淄博华侨城别墅营销策略.ppt
《淄博华侨城别墅营销策略.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《淄博华侨城别墅营销策略.ppt(48页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、,华侨城别墅之目标,1,项目的整体目标,销售目标:别墅销售启动加速,形成连续的热销势头。,形象目标:融入“华侨城”CLD体系,实现别墅产品的标杆价值,打造:“稀缺的央区城市别墅”形象。,华侨城别墅之占位,3,市场基本面:淄博别墅市场处在起步阶段,政策:90/70政策;淄博未来停止别墅类用地的供应;市场:同类产品供应很少,无纯独栋别墅产品产品:联排别墅为主,有少量独栋别墅价格:60008000元/平方,周村区,城市核心张店区,淄博新区,艾伦庄园,阳光名筑,本项目,项目概况,别墅区位于华侨城社区的中心位置占地面积:200亩建筑面积:38727.65平米套数:共95套建筑风格:欧式独栋别墅别墅户型面
2、积:300-700平米总价:7001200万,艾伦庄园,城市中心,城市边缘,郊 区,华侨城别墅,阳光名筑,华侨城别墅城市核心地位突出,是极其稀缺的城市豪宅。,城市中心(交通、配套、便利)低密度,生态城区(居住舒适)中央居住区(CLD)(面子),城市中心低密度豪宅,城市中心的,才是真正的豪宅,本体价值梳理,中央居住区淄博主流豪宅区域的领导者;中央居住区拥有是淄博市内少有的生态资源;中央居住区的居住价值已被客户和市场所广泛认可;中央居住区可别墅用地殆尽(根据国家土地停止批复别墅用地);,淄博正在崛起的中央居住区(CLD),本体价值梳理,极其稀缺的产品,极其稀缺的产品,95套纯独栋别墅,城市核心区的
3、纯独栋别墅,8种欧式建筑风格,竞争优势分析,政策:90/70政策;淄博未来停止别墅类用地的供应;市场:市场同类产品供应很少,无纯独栋别墅产品,本体价值梳理,私家尊邸园林,客户体验点:私家林荫路不现张扬,却暗示着一份尊贵 私家会所会所,网球场人工河开放空间,巧夺天工,浑然天成 恒温泳池室内恒温泳池,与自然完美融合,本体价值梳理,顶级豪宅物业管家,上海“陆家嘴”品牌 顶级豪宅专属服务 体现“形象尊贵化”及“服务个性化”特点,引入酒店管理服务的精华部分,专门为本项目的豪宅客户量身订做物管服务。,本体价值梳理,品牌发展商,中润集团:在淄博开发的第一个房地产项目,中润集团是一家有着多年开发经验的专业房地
4、产集团,国家一级开发资质,下属济南和淄博两家置业公司,开发项目:济南的中润裕华园、富花园,中润世纪城、中润世纪广场等项目,被山东省建设厅授予“山东省房地产开发五十强企业”。,本体价值梳理,区位:中央居住区(CLD)的区位价值 产品:纯欧式独栋别墅 稀缺:核心区低密度别墅 园林:私家尊邸园林 物业:上海陆家嘴物业服务 品牌:山东中润集团倾力打造,城市别墅价值体系,竞争优势分析,华侨城别墅价值体系,与本地的别墅项目相比,本项目别墅产品处于绝对的领导地位,市场竞争的干扰很小,无论从产品定位、项目形象、产品素质各个方面,淄博市场的别墅产品与本项目相比,我们可以得到如下结论:,No.1 形象无可比性,N
5、o.2 价格无参考性,No.3 产品无借鉴性,淄博别墅市场上“一个人的战争”,华侨城7001200万的价格已经远超出淄博市场,与青岛别墅市场在同一价格平台,客户购买动因本地情结、对稀缺物业(资源)的占有、身份的标榜,本地情结:华侨城别墅客户多为淄博本地人士,有本地情结,以购买本地最好的房子自住为目的的客户群体,对稀缺物业(资源)的占有:通常的别墅置业者特别是顶级物业置业者的心态是“希望占有别人所不能拥有的稀缺资源”,别墅物业作为稀缺产品,更加是高端客户追求的目标,身份的标榜:高端物业、作为最顶级的奢侈品,作为成功人士的身份标签,得到客户的普遍认可,这样的产品已经不仅限于居住消费层次,更多是一种
