诸城商业市场现状简析.ppt

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1、诸城中国百强县市之一,诸城主要商业分布构成图,商业片区分布简述,诸城商厦、龙城市场,1,百盛商厦、新利群、中百商厦,2,新天地龙城广场,3,杨春国际商贸城,4,新郎希努尔商贸城,5,蓝博湾商住中心,6,舜邦时代广场,7,明思克家居广场,8,9,黄海数码港,樱花国际商住中心,10,和平大厦SOHO,11,得利斯世纪城,12,龙都现代城,13,名门公馆,14,玉山名流文化苑,15,祥云小区,16,西苑大厦,17,君临公寓,18,东升龙馨园,19,杨春花园,20,诸城目前商业呈现“两极”和“一核心”的竞争局面，东面以新郎国际商贸城为代表杰出之作，西边以龙城广场和杨春国际商贸城为核心代表之作；城市中心

2、以舜邦和蓝博湾为代表新作。中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间。,商业市场小结,1、城市房地产开发如火如荼，新型商业产品层出不穷，加上诸城城市人口规模不断扩大，促使诸城商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心将在竞争中逐渐形成。如：新形成的中百大厦商圈、东部的新郎希努尔商业中心、西部的新天地龙城广场购物中心、北部的新利群购物中心以及目前城市核心的舜邦、百盛购物中心等。2、诸城商业发展将进入一个全新的阶段，新商业将以综合业态、现代化的软硬设施为基础，正在打破传统商业格局，商业竞争将进入“战国”时代，城东城西规模性商业的出现使商业拉锯战形成，城南、城北开发建设也紧跟其后，老城

3、改造，古城翻新，呈现处处开花的良好局面。3、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将进一步涌现。4、诸城城市规划格局不断提升，诸城市民开始迎来生活方式与消费观念的更新。诸城商业的未来发展格局正处在由量变到质变的飞跃过程，本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引之下，开始面临剧烈嬗变。5、恐龙文化主题性商业急需发展、文化产业型商业急需带动，老城、古城商业急需深入挖掘。复合型商业一站式购物形态是诸城商业发展的方向。,09年至现在部分预售项目,东关大街北段商业现状及业态布局表现,北三里庄东关大街北段商业存量分析：,东关大街北段

4、，商业铺位数约为120户，营业面积达23100平米；其中餐饮业营业面积为3700，百货类营业面积为750，休闲娱乐类营业面积为5100，住宿类营业面积为7150，服务性行业营业面积为3550；东关大街北段属于商业的初级阶段，标志性商业缺失，目前只能暂时满足周边居民日常生活所需。结论：住宿、餐饮在本地段是对外营业主调，档次定位中低端。,东关大街北段商业按营业面积分割分析，具体为50以下为30户，所占比例为26%；50100区间为26户，所占比例为22%；101150区间为10户，所占比例为9%；151200区间为7户，所占比例为6%；201300区间为13户，所占比例为11%；300以上区间的为

5、31户，所占比例为26%。大面积区间主营为休闲娱乐、餐饮类，小面积主营为百货及其他服务性行业。,东关大街北段商业面积分割分析：,结论：东关大街北段商业主力面积区间为300以上的住宿、足疗、娱乐及大型餐饮；50 以下主营小餐饮及服务性行业；此种面积分割是由各商业所发挥的区域辐射带动功能所决定的；,东关大街北段商业业态布局分析：,东关大街北段商业分布没有正式规划，较为凌乱，餐饮、住宿、娱乐等互相参杂；商业经营者大多为附近居民或对本地块较为熟悉的人群，商业没有形成一定的氛围，“原始”这个词可以对本地块周边商业进行概括。,从右图中可以看出，东关大街北段商业业态所占的比例份额。其中餐饮类所占比例为15%

6、，百货类所占比例为5%，休闲娱乐类所占比例为12%，住宿类所占比例为20%，服务性行业所占比例为33%。从中可以得出：东关大街北段商业目前主要以食宿为主，兼顾其他人居所需的服务性行业，处于商业的雏形阶段。,东西下泊村地块商业存量分析：,东西下泊村地块四周，商业营业铺位数为195户，整体营业面积达33075；其中餐饮类营业面积约8000；百货类营业面积约为3250；休闲娱乐类营业面积约为3200；住宿类面积约为2800；服务性行业面积约为4250；,结论：东西下泊村周边餐饮仍占到份额较重，主要集中在本案南端，繁荣东路沿街，东武路以及密州东路分布零散的百货以及休闲娱乐营业场所；内街小商业主要为本地

7、块常住居民日常生活所需服务的零售商品店铺，整体规格处于低端。,东西下泊村商业面积分割分析：,东西下泊村周边商业按营业面积分割，具体为50以下为61户，所占比例为31%；50100区间为74户，所占比例为38%；101150区间为16户，所占比例为8%；151200区间为10户，所占比例为5%；201300区间为9户，所占比例为5%；300以上区间为25户，所占比例为13%；,结论：东西下泊村目前商业营业主力面积区间在51100及50以下；而且主要集中在繁荣东路及东武街；密州东路及东坡街商业还有待于不断的开发及提升。,东西下泊村商业业态布局分析：,东西下泊村商业业态布局从上图可以看出，其中餐饮类

8、所占比例为22%；百货类所占比例为17%；休闲娱乐类所占比例为7%；住宿类所占比例为3%；服务性行业所占比例为23%。,从以上分析可以得出：东西下泊村周边商业主要以服务性行业及餐饮为主，百货类营业次之，住宿以及休闲娱乐所占份额较小，与东关大街北段北三里庄区域商业形成明显差别。整体商业没有集聚性，属于普通大众型产品。,综述：根据诸城目前商业布局以及业态分布的现状，万以上大型商业项目较为稀缺。品牌商业呈星状点缀，犹如一场圈地运动，各有各自的固定消费群体，各商业辐射范围有一定局限性，如：成熟的百盛商圈、利群新商圈以及中百商圈，这几个商业点可谓是诸城的优质网点，市场80%的客源消费均流向于这几处核心商

9、场。北三里庄地块现存商业以零售超市、休闲娱乐及普通餐饮、住宿为主，整体规格处于一个较低的水准，随着本案地块的逐步开发，会对此处商业进行了一个功能性全面的定位，一个综合型的旗舰商业规划有待于融合到整个开发计划中去。东西下泊村地块位段较好，处于繁荣东路；本地块居住氛围较为成熟，一般性商业功能较为完备，但品质型商业缺失。本案后期操作可依靠现有的区位优势，对城区全面辐射，扩大企业及项目本身的知名度，将顾客群拓展到整个城区。在对商业的规划中，可进行错位经营，突出项目时尚的风格，提前对未来商品结构进行规划，形成特定的固有商圈，以唯一、专业、特色笼络市场。新天地集团随着项目开发的不断扩大，企业品牌建设势在必行，只有建立起良好的品牌效应才能使后期的项目走上可持续发展的道路。,