戴德梁行7月25日深圳高速湖南灰汤项目综合发展战略构想.ppt

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1、灰汤的世界,世界的灰汤,深圳高速湖南灰汤项目综合发展战略构想,2011年7月25日,1,报告结构,项目解析灰汤的资源条件解析灰汤的发展之路解析项目用地解析,项目定位研究项目问题分解项目总体定位,产品计划镇区功能梳理产品计划,2,报告结构,项目解析灰汤的资源条件解析灰汤的发展之路解析项目用地解析,项目定位研究项目问题分解项目总体定位,产品计划镇区功能梳理产品计划,3,报告结构,项目解析灰汤的资源条件解析灰汤的发展之路解析项目用地解析,项目定位研究项目问题分解项目总体定位,产品计划镇区功能梳理产品计划,项目解析,灰汤资源在握，剑指华中指日可待,4,中国三大高温温泉之一享有“天然药泉”、“神水圣泉”

2、的美誉,长韶娄高速建成后将进入长沙一小时生活圈,中国最红旅游线上最具潜力的游客接待地,项目解析,灰汤现实与理想的差距,城镇温旅游发展情况对比 广东从化、宁乡、灰汤,产业规模贡献不足，旅游产业尚处于起步阶段”店小客大“，灰汤镇的品牌影响力有待整合提升,促进中部地区崛起规划标志中部崛起规划上升为国家战略，湖南成为国家发展主战略其中之一。中部地区的优势和定位，与湖南未来的发展思路、产业布局高度一致。湖南作为粮食生产基地和装备制造业基地，并且原材料占领先地位。国家全力支持长沙建成综合交通运输枢纽。湖南是长江中游重要的生态涵养区；长沙位于湘江的节点位置。支持中部地区老工业基地全面振兴将惠及长株潭的企业和

3、产业。到2015年，实现该规划确定的主要目标：即人均地区生产总值达到36000元，城镇化率达到48%。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到24000元和8200元。到2020年，中部地区要全面实现小康社会建设目标。,中部崛起战略地位,湖南发展主轴与中部崛起的国家战略息息相关国家将从宏观环境上全力支持湖南的经济社会发展,项目解析湖南省经济概况与国家发展战略方向,灰汤从国家战略布局，到区域社会经济发展态势，均呈现强大的依托力,2011年国务院公布了全国主体功能区规划，明确未来国土空间开发的主要目标和战略格局。该规划中的湖南环长株潭城市群位于“两横三纵”节点的长江中游地区，属于国家层面

4、重点开发区域。区域涵盖湖南省以长沙、株洲、湘潭为中心的湖南东中部的部分地区。湖南区域的功能定位是：全国资源节约型和环境友好型社会建设的示范区，全国重要的综合交通枢纽以及交通运输设备、工程机械、节能环保装备制造、文化旅游和商贸物流基地，区域性的有色金属和生物医药、新材料、新能源、电子信息等战略性新兴产业基地。,7,全国主体功能区规划,城市群位于长江中游地区的关键节点，两型示范区定位于全国性功能规划，国家战略发展方向明确,项目解析湖南省经济概况与国家发展战略方向,湖南省在“十一五”期间（20062010）发展迅速，综合实力大幅跃升。2010年全省地区生产总值达15902亿元，五年平均增长14%，全

5、国十强。人均地区生产总值超过3500美元，实现财政总收入1863亿元，社会消费品零售总额5775亿元。处于工业化中期加速发展的新阶段，经济运行走上了又好又快的发展轨道，结构调整扎实推进。以新型工业化带动，形成了机械、食品、石化、有色、建材、冶金、轻工、文化、旅游等9大千亿产业。,GDP增速和产业结构情况,2010年湖南省产业结构,湖南省历年GDP数据,湖南省GDP增长平稳快速，高于全国平均水平，经济发展迅速,项目解析湖南省经济概况与国家发展战略方向,项目解析湖南省经济概况与国家发展战略方向,基础设施、交通运输体系进一步完善，累计完成全社会固定资产投资3万亿元，发展后劲明显增强。节能减排成效显著

6、，全省“两型社会”建设全面铺开。区域发展更趋协调。环长株潭城市群，以“两型社会”建设为契机，发挥高端制造和服务经济的引领功能，核心增长极和辐射带动作用显著增强，地区生产总值占全省78%以上。2010年城乡居民收入分别达16566元、5622元，汽车、旅游、健身等消费比重大幅提高，消费结构加快升级，人民生活质量不断提高。社会事业全面进步，科技创新能力不断增强。改革开放不断深化。,基础设施建设与人均收入水平,固定资产投资年增幅超过25%，有效保证未来经济发展居民可支配收入不断提高，消费需求向更高层次发展,经济发展：全省地区生产总值年均增长10%以上，2015年总量达2.5万亿元左右固定资产投资年均