6、奢侈品消费的概念,为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变,都会重复赢得时尚界的疯狂追捧?,品牌,品质,品位,欲望,为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车,会让全世界众多富豪望眼欲穿,拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce?,Not Just For,But,欲望是人性的弱点,导致人产生了非理性的精神需求。,欲望是非必需的,是超越物质需求的精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足,所以具有无限性。,作为自然主体的人具有主观能动性,他们能动地参与社会活动,高扬理想的价值,追求远远超过自身绝对需要的欲望,从而获得更高的物质享受,得到个人优
7、越感和个人地位,非理性精神需求,追逐时尚潮流元素,占有稀缺并炫耀,渴望尊贵至尚的地位,时尚感,稀缺感,身份感,城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。,故此,客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引,顶级豪宅的营销需要迎合客户的欲望需求。,豪宅成功营销动作:,时尚感,稀缺感,身份感,营造,华侨城别墅之策略,21,项目的策略方向:注重项目的稀缺感、时尚感、身份感的营造,稀缺感的营造,Action1:具有杀伤力的项目形象:一个城市最后的珍藏,Action2:稀有欧风园林的极尽展示,Action3:前期上量开市,扩大客户的选择面,实现项目圈层;后期限量惜售,分小批次推出房源,制造市场稀缺,淄 博仅有的 95栋
8、城市别墅,项目属性,项目形象定位,沿袭项目的定位,突出在淄博市场为人可比的稀缺性,一个城市最后的珍藏,世联模型:各销售通路的性价比,项目形象的营销通路,华侨城别墅,一个城市最后的珍藏,基于对于顶级豪宅客户的理解:作为在某个领域或某个行业具有话语权的高端消费群体,他们购买的绝不仅仅是产品层面的精品,还有心理层面上的社会评价区别于传统豪宅的尊贵感、具有符号象征的身份感。推广策略:低成本运作,小众推广1、精练的营销活动制造市场热点;2、注重业内人士推广;3、客户联谊活动维系感情;4、低成本运作、有针对性的投放广告;,媒体组合策略,网站建设、自助演示、网络广告,立体化,大型户外广告牌(主体形象),写字
9、楼、高档俱乐部电梯厅广告,直邮/短信(感情积累),主流杂志及省级别的经济媒体(拓宽客户面),五星级酒店大堂、各套房,围墙、现场导示,项目形象的营销通路2媒体组合,调整原因,现有接待处案场包装有限,无法体现项目尊贵形象现有接待处位置与别墅展示区动线过长,不利于客户参观和接待较为不便现有接待处缺乏对项目价值的充分展示,,调整方案,接待处搬至已经包装完成小会所,有利于客户的对项目的初次体验预约登记开样板房,维持客户对项目的尊贵感电车全程接待,有效缩短客户参观动线入口至小会所道路段进行园林整改,增加沿路的景观展示,销售中心,门岗区,引导区,一期展示,二期展示,围挡展示,绿道展示,稀有欧风园林的极尽展示
10、,主入口(树阵),园林,样板房,强势视觉识别系统,人流汇集焦点,河畔大道,小会所,产品展示,社区展示,绿茵大道,形象柱/牌/墙,导视系统,项目酒店,现房组团,展示动线流程图,推售原则:由于本项目的低密度产品属于市场稀缺,作为华侨城CLD产品体系中的标杆产品,其产品的价值标杆作用及价格提升溢价是推售的关键,推售策略前期(项目一、二期),上量开市,扩大客户的选择面,提高成交量,实现项目圈层,确保实现明年的销售任务后期(别墅岛三、四、五期),限量惜售,分小批次推出房源,制造市场稀缺,并通过价格手段控制其销售速度,保证销售价格的实现。,样本区,一期区,二期区,三、四、五期,根据目标控制节奏,制造稀缺,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 淄博 华侨 别墅 营销 策略
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2852654.html