城市轨道交通与土地利用的集成及应用.doc
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1、城市轨道交通与土地利用的集成及应用摘要:城市轨道交通与土地利用规划是一互动的单向循环系统。在对城市轨道交通与土地利用的相互作用关系进行分析的基础上,指出目前城市轨道交通不仅仅为了满足城市不断增长的客运交通要求,更重要的是通过对土地使用的控制,发挥轨道交在城市发展中的积极作用,引导城市空间的有序增长,并形成城市空间发展与轨道交通之间的互动协调关系。本文还对轨道交通引入宁波市鄞州区提出了初步的设想。关键词:城市轨道交通,土地利用,规划The Integration and Application of Urban Mass Transit and Land UseAbstract: Urban m
2、ass transit and land use planning is a one-way interaction circulatory system. On the base of the analysis of the interaction relationship between urban rail transport and land-use, the paper points out that the current urban mass transit should not only meet the growing passenger demand, but also,
3、play an active role in urban development through the land-use-control, guide the orderly growth of urban space, and form an interaction coordinating relations. Finally, this paper gives some suggestions on mass transit in Yinzhou.Keywords: Urban Mass Transit, Land Use, Planning 随着城市化进程的加快和城市交通机动化进程的
4、迅猛发展,城市交通拥挤问题已经成为一个普遍性的问题。为了解决城市日益严重的交通问题,国内各城市均把发展城市轨道交通(因其快速、舒适和客运量大的特点)作为城市交通未来发展的重点。然而,长期以来,由于城市交通规划的目标制定、方案设计和评价都体现了满足客货运交通需求的思想,解决城市交通问题是城市交通规划的惟一目标,没有意识到轨道交通与土地利用之间相互联系、相互制约的关系,导致城市交通建设与城市土地规划之间缺乏有机衔接,影响城市轨道交通线网构架的合理形成,也难以与城市发展、空间布局相结合。而与线路直接相关的土地利用问题处理的不好,影响了轨道交通的运营效益,也使轨道交通难以真正起到缓解城市客运交通的作用
5、,也可能使轨道交通经营成为政府长期的“财政包袱”。为了更好地规范城市轨道交通规划,促使轨道交通建设的可持续发展,将城市轨道交通与土地利用集成为一体进行系统规划,显得很有必要。1 城市轨道交通与土地利用的相互作用关系 土地价值与轨道交通之间有着互动关系。土地价值随着交通的可达性提高而提高,靠近轨道交通节点的土地价值会比周围高很多。19世纪末20世纪初,美国铁路刚刚兴起,私人小汽车尚未发展。轨道交通对土地价格起着决定性作用。在纽约,1890年政府委托August Belmont在纽约曼哈顿建立一条南北向的铁路,带来了巨大的商机。反过来,土地价值和利用对交通也产生影响。区位好,地价高的土地诱导开发商
6、进行高强度的土地利用和高密度建设,以获得最高的汇报,自然带来更多的使用者,这就需要包括轨道交通在内的更多交通设施。1.1. 城市轨道交通对土地利用的影响城市轨道交通作为一种大运量的交通运输方式,其建设将对沿线的土地利用强度、土地利用类型,以及土地价值产生重大而深刻的影响。不同的交通方式与土地使用有着高度的相关性。国外许多研究表明:土地开发强度与交通方式选择密切相关。澳大利亚学者在对世界上32个主要城市进行调查后发现,城市土地开发密度每公顷低于40人或40个就业岗位,就更有可能要依赖小汽车交通;土地开发密度在每公顷60人100人或60个100个就业岗位就会大大增加人们利用公共交通的机会。此外,不
7、同交通方式对城市空间形态也有着密切的相关性,城市主要交通方式的运量越大,所形成的城市土地内聚力就越强,城市常常呈紧凑型态。城市轨道交通对土地的轴向开发的影响也十分显著,在城市轨道交通沿线房地产的开发密度远比其它地区要高得多,由此也说明城市轨道交通的建设可以促进沿线土地的高密度开发。城市轨道交通的建设为人们提供了快速出入市中心的交通手段,从而使居住、工业用地能在地域上分开,使居住用地从市中心区疏散出去。这导致商业和公共设施用地更容易向轨道交通沿线影响区域范围内高度集聚。轨道交通沿线影响区内的商业和公共设施用地需求量增加,其土地使用性质将按照交通经济规律进行重新分布,进行土地资源的优化配置。以日本
8、东京武藏野线(铁路路线)新浦安站对周边土地利用的影响为例,在新浦安站0.5km的范围圈内,1974年仅完成了大部分用地的平整工作(相当于熟地),而开发用地量较少。1979年线路正式开通后,这些用地逐渐成为了以公共设施为主、住宅为辅的开发用地。到1984年,其开发利用土地达到总用地的80以上。轨道交通建设对土地利用类型的转变也起到很大作用。20世纪60年代,日本大阪市利用新干线建成通车的契机,决定将地铁1号线向北延伸,并把新大阪站地区调整建设为城市的副CBD地区,目前都市副CBD已经建成,分担了都市CBD的部分功能。轨道交通的建设改善了运输条件,使得运输成本降低,增加了沿线的可达性,同时也使生活
9、环境和投资环境得到改善,增强了吸引力,这一变化吸引了更多的投资者在此区域的投入,在市场的调节作用下,土地逐渐增值。根据厂商理论,越靠近市中心,就需要更多的资本替代土地投入生产,而且地租函数随距离减小而迅速上翘。由上述分析可以得知,城市轨道交通的建设,对土地使用性质、土地开发强度、城市用地空间形态均有比较大的影响。因此,土地控制规划与城市轨道交通建设完全是一种相辅相成的促进关系。良好的土地使用,可以生成轨道交通客流,轨道交通的建设又可合理引导土地利用性质、建设密度的重新配置,并形成良好的城市空间结构与用地布局。1.2 土地利用对城市轨道交通的反作用城市轨道交通建设对土地利用各方面的作用是很明显的
10、,反过来,土地利用对轨道交通建设发展的影响同样不可忽视。土地利用规划是城市规划管理的一项重要职责,有效的土地利用可以保障轨道交通廊道的合理布置,同时对轨道交通沿线影响区内的用地根据土地利用性质、用地开发强度进行规划布局,保障轨道交通的运行更有效率,为城市轨道交通的商业化营运创造良好条件。随着轨道交通的建设,沿线的经济活力必将增强,其外在表现为地价上升,而轨道交通的建设在一定程度上需要高容积率的开发来支持。因此,将轨道交通沿线的土地与轨道交通建设一并捆绑开发,既有利于沿线客流的形成,又可减少政府的一次性投资,以实现轨道交通建设与土地开发效益的双赢。2 城市轨道交通与土地利用的协调开发规划由以上分
11、析可知,轨道交通与土地利用是相互影响、相互促动的,在轨道交通的建设中,任何单一的考虑方式都是行不通的。近年来,随着轨道交通在我国的大规模建设,一些问题相继暴露,主要表现在:规划目的单一,没有把轨道交通作为城市发展的战略导向,导致轨道交通在引导城市发展方面的优势得不到体现;轨道交通沿线,尤其是站点区域的地块规划忽视了沿线物业布局对客流的培育作用,导致轨道交通客流不足;由于缺乏轨道交通与土地利用的统一规划,在工程建设时才发现部分轨道交通线路与既有设施布局、建筑结构相矛盾,导致大量工程管线破坏,轨道交通改线等事故,既浪费资源,又增加了工程成本。产生这些问题的根源在于进行轨道交通规划时,没有协调好轨道
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