6月西安高新地产灞桥项目定位深化报告202p.ppt

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1、,西安高新地产灞桥项目定位深化报告,谨呈：西安高新技术产业开发区房地产开发公司,战略需求,竞争格局,土地条件,客户需求,产品实现,项目定位,定位突破,灵魂注入,价值挖掘,逻辑结构,整体定位价值挖掘，发展研判,需求导向,定位思考,整体定位,定位背景,土地,市场,客户,企业,资源条件,竞争格局,需求把握,战略需求,定位的四把尺子,战略需求,一个调性高三高，高品质、高价格、高地位。一个主题水亲水，灞河水资源利用及内部景观营造。三个支点文化、生态、科技文化：立足西安文化，突出区域文化。生态：结合区域特性，强调低碳环保。科技：打造智能社区，放大示范效应。,西安标杆高端名盘,将项目打造成为具有全国领先水平

2、、西安市最高端的亲水社区。结合当地文化渊源、生态特色及低碳环保等要素充分体现项目的高品质特性，项目应能够成为所在片区的标杆项目，具有自身特性及唯一性，能够树立并在一定时期内保持片区内房地产开发项目中的引领地位，同时项目也应对片区的整体发展起到带动作用,企业战略需求,定位背景企业,在售项目,待售项目,工地项目,板块特征：生态资源丰富；发展中的板块，开发产品档次在逐步提升；前期项目以小高层高层为主，后期洋房、别墅等低密度产品在逐步出现。土地出让和住宅供应数少量大，同质化竞争激烈；目前浐灞板块土地形态约12块，建筑面积：约560万（其中包括未央区复地220万建面项目、香江湾1000亩项目用地；不包括

3、华南城10平方公里、绿地3000亩）。2009年，板块内住宅在售供应量约150万，销售量约120万。未来主要供应项目超过10个，预计2011年预计在售的洋房别墅类产品约30万，2011年预计在售的小高层、高层产品近100万。,依托资源，聚焦高端。跨出浐灞，领先市场。,竞争格局,定位背景市场,市场站位,高端市场,塔尖市场,定位背景市场,5%的市场份额，单盘年销售量不足5万平米，若项目定位于5%的顶级高端市场，开发周期势必拉长，很难做到前期热销，因此：高端市场份额有限，项目定位不可做西安金字塔尖市场，可以考虑明星产品做到该类市场。市场快速发展，高端需求只会越来越高，以5%的高端市场为坐标系，高目标

4、的树立有利于项目在未来市场中立于不败之地。,市场坐标建立，细分市场选择。,定位背景土地,区域价值,区域发展引擎,发展预期看好，区域处于快速发展阶段,未央以东，浐灞以西。,有利因素浐灞生态区板块内，居住配套集中区。临近灞河，水景资源明显。三面市政绿地有利于景观打造。紧靠三环，交通可达性强。国际港务区门户位置。,不利因素滨河道路与项目用地约3米高差周边配套严重缺乏西侧高压线影响位于三环外，非浐灞生态区核心地段，认知不足,土地价值,土地条件具备高端条件基础,扬长补短，发挥优势。,扬长：生态自然环境优势。措施：利用灞河景观资源，结合项目周边绿地，打造项目多重景观体系。,补短：生活配套缺乏，西侧高压线。

5、措施：高压线入地，花小钱办大事。生活配套设施，通过项目商业公建补充，打造项目完善的生活系统。,土地价值,定位背景客户,客户构成,外埠客户西安当地市民的外流客群、省外投资客群。,市区客户项目的主力客群，尤其以城东（含浐灞）和城北（经开）板块为主，以区域生态环境做为主要诉求点。,省内客户来源于陕北区域和西安周边客户，认同于项目的居住环境和发展前景。,客户核心诉求：区域生态环境区域发展前景区域地理位置,第一类：追求舒适生活的享受主义者40-50岁，具有很强的支付能力，重视居住环境的原生态、舒适性，重视地段价值，向往圈层感和标签感，有独特的审美和品位。第二类：重视家庭生活及居住环境的活跃长者5060岁

6、，支付能力较强，健康养老，希望远离城市居住，享受品质较高的生态居住环境，三代同堂，需求面积较大。第三类：追求生活品质的产品主义者 35-45岁，城市中产，有良好的发展预期，重视产品品质、居住舒适度和总价，向往标签感和身份感。第四类：区域产业客群区域板块内的客户，因工作地点而选择，主要为项目周边学校教师、医院医生、政府公务员以及国际港务区工作人员等。第五类：投资客户来自于陕北等区域，看重浐灞的成长性，未来可考虑迁入。,目标客户在客户细分模型中的位置,客户细分,定位背景客户,支付能力,高,低,地理位置,周边资源,小区,房子,第二阶段：由客户指向产品,第一阶段：由土地找到客户,地理位置,周边资源,小

7、区,房子,定位背景客户,需求导向,需求导向,富贵之家客户特征,客户年龄在40-50岁，具有很强的支付能力，政府高官、企业高管或私营企业主；家庭人口在3-6人，两代居或三代居，居住于300平米以上的别墅或城市豪宅；家中拥有两辆以上的私家车；注重周边的文化氛围，追求生活品质；事业已经进入一个成熟发展期，身体是目前最重要的资本。注重运动休闲类生活配套设施。人以类聚，具有相当高的社会地位，希望与社会地位相当、品味相同的人住一起。注重居所的私密性以及安全性，希望回归自然，对繁琐的智能化系统不感兴趣,定位背景客户,富贵之家,早上起床后的晨练至关重要，事业已经进入一个成熟发展期，身体是目前最重要的资本早餐以

