写字楼分析报告V3.ppt

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1、写字楼行业研究报告,2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次讨论稿,2023年2月26日 北京,此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。,2,全国写字楼行业整体看法综述,外部影响因素,企业行为,C,绩效模式,P,行业结构,S,1990年之后，写字楼逐渐市场化，呈现波动式上升的发展态势2002年开始，为弥补1998年到2000年所留下的供需缺口，市场供应急剧增加，同时需求也受各种因素影响调动起来2002年以来，写字楼投资以平均每年接近30的速度增加，2005年全国写字楼投资完成额为737亿人民币，占房地产总投资额的5左右，并且这一比例在近

2、几年比较稳定短期内爆发式增长即将结束，长期来看那，受宏观经济向好的影响，未来市场的发展前景看好。但也会出现阶段性供需关系不平衡的情况写字楼布局具有很强区域性，目前集中于三大经济区的中心城市，未来三大经济区、七大城市带的中心城市是写字楼开发的主要地点选择,市场集中度低，无论是开发还是持有经营，都没有绝对领先的企业投资主体呈现多元化：国有和集体企业，专业开发商、业外资本和外资产业模式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出售为主，未来城市土地更为稀缺，一部分实力雄厚的公司目前正在向“开发持有经营”的模式转变，这种模式的获利较为稳定和丰厚，同时风险水平也较低，这一模式将成为主导模式持有黄金地段

3、的高品质写字楼可获得稳定丰厚的收益和较小的风险，是持有经营目标的首选写字楼开发的关键成功因素：区位选择、准确定位、自有资金和融资能力、工程建设能力等写字楼持有经营的关键成功因素：区位选择、准确定位、经营管理能力、物业本身的品质和形象,写字楼开发环节获利性较高，可在20以上，属项目性短期回报持有经营具有长期获利能力，年回报率可达8以上，甚至更高，投资回收期为810年（与资金结构有关）地产增值可带来潜在收益,区域经济发展、产业结构、商务环境、企业发展是写字楼的直接驱动因素写字楼市场受政策影响程度非常大,3,主要资料来源清单,4,外部环境分析方法论,外部环境分析结构,产业链及行业全景图产品结构、分类

4、及特点说明外部影响因素说明,行业的发展历史行业的市场规模行业未来的发展趋势，增长速度,行业的市场集中度业务的主要竞争对手行业的KSF总结,行业获利空间现状行业获利空间未来趋势,背景说明,市场空间,获利空间,竞争格局,5,分析背景说明,业务现状,华融是以商业物业片区开发为主体的公司，历史上以“金融街”片区写字楼群为核心的商务地产开发获得了巨大的成功，不仅积累了丰厚的收益，也建立了领先的市场领先优势及丰富的写字楼开发、租售经验从未来发展角度看，华融系统在京写字楼开发项目储备不足，可持有经营的写字楼项目数量不多，通过金融街控股初步实现了跨地域扩张,本章目标,写字楼开发销售、持有经营是公司具有核心竞争

5、优势的业务之一，面对未来发展，需要分析审视以下关键议题：从产业链角度分析写字楼价值链各环节目前的状况和未来趋势进行分析，发现市场竞争获利的关键点通过对全国、北京和金融街地区的写字楼发展情况和趋势进行研究，对中长期价值进行判断，对未来的写字楼发展模式和跨区域发展提出建议针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究，从而判断华融在能力具备方面的问题，并提出如何平衡，如何获取和培养这些能力的建议，并且对写字楼持有的目标选择提供选择依据对于所持有经营的金融街区域的写字楼，如何进一步深度挖掘潜在的赢利模式和提供增值服务的机会,6,分析背景说明,分析方法,全面审视全国，分析全国写字楼市

6、场的整体发展特点详细分析北京写字楼市场的发展状况和竞争环境,分析成果,管理工具,与其他报告的关系,目前中国写字楼行业发展状况、趋势及特点行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施行业短期及未来获利空间的总结分析,产业链分析,财务分析,相关性分析,对标分析,本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析,7,从写字楼产业链看，华融未来可能会涉及所有环节,华融所在位置,客户,一级土地开发商,写

7、字楼开发商,规划设计单位,中介服务公司,机构/个人投资者,物业管理公司,运营商,建筑施工单位,政府主管机构,产业价值链,市场参与者,8,写字楼可按硬件和软件两方面的标准分为若干等级,顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼,位于主要商务区的核心区极佳的易接近性,临两条以上的主干路高质量的内外装修灵活的平面布局和高使用率（70%）较大的层面积（25003000平方米）宽敞的大堂和走廊高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化随时扩展电梯系统良好，客货梯分离充足停车位，个/250平方米现代化的服务配套设施国际知名物业管理公司管理知名专业房地产开发商开发国

