12月金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告.ppt
《12月金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《12月金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告.ppt(132页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、,深圳世联地产顾问股份有限公司2011年12月,金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告,热点板块:新城区板块板块特征:多盘进入尾货阶段,未来一年新项目空缺,估计集中供货以嘉信五期货量为主典型项目:海岸星座、万科新城湾畔、兰乔圣菲、水悦城邦、嘉信五期价格:9000-15000,南区,老城南区,新城区,容桂,东区,热点板块:东区板块板块特征:大良主力供货板块,诸多在售项目,但未来土地供应缺乏力度。典型项目:海悦新城、明日华府、君御花园、西山上筑价格:7000-9000,老城区板块:老城区城南板块板块特征:目前新项目不多,仅靠雅居乐支撑,老城区基本断货。典型项目:雅居乐、康格斯价格:5000-800
2、0,勒流,大良东区:本项目位于大良东区/居住环境成熟/配套成熟/无噪音影响传统高端项目聚集地,区域属性:大良东区,顺德传统热点高端居住区域;,项目属性:中等规模高容积率非强势景观资源 地王价格,绿化带,顺峰山,向东向北,向东向南,绿化用地:地块东南均有绿化带,除东乐路外,不得设置商业停车位。建设用地:退红线后用地面积为37254.22。,桂畔海,楼面地价3890元/平方米,顺德土地单价楼王。,趋势研究,1,走在正确的道路上!,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3.豪宅发展规律视角,景,背,珠三角都市圈国家级经济中心:国家首次明确珠三角经济圈的国家级
3、发展定位,由民间升级为国家层面,广佛大都市成珠三角发展核心;,长三角大都市区,京津冀大都市区,珠三角大都市区,珠江三角洲地区改革发展规划纲要获国务院原则通过,国家首次明确珠三角五大定位:1、探索科学发展模式试验区2、深化改革先行区3、扩大开放的重要国际门户4、世界先进制造业和现代服务业基地5、全国重要的经济中心,珠三角改革发展规划纲要明确提出:强化广州、佛山的同城效应,携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。,顺德:广佛大都市南翼副中心广佛珠澳经济走廊,未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工中心和经济引擎;,广珠澳经济走廊将发展成为珠江西岸重要的经济带,顺德位于广珠澳城市发
4、展带,未来城市价值将日益凸显;,广佛都市圈,珠澳都市圈,深港都市圈,广珠澳经济走廊:重点发展先进制造业、部分生产性服务业和生态休闲业,广深港经济走廊:提供金融、物流等高端服务和生产性服务行业;,顺德,城市地位提升/产业升级率先启动成为广东综合改革试验区,立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心;,顺德出台“双核六轴”产业发展规划,推动佛山产业升级;立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心;,2011年8月,广东省委、省政府正式批复佛山市委、市政府,同意佛山市顺德区继续开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作,赋予顺德区行使地级市管理权限。,六高速引领顺德进入高速时代太澳高速:完成78%珠二环南
