地产（土地财产）的总称，是房屋和土地在经济上的商品体现。房产是指土地上的房屋等建筑物和构筑物；地产是指供人们开发使用和经营的土地。在物质形态上，房产与地产总是联为一体的，房依地建、地为房载。在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不可分割性，合称“房地产”。,第一节 房地产的概念与特征,一、房地产的概念 从产权经济学角度看，房地产是附着于土地及其地上建筑物的财产权利束，包括所有权、使用权、处分权、收益权、抵押权等。根据概念，我们可以得知房地产实则是由房产和地产两部

9、分组成，组在一起合称房地产。在形式上，房依地建，地为房载，二者不可分离；在法律上，房地二者也是一起流通的，当然这里的“地”是土地的使用权，而非所有权。http:/,第一节 房地产的概念与特征,一、房地产的概念 房地产有广义和狭义之分。房地产,（广义）,空间上的统一体（狭义）,（从内容上看）,第一节 房地产的概念与特征,一、房地产的概念 房地产广义和狭义之分的其他说法（从范围上看）：P13广义：包括城市房地产和乡村房地产。狭义：仅指城市房地产，尤指城市中具有商品 意义的房地产。,第一节 房地产的概念与特征,房地产与不动产、物业的关系：按照我国最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题

10、的意见第186条的规定，不动产是指土地、附着于土地上的建筑物和其他定着物以及建筑物的固定附属设备。在我国不动产是民法学上的术语，与动产相对，作为物的一种分类而存在，就其内容来看，其与房地产是同一个事物，二者形异质同。至于物业这一概念，我们是从香港引进的，其本来含义是指单元性房地产，在大陆各地颁发的各种物业相关规定中，物业也做出了不同的解释，虽然有些差别，但其没有脱离一条，那就是围绕房地产展开，究其本质，物业是房地产的又一个名称。P4,第一节 房地产的概念与特征,二、房产的概念 是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。如住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等用房。房

11、产不同于房屋。房屋是建筑物的自然形态，是自然科学的研究对象；房产是建筑物的社会经济形态，它是一种财产权利，是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一。房产是我国大陆房地产制度中的一个特有概念，也是一个历史的概念。,第一节 房地产的概念与特征,三、地产的概念 是普通法的一个概念。是指在法律上有明确权属关系的土地财产。两法系关于地产的比较；我国的地产概念。P7 四、房产与地产的关系（一）房产与地产不是绝对的从属关系 房随地走?地随房走？根据城市房地产管理法第31条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”实际中的做法是：在土地与房屋连为一体

12、而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。,第一节 房地产的概念与特征,四、房产与地产的关系（二）房产与地产的结合关系 1、地产是土地中的特定部分:权利属性；自然属性。2、房产是房屋中的特定部分 3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产（P12）5、城市地产与房产结合才产生地价 五、房地产的概念及于两大法系中相关概念的比较 P13,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征 房地产作为物的一种，具有物的一般特征，比如具有经济价值、具有独立性等特征，而且与动产相比较而言，其还

13、具有其独有的特征。（一）房地产的自然特征 1不可移动性，或称固定性。由于土地是不可移动的，故附着于土地之上的房屋同样具有不可移动性，房屋和土地不可分离。房屋一旦移动，其经济价值就会巨大减损，造成经济上浪费。尤其是具有历史价值或文物价值的建筑，即使移动新建，样式结构完全一样，这也是不能代替原来的建筑物的价值的。不可移动性决定了人们在投资时非常注重位置的选择。,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（一）房地产的自然特征 2单一性，也称异质性。房地产是典型的特定物。每一处的房地产由于其不可移动性，其地理位置是确定的，从而其规模、面积都受到限制，并且每一房地产的气候条件、周边环境、建造时间、结