7、增长20%以上，居民消费率38%结构调整：2015年全省三次产业结构调整为 9.548.542工业化率达44%，战略性新兴产业占全省地区生产总值的比重达20%服务业就业比重提高到40%以上。城镇化率超过50%，长株潭首位度和辐射带动能力进一步增强人民生活：全省总人口控制在7180万人以内，人口自然增长率控制在7以内城镇登记失业率控制在5%以内城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长10%，中等收入群体持续扩大旅游发展：促进旅游及相关产业融合发展，推进旅游产品向观光和休闲度假复合型转变旅游产业向规模效益型转变，旅游品牌向国际旅游目的地转变，把旅游产业培育成为我省战略性支柱产业。,湖南国民经

8、济和社会发展十二五规划要点,国家战略赋予的发展动力已经逐渐显现良好的工业基础和持续增长的产业转移，对当地产业将产生持续的良好影响十二五期间经济将保持快速增长，发展后劲强劲,项目解析湖南省经济概况与国家发展战略方向,长株潭城市群位于京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的结合部，内部结构紧凑、区位条件优越，自然资源丰富，生态环境良好，历史文化特色鲜明，是国家不可多得的城市群资源，具备建设区域性中心城市群、影响和辐射四方的区位优势。长株潭城市群是以长沙、株洲、湘潭三市为核心，辐射周边的岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底五市的区域，总面积9.68万平方公里，人口4073万，分别占全省的45.8%和60%。

9、,中部崛起重点发展的城市群，综合交通体系更加完善，推动融城一体化完备工业体系为发展提供保障，加速产业转移，区位优势进一步提升,（一）城市化水平不断提高，城区规模逐步扩大。长株潭城市群城镇化水平已达到56.3%（二）产业结构不断优化，示范带动作用逐步显现。2010年城市群GDP 6715.91亿元，增长15.5%长株潭具有相对完备的工业体系（三）基础设施不断完善，投资环境逐步改善。2010全社会固定资产投资4511.88亿元区域综合交通体系建设逐步成型长株潭市际市域“1小时经济圈”加速形成（四）收入渠道不断拓宽，居民生活水平逐步提高。2010年城市群城镇居民收入为21201元，人均消费性支出为1

10、4452元,项目解析长株潭城市群区域发展概况,12,经济发展指标概况,根据湖南省统计局发布的数据，长株潭三市占全省GDP的比重越来越高，说明长株潭在全省的主导职能越来越突出，长株潭三市已成为湖南经济发展水平最高、要素聚集能力最强、最具发展潜力的经济走廊和城市群。,城市群的辐射带动能力越来越强，产业进一步向长株潭地区聚集，经济保持快速增长,项目解析长株潭城市群区域发展概况,长株潭将成为湖南的区域龙头和促进中部崛起的龙头，城市群的聚集能力逐步增强，以长沙为核心的中心城市和各城市的核心城区，会不断增强综合实力和核心区辐射带动能力。未来将有更多的生产要素和创新资源向湖南聚集，长株潭城市群将发挥其独特的

11、区位条件和优势，接受东部沿海地区资金、技术辐射和产业转移带来的新机遇。生产性服务业、现代服务业将大力发展商贸、旅游、文化、金融、科技中心等领域，成为推动各城市快速发展的动力。,城市群居民收入和消费指标2010年，长株潭城市群城乡居民收入分别为21201元和9296元，较全省平均水平高出4635元和3674元，分别比上年增长12.6%、17.9%，增速分别比全省平均水平快2.8个和3.4个百分点。2010年长株潭城市群城镇居民和农村居民人均消费性支出分别为14452元和6306元,分别比上年增长7.2%和9.3%。,项目解析长株潭城市群区域发展概况,长株潭城乡居民生活水平不断提高，消费水平将得到

12、进一步拓展。长株潭城市居民的综合消费能力不断提高，休闲、旅游、文化等方面的需求将会提升，促进长株潭周边相应配套设施和服务业的发展，为项目的未来消费需求提供保障。保证和促进城乡居民家庭经济收入的稳定和快速增长，是促进旅游消费增长的必要途径。,城乡居民家庭经济收入的稳定和快速增长，收入水平越高，消费水平和层次越高，旅游消费需求得到促进,项目解析长株潭城市群区域交通规划,14,区域交通建设构筑联通全国、辐射全省的铁路、公路、水运、民航、管道等综合交通体系和综合枢纽体系。建设内部复合公路走廊，发展中心城市之间的快速交通，改造低等级交通网络，加强农村地区与城市的联系。一体化旅游交通建设。发展城际轨道交通

13、，远期建设长沙宁乡韶山湘乡湘潭、长沙浏阳、株洲醴陵、长沙湘阴、长沙汨罗、宁乡益阳、娄底衡阳的区域快线。加强港口资源整合，推进港口经营一体化发展，发展港口保税物流，形成功能明确、层次分明的港口体系。加快机场扩建改造，新建衡阳机场、岳阳机场。,交通建设使得长株潭市际市域两个“1小时经济圈”加速形成，在建的长韶娄高速公路开通后，灰汤将加入到长株潭核心区的1小时经济圈内，加速与长沙城区以及长株潭城市群的融合。,交通建设为长株潭城市群协同发展创造了良好的基础环境，区域基础设施建设的大力度投入为区域整体经济增长提供保障,项目解析长株潭城市群区域交通规划,长株潭城市群与珠三角城市群都是国家城市化战略布局的重