5、环顺德段:完成53%东新高速:完成43.3%广明高速:完成招标番顺高速:正在组建佛开高速扩建段:完成12.31%,2011年实现3015交通圈打造:环形快速干线:11年全线完工佛山一环南延线:一期09年底区内任意两个点的距离,开车不超过30分钟;任何一点到境内任何一条高速公路,开车不超过15分钟,广珠城际轨道交通:2010年通车轻轨建成后将把番禺、中山、珠海与顺德连成一线,顺德到三地的时间将提速至20分钟以内;,交通升级规划用两到三年时间构筑内畅外通的“顺德大交通”格局,2011年顺德全面对接广深珠澳;,新城南部行政文化和商务中心新城的商务、金融中心,沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市;,中央
6、商务区规划用地面积140万平米,范围是祥和路以东,碧桂公路以西,彩虹路以南,澄海路以北,占据新城区最佳路段,以商业娱乐和办公为主,未来新城中心区的建设重点片区;,南城作为新城的商务、金融中心和行政文化中心,并沿德胜河打造“一河两岸”城市景观带工程,表达一种现代运河都市的魅力;,城市升级40平方公里新城规划,邀请国际顶级设计单位,助推顺德迈入都市化发展快车道;,顺德新城位于顺德中心城区东部,总用地面积为40.6平方公里,包括桂畔海北岸、新城区、逢沙片区、苏岗范沙片区及碧桂路以东、南国路以北的范围、未来将规划成为30万人口的顺德中心城区城市综合体核心区。,新城北部核心高尚居住和生态区桂畔海景观工程
7、启动,打造桂畔海“一河两岸”生态、宜居的城市高尚居住核心区,桂畔海,桂畔海北岸将规划成高尚居住区,与现有东区板块对接紧密,依靠东区成熟的配套,共同打造未来新城的居住核心;,桂畔海景观带全长1000米,河畔建有4公顷的湿地公园。提升桂畔海景观带的环境质量,体现水绿带人文相融合的城市生态理念,将人文环境的建设与物质环境的建设放在同样重要的地位,创造人与自然的和谐氛围,,东区居住区,本项目,桂畔海高尚居住区,城市生态区,桂畔海,视角1城市发展从广州、佛山到今日的顺德,我们聚焦大良更高的城市抱负顺德新城,国际级的新城规划;更美的城市景观桂畔海生态公园,全新的生态城市概理念;一如当年的宝安新中心,快速崛
8、起,成为代言深圳未来的新城名片,顺德崛起,大良金三角中心!,城市金三角,居住中心,生态中心,商务中心,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3.豪宅发展规律视角,广东省前三季度主要城市GDP统计,顺德近年来GDP增长率保持在10%以上,增长势头强劲,领携珠三角各城市,是佛山经济发展的主力;顺德城镇居民可支配收入超越广州,仅次于深圳,达到珠三角一线城市水平。,整体市场:近年来GDP高速增长,城镇居民经济能力强,在珠三角仅次于深圳。,整体市场:处于房地产市场的发展期,区域市场相对封闭,整体均价低于佛山平均价格水平;,各镇高端客户流向别墅盘及豪宅项目,中高端
9、客户流向城市化进程最快的大良资源大盘,各镇区中端客户依然是本镇市场洋房市场的主要受众。,顺德的房地产市场发展相对佛山较晚,区域市场主要依靠本地消化,目前整体价格水平低于佛山平均价格水平;,整体市场:相对佛山,顺德房地产发展速度较慢,长期处于供小于求,区域型市场的特征明显,08年顺德月均14.1万平米消化速度,09年1-9月份月均消化25.2万,上涨了79 08年住宅总销售量为169.34万平方米,09年19月即完成226.49万平方米。价格平稳呈上升趋势;09年成交均价呈稳步上升趋势,9月份达到历史最高点5876元/平方米。除08年外,市场一直处于供不应求状态,09年5月,销化量更是达到预售面
10、积的5.67倍。,供应量,消化量,近二年,区域内中高端客户向佛山外溢现象明显,滨海御庭客户工作地点分布,滨海御庭客户来源:主要来自禅城和乐从,其中乐从客户占近3成:从图表分析看:41%客户的工作地点在禅城城区内,其次31%的客户在顺德乐从工作,10%的客户在禅城城区工作。其他区域工作的仅占18%。,中信山语湖客户来源:顺德客户占20%;目前顺德客户的比例比较高,占20%,主要来自乐从、陈村和北窖,区域内高端品质项目缺乏带来的客户外溢,价格承受能力强,基本都买高价单位;,中信山语湖客户来源:,巨大机遇:未来大量品牌开发商进驻,区域内品质供应将迎来质的飞跃;,2006年下半年之前,顺德房地产市场还
