宁波北仑金融大厦行政公寓市场研究报告111PPT.ppt

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1、宁波北仑金融大厦行政公寓市场研究报告,构筑核心竞争力,集束战略 营造差异,核心价值体系,消费者体验,产品基础价值,硬件配置标准,构筑核心竞争力,产品基础价值,产品基础价值（第一步）,从核心商务区到国际样板居住区从单纯居住产品到全面引领品质生活的作品从地铁一号线到城市中心坐标尽得天时地利，只需锦上添花,目前，我们走到这一步，也是目前需要解决的问题。,Part 1 目标愿景Part 2 市场研究 Part 3 客群研究Part 4 项目分析 Part 5 项目定位Part 6 其它相关建议,目录：,Part 1 目标愿景 Goals Vision,项目立足点：打造精品工程之“作品”,上层建筑相对较

2、高的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。用打造“艺术品”的态度雕琢住宅，对以居住为购买目标的客户群更具推动力。,目标：在满足高端居住需求基础上，引领高尚生活形态。,Part 2 市场研究 Market Research,2009年1-9月宁波市北仑区共成交2909套，月均价为5890元/平米。,前三季度北仑住宅市场成交走势,宏观市场环境分析,第三季度，宁波楼市迅速回暖，短短数月到达火爆局面。由于快速发展的区域经济，轨道交通带来的半小时同城生活圈，楼盘均价尚低的价值洼地等因素。自第三季度，北仑区住宅市场成交平稳上升，以黑马的姿态抢占宁波楼市成交榜首。北仑住宅市场整体发展态势良好。,宏观市场环境

3、分析,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,北仑在售的主要楼盘户型面积和总价范围,30-60，总价在20-60万，主要以投资为主 70-100，总价在80-100万，主要以投资及首次自住置业为主；100-130，总价为100-130万，主要以首次、改善型自住为主；130-160及160-200两个区间，主要以改善型为主。,从整个市场供应量来看，130平方米以下的中、小户型供应量较大，购买目地主要以投资及首次自住置业为主。其中90平方米以下户型投资成分尤为明显，大量投资客的增加，抬高房价，致使大户型总价更高，影响大户型的消费群的购买决策，整体上呈现供大于需的现状。,小户型成为市场主流，大户型供

4、大于求,小结1：,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,市场总存量并不大除了“东方石浦大厦”、“中央风景”即将开盘，“四季桂花园”、“好时光”销售至半，其它项目基本进入销售尾端。小户型后续的供应量继续增大“中央风景”规划5.6万平方米左右的小户型，“东方石浦”规划2.3万平方米左右中、小户型，而中、大户型的比例继续萎缩。,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,小结：,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,在售住宅项目存量,北仑五个在售楼盘存量面积为69194.07平方米。总套数为442套,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,在售楼盘存量户型面积比例,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,以投资与首

5、次投资自住的小户型销售速度最快，由于投资客的增多，房价升高，致使大户型总价升高，加上大户型首付比例较高，抑制大户型的消费需求，大户型去货慢，存量大。,存货量与户型面积呈正比关系，户型越大，存货相对较多,小结：,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,在售楼盘存量户型套数比例,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,从整个市场存量来看，200平方米以上的大户型虽仅存94套，但从面积上看却占整个市场34%，其销售速度较慢，相对中小户型存量较大。,200m2大户型销售速度慢，存量较多,小结：,100m2小户型销售速度快，存量相对较多,从整个市场存量来看，100平方米以下的小户型虽从面积上看仅占整个市场13%

6、，销售速度较快，但由于其所存套数较多，存量也相对较大。,市场格局分析竞争对手分析,从产品类型、户型、品质、地段四个方面锁定竞争对手：,项目名称：里仁花园地理位置：北仑 新大路890号 开发商：宁波远望华夏置业发展有限公司 建筑类型：普通住宅,高层,小高层 建筑面积：165336平米 用地面积：60793平米 容积率：2.2产权：54年产品类型：项目共12栋住宅楼，其中9栋(37#-45#)小高层(11F+1)、3栋(46#-48#)高层(26+1)、一栋商业中心(4F)，共762户，其中复式54户;项目共有十个套型，其中小高层8个套型，面积112-193平米之间；小高层有2个套型，面积约178