14、构等等多方面的不同，使得世界上不可能存在两个完全一样的房地产。即使是按居室配套建起来的居住区、公寓，其地理位置、周边环境也是不一样的。从来没有两宗完全一样的房地产。造成房地产市场交易的垄断性、交易费用高。,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（一）房地产的自然特征 3构成的二元性（土地、房屋）4、耐久性。一般来说，房地产的地产部分的利用价值是恒久的，房屋一般可达几十年乃至上百年上千年（自然灾害、认为拆毁除外）。,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（一）房地产的自然特征 5有限供给性。由于土地是不可再生资源，以及土地的有限性，各国对土地的供给都实行限制。我国有960万平方公里的

15、土地，可谓幅员辽阔，疆土无垠。但是用于开发建设的土地，尤其是适于建设的土地总是有限的，尤其是我国现在要保护耕地，故对耕地转为建设用地的条件做了严格的规定。与此同时，我国还注重对林地、草地的保护，这些和我们可持续发展的方略是分不开的。为了最大效益的利用土地，就必须按照国家的土地规划和建设规划办事，确保土地供应的合理性。,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（二）房地产的经济特征 1、价值高大性。2、供给弹性小，刚性大。3、投资与消费的双重性。4、房地产使用的外部性强：某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。如三个和尚没水喝、环境污染、养蜂

16、等。如房地产开发会带动邻近地区地价升值；政府在道路、公园、学校等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值；室内噪音对邻居的影响；楼下邻居安装防盗网，造成楼上失窃。（第二次课结束）,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（二）房地产的经济特征 5、需求的普遍性（生产、生活）：小康不小康，关键看住房 6、投资的流动性较差。7、房地产具有保值和增值性：由于人口的不断膨胀，而土地资源的有限性，其面积基本恒定，二者之间的矛盾变的日益尖锐，而人们对空间自由的追求却变得与日俱增，所以随着时间的推移，房地产不仅不会贬值，相反还会不断增值。这一点给人们以安全感，故常常成为人们保值增值的首选投资工具

17、。住房作为一般居民私有财产最主要的存在形式，房地产的配置格局关系到社会财富的流向和社会公平的实现，所以“和谐不和谐，关键看房产”。,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（三）房地产的法律特征 1、房地产权利的可分性 2、房地产在开发经营管理过程中涉及复杂的法律关系：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、环境保护法、建筑法招标投标法，以及众多的规定、条例 3、房地产往往受到福利制度和社会保障制度的制约,第一节 房地产的概念与特征,六、房地产的特征（四）房地产的社会特征 房地产的社会特征是指房地产在风俗习惯等方面表现出来的特征。房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯（房地产风水

18、学）,第二节 房地产的分类,尽管从物质形态和价值构成上房地产中的“房产”和“地产”常常是不可分离的，但从掌握知识这个角度，还需将其“硬性”分开，以便了解它们各自包括哪些内容。一、房产的分类（一）按房屋所有权性质划分（6类）1、国有房产 2、劳动群众集体所有房产,第二节 房地产的分类,一、房产的分类（一）按房屋所有权性质划分（6类）3、公民私人所有房产 4、共有房产 5、涉外房产 6、其他房产：指少量特殊房产，如宗教房产、会馆房产等,第二节 房地产的分类,一、房产的分类（二）按房屋所有制和管理形式划分（11类）1、公有房产；2、全民单位自管公有房产；3、集体单位自管公有房产；4、代管房产；5托管

19、房产；6、拨用房产；7、中外合资房产；8、外国房产；9、军用房产；10、私有房产；11、其他房产。这种分类方法兼顾了房屋所有权和管理的不同形式。,第二节 房地产的分类,一、房产的分类（三）按房屋的用途划分（5类）1、住宅 2、生产用房 3、营业用房 4、行政用房 5、其他专业用房：,第二节 房地产的分类,二、地产的分类 指城市、建制镇、工矿区范围内的地产，只按使用性质划分（12类）。1、生活居住用地 2、工业用地 3、对外交通运输用地 4、商业、金融业用地 5、仓库用地,第二节 房地产的分类,二、地产的分类 6、科教事业用地 7、党政机关用地 8、市政公用设施用地 9、风景旅游用地 10、卫生