8、及晚餐是家庭聚会的时候，在敞亮的餐厅共进美餐，三代人或两代人互相沟通上班对他们来说没有固定的时间，大部分时间是在书房度过，连接书房的退台是工作之余的小憩的场所下午安排与重要客户或朋友会见，地点安排在起居室、高尔夫球场或社区的配套会所如果没有应酬，傍晚晚饭后与子女或妻子到附近的公园或社区内部散步，沟通感情或谈心晚上来到自己的活动厅或收藏室，欣赏自己的收藏品或静静的思考品味人生。,富贵之家生活状态描述,富贵之家客户居住需求分析,预计购买产品类型：别墅（300-400）、洋房（180-200左右）。社区景观方面：注重项目生态景观打造，倾向纯生态自然的居住环境，希望社区在生态的基础上注重文化氛围的烘托

9、，以体现居住者的品味；会所配套方面：需求高端会所，满足会客、家庭聚会私人厨房的需要。户型设计方面：户型设计方面放大起居室、客厅等公共位置的面积，方便多人进行沟通和交流；户型设计需有独立的功能区，如健身房、收藏房、泳池等；生活配套方面:生活半径较大，能满足基本的生活需求即可，如超市、菜场；物业管理方面：对复杂的智能化不感兴趣，一卡通、门禁等设备即可，物业方面注重对社区安全、私密性的保护，偏好于国内外知名的物业公司。,需求导向,定位背景客户,客户年龄在30-42岁，城市中阶级，孩子年龄在0-17岁，从事社会中高层职业，事业处于上升期；家庭人口在3-4人，居住于150平米以上的城市住宅；家中普遍拥有

10、一辆私家车；孩子良好的发展是家庭的重要目标，父母努力的工作，为的是孩子的未来；希望孩子拥有更好的生活条件以及学习条件，重视产品的居住环境以及住所周边是否具有优秀的教育配套；具有较高的文化品味，对休闲配套设施较为重视。重视产品品质、居住舒适度和总价；,望子成龙客户特征,需求导向,定位背景客户,事业处于上升期，早上起床后匆匆吃过早餐，送孩子前往附近的学校上学，而后开始一天忙碌的工作；晚上经常会有应酬，轮流去接孩子放学，回家为孩子做饭，之后指导孩子完成功课；有独特的品味与爱好，喜好读书，喜欢在书房静静思考。早上和傍晚与孩子一起到社区内部或河边散步、会所一起锻炼身体，享受天伦之乐；让孩子感受周边的居住

11、氛围，希望孩子能够在良好的生活环境中培养好的生活习惯。拥有自己的小圈子，定期会在家里或周边举行小型的聚会。,望子成龙生活状态描述,需求导向,定位背景客户,望子成龙客户居住需求分析,预计购买产品类型：洋房（140-180）、高层（140-150）生活配套方面：生活配套方面重点需求优秀的教育配套，比较理想的是从幼儿园到高中一应俱全，且为市级的重点学校；其他商业医疗配套满足基本的生活需求即可；社区景观方面：注重社区内外景观环境打造，制造宁静的生活氛围，同时景观空间具有一定的主题性及文化性，能够影响居住者的文化素养；物业管理方面：注重物业公司对社区安静以及安全程度的维护，其他方面物业公司做到基本的卫生

12、以及公共设施维护即可；户型设计方面：重视对书房、儿童房的布置以及设计，书房及儿童房应采光充足，南北通透，希望有专门的书房设计；,需求导向,定位背景客户,客户年龄在50-60岁，在职或已经退休在家，希望远离城市居住，享受品质较高的生态居住环境；孝敬老人：为了老人就医便利，父母年纪大了，想同住自我享受：老人辛苦一辈子，想买个房子自己享受活跃长者：高收入、社会认同的成功人士家庭人口在2-7人，三代同堂居住于200平米以上的别墅或城市住宅，空巢家庭居住于100平米以上的城市住宅；三代同堂是父母年纪大了，年轻人为了照顾老人，想同住便于照顾老人；空巢家庭式老年人忙碌一生，希望买一处环境优雅的房子享受一下；

13、,健康养老客户特征,需求导向,定位背景客户,早上起床吃过早餐，与老伴到附近的公园或社区内晨练，享受阳光，享受良好的居住环境，最美不过夕阳红。中午吃过午饭后午休，在阳光下午憩，下午的前往附近的老年人活动中心，享受乐趣。喜好读书、书法或京剧艺术等，经常参加会有一些同道中人家中一起切磋。年纪大了，身体健康是儿女的福气，定期会去附近医院检查身体。每逢周末或假期孩子们放假，孩子们会回来看望父母，选择在家里或周边就餐，全家其乐融融；,需求导向,定位背景客户,健康养老生活状态描述,预计购买产品类型：洋房（160以上三代居）、高层（90-120平米左右）社区景观方面：注重临河景观打造以及社区内部小环境的打造，

