北京沿海赛洛城7期麦迪逊广场地产项目营销策划报告114页.ppt

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1、天天文档在线,沿海赛洛城7期营销报告,目录,07年上半年市场分析,朝阳区供应面积逐月下降，供应套数逐月递减；土地政策的改革在房地产市场的影响于07年上半年开始初露端倪；下半年随着土地市场的放量，房地产市场供应将会大幅度提升。,供应量,朝阳区整体市场分析,新增量,朝阳区新增面积和新增套数在06年9月和07年2月两度出现大幅度下降；以“国六条”（06年6月19日）为标志的中国第二轮房地产调控启动之后，虽然出现几度反弹，但是新增面积、套数却一降再降，政策影响深远；下半年随着宏观调控的，预计房地产市场供应将会再次出现大幅反弹。,朝阳区整体市场分析,07年上半年销售量和销售金额整体低于06年销售水平；0

2、7年年初出现明显淡季表现；截至07年5月销售形势继续走低；预计随着下半年市场放量，度过供应空白期后，销售走势会有所提高。,销售走势,朝阳区整体市场分析,均价走势逐月小幅攀升，涨价额度最小为100元/平米，最高达到1535元/平米；随着价格的不断飙升，销售套数却不断下降，目前没有明显反弹趋势；针对这种与前期调控预期相悖情况，下半年政府将会继续介入；预计下半年均价上升幅度会变小，销售量会有所提升。,朝阳区整体市场分析,07年下半年周边项目市场计划放量,竞争区域范围内放量总建筑面积共181.2万;主力户型为90-120 二居;总户数达3922套;入市时间主要在九、十月份。,（万平米）,周边项目未来供

3、应大部分在20万以下，沿海赛洛城供应量比重仍然很大，但在同时间段内竞争激烈,周边项目未来供应,周边项目套数放量分析,周边项目的未来套数的投放量在300套至600套之间，赛洛城未来套数供应比重下降，有效客群争夺日趋激烈,300,600,周边项目销售均价,11000,14000,沿海赛洛城周便项目目前销售均价处于11000-14000元/平米之间,周边项目签约均价分析,目前沿海赛洛城签约均价在周边市场处于中上水平,周边项目07年6月份签约套数,市场销售量总体呈下降状态，金都杭城因于6月抢先开盘而致销售量独占獒头,均价在12000元/平米以下的项目07年上半年销售表现良好，其他项目已经高出市场均价，

4、超出目前客户接受底线,周边项目营销关系,周边市场销售均价分析,精装修项目的销售均价在13000-15000元/之间；精装标准在1000-2500元/之间,90,120,各个项目的主力户型重心移至90-120区间的二居,周边项目主力户型面积分析,金泰先锋、禧福汇、格林莱雅,重点竞争个案及新入市项目,金泰先锋市调情况,基本情况：开发商:北京金泰恒业房地产开发有限责任公司地理位置：朝阳区百子湾石门村路一号 建筑设计：北京建筑设计研究院景观设计：北京易原德安建筑环境科技有限公司施工单位：北京建工一建有限公司全案广告：北京达奇广告有限公司 营销代理:上古经纪占地：8万，总建面：25万;总套数：1124户

5、;,重点竞争个案,1#15F 2梯3户,2#18F 2梯3户、2梯2户,3#18F 2梯3户,5A#15F 2梯3户,5B#10F 1梯2户,6#12F 1梯2户,7#14F 2梯5户,8#10F 1梯2户,9#18F2梯7户,10#18F2梯7户,11#18F2梯7户,金泰置业大厦,会所,北区,南区,#、#为开盘所推楼座，共计套,#、#为开盘所推楼座，共计套,#、#为开盘所推楼座，共计套,#、#为开盘所推楼座，共计套,楼层状况:项目住宅分为南、北两区，由11栋楼组成，其中北区为8栋板楼，9层18层以90平米左右的两居和130平米左右的三居为主正南北朝向、短进深、2.9米的层高以及大开间的设计