8、外知名公司的租户组合一般建筑面积不少于50000平方米,评价细则（仲量联行）,资料来源：仲量联行；远卓分析,9,目录,全国写字楼整体发展现状及特点北京写字楼发展现状与趋势,10,写字楼行业受多种因素变化和机遇的影响较为明显，而宏观因素是其根本的推动力量,宏观影响因素,多种变化和机遇,写字楼行业,产业结构变化：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济发展迅速国际化趋势和与跨国公司海外发展战略的调整一些经济发达、人口规模大的城市中心出现了企业集聚的商务区，写字楼发展机会较多奥运会、世博会等国际活动带来的发展契机,经济影响因素中国经济近年来继续保持9以上的增长速度2004

9、年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段中国加入WTO后，对外经济日渐活跃政策因素1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发2001年开始，政策管制放松2004年开始的宏观调控又收紧了政策,写字楼市场发展不平衡，在多数地区处于起步阶段，在北京、上海等少数城市的发展水平较高写字楼受行业发展、企业发展、及城市规划等多种因素影响，有特殊的发展特点,11,我国经济持续高速稳定的发展刺激了写字楼市场的活跃,资料来源：国家统计局；远卓分析,中国经济近年来继续保持9以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段中国加入WTO后，对外经济日渐活跃,12,宏观调控政策

10、对写字楼行业的影响非常大，例如：2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致,19982005年全国房地产与写字楼投资完成额增速,关键发现,1998年开始执行的要求党政机关和国企原则上禁止三年内新建及购置办公楼的政策，造成1999和2000年连续2年写字楼投资负增长2002年开始，办公楼投资压抑之后开始爆发式增长，2003年增速更是达到了34的高点2004年下半年受国家宏观调控政策影响，投资增速再次减缓,资料来源：国家统计局；远卓分析,受政策影响等因素影响，投资不足,13,产业结构也在不断调整之中，其中第三产业的良好发展是写字楼孕育和发展的最有力的推动因素,城市的第

11、三产业比重越高，这个城市写字楼的数量就会越多第三产业规模的发展刺激了对写字楼的需求高科技、信息、网络、知识等服务业旅游、会展、娱乐、传媒 金融、保险、地产、广告、各类事务所我国经济中，第三产业所占比重正稳定提升,全国各级产业发展趋势,资料来源：国家统计局；远卓分析,假设以每年增长4%，人均办公面积7平方米计算，每年需新增办公面积6400万平方米，其中50%为新建的话，开发量为3200万平方米,北京目前每年新增供应200300万平方米，存量为1000万平方米左右,14,东部地区的企业数量巨大，是主要的写字楼需求来源,资料来源：国家统计局；远卓分析,东部和西部的法人单位数量在不断增加，中部的在减少

12、东部单位数量占全国总数量的56，是写字楼需求主要区域,15,由于经济发展、政策因素，写字楼市场在2001年前后出现了严重的供需结构失衡,供应,需求,示意图,资料来源：远卓分析,16,受五大因素推动，写字楼从企业自用办公用房转变为独立的生产要素，市场化趋势明显,追求形象、质量，体现企业实力商务活动中心（办公、会议等相关设施）交通便捷及其他配套专业的物业服务,资料来源：远卓分析,17,近5年来，写字楼投资规模持续高速增长，占房地产总体投资规模的比例稳定在5左右,2001年至今，虽然写字楼行业每年的投资额在快速提升（CAGR为24.4），但目前整体规模不大，2005年为737亿人民币，约占房地产总投

13、资额的5左右20012005年，写字楼投资额占房地产业总体投资规模的比例比较稳定,关键发现,资料来源：国家统计局；远卓分析,18,未来宏观经济的向好，将会在产业、行业及企业等层面继续产生有利于写字楼发展的动力，写字楼持续向上的发展趋势不会改变,市场规模会随房地产整体规模的扩大而扩大发展速度仍然很高，供需两方面都有快速增加的趋势整体上，供应略大于需求，尤其是在一些高端城市的高档次写字楼开发方面，爆发式增长阶段即将结束,长期,短期,资料来源：远卓分析,19,在写字楼开发和持有经营两方面，地域和地点选择、精细化运作和品牌是未来发展的关键,VS.,持有经营,地域、地点选择：以三大经济区域的中心城市发展