14、空气质量好，周围有大片园林或绿地，从而适宜老年人居住和活动；物业管理方面：物业公司应具有专门为老人服务的项目，如老人的护工服务、家务服务等；生活配套方面：生活配套方面需求超市、医疗站、菜场等满足基本的生活需求，尤其是医疗场所，应为市级的重点医疗机构，便于老年人检查以及治疗；会所配套方面：设有专门为老年人准备的活动设施及娱乐场所，老有所乐。户型设计方面：注重产品的品质及设计，希望对卧室等私人空间的采光性进行着重的设计。,健康养老客户居住需求分析,需求导向,定位背景客户,首先，园林景观是客户关注度最高的价值点，应重点打造，成为项目溢价主要手段其次，作为近郊大盘，社区配套是重要的关注点，尤其是教育配

15、套，应当成为项目价值提升的重点；再次，客户比较关注户型，但是对于户型设计的要求并不高，仅仅是采光通风，强调实用性；最后，客户对于科技智能化和精装修要求最低，因此这两点应慎重选择。,注：分数越高关注度越高,需求导向,定位背景客户,打造良好居住环境,社区景观,外部景观打造内部景观烘托,打造外部沿河景观，设置休闲平台设施。,以水景为主体的景观设置，对于缺水的西安，有着比较大的吸引力 客户偏向于较为新颖的水景处理方式,需求导向,定位背景客户,园林景观,完善的社区配套是客户关注的重点,客户比较看重：生活的便捷 如大型卖场，超市，菜场健康的保障 如社区医院，医疗站教育教学 如早教，幼儿园，中小学等娱乐运动

16、保障会所体育场馆，游泳运动设施,生活配套设施,需求导向,定位背景客户,客户关注的户型面积段在120平米以上，以三居室以上户型为主。在满足南北通透的前提下，可做少许偏转。客户比较注重客厅与卧室的品质，要求南向卧室。,户型设计,需求导向,定位背景客户,客户需求点总结,社区景观 生活配套 建筑风格户型设计 物业管理 科技智能 精装修,生态景观 生活配套 户型设计,价值点预设,发力点,外部景观,灞河水景,绿地/商业,道路等市政设施,内部景观,文化的植入,特色和新颖的园林设计,精神标签（标志实物、意识形态等）,八大生活体系,（教育、商业、医疗）,采光和朝向至关重要,户型面积较大（120以上）,空间实用（

17、面积赠送并非必要）,定位背景客户,项目定位关键词,企业【高端】目标决定档次市场【站位】坐标决定位置土地【近郊】地段决定基础客户【景观】环境决定品质,根据市场产品发力点和客户关注点：配套及户型等属于影响决策购买的基础。生态景观增值点属于影响高价决策购买的关键。,生态景观 生活配套 户型设计,定位发力点,项目定位思考,寻找项目的灵魂,土地是基础，客户是导向，市场是标准。,土地,洞察客户,城市文脉,土地资源,客户,发现需求,市场,市场定位,差异竞争,挖掘与注入,核心驱动引擎：文化与生态。,项目灵魂挖掘,关键词：”灞“字文化。灞河：八水绕城，灞河传说。灞柳：关中八景，折柳相送。灞桥：盛世灞桥，灞桥风雪

18、。,浐灞印象,项目灵魂挖掘,水文化灞河：八水绕城，灞河传说。,文化的灞河高新灞河枫柳亭，从此折柳不伤情。自然的灞河400米宽灞河资源最大化，突破限高。时尚的灞河传承西安和灞河穿越时空的独特魅力，将柳、枫、亭进行混搭，形成项目核心记忆点。,灞河位于西安东郊，是陕西境内的一条南北流向的河流，发源于秦岭，北流归渭（河）。原名滋水，春秋时秦穆公称霸西戎后改名霸水。后来在“霸”字旁加上三点水，称为灞水。,灞柳的文化内涵很深，是古代诗人伤别时取之不尽的托情之物，也常是他们渲染长安景色的落笔之处。,神州何处赏翠柳，长安何处赏翠柳。,柳文化灞柳：关中八景，折柳相送。,项目灵魂挖掘,桥文化灞桥：盛世灞桥，灞桥风

19、雪。,汉代 的灞桥是座木梁石柱墩多跨长桥，是石柱墩的首创。王莽地皇三年（22年），灞桥水灾，王莽认为不是吉兆，便将桥名改为长存桥。,春秋时期，秦穆公称霸西戎，将滋水改为灞水后修桥，故称“灞桥”。已知的记载是西汉时这里才建起了木桥，地点在今桥西北十余里处。,最早“灞桥”,“长存桥”,“销魂桥”,唐时 在灞桥设立了驿站，有“都人送客到此，折柳赠别因此”的风气，为文人骚客所乐道。因此，曾将此桥叫“销魂桥“，”桥上飞花桥下水，断肠人是过桥人。”,项目灵魂挖掘,项目灵魂挖掘,水文化灞河：八水绕城，灞河传说。柳文化灞柳：关中八景，折柳相送。桥文化灞桥：盛世灞桥，灞桥风雪。,浐灞文化核心=生态+人文+自然。