14、要组成部分，都是带动各所在区域经济社会发展的核心引擎。长株潭城市群的经济社会发展趋势可以借鉴珠三角地区的历史发展轨迹。现阶段虽然落后于珠三角地区，长株潭城市群已经具备良好的发展条件，增长迅速。长株潭三市作为城市群的核心区，不断增强综合实力和核心区辐射带动能力。,核心城区的长株潭三市联系更加紧密，区域辐射力更强，将极大促进区域经济发展水平，核心区居民收入的不断提高将刺激消费经济，休闲度假需求快速增长,城市群发展情况对比 对比珠三角区域,项目解析长沙市经济发展概况,长沙市GDP和人口,长沙市的人口约占长株潭三市人口的一半，而长沙的GDP在长株潭三市GDP的比重超过三分之二，在2009和2010年约

15、占68%，说明长沙市在长株潭的主导职能越来越突出，城市的辐射带动能力越来越强，成为长株潭地区发展的龙头。,长沙的GDP增长速度高于广州，发展差距在不断缩小长沙城市化进程正处于中期加速期（30%城市化率70%），较高的城市化水平必然带动城市建设和消费品市场的快速增长和层次提升。,长沙市第三产业所占比重比长株潭三市综合要高，金融、高科技、旅游等服务行业发展水平较高。,居民收入和消费支出情况,长沙市经济发展迅速，人均可支配收入不断增长，2010年达到22814元，同时人均消费支出为16096元，约占收入的七成，表明长沙人更注重消费。,在2009年，长沙人均GDP已达8290美元，远高于全国人均367

16、8美元的水平，就人平GDP而言已远远超过世界银行等国际组织认为的3000美元的现代化标准，2010年长沙人均可支配收入也超过3500美元的标准，经济发展动力已具备由投资拉动型向消费拉动型转变的基础与条件，必将促进长沙消费品市场的进一步扩展。统计数据显示，可支配收入与消费支出的差值在不断上升，表明居民收入的增长率超过消费支出的增长，也说明长沙市居民在收入稳步提升的同时，并未迅速扩大消费领域和消费支出，长沙居民的潜在消费能力仍有待发掘。,长沙居民收入稳步提升，消费能力强且潜力有待发掘，消费能力将辐射至长株潭城市群区域,项目解析长沙市经济发展概况,居民生活水平方面，长沙居民可支配收入增长较快，消费能

17、力不断提高，与广州的差距不断缩小，长沙2010年的居民收入水平基本达到广州在2007年的水平，消费潜力有待发掘。长沙区域性消费中心城市已现雏形。,项目解析长沙市旅游发展概况,18,旅游产业综合实力显著提升长沙市旅游经济高速稳定增长，城市旅游形象及旅游配套设施不断优化，旅游综合实力明显增强，实现了旅游业由事业型向产业型，由一般产业到战略性支柱产业的转变。2006-2010年，长沙市旅游业总收入年平均增幅为19.1%，高于全市GDP和第三产业年平均增幅3.8和5.2个百分点。旅游综合配套能力明显增强，长沙市旅游基础设施日益完善城市重点工程投入136亿元，加快了黄花国际机场扩建工程，开通了长沙至大阪

18、的国际航线,“十纵十横”、“六桥三环”城市立体交通格局更趋完善。高铁的开通更加突显长沙的区位优势，使长株潭与珠三角更紧密联合。旅游产品日趋丰富，结构逐步优化长沙市初步形成民俗游、红色游、休闲游、养生游、古镇游和自驾游等多形式旅游产品体系。旅游产业经济带动作用进一步强化。旅游收入占全市GDP的比重稳步上升，对经济的带动功能更加突出。,旅游产业快速发展，长沙市作为湖南省最大的旅客周转站长沙业已具备交通枢纽地位，长沙将成中部购物天堂,另一方面，长沙人的旅游消费观念比较超前，而且在居住的城市内进行旅游娱乐休闲相对来说较为方便，且受时间限制较小，所以长沙人更倾向于在本市和周边区域旅游消费，如23小时车程

19、的范围内为优先考虑的目的地。,项目解析,长株潭是湖南省经济最发达、人口最密集的地区，灰汤在此背景下具备发展成为中部休闲度假目的地的经济基础,2010年湖南省GDP达1.5万亿，位居全国第十位长株潭三市GDP总和占到全省的近45（2010年数据），人口约1300万人占全省人口约18，是湖南经济最发达、人口最集中的地区,长株潭城市群与珠三角城市群都是国家城市化战略布局的重要组成部分，都是带动各所在区域经济社会发展的核心引擎。长株潭城市群的经济社会发展趋势可以借鉴珠三角地区的历史发展轨迹，现阶段虽然落后于珠三角地区，长株潭城市群已经具备良好的发展条件，增长迅速。长株潭三市作为城市群的核心区，不断增强