7、和220平米，共762户装修标准：1500元/平米目前报价：10500元/平米左右销售情况：三期项目共推出564套，已备案465套，备案销售率82%，备案均价8507元/平米；存量情况：目前剩下99套，户型集中在180-240平米。,市场格局分析竞争对手分析,项目名称：宏时中央风景地理位置：北仑 泰山路与太河路交叉口以西 开发商：宁波宏时置业有限公司建筑面积：5.6万平方米左右容积率：4.2建筑形态：规划为30层和19层的两幢高层，由北向南呈双子鼎立之势，中央风景主力面积33-60平方，优质全精装，户户均设阳台。共1000多套最新动态：1)目前样板房已于10月18日开放，分别为30平方米和40

8、平方米两种户型，样式精美。2）宏时中央风景VIP贵宾特惠计划“存2万，开盘优惠150元/平米”已启动，VIP卡已累计400多组。,市场格局分析竞争对手分析,项目名称：东方石浦大厦 地理位置：北仑 泰山路南、新凯河北、东太河以东 开发商：宁波东方石浦置业有限公司 建筑面积：8万平方米 容积率：4.13建筑形态：办公部分：位于B、C楼四层以上。公寓式酒店部分：位于A楼的标准层以及B、C楼。其中A楼部分，共318间客房,B、C楼部分，客房185间。商业部分：位于B楼的底层，跟庭院空间融合在一起，建筑面积共3894平方米。最新动态:东方石浦大厦单身公寓面积为30-40平方米，大户型面积为70-110平

9、方米，精装标准为1500元/，拎包即可入住，预计价格为7500元/平方米左右。项目由三栋楼组成，其中一栋为酒店加办公楼。,市场格局分析竞争对手分析,市场机会锁定,小户型市场可行性分析,小户型以投资为主，本项目以高端住产品为出发点，相对较高的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。北仑市场小户型存量相对较大，必定分流部分客群。从核心商务片区出发，“宏时中央风景”、“东方石浦大厦”同时推出大量小户型公寓，站在同一起跑线上，项目的区位地段优势淡化，区域内小户型竞争加大。,中、大户型市场可行性分析,大户型在整个北仑市场存量大，总价高而影响市场需求，销售速度慢，风险较大。二房、小三房等中户型，市场供应量相

10、对较少。从品质上看北仑市场上，中、大户型无论产品品质与居住形态普遍偏低。,市场机会锁定,市场机会锁定,市场机会点确立：,100-140平方米、140-180平方米以改善型自住的二房、三房成为市场的相对机会点。100平方米以下的小户型，虽然销售快，但整个市场目前的存量较大，并且未来在市场上的供应量持续增加，加上项目周边两大项目都是小户型为主力户型，产品同质化程度极高，其竞争力很大，应排除在外。200平方米以上的超大户型，存量大，市场消化很慢，加上房价的持续上涨，总价会更高，其风险较大，应排除在外。相对而言100-140平方米、140-180平方米成为市场机会点，其市场存量虽然不少，但销售平稳，在

11、辅以其他方面的综合品质提升，相对而言其风险较小，可控因素较为明显。,市场机会锁定,各项目大、小户型混杂，产品定位不纯粹，项目综合品质较低。户型面积绝不是决定购房的唯一决定因素，但各项目综合品质较低，如火上浇油，使因面积大造成总价高的大户型更难销售，从而制约了大户型的钢性需求。,项目综合品质制约真正的钢性需求并没有得到满足,小结：,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,100-140平方米、140-180平方米区段目前的市场存量决定，其并非绝对的热销户型，是否成为热销户型取决于能否挖掘出刚性需求，那么我们的钢性需求在哪里？,市场机会锁定,Part 3 客群洞察 Consumer Insight

12、,100-140平方米、140-180平方米区段户型，以改善型自住为购房目的的人群，他们是谁？他们想要什么？,世贸世界湾：1.私营业主、政府人员、公务员；2.其中私营业主约占40%、公务员约占25%，企事业单位及其他约占35%；购买动机：开发商实力强信誉度高，楼盘规模大自身配套齐全，处与北仑核心区域；黄山豪庭：1.私营业主（以改善型居住为主，购买人群年龄为40岁左右有一定 积蓄）；2.其中企业职工房约占50%,私营业主约占30%,公务员及其他约20%；购买动机：除去企业职工房,购买人群基本以改善型居住为主，少量投资客。金城花园：1.私营业主及一部分的投资客（有部分来自小港的客户）；2.其中私营