20、,自古以来，灞水、灞桥、灞柳就闻名于世。唐时在灞桥设有驿站，当时叫做“滋水驿”，也被称作“灞亭”。古时人们多在此处迎宾送客，依依话别。灞河、灞桥、灞柳、灞亭,古往今来，竟让无数人为之“倾倒”，生离死别，离愁别绪，诗情才气，到了这个地方都表现得淋漓尽致。,放大文化价值，凸显景观价值。,项目灵魂注入,浐灞印象,江南印象,灞河,灞桥,灞柳,西湖,断桥,柳浪,文化的灞河、自然的灞河、时尚的灞河,欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜。,重建三座盛世灞桥，功能桥、景观桥、装饰桥，以桥显水。,断桥残雪：冬雪时远观桥面若隐若现于湖面,柳浪闻莺：青翠柳色、婉啭莺鸣，柳丝飘舞，莺声清丽,灞柳风雪：灞桥之畔、绿柳低垂，柳

21、絮飞舞，宛如漫天雪飘,江南，一个清秀淡雅、绝美迷离的字眼，一方心驰神往、荡气回肠的隽逸胜地，想到它、听到它，就不禁想起了千百年来文人墨客笔下的绝唱佳句，想起江南蒙蒙烟雨、独具亭榭、小桥流水和钟灵毓秀的山水风光。,水墨江南,项目灵魂注入为何江南,为何江南？项目核心驱动力文化、生态、自然。江南千百年文人墨客笔下的绝唱佳句。江南用地资源条件下最合适的主题融入。江南生态自然的手笔下的骨子里的人文。,关键词:自然、生态、人文。,项目灵魂注入邂逅江南,在西安邂逅江南。灞河为底，江南为图。,江南，一个清秀淡雅、绝美迷离的字眼，一方心驰神往、荡气回肠的隽逸胜地，想到它、听到它，就不禁想起了千百年来文人墨客笔下

22、的绝唱佳句，想起江南蒙蒙烟雨、独具亭榭、小桥流水和钟灵毓秀的山水风光。一幅以“溪水”为主题，以山和树为依托的一处幽雅宁静的山涧美景。,上有天堂，下有苏杭九溪十八涧,关键词：生态、自然、人文。,项目灵魂注入天堂印记,一种人生态度，一种生活追求，一种思想境界。,浐灞与江南,自然生态人文,项目灵魂注入生活理念,道法自然，天人合一。,“逸”的精神源于老庄的道家思想,最富有传统美学意味。庄子“逍遥游”就是“逸”的精神的反映。“逸”的几个特点:安闲，安适，安逸的生活状态 隐的状态,虚的品格,模糊的趣味;遗世独立,不随波逐流的生活倾向;完全自由的豁达的精神境界;以简为尚,炫烂之极归于平淡的人生定位。,退则宁

23、静，进则繁华。回归自然，天人合一。,项目灵魂注入生活理念,逸,项目整体定位,生态+生活“逸”之城,“逸”生活每个人都是生活的导演,通过人与自然、人与空间、人与生活、人与建筑、人与文脉的沟通融合，来契合目标客群的生活方式。,契合目标客群的精神追求符合目标客群的产品需求,人与自然的“逸”生态文化景观。人与生活的“逸”完善生活配套。人与空间的“逸”生活居住空间。人与建筑的“逸”和而不同建筑。,项目整体定位逸”生活,“逸”生活,每个人都是生活的导演,“逸”人与自然,项目由外而内，以江南为主题，以九溪为蓝图，打造三重景观体系，展示师法自然的园林营造手法，创造人与自然的和谐相处。,灞河景观漫步香堤。公共绿

24、地九溪重现。社区内部玲珑江南。,项目整体定位逸”生活,社区模式的核心是社区参与，社区设计是一个崭新的操作技术，一个自下而上不断反馈的行动。社区模式是一个重新思考人与环境直接关系的过程，唤起所有人共同参与环境营造的过程。,“逸”人与空间,邻里交流空间家庭居住空间,项目整体定位逸”生活,邻里空间设计：设计传承传统建筑理念，社区通过“里坊式”的建筑空间设计，促进了邻里之间的深度沟通与情感交流，却又通过围合式规划布局自成一统，形成一个院落式的“圈层社区”。,“逸”人与空间,户型空间设计：空间布局对主人身份的体现与尊重包括：玄关、功能分区、尺度、通风采光、电梯大堂等。,项目整体定位逸”生活,和而不同，中

25、魂西技：不崇洋，不复古，中式文化的延续，对自然的尊重和所引导的生活方式。迎合了西安上流阶层内敛却又生生不息的“贵族气质”。,“逸”人与建筑,西安第三代新城不该是汉唐符号而是穿越时空的新东方主义思潮,构建完善的配套生活系统。八大生活系统，满足居者的各种生活需求，居者在社区内部即可享受所有的生活配套，实现居者充分享受生活的居住状态。,交通网络系统 医疗/健康系统 文化/教育系统 商业/餐饮系统 运动/休闲系统 城市环境/空间系统城市就业系统社区服务系统,“逸”人与生活,项目整体定位逸”生活,“逸”生活产品价值体系,地段,景观,产品,居者,配套,浐灞生态区两大湿地间，三环边可达性强,N层景观体系、灞