14、为主，可适当向周边的大城市发展地段尽量选择在城市中心比较成熟的商务区经营由粗放式向精细化发展注重品牌的培养,未来的趋势,开发,地域与地点选择：三大经济圈中心城市的黄金地段商务经济发达城市第三产业结构比例高区域辐射能力专业化管理，精细化运作，挖掘物业增值的潜力物业类型：客户群体稳定的高档物业注重品牌的培养,资料来源：远卓分析,20,写字楼的发展很大程度上与城市的发展定位及经济发展特点有关，目前写字楼的布局比较集中于区域经济中心城市,写字楼发展程度主要与城市的发展定位及经济发展特点有关：城市的定位城市经济发展水平商务环境城市产业布局经济的外向性写字楼市场发达的城市往往都是一些经济中心城市,北京,上

15、海,广州,深圳,资料来源：远卓分析,21,长期来看，未来写字楼市场将集聚在三大城市群、七大城市带及若干中心城市,中国城市化空间布局,三大城市群：京津环渤海城市群、长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型经济为主，制造业和服务业发达，具备强大的辐射作用七大城市带是：沿长江城市带、沿陇海铁路城市带、哈大沈大城市带、沿京广铁路城市带、济青烟威城市带、绵德成渝沿线城市带、沿南昆铁路城市带经济增长潜力较大，第一、第二产业为主，第三产业较弱中心城市是：以省会城市和具有优势的特色地级市为主的区域中心城市地区经济发展的排头兵,该布局将容纳：全国人口的50，高素质人才的75可创造85的GDP，全国工业总产值的9

16、0外贸进出口总量95未来20年，有2/3财富向珠三角、长三角和京津环渤海三大城市群集聚,资料来源：20012002中国城市发展报告；远卓分析,22,城市现代化发展为写字楼带来区域市场的机会,中国社会现代化进程（2003年）,呈现很大的不平衡性：进入第二次社会现代化阶段的城市仅香港、澳门、台湾、北京4个城市，且都处于起步期，其中内地城市仅北京一个。北京进入了以知识经济、创新、金融现代服务业为核心产业的阶段少部分城市和地区处在第一阶段成熟期或向第二阶段的过渡期，如上海经济核心产业仍以汽车产业为主绝大部分省份处在第一次社会现代化的发展期，部分省份处在第一次社会现代化的起步期,随着经济高速发展，国内大

17、部分省份和地区将进入产业升级，进而形成不同的产业结构，并引起房地产物业的消费需求结构变动,资料来源：远卓知识库,23,伴随着城市的发展，商务区会因写字楼的聚集而逐渐形成和稳定，而处于这两个阶段的城市最适宜写字楼的发展,资料来源：中广网，国家统计局,24,在竞争格局方面，无论是写字楼开发还是持有经营，市场都呈现高度的分散化，没有领先企业，竞争方式也比较初级,写字楼开发,写字楼持有经营,高度分散主要以单体项目开发为主写字楼的片区开发较少,开发企业主体多元化：企业自建、房地产开发商、外资和业外资本没有领先的写字楼开发企业,主要体现在对土地的竞争其次体现在策划、定位以及建设能力的竞争,高度分散以单体项

18、目持有经营为主普遍缺乏规模,持有经营的投资主体多元化：大型国企和民企以自用为主，兼顾获取投资收益房地产开发商中没有以持有经营为主业的专业企业外资及机构投资者参与度加深，但规模较小,主要是区位的竞争经营能力的竞争物业本身品质、形象的竞争,资料来源：远卓分析,25,区位的选择和准确定位是写字楼开发和持有经营共同的关键成功要素，从风险水平来看，持有经营比开发的风险水平低,写字楼开发,持有/经营,关键成功要素,风险水平,较高，受政策风险影响很大,较低，主要受市场风险影响,区位的选择准确定位工程建设能力成本控制自身的资金实力或融资能力,区位的选择准确定位企业自身的资金实力经营和物业管理能力，深挖增值服务

19、的潜力物业形象,资料来源：远卓分析,26,我国的房地产行业处于从粗放经营到精细经营的转变期,-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-,高利润阶段高风险/高回报产品创新,中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势,微利阶段低风险/低回报规模优势,经济特征,需求特征,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产服务/服务型,时间,市场成熟度,中国大陆房地产商,香港房地产商,发达国家房地产商,卖方市场对新增住房需求快速膨胀,均衡市场对新增住房需求稳定增长,买方市场以提升住房质量的需求为主,资料来源：远卓知识库,27,土地的稀缺、市场竞争加剧等因素，促使经营模式由开发后出售向开发后持有经