6、实现了集合住宅中罕见的通透采光;南区为3栋塔楼，均为18层以90平米以下的一居和两居为主，具备小进深，多面采光、2.9米层高、宽敞的大堂等特点。容积率：2.2绿化率：30%;开盘均价:8000-10000元/平方米物业费:待定 开盘时间:07年5月20日最早入住时间:08年 全面入住时间:08年底,重点竞争个案,工程进度：结构:现浇剪力墙 内墙:毛坯 供电:市政双路供电 供水:市政变频供水 供气:天燃气入户 采暖:市政热力 地板采暖 施工进度:南区地下二层结构已经完工，9#北区土方施工也将完成，周围围档已建成。,重点竞争个案,户型配比,5月中旬推出208套，1居48套，2居100套，3居60套

7、，其中1#楼二居36套，三居60套；9#楼1居48套，2居64套。,重点竞争个案,其中C（C）在10#、11#共计62套，主力户型为3室2厅2卫，D户型在10#、11#共计31套，其它户型不详，会在其后的市调中加以关注。,户型分析,重点竞争个案,金泰 先锋户外,金泰先锋4月3号打出的户外广告，主题语是：前沿生活代表环境-国际化，纯居住，前沿阶层的生活品位。,重点竞争个案,金泰 先锋指引,重点竞争个案,北京金泰恒业有限责任公司的前身为北京市煤炭总公司，2001年11月改制为国有控股的，以房地产业为主导，以城市服务业为基础的多元化经营企业，包括燃料经营、房地开发、物业管理、饭店旅游、城市综合服务等

8、五种业态模式。总资产 32.46亿元，有6个星级酒店和16个骨干型宾馆饭店。合作开发“美丽园”、“珠江骏景”、“怡美家园”等商品住宅项目；自主开发经营了“海博大酒店”、“金泰大厦”、“金泰富地大厦”等商业用楼以及26家中小饭店酒店；在建工程有“金台开阳大厦”“金泰国益大厦”、“金泰晟通大厦”、“新新天第”、“金泰都大酒店”“金泰城丽湾”、“金泰先锋”等。,金泰富地,金泰丽湾,开发商情况,重点竞争个案,金泰小结,销售价格：开盘打价格战，销售报价8000-10000元/平米，成为区域内低 价项目；主力户型：三居为主力户型，成为我项目的竞争点；项目配套：缺乏项目配套，更多倚仗周边配套；建筑风格：现代

9、庄重，装修标准为毛坯，板楼全部为南北朝向。项目推广：主打CBD概念；推盘节奏：同时推出1、2、3居，影响我项目七期的销化速度；,重点竞争个案,物业类别：公寓项目总占地：2.5万平米总建筑面积：7.38万平方米容积率：2.16地理位置：朝阳区东四环四方桥东，紧邻东四环和京沈高速，距CBD中央商务区4公里交通状况：31路、41路、822路、674路、743路等公交线路,新入市项目,产品概念：国贸东世界公民尚态生活，ECOLIVES，这是一种新的生活态度。就是在做决策时，会多角度考虑。自己、家人的健康、环境、责任，都会成为决策的出发点。这种生活态度跨越了地理、种族、年龄的限制，在美国和欧洲四分之一以

10、上的人群中风行。产品规划：由4栋板楼和1栋独立商业配套组成的围合式。产品设计：立面采用简约、时尚的处理手法，体现出高耸、挺拔的板式建筑特点。园林规划：以生态、静谧、和谐、回归为核心理念，根据建筑的围合形式，以“一街两轴三边”的创意手法，塑造庭院景观的整体感和私密性，给人以自然回归的心理感受。,新入市项目,二居主力户型,新入市项目,三居,新入市项目,小结：总户数：432户12.5米的小进深薄板设计，近80米的楼间距11层至17层板楼，每座为四个单元，一梯两户。户型：105m2左右的两居，120140m2的三居装修标准:毛坯“尚态生活”产品概念公寓项目，纯板社区，同期开工同期竣工,新入市项目,项目

11、总占地：5.45万平米总建筑面积：16.7万平方米容积率：2.5绿化率：30%地理位置：西大望路,东三,四环之间，（劲松桥东1公里）交通状况：52,35,30,710,715,988路，地铁八通线、10号线,新入市项目,组团：总体布局以南北向的中心组团为主，点式与板式住宅搭配布置，由7栋总高60米、20层的住宅公寓和部分公建商业组成。建筑风格：外立面以中国传统民居建筑的白色与灰色为主色，同时借鉴中国传统的“门钉”，形成四户为一个单位的门形，并设置内置光源。建筑顶部采用中国传统的窗棂结构进行装饰。园林：社区景观以“寻觅桃花源”为主题，形成桃花溪-桃花林-幽径-桃花谷的景观节点，充分运用中国传统园