26、河、公园、枫柳亭等景观记忆,注重浐灞生态环境，高知客户群体高度集中,中魂西技，明星亮点产品设置，邻里精神回归,以教育、商业等为主的八大生活系统,项目整体定位逸”生活,项目形象定位,枫林.九溪,枫林系列产品品牌延续.九溪江南风貌复制植入,春山飘渺白云低，万壑争流下九溪。“九溪”代表了江南以“水”为核心，突出生态自然之特色，追求天人合一的生活状态,关键词：飘逸自然，人文江南，天人合一。,产品建议系统构建，价值实现,规划布局,户型设计,建筑单体,园林景观,配套设施,开发节奏启动区,景观和文化做优做好配套和户型做精做细生态和科技重点取舍,人与自然人与空间人与生活,“逸”生活系统构建,产品打造策略,产品

27、总体策略,“逸”人与自然,师法自然，天人合一。九溪江南，自然生态。,景观建议,景观定位：主题式：灞河风情江南水乡风貌。开放式：城市级开放式主题公园。体验式：目标受众参与度与体验。,城市级水文化主题体验式公园。,“逸”人与自然,公园地产，游园体系,由“地产景观”到“城市公园”,北京泰禾红御&运河岸上的院子项目景观游园体系。,一步一景一景一情触点设置游园之感,“逸”人与自然,景观建议,三重景观体系,由外到内，四重景观体系灞河景观漫步香堤。坡地公园九溪重现。社区内部玲珑江南。运动公园韵动江南。,备注：南侧用地为项目定位支撑重要组成部分，建议尽量争取。,景观体系灞河景观,灞河亲水体验，“灞“文化植入。

28、,关键词：”灞“字文化。灞河：八水绕城，灞河传说。灞柳：关中八景，折柳相送。灞桥：盛世灞桥，灞桥风雪。,景观体系灞河景观,景观触点建议：,文化的灞河、自然的灞河、时尚的灞河,灞桥风雪,柳岸闻莺,仿古船坞,水幕广场,漫步香堤,亲水平台,灞河为图，三种腔调，触点体验。,景观体系灞河景观,灞桥风雪,灞柳风雪的现代景观演绎：传承西安和灞河穿越时空的独特魅力，将柳、桥、水、亭进行混搭组景，形成项目核心记忆点。景观元素构成：灞河、灞桥、灞亭、灞柳。,自古以来，灞水、灞桥、灞柳就闻名于世。唐时在灞桥设有驿站，当时叫做“滋水驿”，也被称作“灞亭”。古时人们多在此处迎宾送客，依依话别。灞河、灞桥、灞柳、灞亭,古

29、往今来，竟让无数人为之“倾倒”，生离死别，离愁别绪，诗情才气，到了这个地方都表现得淋漓尽致。,景观体系灞河景观,灞柳的文化内涵很深，是古代诗人伤别时取之不尽的托情之物，也常是他们渲染长安景色的落笔之处。,神州何处赏翠柳，长安何处赏翠柳。,柳岸闻莺,景观体系灞河景观,在沿河堤岸上和堤坝主干道路沿途栽种特色柳树，以柳树为主，其他植物在形态及色彩上进行搭配。低垂青丝，如少女想着心事的叫垂柳。柳丝纤细风中飘动似贵妃醉酒的“醉柳”。枝叶繁茂树头若如狮头的，称“狮柳”。远眺象少女湖水旁浣纱漂丝的“浣纱柳”。,百柳成行，千柳成烟。,亲水广场,景观体系灞河岸堤,水幕电影,水元素广场,建议设置亲水广场与景观休闲

30、商业街作为项目核心景观轴线及节点。水题材演绎，以水艺水，成为项目核心亮点之一。,水景小品,景观体系灞河岸堤,漫步香堤,内外观景，灞河景观，九溪江南。,景观体系灞河岸堤,仿古码头,灞河文化展馆水上休闲餐厅亲水休闲平台,亲水平台,亲水休闲平台,水上生态景观浮桥,景观体系灞河岸堤,充分考虑亲水休闲需求，沿水面部分区域铺设“亲水栈道”及”亲水平台“。既在栈道上休闲漫步，既可欣赏傍水而生的水生植物、弯曲自然的水岸景观，也可以弯腰戏水，享受融入自然的乐趣。,九溪风貌的选择性复制。江南园林文化题材借鉴。七大景观节点主题演绎。,景观体系坡地公园,天堂印记，九溪江南。,景观体系坡地公园,九溪十八涧：一幅以“溪水

31、”为主题，以山和树为依托的一处幽雅宁静的山涧美景。,叮叮咚咚泉九溪之水重重叠叠山九溪之山曲曲弯弯路九溪之路高高下下树九溪之树,以“水”为核心，山、路、树映衬协调。,景观体系坡地公园,叮叮咚咚泉九溪之水,九溪江南,“水”是这个区域的纽带，是九溪之魂，蜿蜒曲折连起山水景观轴线将九溪、钱塘江景观以及村落空间，融会贯通起来，形成以山溪清泉为特色，青山环抱、村落民居点缀的风貌。,可直可弯，有宽有窄，有收有放。,打造要点：环抱串联：蜿蜒曲折的盘绕社区的主水系景观带。理水方式：泉瀑、溪流、池塘、水涧的配合丰富。,叮叮咚咚泉九溪之水,九溪江南,景观体系坡地公园,细流涓涓，流泉淙淙。,重重叠叠山九溪之山,九溪江