11、是顺德本土开发商的天下。随着外地开发商不断落户顺德,带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验,顺德出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目,外地品牌发展商有能力也一定会刷新顺德现有的产品模式及营销视野,改变顺德现有的市场格局。外来品牌开发商将以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击,同时也将进一步推动顺德市场快速前进。,视角2房地产发展1.顺德房地产发展迅速,高端市场快速增长2.顺德高端居住需求旺盛,当前外溢严重3.品牌开发商齐聚,未来高端品质大量供应,高端需求+品牌供应,2010,顺德进入房地产跳跃发展期,高端需求被长期压抑,品牌品质供应将带来城市和房地产的快速增值,未
12、来顺德房地产将进入跳跃性增长的阶段,城市增值,居住增值。,本项目的 属性定位。,视角1.顺德城市发展视角,视角2.顺德房地产发展视角,视角3.豪宅发展规律视角,随着别墅的供应的减少,高端洋房将成为豪宅主流。,09年顺德在售中高端别墅项目统计:,豪宅市场发展迅速,成交价格增长速度明显高于普通住宅价格;,05-09年顺德区商品房平均成交价格,05-09年,顺德普通住宅价格一直徘徊在三四千左右,但豪宅市场价格增速明显,目前高端住宅价格突破1万/平米;,2005年底,2006年末,3500,6888,2007年,3008,2800,别墅价格(元/平米),普通洋房价格(元/平米),4385,2008年,
13、8611,2009年,7000,9000,10000,9000,12000,3842,4512,高端洋房价格(元/平米),预计本项目入市时,中心城区处于高端豪宅供应短缺期,市场竞争小;,09年11月,10年1月,2月,3月,4月,5月,水样年华:预计11月推出首批单位,60-108方,共350套,雅居乐:二期约1000套,70-170方,五一首开,持续到10月份,海悦新城:11月推出388套,均价约8000元;明年全年供应量约800-1000套,兰乔圣菲:推售约50套空中别墅,收官之作,嘉信城市花园五期:09年年底推首批单位,后期将持续推新货(约15万方),6月,苹果公寓:送装修,全复式LOF
14、T公寓,首批64套,预计11月推出,明日华府:三期150-250方方主力户型,约200套,传闻已内部认购消化大部分;公寓单位预计元旦开售,现接受内部认购。,新城湾畔:09年底推出最后一批单位,70-110方,收官之作,水悦云天,联排+洋房,预计10年1月入市,保利项目,别墅+洋房,预计10年底入市,未来1-2年城区豪宅项目供应进入短缺期,在售项目海悦新城基本进入销售的尾期,而雅居乐二期将延续一期的中端路线,主打大社区和高性价比,与本项目不存在竞争关系;龙光和保利项目预计10年入市,项目规模较大,未来将成为本项目主要的竞争对手,保利项目,大良新城区,东逸湾,本项目VS保利德胜河项目大良容桂交界处
15、,区域成熟度较低,周边配套稀少,但离容桂中心城区仅需5分钟车程;,本项目VS保利德胜河项目北向一线江景资源,预计以180平米以上的大户型为主,少量别墅产品;,北面一线江景,南面靠山,北面:德胜河一线江景资源,南面靠山,地块内部,竞争策略:凸显城市价值,本项目VS龙光水悦云天容桂临德胜河和容奇大道、一线江景但受噪音影响,预计以110-160平米产品为主,少量别墅;,龙光项目基本指标:占地面积:83033.27平米建筑面积:307222.1平米容积率:3.7楼面地价:1354元/平米预计10年初入市,首推产品以首推的基本以110-120、130-160平方米的三房及四房为主,少量别墅;周边城市配套