13、业主60%,公务员约占20%，企事业及其他约占20%购买动机：以改善型居住为主，少量投资客里仁花园：1.私营业主（灯具、模具为主）三期的主要客户群（部分来自小港、大 碶、白峰和柴桥的客户）；二期的客户群有很大部分为公务员及政府人员。2.其中私营业主 约占50%,公务员约占30%企事业单位约占15%，外籍人士约占5%及其他 购买动机：外籍人士把里仁花园做为北仑首选居住小区,本地客户以改善型居住为主，少量投资客。其中，里仁花园70套左右物业实行包租形式出售，承诺客户710%的回报率，三年返租，租金一季度一付。,客群特征,北仑在售楼盘高端客户职业：,毫无疑问，这类客户也将是我们的主要目标客户，他们区

14、域职业及分布？,区域职业及分布：,目前北仑中高端住宅的主要客户群体（以经济界、商务、政治人士为主）：,私营业主客户：在区域性上除北仑新碶外，还包含小港、大碶、白峰和柴桥等邻近区域 从经营的产业上有模具、钢管等。企业单位客户：台塑、建隆钢铁、海天、申洲、亚洲纸浆、逸盛石化宝新钢铁、宁钢、贝发、联合集团、吉利等机关事业单位客户：海关、北仑电厂、港务局、税务局等外籍人士客户：韩国、欧美、台湾等（这部分客群数量在逐渐弱化，且主要以租的形式为主，属于间接客户）,客群特征,邹女士的看法：“我结婚8年一直跟公婆住在一起，期间少不了磕磕碰碰，最近是有计划买套房搬出去住的。不是我不孝顺，少了与老人的矛盾和隔阂、

15、对老人多一份思念和尊敬，也可以使我和老公的矛盾减少，感情更稳固，当然我们对事业未来的发展还是很看好的，所以也希望住宅的档次可以再高一点，能结识一些相同的朋友也是蛮好的。”邹女士的批评：“话又说回来,北仑也没多少像样的住宅,多数都没什么品位和文化。”“所以，我们并不急于马上更换，有足够的时间去观望，直到一个全方面都满意的项目出现。”邹女士的期望：“房子品质一定要上的去，既然要换就要换个好一点的，当然物业管理也是要跟的上的。”,客群扫描,邹女士单位：宁波赛门科技有限公司所属行业：高新科技职位：行政经理 年龄：35,客群扫描,陈先生单位：香港远洋国际船舶代理有限公司 所属行业：物流职位：总经理 年龄

16、：40,现住江东BOBO城，每天往返北仑陈先生的看法：“北仑缺乏好的房子，我看了不少地方都觉得不合算，要么太小，要么房子是大了，可是整个品质上不来。没办法，最后还是在江东买了房子，远点就远点吧，至少住的舒服。”陈先生的批评：”除了看重产品的使用价值之外，我更看重产品的附加价值，这是我没有选择北仑目前任何一个项目的主要原因。“北仑的物业管理与宁波相比差距还很大，要向宁波学习，服务要忍辱负重。”“生意伙伴很多都是在各种会所认识的，好的项目应该有这样的会所。“陈先生的期望：“希望提供家庭酒店式服务，订餐洗衣帮业主打理家政”“置业嘛，当然是希望升值的”“希望既是一个家，也是一个生意的平台”,刘先生单位

17、：宁波毕胜有限公司 所属行业：车轴职位：台资协会秘书长及毕胜董事长 年龄：50,客群扫描,现置业里仁花园刘先生很讲究品牌，身上穿的连袜子也必须是正品ASICS。我们跟他说刘总真是一个非常讲究的人，上班穿得笔挺的卡尔丹顿，休闲的时候也不忘一身名牌啊。他似乎有点不屑的说，“我只有这些衣服啊!”刘先生的批评：“房地产广告都在喊尊贵,好象宁波人都是暴发户一样”，“现在北仑住宅的综合品质档次不够”“比如商业、运动等场合，做老板的人跟下属们一起用，根本不是一个圈子！”刘先生的期望：“希望的服务和配套除了品质，能够更加有品味，更欧化一些，也能体现出业主的圈子层次”,张小姐单位：宁波北仑世超机电科技有限公司