32、南,景观体系坡地公园,打造要点：坡地起伏：主动营造高差，丰富景观视觉感受。山石掩映：微缩假山，复原九溪山水映衬之景。,景观体系坡地公园,曲曲弯弯路九溪之路,九溪江南,打造要点：曲径通幽：蜿蜒曲折，一步一景。亲水而行：增强亲水性，如桥、过水石路等。,茂密的树林曲折的石子路,景观体系坡地公园,九溪江南,高高下下树九溪之树,打造要点：全冠移植：节点处古树移植，注重树型树冠选择。色彩搭配：翠绿中的点缀，注重季节性变化。依水而生：岸边树木掩映，水中植荷花、睡莲、荇、藻等观赏植物。,九溪印象：不同树种，或松，或杉，或樟，或槭，或山茶，或翠竹，因而同是绿可是程度不一，有深有浅；因为树的落叶更新的速度与对春天

33、的反映敏感度不同，所以又有老有嫩；因为树木的分布浓密程度不一，高低不等，所以又有浓有淡！只是有绿色已让人愉悦称妙，在满山的绿色中时不时的有那么一点的红、一点的黄、一点的白点缀其间，那是杜鹃花或者红枫，或者野蔷薇，不经意间给你的就是“万绿从中一点红”的绝佳享受。,景观体系坡地公园,景观触点建议：,坡地公园，九溪江南。,九溪烟树,溪中溪,望江亭,格调竹境,听荷馆,林海亭,漂浮会所，景观节点主题设计。九溪江南，景观文化题材演绎。,景观体系坡地公园,九溪烟树,九溪烟树是九溪十八涧中景色绝佳之处，溪水在此变作一潭池水。池中有岛，岛中有树。丹枫如霞，青荇成簇，碧波如镜，岚霭生雾。更有亭台相映，石桥相连，文

34、人碑刻，点缀其间。真个如置身仙境一般。,再造胜景，特征元素：潭水、亭台、石桥、碑刻、石瀑。,景观体系坡地公园,望江亭,“望江亭”，从这里向前远眺，江水天一色；往后下望，九溪十八涧峰回路转。,九溪望江亭,九溪休憩观景，驻足流连之地。,林海亭,“林海亭”此处林木众多，多为柳树和茶树。游人吃茶、唱歌，驻足欣赏林泉之美。,杭州九溪林海亭楹联小住为佳，且吃了赵州茶去；曰归可缓，试同歌陌上花来。,景观体系坡地公园,溪中溪,“溪中溪”是“九溪”和“十八涧”两条水流的汇合点，以下形成湍急的九溪河水，流入钱塘江。是九溪水景观集中之处。,以水为题，水景观营造集中之处。,景观体系坡地公园,溪中溪,打造要点：溪中有溪

35、：泉瀑、溪流、池塘、水涧多种理水方式综合运用，增加亲水性。味中有味：会所内部建议以供应西湖传统名菜和杭州风味菜肴为特色，达到所谓“溪中有溪，味中有味“。,格调竹境,景观体系坡地公园,竹文化演绎竹子竹笋竹伐竹屋竹简竹刻竹乐竹画,竹林雾海,听荷馆,景观体系坡地公园,以荷花塘为核心景观的打造上以曲折的水系蜿蜒于社区内，时分时合，在组团中、组团间形成多个小荷塘，同时，以木、石为主要设计元素，配以茂密而错落的植被搭配，凸显的自然质朴的风格。,高洁,脱俗,禅意,景观体系社区内部,社区内部，玲珑江南。,景观风格与整体产品定位相符合，建筑风格相协调。水为核心，以江南自然生态的小尺度园林完美演绎社区内部景观。中

36、心景观、组团景观、入口景观等可以采用道法自然的传统中式园林处理方式。,在可以形成较为开放的空间内采用传统江南园林风貌，在道法自然的前提下，尽可能的强调参与性和玩赏性。,玲珑江南,景观体系社区内部,亭亭台，以醇厚工笔精雕细刻出线与角变化，或筑于山顶，或居于湖心,路碎石小路、石板曲径、石块平路，将园内各个景点连接起来,桥石桥、木桥，将人们从家里引渡到园区，从一种风景引渡到另一种风景。,中心景观、组团景观、入口景观,景观体系社区内部,玲珑江南,景观体系运动公园,运动公园，韵动江南。,九溪江南风情风貌景观延续。景观氛围营造突出运动主题。港务区入口处精神堡垒作用。运动、休闲、游憩功能融入。,韵动江南,景

37、观体系运动公园,强调人和景的互动关系，营建可参与可娱乐的景观，在滨水区打造滨水休闲平台和“沼泽园”。增设亭、台、轩、榭等驻足休憩的景观小品。,韵动江南,景观体系运动公园,传统民进健身游戏项目，即打弹子、滚轮子、掼结子、顶核子、抽陀子、造房子、跳筋子、扯铃子、套圈子，同时辅以主题雕塑景观营造。,韵动江南,景观体系运动公园,体育设施设置：小型高尔夫练习场，网球、羽毛球多功能球场设置。,韵动江南,景观体系运动公园,小型有机农场：,生态休闲餐厅,以体验为目的，充分满足客户生态体验需求。,蔬菜、瓜果采摘；耕作示范；生态餐厅；亲子活动；科普教育活动；育种、开垦；家庭农场,“逸”人与空间,规划布局户型产品,