16、相对缺乏,交通便利性一般,望江景观,但江面不宽,临路地块,有噪音景观资源较差;,望河地块,二线江景资源,竞争策略:超越竞争,本项目将面临资源型豪宅与都市型豪宅之争;,资源豪宅:不可多得的自然条件稀缺的景观资源占有支撑资源型豪宅价值体系的基础;,都市豪宅:位于城市核心,钻石级地脉,顶尖城市配套占有,奢域功能空间、奢华的装修,VS,成都:誉峰,杭州:万象城悦府,广州:誉峰、凯旋会,苏州:环球188,南京:国际广场、锋尚国际,重庆:瑞安重庆天地、棕榈泉国际公寓,合肥:国耀一方城,沈阳:华润中心悦府,都市豪宅成为豪宅发展新风向标:,随着城市化水平的提高,城市价值不断放大,占据稀缺城市资源的都市豪宅成为
17、继资源豪宅后的又一豪宅新趋势;,都市豪宅价值实现直接由城市等级、城市成熟度决定,但城市价值非传统认知豪宅体系,依托城市城市化水平,需要价值重建以及价值再教育,顺德当前城市化快速发展,城市价值逐渐凸显,豪宅都市化初步转型,世联沉淀:顶级豪宅的发展规律,顺德城市崛起,资源豪宅供应尾声,品牌开发商革新市场,富人区优质基因+金地品质保证项目发展都市豪宅优势明显顺德当前城市价值尚未成熟项目需要重建城市豪宅价值体系,城市视角顺德崛起,大良金三角中心!,房地产视角2010,顺德进入房地产跳跃发展期,豪宅视角都市豪宅为豪宅终极转型,顺德豪宅都市化初步转型,项目都市豪宅必然发展市场机会与风险并存!,城市豪宅研究
18、,2,项目价值体系。,都市豪宅的三种发展模式:1、产品模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,都市豪宅的三种发展模式:2、服务模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,W酒店,都市豪宅的三种发展模式:3、设计模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值,世联研究城市高层豪宅模式,产品模式,服务模式,定制模式,调查问卷:共发出50份问卷,收回40份问卷,其中有效问卷35份,问卷有效率为70%;,深度访谈:本次客户深度访谈,共访谈客户19批次,主要以大良为主,部分周边镇区客户,其中本地大良人10人,周边镇区6人,外地人3人;,针对本项目,世联从09.12.2009.12.26对顺德豪宅客
19、户进行问卷调查及深度访谈,并整理分析成报告。,置业关注点项目区位,特征一:注重隐性的圈层,体现身份感,认可东区高端居住区的价值;,对于大良东区看法:,“东区都是有钱人的集中地,高档的商场集中地,而且远离工业区,顺德的工业区太多了,很多别墅都是靠近工业区的,躲都躲不了。”卢女士“不错啊!比较成熟,配套都十分成熟,是大家都想住的地方了,但是好像没什么项目了。现在价格都上来了,你们那块地肯定是做豪宅了。”黄先生,本外地客户整体对大良中心城区比较看好,认可度高;除别墅置业外,洋房置业成客户首选区域;,置业关注点产品角度:户型创新,特征二:喜欢室内空间享受和创新的居住体验,对户型的内部空间和创新比较感兴
20、趣;,您对豪宅的特殊功能的需求:,“可能只有在房间的舒适度上深化,家庭厅、多功能厅啊都很好”岑生“我觉得那种跃式的洋房就有点别墅的感觉,客厅要大,窗子都是那种落地的,这就有档次了。”卢女士“客厅要有60方,能做到中空就好。工人房要不要都无所谓,多赠送些露天地方给小朋友作活动空间”张先生“要是和别墅比较的话,把那些别墅特有的功能如鱼池啊,空中花园啊都能做起来,加上特有的高科技智能系统,肯定就会很多人中意的。”黄先生,家庭厅和多功能房是客户最关注的功能空间,此外,鱼池、空中花园等创新的户型空间表现出较强的兴趣;,特征三:注重品质、对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱,关注用材和公共空间的档次;,“