20、防护用地 11、特殊用地：文物保护区用地、军事用地等 12、其他用地：市区边缘的农田、菜地、苗圃,第三节 房地产市场,一、房地产市场的概念 房地产既然是商品，也只有通过市场出租或出售，才能最终转移到消费者或使用者手中，实现其价值和实用价值。（可从市场一般的概念定义）房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。土地和房屋这两种生产要素（也是生活要素），已逐步成为市场经济的重要组成部分。房地产市场与商品市场、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起形成全国统一的、开放的市场体系。,第三节 房地产市场,二、房

21、地产市场的特性 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。1、综合功能 房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。2、多级市场 房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。,第三节 房地产市场,3法定形式 房地产市场是房地产权益的交易市场。房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房

22、地产上的权益(或权利)而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权(包括占有权、使用权、收益权和处置权)，也可以是部分所有权。这些权益的范围都有明确的界定，而不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如某人购买了一块土地，只意味着他获得了该土地一定期限内的占有权、使用权、收益权和处置权。这些权利往往还受到各种事先约定的条件限制，如须给其他人以通行权、须受城市规划和建筑条例的约束等。又例如某家庭在房改售房过程中以成本价格购买了原自住房屋，虽然他获得了房屋的产权，但售房条件中规定五年后才允许其在二级市场上公开转让，五年内如欲转让须按当时成本价格卖与政府或原房屋产权所有者。这都说明人们在房地产上

23、享有的权利不是绝对的、无条件的。但由于这种权利有明确界定，因此是排他的。,第三节 房地产市场,3、法定形式（续）因此，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。,第三节 房地产市场,4、地区性 房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。房地产市场的地区性会使得房地产商品的价格决定、供求状况、交易数量与其它商品有极大的不同。5、交易复杂性 房地产交易从有买卖意向到交易完成，需要进行寻

24、求买方或卖方、现场考察（并根据自己欲购买物业的所处位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等）、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、资金到位、产权转移等活动，持续时间较长，且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、管理部门等，要求高素质的专业顾问服务。,第三节 房地产市场,6、交易形式多样性 交易形式多样性。房地产交易有土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州炒房团从买商品住房到买商铺、写字楼到做项目）。7、受金融市场的高度影响性 房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对

25、房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。,第三节 房地产市场,8、国家适度干预 因房地产在国计民生中的特殊地位，各国政府对房地产市场均有较强的干预约束。我国对房地产市场，也实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。一般地，宏观调控房地产市场的手段主要包括土地供应计划的调控、城市规划的指导、价格杠杆的作用、金融杠杆的作用、税收的功能、法律的

26、强制、住房政策等。,第三节 房地产市场,三、房地产市场的类型 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准，对房地产市场进行分类。（一）按地域范围划分 房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域的概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。,第三节 房地产市场,地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场，上海市房地产市场、宁波市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部

27、各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京朝阳区CBD地区房地产市场、宁波市江北区房地产市场等。从把握某一国家房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如浙江省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。,第三节 房地产市场,（二）按房地产的用途和等级划分 由于不同房地产类型间从投资决策、规划设计、

28、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等)、特殊物业市场、土地市场等。根据市场研究的需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。,第三节 房地产市场,（三）按房地产交易形式划分 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地

29、产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。从土地市场的角度来说，包括国有土地使用权出让子市场(土地一级市场)和转让子市场(土地二级市场)；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。,第三节 房地产市场,（四）按房地产购买者目的划分 房地产市场上的买家购买房地产的目的主要有自用和投资两类。自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面的影响。投资型购买者将房地产作为一种投资

30、工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获得投资收益和收回投资，其购买行为主要受房地产投资收益水平、其他类型投资工具的收益水平以及市场内使用者的需求特点、趋势和偏好的制约。根据购买者购买目的不同，可以将房地产市场分为自用市场和投资市场。,第三节 房地产市场,（五）按照房地产进入市场的时间顺序划分 可分为一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地使用权转让、抵押、租赁市场；新建商品房租售、抵押市场，也叫一手房市场)、三级市场(存量房地产交易市场，也叫二手房市场)此划分也有称是按交易层次的。,第三节 房地产市场,五、房地产市场的主体与客体（一）房地产市场的主体 房地产市场主体，亦即房