12、林中的月门、漏窗等元素，结合水流的特征设置了不同的活动区间。配套：社区沿南磨房路与西大望路展开小型规模商业配套，形成长达百米的商业街。,新入市项目,R3/R4楼 户型图,一居,三居,新入市项目,2室2厅1卫1厨R3/R4楼02户型,2室2厅1卫1厨R3/R4楼05户型,主力户型及特点：以舒适型二居、三居为主，采光通透，景观视野宽广。,新入市项目,小结：装修标准:精装修价格描述:开盘价格预计13000-14000元/平方米预计开盘时间：07年10月总户数：1100户销售情况：售楼处还未建设完毕，热线已经开通，销售人员驻场推广：网络已投放，其他媒体还未启动整体风格：融入中国传统建筑元素，如“门钉”

13、、“窗棂”、灰白黑为主体的高层建筑。,新入市项目,07年上半年受政府政策影响,整个市场销售量下降,部分项目的房源并没真正投入市场,在萎靡的度过07年上半年的房地产市场在下半年将会有大幅反弹，真正的市场竞争将在07年下半年全面展开。周边竞争项目的未来市场供应仍有约181.2万平米，约3922户，随着更多的新项目入市（限价地、广渠路36号、金地四惠项目等），区域竞争将在07年下半年白热化；区域内各项目热销主力户型正逐步从一居转移至二居90-120平米之间，各项目均展开升级争夺战；投放时间主要集中9、10月份，届时07年区域竞争全面展开；主要客群均来自CBD金领阶层，各项目同步挖掘同一客户层；销售均

14、价在11000-14000元/平米之间；CBD传奇、风度柏林等中小项目逐渐退出竞争舞台,百子湾区域的主要竞争项目锁定为金都杭城、金泰先锋、华侨城等大盘后期，同时位于大望路的禧福汇、四方桥区域的格林莱雅新项目将于10月份入市。,市 场 总 结,附：周边项目折扣优惠方式,营销任务目标,面积：26844 套数：371 套均价：12000 元/总销：3.22 亿,07年销售目标分解,面积：83456 套数：782 套均价：12200 元/总销：10.18 亿,面积：18139 套数：176 套均价：12800 元/总销：2.32 亿,面积：70681 套数：689 套均价：13500 元/总销：9.5

15、 亿,面积：套数：套均价：元/总销：2.3亿,前期计划:六期:5月份具备预售许可证七期:8月份具备预售许可证四期:10月份具备预售许可证,现状计划:六期:9月份具备预售许可证七期:8月份具备预售许可证四期:10月份具备预售许可证,现状目标:总销数额18亿，已经完成2.3亿；07年8月08年3月需要完成15.8亿销售期8个月（含淡季销售期）；每月销售任务:1.97亿、152套；,七期目标销售均价：保11700元/平米 争12000元/平米,07年销售目标,七期营销计划,6月,5月,7月,8月,七期北开盘,秋展,9月,10月,12月,11月,3月,圣诞元旦春节,7期南开盘,四期开盘,七期/年度主题

16、导入 超舒适度升级住宅概念 科技住宅，酒店住宅,创 新 世界 我 就 魅 力,预热筹备阶段,强势营销期,精准营销期,“沿海赛洛城麦迪逊广场”,爱因斯坦-光电实验住宅TM,节日嘉年华,“麦迪逊广场ABC区”,火爆开盘,5月,8月,筹备预热积累期,火爆开盘期,强势营销期,精准营销期,在产品细分的基础上，分阶段开放房源，通过对位置、户型、层数、朝向“差价销控”的实现去化区间的顺序控制，以“前低后高”的价格变动实现市场价格优势和升值空间，在重要产品和营销节点进行“跳跃增长”，达到“高量高价”的价量整体目标。“精准”营销-三顺位,七期销售策略,9月,11月,3月,五期,六期,二期,七期,一期,三期,四期