21、顺德人还是很识货的,他们都喜欢去香港、国外买东西,喜欢对于好东西很认可,有时候客户不知道这牌子是咋回事,但是他知道是好东西,他就肯花钱”“顺德的有钱人对于自己喜欢的东西不惜花钱的,像我认识的又一个老板就是这样的,家里种了很多罗汉松,一棵好几万,还有养的进鲤加起来值好几百万呢,比房子好贵”业内人士访谈“立面的石材比较有档次感,海琴湾的立面我比较喜欢。”卢女士“材料当然是要用最好的,石材的材质是最好的”张先生“用石材,比较有档次,或者用碎石”刘先生“我认为豪宅就要象海岸星座那样,最好是一梯一房那种,做的到吗?工人房要和主人分开,大堂做的超豪华,富丽堂皇的感觉,顺德人喜欢啊!”“会所里室内恒温泳池比
22、较有档次,健身中心要齐全,多种年龄段的人都可以享受。”刘先生,置业关注点产品角度:材质、公共空间,特征四:低调,不喜欢外在的张扬,对立面的喜好较为传统,不喜欢带装修;,客户喜欢的立面风格,客户对现代简洁风格的选择比例较大,占40%;顺德自住客户对带装修不感兴趣,选择自己装修者占45%,,“顺德的有钱人其实是非常低调的,在大街上你根本就看不来那个是老板,我们售楼处经常有客户开着十几万的丰田车,但是一买就是几套房,眼睛也不眨下,那都是身价几亿”业内人士访谈1“所以你看顺德的街上开好车的一般都是司机,老板们就是去酒店也都是走后门,从来不大门进,一般很多活动去的也是下面的人,很少自己露面的。”业内人士
23、访谈2,置业关注点产品角度:立面风格、精装修,客户对于精装修的选择,置业关注点产品角度:硬件配置、会所,特征五:视野开阔,容易接受新事物,对高科技智能系统和会所服务比较认可;,“高科技智能一定会打动顺德人的,因为私密和尊贵他们最看重,好的东西就能有买家。”张先生“高科技智能很好,但是可能要和智能家具配套,比如电动窗帘、电话遥控空调等。安全系统很有必要,但是我还是不喜欢和人家一起上电梯。”岑生“私人酒窖私人宴会厅和俱乐部都很好,感觉就是有身份。物业的健康和商务服务都不需要。私家银行听起来是不错,提供保姆培训服务就好。”黄先生,客户认为会所要有档次,能体现身份,但对于功能的需求较为分散,健身、室内
24、恒温泳池、儿童娱乐、私人俱乐部、私家酒窖的等都比较感兴趣;,客户对于会所内功能的选择:,置业关注点服务角度:物业服务,特征六:注重家庭私密,关注物业服务的安全性,但对个性化的服务不敏感;,健康服务:,商务娱乐服务,个性化定制服务,39%保姆培训、35%花草养护,50%不需要、30%旅游信息,37%不需要、25%24小时急救,“其实只要物业服务的细致到位,是不是就可以了,万科的服务多好啊,有礼貌,问什么都会细心的回答。”辉哥“物管关键是要能安全就好,其他的健康和商务服务我都不需要,感觉怎么都不现实的,就保姆培训和花草宠物等还行。霍女士“顺德人很注重家庭的私密性的,关注安全,对上门服务那些都很排斥
25、”业内人士访谈,项目客户属性描述,“他们是这个城市的财富拥有者,有着自己隐性的圈子,但十分的低调,不喜欢外在的张扬,甚至从来不开名车”“他们务实,但也喜欢附庸风雅。喜欢爱种罗汉松、养锦鲤,对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱。”“他们传统、看重风水,但也视野开阔,容易接受新的事物,对于居住,喜欢有创新和不同的居住体验。”“他们有较强的家庭观念,注重家庭私密,十分在意安全性,尤其对于物业服务。”,为佛山城市财富阶层打造,低调而奢华的生活场。,生活是奢华的,我们强调对生活的极致享受。尺度的奢华,空间的占有便是身份,财富的象征。无论是私人的或是公共享有的,阔绰是第一标准。享受的奢华,私人的、超越常规
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 12 佛山 项目 定位 物业 发展 建议 报告
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2856182.html