20、综合实力和核心区辐射带动能力。,城市群发展情况对比 对比珠三角区域,20,长沙是湖南最大的旅游中转站，但自身缺乏高端休闲度假场所，灰汤具有成为湖南最具吸引力度假地的市场机会,从旅游产业相关数据上看，长沙在湖南处于龙头地位。但长沙自身旅游资源并不丰富，其旅游业的发展更多的是依靠周边景点的带动，如韶山、张家界、常德桃花源、凤凰等，长沙是游客前往这些旅游景点的重要中转站城市周边缺乏休闲度假场所，对内无法满足当地居民日益增长的度假需求，对外来游客缺乏吸引力，无法延长其停留时间,湖南旅游八大精品线路都是以长沙为核心,项目解析,21,项目解析,温泉是长株潭城市群中的稀缺资源，灰汤具备发展成为此区域特色休闲

21、度假目的地的资源基础,湖南省及周边区域主要温泉旅游区分布图,长株潭城市圈范围内具有温泉资源的地方只有两处，既灰汤和普瑞温泉，其中普瑞温泉仅为单一商务会议型酒店，以“原生态环境”为卖点，温泉资源并不突出湖南省内及周边区域其它温泉旅游区距离长株潭城市群均在两小时车程以上,22,省会长沙是中国娱乐之都，爱玩会玩是长沙人的特性，灰汤具有成为长沙人首选度假目的地的需求基础长沙是一座消费城市，娱乐文化独具特色，从影视到娱乐节目再到居民日常生活中的麻将、浴足、泡吧、歌厅、宵夜等，长沙人将娱乐做到了淋漓尽致长沙的休闲娱乐文化一直秉承自己的平民化、通俗化路线，城市中歌厅、酒吧随处可见，但高端的、家庭式的休闲娱乐

22、场所并不多伴随经济的发展，人们的生活、娱乐方式也有所变化。越来越多的成功人士开始追求以家庭为单位的高端休闲度假地，长沙也不例外,项目解析,项目解析项目周边主要温泉旅游区分布,长株潭3小时温泉旅游辐射区,长株潭三市的3小时辐射区内，温泉旅游目的地数量很少，最接近核心区的温泉旅游地就是灰汤,温泉旅游发展现状湖南作为国内温泉旅游大省，其发展受到政府高度重视，近年发展迅速，已形成一批具有较大接待能力和高知名度的温泉景区（如分布图）。但其发展同时受到了温泉旅游开发模式雷同化、活动项目单一化、恶性竞争等现象的制约。缺乏龙头城市的带动或带动力度不强省会城市长沙虽经济发展迅速，历史悠久，文化深厚，但都市周边温

23、泉资源匮乏，要带动整个湖南省温泉旅游发展显得力量不足；张家界旅游资源丰富，但城区建设落后，而且距离都市区较远；郴州虽为温泉之都，但整体经济能力、基础城市配套设施以及消费能力有限，也还不足以成为龙头城市。灰汤连线长沙市将成为湖南省温泉旅游龙头灰汤温泉现交通不便，未来依托长韶娄高速的交通优势能成为距离长沙市最近的温泉旅游地，成为湖南温泉旅游的龙头。,当前温泉旅游面临的主要问题供需关系的矛盾：包括地热资源的供应与使用，淡旺季的需求变化，酒店房间利用率等文化建设匮乏：普遍缺乏温泉文化理念，温泉地的历史文化、温泉文化和风俗文化未得到发掘和建设。同质化现象严重：各个温泉区旅游地在开发和建设过程中不但思维雷

24、同，而且建筑风格、设施、项目也大同小异，大大降低了温泉旅游地点吸引力。服务接待水平不足：当地旅游人才和服务人才匮乏，不能满足服务标准要求。基础配套设施缺乏：大部分的温泉区周边都没有相关的服务配套设施，特别是食、游、购、娱的配套仅限于在温泉区内，不成规模。可持续发展的忧虑：温泉资源相对稀缺，如不顾后果过度开发，资源利用不合理，将竭泽而渔；如各地温泉同质化严重，缺乏创新，久而久之，温泉将失去魅力。,项目的发展思维和开发模式需要有大局发展观和创新理念以保证温泉旅游的可持续发展,项目解析项目周边主要温泉旅游区发展概况,项目解析供应分析（1）湖北赤壁龙佑温泉,龙佑赤壁温泉度假区位于湖北省赤壁市境内，距市

25、中心5公里，由此北上武汉110公里，南下岳阳70公里，进抵长沙210公里，西去赤壁古战场40公里，东与著名风景区陆水湖毗邻。,区位：景区地处南北交通要冲，临近京广铁路，武广高铁，107国道和京珠高速公路。规模：主要由中旅投资兴建，景区控制用地面积达6700余亩，一期投资达8000万元，也是华中地区最大的景观温泉及唯一山水湖景温泉区。设施：景区内环境优美，设施齐全，一期建筑包括一栋108套客房的中心酒店、18栋设施齐全，装修豪华的景观别墅、现代化设施功能齐备的会议中心及特色餐厅、富于地方特色的商业街、还拥有一个可以容纳千余人同时娱乐洗浴的景观别致的温泉中心。定位：具有度假酒店、特色餐厅、温泉娱乐