31、地产市场的参与者，主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。按照在房地产领域的生产、交易和使用过程中所涉及到的角色的大致顺序，逐一加以介绍，将有助于对房地产市场的把握。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人或机构的参与。,第三节 房地产市场,1、土地所有者或当前的使用者 不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让

32、或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。我国城市土地的所有权归国家所有，其使用权可以有偿、有限期地出让，土地所有权和使用权可以分离。国家作为城市土地的所有者，不仅要通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间布置，还要限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点及具体坐落位置。土地当前使用者的影响也不司忽视，即使其使用的土地是由国家无偿划拨的，在土地的出让转让或再开发过程中，也要最大限度地满足其既得利益。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”

33、，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。,第三节 房地产市场,2、开发商 房地产开发商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产开发商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，这里也有优胜劣汰的过程。对于大型开发商来说，由于其资金雄厚，对所开发的物业既可出租也可出售。开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的开发类型(如商

34、场或住宅)或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针是有很大差别的。,第三节 房地产市场,2、开发商（续）在经营管理上，开发商的风格也有较大差异。有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责。开发商在社会中的总体形象并不太好，虽然他们大都拥有巨额资产。但客观地说，开发商大都是创业者，他们的工作是融创造者、推销商、谈判家、经理、领导者、风险管理者

35、和投资者的特征于一体的极具挑战性的工作，知识、智慧、经验和决策艺术，是开发商成功的根本。,第三节 房地产市场,3、政府及政府机构 政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏

36、感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的收入又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源，而对物产的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。所以，房地产开发投资者必须认真考虑政府的政策和对开发的态度，以评估其对自己所开发或投资项目的影响。,第三节 房地产市场,4、金融机构 房地产开发过程中需要两类资金：即用于支付开发费用的短期资金或“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。与房地产投资有关的银行贷款大多可以用房地产作抵押，这大大降低了金融机

37、构所承担的风险，因此国外金融机构在房地产抵押贷款市场上竞争激烈。随着我国金融体制的改革和银行商业化的进程，尤其是房地产抵押管理法规的陆续出台，许多金融机构 在积极拓展有关房地产抵押贷款业务，并在完善服务、丰富贷款品种等方面进行了不懈的努力。,第三节 房地产市场,5、建筑承包商 房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商。但建筑承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但建筑承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果建筑承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相

38、应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便如此，建筑承包商往往能够承受较低的利润水平。因为建筑承包商为了维持其相对庞大的施工队伍，当建筑市场中的需求减少时，也可能通过自己投资来开发一些项目。,第三节 房地产市场,5、建筑承包商（续）但对于绝大多数建筑承包商来说，其主要专长还是开发过程中的工程施工。开发商在选择承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价。但过低的报价也不是开发商所希望的，因为这可能导致日后频繁的索赔甚至偷工减料。开发商更不愿意看到其所雇佣的承包商在承建其建筑工程的过程中破产，因为那样很可能会使开发项目的竣工变得遥遥无期

39、。,第三节 房地产市场,6、专业顾问 由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。这些专业顾问人员包括：（1）建筑师。在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开 发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。在工程建设过程中，建筑师还负责施工合同的管理和工程进度的控制，还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需

40、图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。,第三节 房地产市场,6、专业顾问（2）工程师。房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等提供的服务。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。（3）会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。（4）造价工程师。在房地产开发过程中，造价工程师可服务于开发商

41、、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要责任是：在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。,第三节 房地产市场,（5）估价师及物业代理。估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。估价师在就某一宗房地产进行估价时要能够准确把握该宗房地产的自然和法律属性，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。物业代理或经纪人通常协助买卖双方办理租售手续，同时还协助开发商制定与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。（6

42、）律师。房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与，为有关委托方提供法律支持和服务。例如，开发商在获得土地使用杈时，须签订土地使用权出让或转让合同；出租或出售物业时须签订租赁契约，这都离不开律师提供的专业服务；纠纷处理服务。,第三节 房地产市场,7、消费者或买家 每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人人都需要住房，每一个机构都需要建筑空间从事其生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型和投资型购买者两种。支付能力是对自用型购