18、所属行业：精密塑料、压铸、五金冲压模具 职位：台资高级行政主管 年龄：27,现住黄金海岸（公司租房）张小姐的看法：“买房子主要是因为产品品质好、装修好、配套好”“住好一点，是对自己成功人生的一种奖赏，明年结婚会挑一套各方面都不错的做新房。”张小姐的批评：“住公司给租的房子，最大的不足是缺高档商业配套，连个好的做头发的地方都没有”“服务态度算好，但解决问题的能力差，几个月上不了网也没有解决”“门口保安监管力度不够，安全感不强”张小姐的期望：“讨厌言过其实的产品，住的人不要太杂，在服务上要有一定区别”“如果能结识相同圈层的业主当然是好事，如果有这方面的聚会很愿意参加,但人不能太多，要大家品位差不多

19、的。”,客群扫描,客群扫描,郭先生单位：奇美电子有限公司所属行业：电子职位：高级经理年龄：45,郭先生的看法：“我家住在宁波，在北仑工作，我不想把保贵的时间浪费在每天来回奔波上，所以工作比较忙比较累的时候，就都住在富春小区（公司提供）里，不过始终是将就着住。可能会在北仑买一套好点的房作为第二居所吧。“郭先生的批评：“价格方面的影响因素不大，主要还是北仑的住宅多数品质上不去，所住的人也是比较杂，高端圈层的品质是得不到保证的。”郭先生的期望：“私密性，私密性是最重要的。”“绝对要保证高端的纯粹性，我当然希望跟我住在一起的是同一个圈层的人，我希望它是绝对的事业型住宅。”,陈先生（台湾人）单位：宁波北

20、仑世超机电科技有限公司 所属行业：精密塑料、压铸、五金冲压模具 职位：高级技术主管年龄：30,现住里仁花园（公司租房）陈先生的看法：“我和太太来宁波工作已经二年了，在北仑住的是公司所提供的员工宿舍里，员工宿舍单身一个人住还行，两个人信就，我们还是有置业的打算，有了小孩子我希望还是能回台湾工作的，房子就当投资吧。”陈先生的批评：“虽然公司所提供的高层员工宿舍是有一定标准，现在我们所住的房子在北仑还说还是相当不错的，但是不能满足外籍人员的要求，比如没有卫星电视等等、我太太也经常抱怨没有办法就近买到一些台湾的土产。”陈先生的期望：“其实北仑的台湾人挺多的，我比较希望有个会所，能为住在一起的台湾人提供

21、一个聚会的场所”“家里肯定要有卫星电视的，可以同步得到台湾的新闻资讯。”,客群特征,客户基本年收入10万以上；年龄集中在3035，35-50阶段；事业稳定的公务员队伍，企业、公司的私营业主，外籍人士等；他们在社会上是“很让人瞧得起”的有身份的人，以知识和智力劳动实现社会价值，并获得社会地位。成熟稳重的他们创造着社会最丰盛的物质与财富，运用他们务实的思想指导着切切实实的工作。知道自己已经过了急需表现自我阶段，他们会以优雅的态度，知道张持有道，懂得随时细味生活。对社会、对家庭他们都有一份责任感，希望下一代能接受优秀的教育。,特征描述：,他们在消费习惯等方面有一定的相似性：购买的目的90%以上是自住

22、，以改善型居住为主；追求都市化与国际品位生活，商业配套要求齐全；对居住环境的细节要求很高，很讲究小圈子的分享和沟通；对私人空间的舒适性要求很高；购买固定资产,来保值或增值；通过消费“名牌”来彰显地位，35%的人喜欢炫耀性消费；独立行为能力、思考能力很强，有开阔的眼界，追求一定的新鲜事物；迫切希望拥有一张文化标签，希望能成为某个圈子中的一员。比如说，加入某个健身俱乐部，或成为某个“协会”的会员等。,消费习惯：,客群特征,客群特征,财智型峰层人士,因此，我们的核心目标人群，称之为：,年龄层：3035、35-50,客群特征,Part 4 项目分析 Project Analysis,项目概况,项目概况