20、营转变,资料来源：远卓分析,28,由于持有经营模式具有良好和稳定的收益、风险较低等优点，一部分实力雄厚的企业正跨进这一领域,资金回笼快符合中国大多数企业资源现状开发多个项目时，可滚动开发，减轻资金压力,长期稳定的回报，可以有效平滑企业现金流，而且风险相对较低为未来通过资产证券化融资打下基础除长期回报外，有提供深度增值服务而获利的空间,土地获取日益困难由于现金流不稳定，对财务的影响较大受阶段时间内市场行情的影响较大持续获利能力不强,资金占用量大，短期内资金压力大变现性差需要拥有或聘请专业的管理能力,金融,除可获得持有经营模式的好处外，还可解决最大的资金流动性问题，利用金融工具提高资本的流动性可以

21、有能力支持开发和收购业务，从而更快的发展,若进行金融运作,需要非常强的金融资本运作能力需要成熟的金融市场和政策环境配合,资料来源：远卓分析,29,但持有物业会占用大量的流动资金，目前国内企业正努力通过资本市场的运作，获取流动资金,越秀REITs已在香港上市北辰计划将旗下价值30 亿元的投资物业组成REITs 海外上市万达计划将旗下的零售物业组成REITs海外上市,国贸发行总额为10年期10亿元的债券，所筹资金全部用于国贸三期工程金融街成国内首家发行短期融资债券的上市房企,资料来源：搜房网；远卓分析,30,相对于国内企业积极改变经营模式的情况，国际资本也正加快投资中国的写字楼物业,稳定良好的出租

22、经营收益,地产和物业增值潜力巨大,人民币升值所获收益,1,2,3,投资于中国写字楼的年投资回报率要高于国外成熟的市场，在北京等大城市一般能达到10以上,从2005年7月开始，人民币已经累计升值超过3人民币目前仍被认为具有很大的升值空间,海外基金一般选择的目标均为城市核心区域、品质优秀、周边商务氛围比较成熟的物业，具有巨大的增值空间,国际资本的投资收购方式主要有两种：在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦,数据来源：高力国际；远卓分析,31,2005年，海外房地产投资基金频频在国内收购物业，目标主要是写字楼,资料来源：申银万国证券,2005海外房地

23、产投资基金的物业投资,海外基金在整体购买物业时较倾向于写字楼、商业和高档公寓,32,未来的写字楼物业管理公司将会更加专业化、品牌化，并通过提供深度增值服务获取更大的收益,写字楼物业管理获利表现好少数高端国际企业写字楼项目处在优势地位国内专业化能力正在形成增值服务获利潜力巨大全国性物业管理企业将产生,物业管理衍生出深度增值的空间较大，发展趋势明显,长期,短期,投资管理,代理投资,融资服务,资料来源：远卓分析,33,黄金地带的物业收益性良好并且比较稳定，吸引力凸现,自建成以来，出租率一直保持在90以上租金也在当地处于最高的档次,香港嘉里建设公司选择持有物业的标准概况：黄金地段的高品质物业,数据来源

24、：搜房网；远卓分析,34,目前开发和持有经营的获利水平均比较高,很高，一般的项目获利可达到20以上,仍然会维持较高的水平，但存在较大不确定性：客户的购买需求会因消费习惯、消费能力、客户结构因多种因素的变化而出现波动土地的获取成本会因竞争加剧而提高,较高，年平均回报率一般可达到8Y以上，差异较大（与资金结构、物业品质、区域市场行情有关）回收期大约为810年并未包括地产升值的潜在收益,以北京、上海等一线大城市为例，随着市场趋于成熟，年回报率将会缓慢降低，预计到2020年可降低到810的水平，是参考国际目前的一些数据：欧美国家：46东南亚地区的发达城市和我国香港和台湾地区：810,开发,持有经营,资

25、料来源：搜房网；远卓分析,35,开发后出售的收益情况,北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积开发期为3年，假设第三年年初有预售收入，第三年年底建成后全部售出成本：10000元/平方米（含土地成本、建安成本、各项前期费用、除所得税外的各项税费）资金使用比例：自有资金30，银行贷款40（3年期6），预售收入30售价：20000元/平方米可出售面积比例：90不考虑商业、停车场等出售面积，统一计入可出售面积,收益情况,36,持有经营的租金收益情况（乐观）,北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期6%