17、,四期,D2,D3,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,树全新升级形象，为开盘热销造势,现场蓄客造势,备注:通过有针对性的推广和户外的宣传及活动现场氛围营造，增加产品升级后在市场上的全新的认知度，为七期开盘营造火爆氛围，再次掀起项目销售高潮，实现客户的有效引导。,硬件形象：销售现场包装：1、售楼处外立面 2、销售道具3、样板区 4、谈判区5、儿童娱乐区 6、现场围挡7、路引系统 8、业务员形象9、水吧、咖啡吧 软件形象：1、重新拟定销售说辞2、针对高端客群的培训3、案名，SLOGAN,现场打击高端项目的现场极为重要，从指引到内部空间，建议会所化，酒店化。特别建议1:售楼处营造现代美式、环境建筑的

18、感觉，感染客户。特别建议2:项目围墙与售楼处相呼应，即使路过客户也能亲身感受。特别建议3:项目的楼体模型建议可以采用光电逼真化处理，尤其是上面推荐的重点户型，可以直接遥控伸出，让人看到内部空间，更具特别性而且更加直观。,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,售楼处接待建议,地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统售楼大厅：营造高级会所的尊贵、舒适感受，屏弃以往的展板等销售道具样板间：制作必要的说明牌、户型牌社区内部：将需要引起客户注意的细节巧妙的标示出来，与环境融为一体,1、硬环境,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一

19、阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,2、软环境,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,安全感鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客户非常关心的。多么齐备的红外、电子巡更等等现代化社区保安系统，不如用“人”在一开始就给客户一种心理上的安全感来的重要。建议保安数量要稍多于常规配置，在客户参观过程中潜意识里总有他们的身影。保安形象一定要优中选优，高大威猛，不卑不亢。建议选用类似香港警察服装的制服或是比较提拔的巡逻服装，给以更为强烈的心理暗示。,

20、分解说明：,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,酒店感即：尊贵+舒适除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外。建议在接待厅配备老年或者外籍门童一名，除了给客户以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客户的引导工作，特别是对待老人、儿童服务要格外细致。,分解说明：,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,国际感国际化可以通过一些道具来加以暗示：听觉除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目视觉国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可及处（要即时期刊）,分解说明：,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,品位感硬件售楼处内的装饰画应该自画廊购买原创作

21、品。软件自年初开始就应该向销售顾问提供关于礼仪、葡萄酒、雪茄、名马、高尔夫、珠宝、时装、古玩、艺术品等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。,分解说明：,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,分解说明：,细致感饮料饮料的选择，饮用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，而避免用桶装水。并向客户提供即煮咖啡，味道的经营也是影响客户认可度的重要手段。客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供，下午四点左右可提供适量点心或饼干。音乐背景音乐的选择至关重要，必须既不会干扰客户，又给人以轻松、高雅的感受，我们将精心挑选合适的音乐予以建议。衣帽间冬季设置，由专人为客户保管大衣

22、。,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,第一阶段:筹备预热积累阶段之筹备,“非常6+1”答谢活动,沿海地产健康文化体验之旅,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,6月23日，沿海赛洛城2周年庆典暨麦迪逊广场元年启动仪式在赛洛城售楼处举行，新老业主、媒介记者、时尚人士等500余人欢聚一堂，共同见证这座CBD魅力之城2周年华诞，以及赛洛城北区升级产品麦迪逊广场隆重登场这一历史时刻。2005年6月19日赛

23、洛城开盘以来，已有3300多位各界精英成为赛洛城的主人。历经2年的风雨，赛洛城不断成熟和完善，目前一期、二期业主已经入住，为这座魅力之城注入新的活力。本次2周年生日庆典上正式亮相的“麦迪逊广场”是沿海赛洛城今年即将面世的升级产品。麦迪逊广场位于赛洛城北区，直面近3万平米赛洛城中央广场花园，由多个建筑组团组成，在秉承赛洛城精装纯美式开放街区的规划理念基础上，对产品进行了全面升级,户型设计采用创新、舒适的设计理念，涵盖了50-140平米多种户型，可以满足不同业主的居住需求。赛洛城2周年以及升产品麦迪逊广场的面世，标志着赛洛城已经进入成熟阶段。庆典活动于晚上6点在动感的音乐声中拉开序幕，中国国际广播