23、,商务公寓户型概况,125平米、155平米、180平米共243套,占总面积的76.4%，与相对的市场机会点吻合。,项目SWOT分析,SWOT分析,项目主要问题点,主要问题点：,市场上200平米以上的户型去货明显减慢，260平米、290平米两种户型所占比率达20%，如何减少资金回笼压力与风险？,我们的建议是,方案一：260平米产品拆分,80m2,180m2,方案一：260平米产品拆分,解决方案户型建议,125平米、155平米、180平米成为绝对主力户型。,解决方案户型建议,方案二：保留290平米户型,290平米产品仅为6套，其基本属性犹如轿车或其他行业中的概念型产品，此户型存在的主要目的与作用，

24、主要是有效提升项目的整体形象，增加炒作支持，塑造具有高端示范效应的标杆产品，以此形成具有号召力的关注度。并成为高端人群热议的焦点。,Part 5 项目定位 Project Location,北仑新城中心 轻轨旁，殿堂级国际样板住区,项目定位,Part 5 其他相关建议 Other Relevant Recommendations,硬件配置标准,硬件配置标准（第二步）,硬件配置标准需遵循以细节出发提升整体项目品质的原则其配置标准相关建议如下：,建筑,景观,配套,装修,服务,三级生态空间：界定领域，和谐统一,公共园林应更多的采用柔性的空间：人性的多样及生活的多样是相互对应的，空间的灵活分隔与变化也

25、成为很多人对多样生活需求的标准。,第一级：城市级景观带第二级：社区级公共景观第三级：组团入户中空花园,围墙：出于横长与耐久的考虑，围墙及入口均采用石材或金属材质，结合景观绿化带。着力构筑经典高墙深宅的神秘之所（强调外围的私秘性）,园林社区围墙,入口：社区大门采用金属的欧式铁花大门，金、黑两色突出尊贵与庄重。,园林社区入口,园林叠水园林,在有限的面积里，力求精致。叠水园林，增加园林层次感，提高亲水情趣。,园林植被（细节）,坡地园林新古典小景社区智能化系统几何形欧式园林，力求规整,【背景音乐系统】在小区公共休闲场所间隔设置音效系统，进行社区的背景音乐播放及社区重要信息发布。【社区智能灯光系统】可根

26、据凌晨、傍晚、深夜以及不同场景、场合、重要活动，制造相应的灯光效果，为每一位业主和住户营造丰富的光影景象与华贵的居住氛围。,园林水景（细节）,广场及水景：情景雕塑，流花石水台，繁简交融，生机而蓬勃向上,园林时钟,传统欧式时钟，以罗马数字为时刻标识，蔓形指针，大理石外围装饰。,园林灯饰（细节）,铁艺路灯、壁灯，蔓状花饰、浑厚沉实的质感、浓郁的艺术气息，尽显贵族气质。,园林指示系统（细节）,放弃现代材料与制作工艺的指示标识以复古的欧式铁艺做为指示系统，与园林风格力求统一。,园林院落（细节）,罗马石柱、拱廊、花坛、草坡、流泉、雕塑,园林接入RO净水直饮水系统,新古典主义浮雕造型高级外墙装饰，经久耐看

27、双层中空强化玻璃，外形美观，隔热、隔音,外立面（细节）,外立面（细节）,石材的窗台、铁艺的围栏、点缀小型花卉，尽现级品生活细节，纯粹欧陆风情。,大堂入口,大堂、会所，灰空间的运用：灰空间属于公共化空间的一种，它打破了建筑“二元制”的单调布局，创造了既属室内又是室外的自然过渡空间。让各个家庭拥有更多全天候交流互动的场所。,来到首层大堂意味着选择；出或入、上或下、坐或行，热情或冷漠、握手或擦肩而过。,星级酒店式大堂装修设计,单元大堂,入户大堂，品质住宅的第一张名片 星级酒店入户大堂，充分考虑业主的使用需求。亲朋好友到访，大堂特设前台接待中心先行接待；设立的商务会客区，能在私享的空间里完成简单的商务