26、收购单价：18000元/平方米（整购谈判能力强，可按9折计算）净租面积比例：80租金价格：$40/平方米月（￥320）空置率：10，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业成本指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5计算折现率：6,收益情况,37,持有经营的租金收益情况（悲观）,北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期6%收购单价：20000元/平方米净租面积比例：80租金价格：$35/平方米月（￥280）空置率：15，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业成本指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5计算折现率：6,收

27、益情况,38,未来我国写字楼市场特点总结,39,目录,全国写字楼整体发展现状及特点北京写字楼发展现状与趋势,40,北京写字楼市场观点综述,41,受世界经济变化和供需结构影响，北京写字楼市场始终在处于波动之中,1993,2000,2001,2002,2008-2010,受1999开始的宏观控制影响，写字楼供给量不大，市场供不应求，租金持续上涨由于市场行情看好，2000年也成为几年来写字楼投资量较大的一年,随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张，加上911导致美国经济下滑，2001年甲级写字楼市场处于低潮,1995,1999,1995-1999年 随着峻工量大增(近10

28、0万平米的供应量)，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中,随着北京申奥成功和中国加入WTO，北京作为我国的政治、文化、经济中心，2002年写字楼市场进入一个上升而且波动的发展趋势2003年SARS的爆发给本已经较弱的北京写字楼市场雪上加霜2004年后出现大量的写字楼供给,奥运会前对开发的限制会导致写字楼的需求放大到极高点，这种影响将持续到2009年2008年之后写字楼供应断档，市场存量将逐渐被吸纳,注：本曲线为示意图,2005,2005年的北京写字楼市场是近五年来放量最大的一年，尤其是CBD和中关村区域高端写字楼的集中放量，租金价格有所下降,资料来源：远卓知识

29、库,42,从2002年开始，北京的写字楼市场整体表现出较快增长,北京写字楼整体市场变化情况,万平米,0%,5%,10%,15%,20%,25%,集中放量阶段,空置率,43,资料来源：高力国际；远卓分析,43,在供应方面，新增供应集中放量，而且主要是甲级写字楼，未来两年仍然会保持高增长态势,单位：万平方米,2000-2005年北京办公楼年度累计竣工面积,北京市2006-2008年在建在售写字楼项目供给,资料来源：北京统计局、戴德梁行，远卓分析,表示未确定具体进入市场的时间,单位：万平方米,未来3年有超过400万平方米的供给,44,北京市多年来经济的高速成长和第三产业比重的增加有效刺激了写字楼的需

30、求,北京市三产结构变化趋势图,北京经济高速增长，企业数量的增长和营业面积的扩大产生了大量的写字楼需求加入WTO和申奥成功等利好，使世界500强的外企加快了进入中国的步伐，而北京作为首选的总部所在地之一，高档写字楼的需求也随之大量增加,资料来源：北京市统计局；远卓分析,第三产业比重日益加大，2005年底已接近70，金融、电信等行业对写字楼的需求非常可观多种服务性行业的企业也快速发展，律师、会计师事务所、旅游公司等对写字楼的需求大量增加,45,在客户和消费结构方面，中资企业机构是甲级写字楼的购买主力，而外资企业则是租赁的主力地位,中资企业,外资企业,高科技企业需求量出现回落，而传统行业，如电信、金

31、融行业重新成为写字楼购买的主力大型国企用于总部办公楼升级的需求十分强烈，整栋购买写字楼的案例时有发生全国性的企业纷纷在北京设立总部，需求较大部委机构购置写字楼的面积多在1万到2万平方米之间，由于97年国家规定部委机关三年内禁止购买办公楼，因此在过去的几年内，需求市场也存在爆发增长随着国家在某些行业国退民进，有实力的民营企业不断涌现，对写字楼的需求也较大,受世界经济影响,受中国经济影响,外资企业在甲级写字楼租赁市场上占主力随着中国加入世贸以及本国经济的复苏，国外公司对位于中央商务区的高档写字楼的需求直线上升外资机构用于投资的写字楼整购行为频频出现，反应了外资看好对中国写字楼市场的投资,资料来源：