26、、会议中心等服务功能，是一个集观光度假、休闲疗养、商务会议、特色美食、运动健身、生态旅游与享受体验为一体的四季泉乡。,项目解析供应分析（1）湖北赤壁龙佑温泉,优势：区位优势，交通便捷，紧邻京珠高速，交通便捷，利用武广高铁增加旅游客源，位于长沙与武汉之间，辐射周边城市。温泉水资源丰富，日流量达5000多吨，出口水温为62度，水质优良，为稀少珍贵的医疗矿泉。集酒店、温泉中心、别墅群为一体的大型旅游度假区，区内设施齐全，内容丰富。中旅独家开发经营，实力强可依托品牌下组织旅游线路，具备营销优势，可保证稳定客流量。周边景点丰富，可结合历史文化主题发展。,劣势：区位上虽位于长沙与武汉之间，但对大城市辐射力

27、不足，周边城市（如咸宁）发展水平较低。赤壁市经济发展水平较落后，其配套旅游服务在食、行、购、娱等方面严重不足。度假区无综合游乐和其他特色主题项目，主要依靠温泉旅游，季节性影响较大。中旅独家经营，缺乏竞争活力，发展缓慢。,目标客源：主要来自长株潭、武汉，咸宁等中部城市，以及高铁旅游的游客。,项目解析供应分析（2）江西宜春温汤镇天沐温泉,区位：座落在明月山国家森林公园脚下东临仙女湖，距宜春市仅15公里，西往长沙205公里，东去南昌210公里（全程高速），离昌樟高速、铁路宜春站均17公里，交通极为便利。规模：天沐集团按五星级标准投资兴建的大型露天园林式温泉休闲旅游度假村，环境优美。分期2亿元兴建，总

28、面积一期253.3亩、二期约143.35亩。设施：露天温泉区内设有五十多个特色温泉浴池、动感水上休闲运动和大型水上娱乐设施如海浪池等，每个温泉池采用流行的“不间断注水和自然流失”的水流循环设计，保持水质和卫生。还设有桑拿、光波浴、休息厅、香薰屋、健身房等，配套设施一应俱全。在温泉水上建有近200套五星级特色客房，客房采用世界先进的温泉地热采暖式设计，舒适新颖，充分感受“绿色环保空调”带来的温暖惬意。专门设有会议中心，接待各类大、中、小型商务会议，绿色餐饮大厅及各式特色餐馆雅座。定位：注重挖掘温泉旅游文化，倡导休闲、健康的生活理念，在服务上突出个性化、亲情化，以“宾客第一、超前、细微、个性化的亲

29、情服务”，让来天沐度假的每一位游客真正亲近自然，享受生活，是一个集“食、住、玩、娱、疗、健”于一体的旅游度假、养生保健、餐饮美食、商务会议的理想胜地。接待能力：据统计，整个明月山景区年接待游客达100万人次，天沐温泉接待人数约占25万人次。,天沐.明月山温泉度假村坐落在风景秀丽的国家森林公园江西宜春明月山风景名胜区（宜春温汤镇）。,项目解析供应分析（2）江西宜春温汤镇天沐温泉,优势：区位于宜春城区西南20km，交通便利，昌北、黄花机场分居两翼，景区与宜春城区连为一体。紧靠国家4A级明月山景区，旅游资源特色丰富，主要有山、泉、禅、农四大旅游资源并形成了捆绑优势。温泉日出水量可达7000吨，有80

30、0多年历史，出水在6872度，水质清透可饮，富含硒有健体抗癌作用。（央视曾有专题片报道温汤镇无癌长寿区）集大型水上休闲和娱乐设施、特色温泉池、先进客房设计、酒店、别墅群为一体的大型综合旅游度假区，游乐和服务设施齐全，受季节影响较小。已成为湖南和江西地区的品牌温泉旅游地，与湖南长株潭仅23小时车程，客源稳定，在湖南知名度高。,劣势：度假区特色主题不明显，酒店建筑装修不高档，较大众化，温泉休闲娱乐设施与大部分温泉度假区有同质化。虽有区位和资源优势，明月山景区在旺季时游客众多，景区和温泉皆人满为患，体验温泉变成“煮饺子”，温泉体验满意度大大下降。人多时度假区的管理能力不足，服务质量下降，消费者投诉近

31、年有所增加。酒店房间价格偏高，旺季需要预订。,目标客源：主要为长株潭、江西宜春、南昌等中部城市游客；各地自驾游客（特别以康健医疗为目的）。,项目解析供应分析（3）长沙望城普瑞温泉,区位：位于长沙文教区望城星城大道，在长沙绕城高速内，距离长沙中心市区20公里，黄花机场55公里，长沙火车站36公里。规模：普瑞温泉酒店是由湖南省出版集团投资兴建，投资近6亿元兴建，总占地面积约600亩，是湖南首家五星级原生态商务休闲酒店，环境优美。设施：由主楼、餐饮会议楼、康体娱乐楼、别墅区、原生态休闲区和主景台组成。酒店房间260间，拥有大小会议室11个，多功能厅设施先进完善，可容纳300-1200人；生态会议室更