28、对话。全天侯的物业管理咨询以及24小时的贴心生活服务，接待人员每一句温馨的问候，都会让业主倍感亲切。,做为高层公寓，电梯间、回廊的人流量是最多的，等待电梯的时候，细节的运用能带来更多的直观感受,大堂过道、电梯间,电梯轿箱内部装饰与建筑风格统一，摒弃过于硬朗、工业感的不锈钢内饰，采用铜、实木为材料进行精致的装修，整个电梯空间以金、黄等暖色调，体现尊贵感。,电梯,建议使用:使用奥的斯、三菱等品牌电梯(刷卡到户),3.0米/秒,防火梯,一般项目通常不注重防火梯的建造，作为豪宅盘一旦进行精心设计，就会与一般简陋的防火梯形成鲜明的对比，相对之下品质感尤为突出，建议对防火梯以木材与铁艺为材料进行建造。,局

29、部建议：门（欧式实木门、防盗、智能化）门把（纯铜实心门把、欧式雕花设计）,从社区到大堂再到电梯间，不同的门传递不同的气质与威严，流淌着贵族般的傲气，体现着强大的私秘性和安全性。,入户门,入户花园,入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。与市政绿化带、坡体公园，形成了真正的立体园林景观。,样板间,整体风格：古典欧式/田园风格,古典与现代的交相互应,样板间,样板间装饰细节,地面：地面大量采用天然的石材及实木地板铺设，地毯点缀。脚线与地面材质协调一致。,样板间装饰细节,灯具：西式灯具其造型、水晶颜色的运用上都彰显了家居奢华的风调。,墙壁：装饰油画、藤蔓花纹墙纸细

30、节,样板间装饰细节,家具：欧式沙发、帷幕床具、古典家具,样板间装饰细节,洁具：进口高级瓷砖、卫浴,样板间装饰细节,我们的交房楼标准，将以局布亮点提升整体价值,宁波市高端商品房市场装修标准一览,个案装修标准解剖,本项目为中高端的酒店式公寓，在室内装修上更应该讲究。以竞标的形式来寻找优秀设计方案，在各单元的装修则应趋于精致化，充分诠释高尚的舒适性生活理念。装修标准，当前北仑市场一般在1500元/，结合北仑市场和本项目的高端规划,本案建议80-180平米装修标准为2000元/,290平米装修标准为3000元/,各部位建议使用品牌,各房间装修建议,装修标准建议,交楼标准门、窗,平开内倒双开窗既能像一般

31、窗平开，又能10度内倒的欧式双开窗。即能保持室内空气流通，又能防风防雨防盗。,平开实木门 山毛榉、水曲柳等珍贵树种精雕细琢，具有很好的质感和观感,交楼标准墙体,喷涂墙面暖色系喷涂墙面，肌理细腻，表面颗粒纹路高雅,合成板材装饰线欧式装体风格的点睛之笔，其风格端庄典雅,木裙围实木裙围，欧式室内设计的经典设计，增添尊贵感,交楼标准天花,精美石膏装饰线新古典主义石膏装饰线，与建筑、室内装休风格统一，极富精致质感。,交楼标准地面,高级实木地板质感尊贵，环保无室内装休污染，触感更舒适,交楼标准厨房,欧式整体厨房与整体装休风格一致，品调高雅,交楼标准其它配置,在设备、功能力求完善，成为酒店式服务公寓的典范。

32、,除了在建筑、景观等硬件设施上创造精品，在配套服务更要力求完美，以人性化的服务与完善的配套，迎合高端人群消费需求，带给消费者优质的生活体验。,关键配套：会所、游泳池、健身房、24小时供应热水、隔音中空玻璃,北仑个案配套剖析,杭州酒店式公寓会所主流配比一览,前8位关键配套：,1.室内恒温游泳池2.双大堂设计3.主题咖啡吧4.健身房5.商务会议中心6.棋牌室7.便利店8.洗衣房,大气尊贵是项目会所其基本特征，休闲娱乐、沟通交流是功能的主体。,会所会所大堂,会所大堂的华丽与气派，灯光控制现场的气氛,会客、社交，装饰、展示多功能展现,会所会所大堂,会所景观细节,会所内部雕塑，增加细节，增添高贵气质,咖