32、远卓分析,46,受供需关系和甲级写字楼大量入市等因素的影响，从2003年下半年开始，整体市场租金价格呈波动式缓慢下滑态势,由于新建的写字楼大量供应并且具有一定的技术优势，对原有写字楼市场的价格造成了一定的冲击，致使整体价格趋低对原有的顶级和高品质写字楼的影响非常有限高档项目的供应，虽然会在短期内冲击区域市场，但从长远来看会促进区域市场的成熟和发展,资料来源：高力国际；远卓分析,47,受历史原因和政策影响，短期内写字楼“爆发”式增长阶段即将结束，长期来看，供求两方面的增速均会放缓,对写字楼市场的影响,需求方面：,供应方面：,客户结构将会发生变化，中小企业客户的比例将会上升，将会增加对中低端写字楼

33、的需求高等级写字楼的购买需求将会减少，低档写字楼的需求将会增加,供应量增速将会放缓局部区域高档次的写字楼可能会出现过剩,资料来源：高力国际；远卓分析,48,虽然甲级写字楼在过去几年和未来的两年中集中放量，但在奥运会后的三年中，由于供应断档，存量将被市场消化，供需可基本平衡,在未来的两年内，大约还会有400万平方米的新增供应，而这些大部分是甲级写字楼，未来两年的甲级写字楼租金将会下调由于2008年奥运会对在建工程的限制，而写字楼的开发周期一般为3年，故2008年后的三年内，新增甲级写字楼断档2010年之后，将有可能出现北京甲级写字楼供需平衡,单位：万平方米,资料来源：高力国际；远卓分析,49,亚

34、奥商圈,地域分布上，形成了“3X”的多中心商务格局，CBD、金融街和中关村规模最大，亚奥、燕莎、东二环等商圈逐渐形成并发展迅速,燕莎商圈,东二环商圈,东长安街商圈,金融街,中关村,CBD,资料来源：远卓分析,50,三大区域分别有特定的客户群体，市场表现不尽相同，未来的发展趋势也不相同,外企聚集，世界500强有1/3都已入驻CBD靠近使馆区，具有传统的商务优势金融、电信、新闻媒体等产业,仍有较多的土地可供开发 2008年之前集中增加供应量,金融街目前主要是各大银行的总部、非银行的金融机构总部及电信行业入驻证券、保险、电信等行业陆续向外资开放，需求上升空间较大,2008年之前仍有部分新增供应量基本

35、无可开发土地,资料来源：戴德梁行，远卓分析,CBD,金融街,研发机构或大型跨国公司研发部门进驻高科技发展需要配套产业，银行、担保公司、风险投资等企业需求比例会上升,目前存量最大，市场供大于求，租金和售价最低,中关村,市场表现,租金及售价最高空置率较低,可开发土地数量较少,空置率最低，租售情况良好租金及售价较高,51,在存量分布方面，三大区域居于前列，其中CBD和金融街在未来两年仍会有较大的新增量,注：截至到2006年3月,万平方米,2006、2007年的潜在供应量（按地区分）,CBD、金融街、中关村三大区域将占到总量的60以上此外，还有以朝阳门为核心的东二环商务带、燕莎商圈和亚运村商圈也将会有

36、部分增长,资料来源：戴德梁行；远卓分析,52,从目前市场价格来看，三大区域中，金融街与CBD价格相对较高，中关村则处于较低的水平,重点区域租金及变化趋势,资料来源：戴德梁行；远卓分析,53,三大区域未来的发展趋势良好，金融街在租金和空置率方面将会保持比较好的水平,万平方米,三大区域存量变化预测,CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成为最大；空置率也会因市场的有效吸纳下降明显金融街：租金会有少量下滑；存量成为第二大；空置率会少量上升，但仍为三大区域内最低中关村：租金在三大区域中处于最低，而且会有所下降；由于市场吸纳和基本没有新增存量，空置率下降明显,资料来源：高力国际；远卓分析,54,而且

37、，根据对写字楼投资者的调查，CBD、金融街、燕莎商圈等区域的吸引力较强，持有的前景比较乐观,百分比,资料来源：戴德梁行，远卓分析,55,BACKUP,56,57,另外由于奥运因素，2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建项目动工，大部分项目都会赶在2008年之前完工，因为写字楼项目的建设周期一般在3年左右，所以从2008年2010期间将没有新增供应，市场将会有近3年的消化期，市场竞争将会逐步有序化，物业持有者也会在硬件软件方面进一步加大投入，经营进入良性循环阶段，租售价格将会得到稳步的提升大单交易进入尾声。目前市场上适合投资机构整栋购买的项目已经不多，要么是位置地段不佳，要么是已经打散零