38、物业形态选择,丰富的产品线，前期低层多层提升形象。容积率2.4，多层和低层产品的选择余地不大，多为小高层和高层。区域后续供应出现洋房、联排产品，凸显差异化。,“逸”人与空间,规划布局,板式高层、点式高层 360中心景观房“9层”9层花园洋房 5层花园洋房 十二合院 六合院 类独栋 东侧沿街商业 景观商业 会所 幼儿园,产品布局：,高层,9层花园洋房,十二合院,商业,高层,5层花园洋房,9层花园洋房,幼儿园,商业,商业,高层,六合院,类独栋,360度景观房,9层花园洋房,会所,景观商业,景观商业,建设用地面积：258100平方米建筑面积：617013平方米常规容积率：2.39其中 住宅面积：54

39、4835平方米 其中 别墅：30500平方米 花园洋房：118400平方米 高层：395935平方米商业面积：64178平方米幼儿园面积：3500平方米会所：4500平方米,指标：,方案特点：,均好性物业配比，保证了每块地块的高品质。,A,B,C,“逸”人与空间,规划布局地块A,产品组成：十二合院+花园洋房+高层+沿街商业。明星产品：十二合院+湾流域9层花园洋房。,“逸”人与空间,产品组成：六合院+花园洋房+高层。明星产品：六合院+湾流域9层花园洋房+橡树湾5层洋房。,规划布局地块B,“逸”人与空间,产品组成：六合院+花园洋房+高层。明星产品：类独栋+湾流域花园洋房+西山华府洋房。,规划布局地

40、块C,“逸”人与空间,户型设计产品策略,立足浐灞高端市场进发全市顶尖市场,1.总价效应 单价控制、总价提升来实现高档次产品 公寓产品主力总价：90-120万，主力面积120-150；洋房产品主力总价：120-150万，主力面积140-180；合院别墅主力总价：240-350万，主力面积200-280；类独栋别墅主力总价：500-700万，主力面积350-400。2.产品创新 别墅洋房公寓,“逸”人与空间,产品配比,总建面比：,总户数比：,高层产品各面积段户型户数比：,户型创新有亮点，西安市场空缺产品 洋房叠加要融入别墅的形态，拥有别墅的空间享受 借鉴全国范围内的优秀产品，并根据本项目进行改良,

41、别墅/洋房类户型选择原则,类独栋别墅,类独栋别墅：利用半地下层车库相连，超大占地，深宅大院的领地感受 借鉴案例：宁波东钱湖均胜项目,半地下层拼接,屋顶层拼接,建筑面积500平方米（地上）,类独栋别墅,类独栋别墅：四房五厅三多功能房，客厅挑空，全豪华套房设计 借鉴案例：宁波东钱湖均胜项目,一层,二层,建筑面积500平方米（地上）,类独栋别墅,类独栋别墅：L型布局，利用通过露台与阳光房等连接 借鉴案例：宁波东钱湖均胜项目,建筑面积380平方米（地上）,一层,二层,六合院,六合院：两个类独栋+四个联排为一组团，共享中心庭院，提升联排品质 借鉴案例：重庆复地别院,每栋别墅除了自带的花园外，额外共享约2

42、00平方米的中心下沉庭院，类独栋通过连廊连接,六合院,六合院：两个类独栋+四个联排为一组团，共享中央庭院，提升联排品质 借鉴案例：重庆复地别院,类独栋：四房 建筑面积约300平方米,六合院,六合院：两个类独栋+四个联排为一组团，共享中央庭院，提升联排品质 借鉴案例：重庆复地别院,二层,一层,地下层,二层,一层,地下层,联排边套：三房 建筑面积约280平方米,联排中间套：三房 建筑面积约260平方米,十二合院,十二合院：新里弄式院落别墅，共六个户型，两两对称，十二栋为一组团 借鉴案例：上海龙湖蓝湖郡,其中，东南西北角的四栋为类独栋别墅，其余八户为联排别墅，类独栋通过二层的卫生间、三层的衣帽间与边

43、套相连。12户人家共享一个200-300平米的内庭，庭院可以从地下室直接进出。,十二合院：新里弄式院落别墅，共6个户型，两两对称，十二栋为一组团 借鉴案例：上海龙湖蓝湖郡,十二合院,五层叠加联庭别墅：叠加形态，别墅空间享受、独立入户 借鉴案例：上海华润橡树湾,下叠（地下层+一层）182平方米 3+1房 15米面宽，是普通联排别墅面宽的2倍，宽厅设计，层高3.2米；赠送77平方米地下室和29平方米下沉庭院；南花园（56平方米）、北花园（19平方米）、下沉庭院、内庭院形成四重庭院空间；顶层主卧区域，带独卫、书房和露台，坡屋顶设计，最高层高4.5米。四个花园入户方式。,地下层,一层,类别墅洋房,五层