33、啡厅（雪茄屋）,休闲茶座,会所功能展示,如项目规划中并没设置会所，需零星引进常用的酒店式公寓配套项目如：,一卡通系统闭路电视监控系统可视对讲系统周界红外线防越报警系统电子巡更系统紧急广播及背景音乐系统三表远程抄收系统紧急求救系统煤气泄漏报警系统分户式中央系统（换气、空调、热水、直饮水）丰富领先的数字化系统（数字电视、宽带网络）,全能管家五星级智能化系统全面、系统、先进、实用,尽可能满足5A：5B（楼宇自动化）、CA（通信自动化）、FA（防火监控自动化）、SA（保安自动化）,方便多样的家庭智能服务项目,金融大厦智能化服务内容,社区局域网与宽带网,周边防范、内部预警系统,重点名校联网教学,停车场管

34、理系统,数字媒体卫星电视系统,分户式中央服务系统,远程计算机抄表系统,电话预约（热线服务系统）,一卡通流程,细节：触摸屏（电子楼书）鞋套机 擦鞋机,未来高档服务式服务公寓将更加注重服务，注重增加服务的文化内涵，着重致力增强客户的熟悉和认同感，将向属地化、国际化和人性化的方向发展。结合北仑当地的经济和消费情况,我司建议物业管理费用在2-3元/月左右.,除了大众型的服务外，我们更注重服务过程中的细节，通过服务细微之处，体现整个酒店式公寓的物业管理水平，以此提升物业档次。我司建议选择国际知名品牌物业管理公司.,物业服务内容建议,物业管理建议,物业管理通常有两种：全权委托第三方物业管理公司 委托物业管

35、理公司作为顾问，采用自己的物业团队建议采用第二种方案，可在确保一定服务品质下，节约成本。,物业管理建议,全球房地产五大行：1.CBRE 世邦魏理士2.Cushman&Wakefield 高纬环球3.Colliers 高力国际4.JLL 仲量联行5.Savills 第一太平戴维斯,北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司杭州分公司杭州市求是路8号杭州公元大厦北楼1201室邮编:310007电话:8657128806818传真:8657128808018陈海强董事总经理（杭州）电话:8657128806818电邮:,第一太平戴维斯（Savills）上海办事处上海市卢湾区淮海中路381号中环广场20楼邮编

36、：200020电话：+8621 6391 6688传真：+8621 6391 6699刘德扬中国区执行董长电子邮件：alausavills-,服务形式:【前置服务】为业主购楼过程提供全程服务，将复杂的过程交给更为专业的人士打理，业主和住户可有更多时间享受生活。【社区卫士服务】保安负责小区内二十四小时巡逻及布防。管理中心设有监控中心，保安员二十四小时当值，处理紧急事故。【隐性特卫队】按照各自的安全责任区域分散在小区的各个角落，实行“隐性服务”，能随时应急、处突、制暴。【护卫仪仗队】物业公司将有偿的为业主提供办理婚宴等喜庆事宜提供仪仗服务。【指南针服务】对周边的生活消费场所进行全面调查，为业主和住

37、户精心设计消费服务菜单，提供“生活顾问”，让业主及时、详细的消费内容，掌握一手资讯，丰富家居生活。,人员形象:保安穿着贵气的西装（至少在销售期间要求）清洁工年轻、形象好，五星级酒店服务员的着装。,【提供有偿收费的物业服务项目】物业私人助理为业主提供物业私人助理服务，24小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务。,大众服务：房间清洁服务24 小时维修服务洗衣服务洗车服务擦鞋服务商务会议筹备协办订单式服务,消费者体验,五大国际级居住体验,必占唯一地位新城中心的殿堂级国际样板住区，树立上层建筑典范，因经典而弥新，成为峰层人士的身份标签，不可被俯视，不能不仰视。必享顶级服务没有星级的配套，品质生活仅靠房子无法成立，因此我们更强调增值服务，比肩五星酒店的服务，成就酒店式大宅。必配顶级资源从形而上的身份标签，到带给现实生活的优越体验，顶级资源配备，展示业主特权。必拥精装精配作足“表面文章”，只需一眼，便有“非你不嫁”的诱惑。必造考究空间从园林到大堂、从电梯间到会所，以严格的等级标准打造，我们坚信没有等级就没有差别，惟为尊荣所定制的空间，方显上层气质。,消费者体验（第三步）,Thank,