43、买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。,第三节 房地产市场,五、房地产市场的主体与客体（二）房地产市场的客体 房地产市场的客体主要是指作为房地产市场交易标的物的房产和地产。对地产市场来说，征地交易的客体是土地的全部产权，批租交易的客体只是土地的使用权；对房产市场来说，买卖市场的客体是房产的全部产权以及房基地的使用权，租赁交易的客体只是房产的使用权，个别情况下包括房基地的使用权。,第三节 房地产市场,六、房地产市场行为的规范(一)资质审查 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要

44、的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对受让土地使用权的资格、房地产经营和购买的资格都作了明确的规定。当然，由于市场及其主体是变化的，所以审查制度一般也是动态的。,第三节 房地产市场,六、房地产市场行为的规范(二)产权登记 由于房地产不可能真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。房地产产权登记不仅要发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记不仅是房地

45、产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。,第三节 房地产市场,六、房地产市场行为的规范(三)建立房地产价格评估制度 价格的确定是房地产市场交易的另一核心内容。由于房地产价值量大，差异性也大，使房地产估价成为专业服务行业，并对房地产市场的正常运作有着非常重要的影响，因为房地产市场交易和政府管理都需要房地产估价服务的支持 房地产估价机构，在向社会提供系统的房地产价格信息、房地产开发成本和预测房地产价格发展的趋势方面，发挥了非常主要的作用。为政府引导市场发展，进行有关决策提供了可靠的依据；为房地产市场上的投资者进行有效的投资决策

46、、进行公平的房地产交易，起到了积极的推动作用。房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿，房地产买卖、租赁、抵押、保险、征税，房地产产权转让、投资入股，公司上市、兼并、收购，房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面，为社会提供了广泛的专业服务。（三）,第三节 房地产市场,六、房地产市场行为的规范(四)交易程序的规范化 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划

47、和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。预售合同须经公证，必须办理预购登记，以防止房地产预售中的违法现象。,规范房地产市场行为举例,第四节 房地产业,一、房地产业的内涵 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。从微观上看，房地产业的活动领域包括：（1）土地开发和再开发；（2）房屋建设、维修、管理；（3）土地经营：土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营：房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务：咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；（6）物业管理服务：家居服务、房屋及配套设施

48、和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；（7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。,第四节 房地产业,二、房地产业经济活动的内容和机构（一）房地产业经济活动的阶段 1、房地产业的开发和建设阶段：土地的开发及其以后的建设。大家不要和建筑业搞混。房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是：建筑业（这项活动的生产单位）是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务（通过房地产开发公司来全盘策划和协调安排，并进行工程发包、委托质量监督和协调进度等工作，发挥其对房地产开发建设统一组织策划的重要作用）等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切

49、的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系；房地产业是策划者、组织者和发包单位，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。,第四节 房地产业,二、房地产业经济活动的内容和机构（一）房地产业经济活动的阶段 2、房地产进入市场流通交换阶段：（1）土地出让，以及土地出让后，受让单位在开发建设达到法定的条件后进行的土地转让；（2）房地产建设竣工进入市场；（3）存量房地产（已经投入使用的房地产）重新进入市场流通。3、维修、管理阶段。房地产的消费是一个漫长的过程，常常是40、50年，在这样一个漫长的“消耗

50、”过程中，对房地产的维修、管理就显得十分重要。对已建成投入使用的房地产的维修和管理，就是我们如今经常所说的物业管理。物业管理可以分为行政性的、社会化的和使用者自管三大类。目前主要是采取物业公司进行综合管理的社会化管理形式。,第四节 房地产业,二、房地产业经济活动的内容和机构（二）房地产业的组织机构 与上述三个阶段相适应：1、从事组织策划房地产开发和建设的机构房地产开发公司 2、从事房地产进入市场流通交换的机构主要是中介机构 3、从事房地产管理、维修、服务的机构物业管理公司 4、还有一些机构，与房地产活动的三个阶段都有关联专门从事与房地产有关的金融、保险、担保、法律等业务的机构。（从社会经济方面