24、电台FM88.7音乐频道嘻哈公园著名节目主持人孔令奇，到场助兴，并担任活动司仪。来自各大时尚夜店的顶级HIP-HOP高手，为赛洛城献上了一场盛大的音乐、舞蹈盛宴。庆典现场光影穿梭，欢歌笑语，台上台下舞成一片欢乐的海洋；浓情鸡尾酒、焰火表演、空中流星一次次将现场气氛推向高潮。,沿海赛洛城魅力2周年，北区麦迪逊广场亮相,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,沿海赛洛城2周年 麦迪逊广场元年PARTY,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,投篮游戏,沿海赛洛城2周年 麦迪逊广场元年PARTY,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,投篮游戏,艺术家涂鸦,飞镖游戏,来宾涂鸦,游戏机

25、参与,来宾领奖,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,第一阶段:筹备预热积累阶段之预热,自07年5月1日至7月15日积累客户：来电576通，来访380组。来访扣减朋介、过路客访量229组，其余来访量与来电量比例为26%。,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来访类别,从来访人员可以看出比例最高仍是单身的年轻族,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来客对单价态度,来访客户中认为本项目价格较贵的达到55%,比重较高,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,总价,来访客群中对房屋总价的认可度基本认可度较高,尚可接受达到51%,第一阶段:筹备预热积

26、累阶段之积累,蓄存客户群主要仍是集中在25-30岁之间的年轻人,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,自己居住的客户占87%，说明本项目的宜居环境配套等客户还是认可的,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来电媒体分析,来电客户的主要途径是网络，但其来访量却只有15%，说明网络的针对性并不强；来访中主要是过路客占到41%的比例，原因是周边项目金泰先锋、金都杭城先后开盘而未购到房的客户来本项目看房，说明百子湾区域得到泛CBD客群的认可度极高；但同时也说明因推广、产品、价格、等原因未能第一时间吸引客户。,来访媒体分析,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来电面积需求,来访面积需求,来电来访客户对面积的需求6

27、0平米以下的居高，86-95平米的需求次之，说明与与目前主推的七期（北）户型放量一致,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来访客户居室需求重点是一居、二居,来访居室需求,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,目前来看，客群主要仍是集中在朝阳区，未有向生延展的趋势,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,来访客户观注重点,客户关注重点是位置、产品（户型、朝向、装修）、价格,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,现存客户分析,原计划07年5月开盘，因预售许可证未取得，不断推迟产品推出时间，导致客户失去信心、失去等待的耐心周边竞争项目金泰先锋、金都杭城先后开盘，集中放量，吞噬掉一批“沿海赛洛城准业主”一、二期入住，

28、业务维权活动产生一定负面影响销售道具到位时间与产品推介时间不同步推广力度不够，影响力小,流失原因：,客户流失量达60%,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,加大推广力度、途径，更大范围增强影响力销售道具准备工作，楼书、折页、户型图等售楼处包装样板间展示客服部、物业部增强售后服务，避免入住业主投诉网络传播，维护产品形象,蓄客支撑点：,目标,蓄客800组七期(北)一炮走红,第一阶段:筹备预热积累阶段之积累,五期,六期,二期,一期,三期,四期,四期,七期北,主推:七期北时间:8月11日推出套数：371套主推楼座：七期D2、D3、D4；主推户型:A2-A3、B2-B4销售目标：95%,第二阶段:火爆开盘

29、期,七期南,7期北户型配比,组团：七期北主题：开盘信息,沿海赛洛城麦迪逊广场A 区魅力登场创新世界，我就魅力,推广主题,第二阶段:火爆开盘期,依据客户积累情况推出市场认知度高，接受范围广的小户型 产品，带动销售氛围,为后期大户型住宅销售做准备；两套方案，两手准备；精准营销-三顺位；集中认购，优惠政策引导；活动、媒体配合，营造火爆销售氛围；在重要产品和营销节点进行“跳跃增长”；,开盘策略：,第二阶段:火爆开盘期,七期(北)开盘方案,方案一：节点放量方案二：一次性全部放量,第二阶段:火爆开盘期,方案一：节点放量（节点时间8月11日、8月25日两次开盘）,时间节点1：8月11日主推楼座：D2、D3推