44、叠加联庭别墅：叠加形态，别墅空间享受、独立入户、大面宽 借鉴案例：上海华润橡树湾,中叠（二层+三层）240平方米 四房 15米面宽，挑高宽厅，玄关挑高 北面底层花园独立入户（22平方米）四卧南向，双主卧设计 南向赠送22平方米大露台，北向17平方米阳台,二层,三层,类别墅洋房,五层叠加联庭别墅：叠加形态，别墅空间享受、独立入户 借鉴案例：上海华润橡树湾,上叠（四层+五层）211平方米 四房 15米面宽，客厅面宽6.2米，餐厅面宽5.3米；北面底层花园独立入户（8平方米）；客厅+餐厅+三卧南向，双主卧设计；南向赠送17平方米大露台。缺点无电梯、需爬四层楼梯,四层,五层,类别墅洋房,九层洋房：洋房

45、形式植入小高层，一二层townhouse，其余大平层 借鉴案例：上海金地湾流域,洋房,原楼层结构：地下室+一层+二层 底层复式三层-六层 大平层七层+八层 顶层复式,改良后楼层结构：地下室+一层+二层 底层复式三层-九层 大平层其中三层到九层为层层退台三层-五层为160-180平方米六层-九层为140-160平方米,九层洋房：一二层为两套townhouse，洋房中的别墅空间，附加值高 借鉴案例：上海金地湾流域,洋房,地下室+一层+二层 底层复式 182-192平方米 三房（可适当增加面积至200-220平方米）复式空间，TownHouse的居住感受。赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。底层

46、入户空间可变，作为客卧。,一层二层西套平面,一层二层东套平面,可作为客卧,可作为客卧,九层洋房：三层以上大平层，主要空间全部南向，主卧带书房豪华套房 借鉴案例：上海金地湾流域,洋房,三层 建筑面积约176平方米 在户型设计上，形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感更上一个档次；若采用一层两户的做法，降低了私密性，但是可以提高得房率 卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向 赠送南向露台 主卧套房独立在户型最深处，私密性佳 可通过退南北露台来减小每层的面积,九层洋房：通过四组“Z”型户型围合成一个带中心绿化的组团 借鉴案例：北京西山华府,一梯一户，主仆分离360度采光观景，多个观景阳台大

47、平层超大面宽中西厨设置,洋房,符合市场需求的面积段 迎合西安生活习惯，南北通透根据项目特色，尽量多的设置飘窗和观景阳台小户型紧凑、不浪费空间、赠送一定的面积提高附加值大户型可采用主卧豪华套房、双明卫、宽厅的等设计提升舒适性,高层类户型选择原则,高层（80-90平方米）借鉴案例：某竞赛设计作品,两梯四户，均为80-90平方米通过内部调整，可形成一至三房每户均有两个南向采光面全明厨卫西边套可能会被南面住宅影响部分日照,高层,高层（80-90平方米）借鉴案例：钱塘山水,两梯四户，均为80-90平方米通过奇偶层赠送部分面积转角凸窗增加采光与观景面通过增加生活阳台达到厨卫全明西边套可能会被南面住宅影响部

48、分日照,高层,高层（80-90平方米）借鉴案例：宝华城市花园,两梯四户，三户为为80-90平方米，一户为150平方米（也可改为与西侧一样的户型）单元大面宽小进深，南向日照较好转角凸窗增加采光与观景面中间套厨卫缩进过深，不利于采光,高层,高层（120-130平方米）借鉴案例：深圳香蜜山,两梯三户，均为120-130平方米垂直绿化空间多，形成空中花园大面宽，采光好中间凹进部分为次要空间，不影响日照,高层,高层（120-130平方米）借鉴案例：中海国际社区,两梯两户，127平方米动静分区合理书房带阳光房，270观景厨、餐、客南北通透采光好主卧套房南北通透，主卫直接采光客厅阳台面积可放大,高层,高层（

49、140-150平方米）借鉴案例：招商雍华府,建筑面积147平方米赠送入户花园大面宽，采光好几乎每个空间都有飘窗和阳台横厅+双卧朝南,高层,高层（140-150平方米）借鉴案例：北京绿城百合公寓,建筑面积143平方米宽大观景阳台多处收纳空间主卧270度转角落地飘窗赠送空中花园,高层,高层（140-150平方米）借鉴案例：上海康桥水都,建筑面积140平方米大面积南北阳台次卫创新横向布局、双明卫卧室转角凸窗、观景效果佳,高层,高层（170-180平方米）借鉴案例：上海浅水湾恺悦名城,建筑面积180平方米北面横厅设计，适合北侧有景观的区域三卧朝南主卧豪华套房，书房卫生间均南向,高层,高层（170-18

50、0平方米）借鉴案例：上海康桥水都,建筑面积167平方米端头客厅设计，适合东西侧有景观的区域双卫全明，且直接采光主卧豪华套房客厅阳台面积较小，建议调整为西南连通大阳台,高层,高层（170-180平方米）借鉴案例：苏州万科金域缇香,建筑面积170平方米主卧豪华配置卫生间、衣帽间、书房，超大面宽大面宽厨房与餐厅连通客厅,高层,高层（180平方米以上复式）借鉴案例：武汉百瑞景中央生活区,建筑面积190平方米6.3米大面宽客厅挑空，附带超大转角观景阳台，彰显气派一层带卧室与书房二层主卧套房二层次卧也可改为套房,高层,高层（180平方米以上复式）借鉴案例：深圳太阳湾,建筑面积240平方米客厅挑空南北分别带