32、是会议室中的亮点和创新，给予会者的生态体验在长沙绝无仅有，首家大堂内开设文字博物馆的酒店。定位：湖南首家五星级原生态商务休闲酒店，集疗养健身、餐饮娱乐、休闲度假、会展商务于一体。结合国外引进的先进水疗设备，打造出真正的温泉SPA。,长沙普瑞温泉酒店地处青山绿水之中，风光迤逦，景色怡人，集商务会议、疗养健身、餐饮娱乐、休闲度假于一体，是中南地区第一家生态酒店。,项目解析供应分析（3）长沙望城普瑞温泉,优势：区位于长沙市内，与中心城区连为一体，各种交通便捷，距离优势明显，中南地区第一家五星级原生态酒店。酒店硬件设施先进完善，理念创新领先，酒店多年获奖，服务得到肯定，室内温泉设施完备。会议硬件设施、

33、环境和服务一流，生态会议室更是会议室中的亮点和创新，具有高尔夫球场。作为具有出版背景的酒店，创新营造湖湘文化氛围，传承优秀民族文化，成为国内首家大堂内开设文字博物馆的酒店。已成为湖南长株潭地区的离中心城区最近的品牌温泉酒店，口碑良好客源稳定，尤其在长沙的知名度高。,劣势：酒店区内缺少综合温泉休闲娱乐设施，商务气息较浓，大众服务配套一般。温泉水资源一般，供应量不足，需利用科技设备打造SPA，配合田园风光、文化之旅和运动休闲的体验，运营成本较高。周边环境配套设施不足。,目标客源：主要服务于长沙市商务接待、会议洽谈、市民休闲娱乐、以及来长沙旅游的过夜游客。,项目解析供应分析（4）灰汤紫龙湾温泉大酒店

34、,区位：位于长沙宁乡县灰汤镇温泉度假区中心区域，背靠东鹜山，览3000亩紫龙湖畔；长韶娄高速公路建成后，与长株潭的距离将缩短为1.52小时车程，区位优势明显；紧邻“红色旅游”重要路线，与花明楼和韶山冲成“品”字形排列，旅游区位优势显著。规模：占地200余亩，首期投资近3个亿，按国家AAAA级旅游景区和五星级酒店标准布局，酒店占地达20000平米，露天池区占地达20000平米，整栋楼高六层，温泉接待中心建筑面积达11000平米，整栋楼高五层。设施：拥有各式特色客房224间，包括207间高级客房、11间豪华客房、6间豪华套房，同时配套设施有3个多功能会议室、2个贵宾接待室、主题宴会厅（可同时容纳5

35、00人）、13间包厢、西餐厅、棋牌室、商务中心、商场等。已建成了近50泓独具风格、功能各异的养生泉池，拥有湖南最大型的动感温泉冲浪、滑道游乐及最具特色的溶洞温泉、药浴养生、温泉SPA及鱼疗池等。定位：以潇湘文化、生态文化为基线，坚持养生与娱乐并重的理念，功能定位为旅游度假、疗养健身、休闲娱乐、商务会议、宴宾典庆；消费定位为高档、大众、实惠。致力“打造中国主题温泉航母，争创世界一流度假胜地”。接待能力：2010年紫龙湾温泉累计接待游客近40万人次，接待游客占灰汤旅游的半壁江山，单日最高接待人数近5000人次。,紫龙湾温泉度假区在湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院的基础上拓展建设，经营项目包括森林露天

36、温泉、主题温泉SPA、国际大酒店、顶级温泉会所等。,优势：区位上在镇中心区域，环湖美景，交通便捷。省工会背景，灰汤镇最早的温泉疗养院之一，一直以来是政府主要接待地点。占有温泉开发利用先机，已成为当前灰汤温泉旅游的品牌酒店。酒店设施新建，舒适高档，房间宽敞明亮。温泉区设施较新，环境优美，绿色生态感体验强，娱乐项目丰富。积极营销，并与周边旅游点合作和整合路线。,劣势：周边的食、游、购、行等配套设施不足。传统大众化温泉区模式，人造景观，中小规模，面积和活动空间受限。综合休闲娱乐和其他设施缺乏，酒店受旅游季节性影响较大，夏季房间空置率偏高。主要游客源依靠旅行社和旅游路线配合，商务客源受限。食住行游购的

37、整合配套不足。,目标客源：主要包括长沙市、长株潭城市的商务接待、会议洽谈、市民休闲娱乐等，以及作为周边旅游景区点的节点，如“红色旅游”花明楼、韶山和沩山景区的游客。,项目解析供应分析（4）灰汤紫龙湾温泉大酒店,项目解析供应分析（5）湘电灰汤温泉山庄（湖南电力温泉疗养院）,区位：位于长沙宁乡县灰汤镇温泉度假区中心区域（靠西北）；长韶娄高速公路建成后，与长株潭的距离将缩短为1.52小时车程，区位优势明显；紧邻“红色旅游”重要路线，与花明楼和韶山冲成“品”字形排列，旅游区位优势显著。规模：自建成后不断配套设施，完善功能，发展壮大，山庄现占地300亩，主体建筑群4万多平方米。设施：现有一栋九层综合大楼