30、出套数：305套居室：一居主推户型:H、J、E、G时间节点2：8月25日主推楼座：D4推出套数：66套居室：二居主推户型:E销售目标：371套,第二阶段:火爆开盘期,方案二：一次性全部放量（8月25日开盘）,时间节点：8月25日主推楼座：D2、D3、D4推出套数：371套居室：一居、二居主推户型:H、J、E、G销售目标：371套,第二阶段:火爆开盘期,“精准”营销-三顺位,认购达成,精准定价与需求引导全流程,第二阶段:火爆开盘期,广泛蓄客,通过资源需求单初步了解客户对不同产品及户型区间的需求，从而为价格制定提供初步支撑,根据销售资源的产品类型共性及差异性对产品进行有效分类，从而制定资源需求单,

31、产品分类,填写资源需求单,第二阶段:火爆开盘期,推售“力”,精确制导“三顺位”精准操控,已蓄客源的有效利用,第二阶段:火爆开盘期,客户姓名：_ 联系电话：_销售代表：_ 楼座：D2#_ D3#_ D4#_楼层：_ 朝向：南北向_ 东西向_ 南向_ 类别：户型_ 面积_,精确制导“三顺位”精准操控,三顺位应用工具之资源需求单,第二阶段:火爆开盘期,精确制导,需求价格动态控制制定价格区间,结合销售任务，通过需求价格动态控制表制定产品价格区间,释放价格区间填写意向登记卡,释放价格区间，同时填写意向登记卡，进一步对客户需求筛选和引导对价格进行进一步调整,释放价格三顺位装户,释放价格，同时根据客户意向对

32、客户进行三顺位引导装户,第二阶段:火爆开盘期,推售“力”,三顺位应用工具之意向登记卡,认购推荐表,第二阶段:火爆开盘期,定点爆破,需求价格动态控制制定最终价格,在价格区间的基础上，结合客户意向需求，制定最终价格,选房顺序确定三顺位引导,确定选房顺序后，根据最终购房顺序对客户进行整体引导、并装户，同时挖掘不稳定客户资源,第二阶段:火爆开盘期,D2,推售“力”,三顺位应用工具之三顺位装户单,第二阶段:火爆开盘期,通过有针对性的产品策略，客户排号选房和活动现场氛围营造，增加客户购买紧迫感,从而带动认购热潮，为项目七期开盘营造火爆氛围，再次掀起项目销售高潮，实现客户的有效引导。,集中认购,第二阶段:火

33、爆开盘期,组团：七期活动配合：赛洛城开盘周年庆“我就魅力，星夜故事秀”时间：2007年8月11日地点：沿海赛洛城售楼处吸引点：1、吃喝玩乐，激情四射2、美女主持人（如李湘，曾子墨）目的保持长时间现场热度，实现销售现场舞台化。针对七期楼盘的特点，制造火爆氛围，实现热销场面。,活动配合,第二阶段:火爆开盘期,网络新浪、焦点、搜房户外东三环、东四环电台103.9短信相关数据库报广北青、新京报活动开盘两周年庆活动,赛洛城“我就魅力，星夜故事秀”本阶段主要以开盘活动为主，快速消化前期积累客户，同时辅助以其他媒体配合为第二阶段积累客户。,媒体配合,第二阶段:火爆开盘期,第三阶段:强势营销期,主推:七期南时间:9月25日推出套数：470套主推楼座：C1、C2；主推户型:A、A反、B、B反销售目标：470套,五期,六期,七期北,七期南,根据开盘情况补充房源，推出典藏大户型产品时间:12月25日推出套数：470套主推楼座：C3、C4 C5 C6C7；,第四阶段:精准营销期,主推:四期时间:11月-12月,主题：爱因斯坦-光电实验住宅TM、节日嘉年华,先知，先行爱因斯坦-光电实验住宅TM，超越21世纪的居住方式创新先锋，我就魅力,圣诞，元旦，春节赛洛城节日嘉年华，礼上礼，折上折，连环奖！创新世界，我就魅力,A21,A22,A14,A15,高瞻远瞩，团结一心，努力实现七期销售任务！谢谢！,