38、售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的可能性不大统一业权，只租不售项目将成主流。散售市场即使得到恢复，对于市场上极大的存量供应也是杯水车薪。在市场逐渐向好和经营收益回报上升的驱动下，同时在2006年房地产融资环境将出现改善的情况下，诸多已经进入现楼阶段的写字楼项目，必将更多地进行持有经营，获取长期经营收益。同时，越来越多境外机构投资者对国内商用物业的关注，将驱使国内写字楼业主继续加大投入，提高服务水平，从而提高物业的市场价值销售和租赁市场的表现，区域特征明显。尽管写字楼市场整体供应继续放量，但是随着经济的继续快速发展，以及2008年奥运会的日益临近，需求也将进

39、一步放大。东部的供应将主要以高档租赁项目为主，随着供应的增加，租赁市场将略有下跌，而销售市场增量不大，价格仍将保持稳定甚至略有上升。金融街市场虽有较大供应量，但其中大部分已被预定，随着该区域综合商务配套性物业如酒店，酒店式公寓，会所俱乐部等的完善，金融街写字楼的销售价格将处于稳步上升的态势，但租赁市场则会由于部分持有型机构的放租形成一定量的供应，租金的价格会出现一些波动，部分老项目则会受到价格下调的影响，但影响有限。中关村区域市场巨量供应的时代已经结束，可以整售的楼盘已经基本上被消化完毕，大部分项目也已经开始转入持有经营期，预计2006年中关村区域写字楼租赁市场仍将在较低价格下进行激烈竞争。市

40、场需要更长时间培育才能有进一步的发展，而在销售市场上因为在售规模的萎缩，竞争减少，只要价格合适，应该可以获得不错的业绩,58,北京商厦售价及租金走势,千美元每平方米,美元每月每平方米,59,预测,大单交易进入尾声。目前市场上适合投资机构整栋购买的项目已经不多，要么是位置地段不佳，要么是已经打散零售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的可能性不大,60,受奥运前集中放量的影响，预期未来三个主要区域的租金价格预期会有小幅下降,$26.25,$22.79,$29.84,2007年,$27.63,$23.99,$30.45,2006年,平均租金（美元/月/平米）,1,2

41、95,069,737,147,1,397,085,2007年,1,101,069,737,147,1,039,085,2006年,库存（平米）,11.60%,12.40%,13.90%,2007年,9.68%,17.86%,18.94%,2006年,平均空置率,150,000,40,000,360,000,2007年,403,172,40,000,250,000,2006年,吸纳量（平米）,194,000,0,358,000,2007年,413,965,37,000,348,000,2006年,新供应量（平米）,金融街,中关村,CBD,资料来源：高力国际,61,62,在高端城市写字楼开发具有以

42、下四大趋势特点,写字楼郊区化“因商而住”向“因住而商”的转变对写字楼开发的影响 职住共存的都市形态促成写字楼新的发展空间轨道交通建设为写字楼开发带来新的机遇,63,新经济改变企业物业取向：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济现象对写字楼地产的影响是极其重要的国际化趋势与跨国公司海外发展战略的调整：由于中国经济持续增涨，中国已成为跨国公司海外市场发展最快、潜力最大的地区。中国日益改善的城市基础设施、投资环境、以及优质便宜的研发和生产劳动力，对跨国公司极具多方面的吸引力跨国公司写字楼选择方式发生变化：行业的聚集性、物业的通达性、运营成本、健康的工作环境、完善的配套服

43、务及硬件设施,64,受各种复杂因素影响，我国写字楼行业在发展过程中将发生各种深层次变化,房地产行业将日益成为国家支柱产业，长期呈增长态势，短期会因各种因素产生波动,全国性地域热点快速变化，国际化城市发展加快，同时发展重心由东部向中、西部地区转移,城市内部房地产开发热点快速变化,细分行业，如住宅、商务地产、商业地产、工业地产等领域的供需结构和市场发生快速变化,目前是行业变革激烈阶段，风险加大，规模化、差异化、专业化的趋势更加明显企业分化严重、行业重新洗牌企业模式竞争差异化资金跨地域内部管理,65,未来资金实力强、融资渠道畅通的发展商会强者愈强,租赁,购买,外资企业,大型国企,外资机构,国有金融、