38、和八栋客房和附属用房，现代化的体育馆和山林鱼塘，以及正在投建的别墅群和露天游泳池等，拥有各种档次客房330间，600个床位，客房全天供应天然温泉水；拥有12个大中小会议室，10个餐厅，可容纳500人；拥有国内一流的温泉游泳（跳水、戏水）馆，保龄球馆、室内高尔夫球练习场和标准网球场、篮（排）球场、门球场、图书室、歌舞厅、KTV城、电子娱乐城、网吧、户外健身苑等。定位：是一所名副其实的集医疗、康复、培训、会议、商务、度假、休闲于一体的健康旅游山庄。,湘电灰汤温泉山庄（湖南电力温泉疗养院）是上世纪八十年代建立的一所现代化山庄，座落在长沙市西北80公里处的灰汤温泉国际旅游度假区内。,项目解析供应分析（

39、5）湘电灰汤温泉山庄（即湖南电力温泉疗养院）,紫龙湾温泉度假区在湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院的基础上拓展建设，经营项目包括森林露天温泉、主题温泉SPA、国际大酒店、顶级温泉会所等。,优势：区位在镇中心区域西部，背山而建，环境优美，交通便捷。湖南省电力背景，为灰汤最早开发温泉地热发电（设地热试验站），利用余热进行温泉开发，开采井口3个，最早的温泉疗养院之一，一直是政府单位和电力系统接待及疗养地。占有温泉开发利用先机，树立地区温泉旅游品牌，基础好知名度高，下属有旅行社。具备康复和疗养设施，配有医疗队伍和医学设备。工作会议设施完备。运动设施完备，环境优美，绿色生态和康体感较强。,劣势：山庄内政府接

40、待单位的气息较浓，环境规划接近于疗养院及校园，酒店氛围不足。配套设施以运动为主，其他配套服务不足。国企单位管理风格，服务质量一般。温泉区面积较小，人造景观，中小规模，面积和活动空间受限。周边的食、游、购、行等配套设施不足。山庄内招待所大楼的观感低端，有如单位、校园宿舍，令外来游客的体验下降。,华天城项目主要由温泉度假国际会议中心、现代大型综合游乐场、湿地公园、两个公众高尔夫练习场和集居家、办公、度假、旅游诸多功能的顶级温泉别墅群五个部分构成。整个项目的开发期为5年，预计于2014年底之前完成项目的整体开发建设。,项目解析供应分析（6）中部华天城,区位：位于长沙宁乡县位于灰汤镇南部、东南部；长韶

41、娄高速公路建成后，与长株潭的距离将缩短为1.52小时车程，区位优势明显；紧邻“红色旅游”重要路线，与花明楼和韶山冲成“品”字形排列，旅游区位优势显著。规模：计划总投资40亿，首期开发建设的是白金五星级温泉国际会议酒店，投资5亿元，占地300亩，建筑面积15万平方米，规模客房达1000余间，拥有一个能容纳2000余人的大型国际会议中心。第二期工程项目为大型综合游乐场，投资4.5亿元，将建造我国中南地区影响力最大、人气最响、科技含量最高的现代主题乐园。占地面积约703公顷，即10545亩，规划用地共21种用途。设施：首期开发建设温泉国际会议酒店，规划将建设94万平方米产品，设置有温泉会议中心、度假

42、别墅、生态住宅、主题公园、观光农业、商业小镇、华天剧场、生态公园、高尔夫球场等。定位：以温泉、生态为特色的综合旅游度假区，立足于长株潭地区的高品质旅游度假区，提供目前长沙地区不具备的，极具吸引力的游乐、休闲、度假产品。以高端产品为引领，以中产阶级为主要消费对象，同时吸引广大普通消费者。一个能代表长沙的全国知名旅游度假胜地，一个长株潭地区人人向往的欢乐世界，一个引领长沙人民生活形态的高尚社区。,中部华天城目前开发进度华天城目前处于一期的开发当中；其中温泉会议中心主体建筑已经落成，正在进行装修工程，预计将于10月份试业；度假别墅区已经部分建成，据了解一期别墅已经售出500余套；高尔夫球场目前处于土

43、地平整阶段；次入口至温泉会议中心区域的道路、绿化工程已经基本完成。,劣势：项目规模大，经营管理面广，较难管理和保证服务质量。产品类型多导致运营成本较高，需要依托较高游客量和入住率。会议中心对商务需求有依赖，需与其他星级酒店会议竞争。温泉旅游的季节性对酒店入住率的影响较大。项目开发战线较长，不确定因素风险的影响较大，如未来调控力度等。,项目解析供应分析（6）中部华天城,优势：华天城是灰汤区域内规模最大的旅游度假项目，整体规模巨大。区位上紧邻长韶娄高速公路，交通直达，项目昭示性好。项目所在地理位置优越，产品设计和布局具备优势条件具备了最全面的旅游度假设施，产品丰富，面向客户群广。强势打造中部最大型

44、的国际会议中心，目标客源明确。华天集团是湖南最大的酒店集团，品牌号召力强、客户资源丰富。,长沙和长株潭城市群游客为目标客源游客通常可自驾、参团或者搭乘大巴等交通工具直达目的地，交通便捷是该类游客考虑的重要因素之一。,（1）以灰汤为目的地灰汤镇旅游开发的主要是以温泉为核心的康复疗养型及休闲度假保健型产品，主要吸引省内，尤其是长沙市及长株潭城市群的游客，故其客流特征为：,短途观光娱乐疗养康复养生保健休闲度假会议接待,（3）以红色旅游景区为目的地（停留灰汤）与灰汤镇区位十分接近的韶山和花明楼镇是红色旅游经典景点，吸引来自全国各地的游客。但因当前交通不便捷，只有少数游客会到灰汤停留（高速建成后将改善增