44、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，基本上不受房地产政策或者市场环境的影响，只受国家宏观经济环境的影响 面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量2005年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼,目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目 外资基金为主体的国外热钱，对北京市写字楼销售市场的需求则具有周期性，与他们对北京市写字楼市场环境的周期预测相关,大型民营企业或股份制企业,大型外企,中小企业及个人投资者：曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商

45、住类项目,中小企业及个人投资者,66,中国经济高速增长zhs,经济发展水平与写字楼格局的内在关系 从国外的相关经验来看，在一个国家或地区人均GDP未达到3000美元之前，写字楼聚集的商务区域均出现在城市中心区域，而在人均GDP从3000增加到10000美元这段时间内，整体城市功能进入扩张阶段。此时城市的商务中心开始不再表现出单一的聚集现象。商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，许多公司开始将办公场所迁往城市的郊区地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐渐超过3000美元，因而写字楼空间布局从中心向郊区分散的发展趋势并不是简单的办公场所的差异化，这种写字楼聚集区域以及建筑形式的多元化，其最重要

46、的形成原因来自于不同公司，不同办公需求的细化，那些离开城市中心到郊区办公的公司，与聚集在城市中心商务区域内的公司，在办公需求上的差异是最终推动商务聚集多元化的直接原因,67,人口变化影响因素,国家统计局测算数据表明，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21。由于实行计划生育，中国13亿人口日的到来推迟了4年。庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。按照目前总和生育率1.8预测，2010年和2020年，

47、中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右,68,未来，宏观经济的向好，将会在产业、行业及企业等层面继续产生有利于写字楼发展的动力，写字楼持续向上的发展方向不会改变,宏观经济长期向好，而且中国经济发展的势头不会改变城市化进程加快，城市人口聚集，商务区的发展加快,产业结构和规模行业结构和规模企业规模,由需求的持续增长带动，写字楼行业长期向上发展的态势不会改变,69,高盛的投资策略（5条）,很强的市场流动性,70,北京写字楼市场观点综述,外部影响因素,企业行为,C,绩效模式,P,行业结构,S,北京写字楼的发展进程在全国处于领先地位随着经济的发展，

48、写字楼的市场规模2005年投资完成额为，最近几年投资完成额占房地产总投资额的5左右（绝对值）市场需求属于严重压抑后爆发的增长，1998年到2000年所留下的亏空弥补供需缺口区域性爆发式需求增长不可能长期持续，未来会存在结构和地域上的失衡供应结构失衡：甲级写字楼开发过多，低等级的写字楼开发较少北京写字楼空间布局呈现集中分散式的特点，CBD、金融街、中关村等核心区域，,市场集中度低，没有绝对领先的企业历史上国有企业自建行为严重，国有和集体资本占投资主导，随着市场化进程，专业开发商开始显现，现阶段业外资本和外资大量进入，投资主体呈现多元化房地产开发商和自建写字楼的企业是开发环节的两个重要参与者，房地

49、产开发商和物业管理公司是持有经营环节的重要参与者核心区域的写字楼由开发后出售向“只租不售”的趋势发展，土地的稀缺性带来的高回报和升值潜力是主要原因写字楼行业的关键成功因素：区位的选择、准确定位、写字楼的形象、招租和经营管理、成本控制,行业的平均收益水平可达到1215，其中：顶级写字楼的收益最好，乙级写字楼的收益其次，近期甲级写字楼受供应集中放大的影响租金下滑，收益稍差，但仍可达到10以上，投资回收期为810年写字楼的投资回报与资金结构有很大关系写字楼开发环节获利性较高，可在在20以上写字楼对经营能力要求不高，回报也相对较低未来随着土地成本的上升、市场竞争的加剧，非“地标”式甲级写字楼的投资回报

50、会有下降的趋势，回收期会更长,区域经济发展、产业结构、商务环境、企业发展是写字楼的直接驱动因素写字楼市场受政策影响程度非常大,71,“因商而住”向“因住而商”的转变,“因商而住”是居住配套是在商圈发展起来之后，随着需求的产生而附加的但许多商务圈面临着大量通勤交通问题，所以“因住而商”变成为趋势，即在产业基础的居住区域内产生新的商务办公空间,轨道交通建设,城轨的建设，首先使住宅房地产大量发展，逐渐使这些城市边缘地区的商务价值将在某些行业领域体现出来边缘区的价格优势和环境优势，更能吸引大量注重成本和品质的中小企业,在写字楼发展水平较高的城市，写字楼开发的一大趋势是从核心商务区的聚集向城市多个地点的