45、多），其客流特征为：全国各地的游客为目标客源机场和高铁站等大型枢纽设施后，再换乘巴士等交通工具直达目的地。参加旅行团是主要方式。,红色旅游参加旅行团组织在灰汤以食宿目的为主停留时间不长部分有政府或国企背景,（2）以沩山风景区为目的地（停留灰汤）区位比较接近灰汤的沩山景区，主要是以自然风光和宗教人文资源为核心的观光娱乐型产品吸引省内，尤其是长沙市及长株潭城市群的游客，故其客流特征为：,漂流探险运动宗教文化考古人文观光娱乐休闲度假,灰汤镇旅游目标人群分析,旅游目标客源广阔，可拓展潜力巨大，未来客流量可持续增长,项目解析灰汤镇旅游目标人群分析,项目解析灰汤镇未来酒店房间数的预测分析,预测模型1（第一

46、部分需求）：基于城市发展水平及辐射能力的温泉酒店需求量分析（对比广州、珠三角）广东温泉旅游资源丰富，发展比较成熟，其模式及规模可作为其他地区温泉旅游发展的参考。珠三角地区的经济发达，旅游消费能力强，2010年人均可支配收入超过3万元，该指标可与人口数据结合，作为地区性温泉旅游消费能力指标的参数。,2010年 2013年,2010年 2014年,预测长沙在2013年人均可支配收入达到广州在2010年的水平,预测长株潭三市在2014年人均可支配收入达到广佛莞深在2010年的水平,长株潭的居民生活水平不断提高，将刺激旅游休闲消费需求，潜力有待拓展长沙市居民的消费能力将进一步扩大，必将辐射至周边具有休

47、闲度假资源的地区并带来酒店需求,预测模型1（第一部分需求）：基于城市发展水平和辐射能力的温泉酒店需求量分析（对比广州、珠三角）通过分析省会城市（广州与长沙）和区域城市（长株潭三市与广佛莞深四市）的经济社会发展水平，以3小时车程辐射区域的珠三角4A级温泉风景区酒店房间数为参考指标，推导出长沙、长株潭在未来达到同等发展规模下（以可支配收入3万元为基准），所在城市/地区人口数对于周边同类4A级温泉酒店房间数的需求量。,房间指数珠三角4A温泉景区辐射区内总房间数/广佛莞深人口数7382间/3847.33万人=1.92间/万人,广佛莞深3小时温泉旅游辐射区,预测酒店房间数长株潭总人口数 x 房间指数 已

48、有4A温泉酒店房间数 1364.83万人 x 1.92间/万人 2349间=271间（2013年）,第一部分的酒店房间需求来自于长株潭居民消费，参考珠三角温泉区的规模及对应辐射城市作类比,项目解析灰汤镇未来酒店房间数的预测分析,预测模型1(第二部分需求）：红色旅游（韶山）对温泉酒店需求量的分析在长韶娄高速公路开通后，韶山至灰汤的车程将缩短至20分钟，而韶山酒店资源有限，预计将有一部分的游客自然流入到灰汤过夜，流入人数比例对灰汤酒店的影响如下表。,根据统计数据，预测未来韶山旅游人数每年在700万以上（按703万人计算），估计吸引20%的韶山游客进入灰汤，60%选择留宿1天，则产生1406间酒店标

49、间的需求量；如全部20%的韶山游客到灰汤过夜，将产生2343间的需求量。所占需求量比例对房间量有很大影响力。通过分析发现，由于韶山红色旅游的客源来自全国各地，温泉旅游的客源来自于长沙及长株潭城市群，并且两者需求量比例相当，要把这两个需求量相加才是灰汤酒店未来的总房间需求量。（如1406+271=1677间）,红色旅游的游客量意义十分重大，积极合作可大大提升住宿率，未来酒店房间需求发展潜力大,项目解析灰汤镇未来酒店房间数的预测分析,预测模型2：基于未来灰汤旅游总人数预测的需求分析，按照旅游酒店规模作出床位及房间的预测根据灰汤镇政府的数据显示，2010年灰汤旅游人数超过100万人次，今后五年全区旅

50、游人次和旅游总收入每年以30%以上速度增长，将在2015年旅游总人数超过300万人。,预测近、中、远期的游人量为：近期2011年 130万人次 中期2013年 220万人次 远期2015年 371万人次,拟定全年适宜游览天数为320天，游客近期55%留宿，中期60%留宿，远期65留宿，平均住宿天数为1天，床位利用率60%70%,则床位数计算如下表：,预测近、中、远期的酒店床位数及标准房间数为：近期2011年 酒店标间需求量为 1862间 中期2013年 酒店标间需求量为 3173间（扣除2013年的酒店房间供应数2349间，供应缺口的房间数为824间）远期2015年 酒店标间需求量为 5383